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Gut gemeint – doch höchst umstritten. Schon seit der Einführung im Jahr 2015 gehen die Meinungen über die Mietpreisbremse auseinander. Nun wird dieses wohnungspolitische Instrument, das dazu dienen soll, drastische Mieterhöhungen zu unterbinden, ein Fall für das Bundesverfassungsgericht. Das Landgericht Berlin hat Karlsruhe angerufen, weil es die im Bürgerlichen Gesetzbuch verankerte Vorschrift für verfassungswidrig hält. Allein das höchste deutsche Gericht, so die Zivilkammer 67, habe die Kompetenz, eine gesetzliche Regelung für verfassungswidrig zu erklären. (67 S 218/17)

Auslöser ist die Klage zweier Mieter, die wissen wollten, wie hoch die Miete für ihre Wohnung nach den Vorschriften über die Mietpreisbremse maximal ausfallen darf. Und es geht um die Berufung der Vermieterin, die gegen die Mietpreisbremse verfassungsrechtliche Bedenken geltend machte. Drei Kernargumente sind auch nach Ansicht der Berliner Richter zu diskutieren:

  1. Im deutschen Markt schwanken die Mietpreise erheblich. Deshalb treffe die Mietpreisbremse die Vermieter in unterschiedlichen Städten auch sehr unterschiedlich.
  2. Es liege eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, weil diejenigen Eigentümer, die bereits in der Vergangenheit eine zu hohe Miete gefordert hatten, geschützt würden. Denn sie dürfen die alte Miete weiter verlangen.
  3. Schließlich moniert das Berliner Gericht, dass es von der jeweiligen Landesregierung abhängt, ob überhaupt eine Mietpreisbremse gilt. Einige Bundesländer haben sie jedenfalls nicht eingeführt.

Kampf gegen die Mietpreisexplosion

Besonders in deutschen Großstädten hatte es in den vergangenen Jahren geradezu explodierende Mietpreise gegeben. In Berlin, München, Leipzig oder Frankfurt/Main sattelten Eigentümer bei einer Neuvermietung um bis zu 45 Prozent bei der Nettokaltmiete drauf. Daher gilt seit dem 1. Juni 2015 in vielen deutschen Städten und Gemeinden – aber eben nicht überall - die Mietpreisbremse. Offiziell trägt sie den Namen „Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten“.

Die Bundesländer können mit diesem Instrument selbst entscheiden, bestimmte Gebiete zu „angespannten Wohnungsmärkten“zu erklären und dort die Mieten zu deckeln. Danach darf bei Abschluss eines neuen Mietvertrags die Miete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Der Preisdeckel gilt auch für Staffelmieten.

Hintertüren für Vermieter

Doch das Gesetz lässt Hintertüren offen, die es Vermietern möglich machen, die Mietpreisbremse zu umgehen. Denn es gibt Ausnahmen für Neubauten, für umfassende Modernisierungen und auch für bereits bestehende Miethöhen: Wohnungen gelten als Neubau, wenn sie nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Umfassende Modernisierungen sind dann gegeben, wenn mehr als ein Drittel der Summe aufgewendet wurde, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte. Und bestehende Mietverhältnisse, in denen der Mietzins bereits bei mehr als zehn Prozent des Mietspiegels liegt, dürfen ebenfalls nicht angetastet werden. Ohnehin vertreten die meisten Grund-Eigentümer die Ansicht, dass die Mietpreisbremse nur den Wohnungsbau bremse und eher für Rechtsunsicherheit sorge.

Das Problem für Mieter besteht darin nachzuvollziehen, ob der Mietzins zu hoch ist oder nicht. Viele Städte erstellen Mietspiegel, die in der Regel im Wohnungs- oder Sozialamt einsehbar sind. Auch Mietervereine gelten bei dieser Frage als gute Anlaufstelle. Allerdings gibt es Unterschiede bei der Bewertung der Mietspiegel. Qualifizierte Mietspiegel werden nach wissenschaftlichen Kriterien erstellt und alle zwei Jahre aktualisiert. Einfache Mietspiegel beruhen lediglich auf Schätzungen der Wohnungswirtschaft.

Nach Rüge die Miete in Teilen einbehalten

Wenn der Mieter sicher ist, dass seine Miete unzulässig hoch ist, kann er den oberhalb der Kappungsgrenze liegenden Betrag einbehalten – selbst wenn er zuvor einen entsprechenden Mietvertrag unterschrieben hat. Das geht allerdings nur dann, wenn er den Vermieter mithilfe einer qualifizierten Rüge auf den Missstand aufmerksam gemacht hat. In ihr muss vermerkt werden, auf welcher Grundlage die Miete teilweise einbehalten wurde. Um zu erfahren, wie hoch die Miete des Vormieters war, muss er zudem vom Vermieter auf Herausgabe der Daten verlangen. Weil das oft auch zu juristischem Streit führt, ist in diesem Fall aber anwaltliche Hilfe angeraten.

Klagen zur Mietpreisbremse sind eher selten. Allerdings sind zwei Fälle - ebenfalls aus Berlin - bekannt geworden, in denen die Mieter unlängst eine Mietrückzahlung erstreiten konnten, weil das Gericht anhand des Mietspiegels einen zu hohen Zins festgestellt hatte.

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, helfen wir Ihnen gerne mit einer juristischen Erstberatung weiter und vermitteln bei Bedarf einen kompetenten Fachanwalt.

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