Das Bundesgerichtshof hat entschieden: Fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses kann mit hilfsweise erklärter ordentlicher Kündigung verbunden werden.

Säumige Mieter dürfen doppelt gekündigt werden

Der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe hat sich am 19. September 2018 für die Zulässigkeit einer doppelten Kündigung im Falle eines außerordentlichen Mietzahlungsverzugs ausgesprochen. Demnach befand er für zulässig, dass Vermieter parallel zur fristlosen Kündigung der Wohnung dem Mieter auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Dies wird von Vermietern getan, um sicherzustellen, dass ein Mietverhältnis selbst nach fristgerechter Nachzahlung beendet wird.

Entscheidung für eine doppelte Kündigung

Grund zur Überprüfung dieser Gesetzeslage bildeten zwei Fälle, die vom Landgericht in Berlin behandelt wurden. Dort wurde entschieden, dass eine fristlose Kündigung der Wohnung aufgrund von Mietrückständen unwirksam wird, wenn der Mieter fristgerecht seinen Zahlungsrückstand begleicht. Da es sich bei der fristlosen Kündigung der Wohnung um eine außerordentliche Kündigung handelt und der Ausspruch einer solchen das Mietverhältnis beendet, kann zusätzlich nicht auch noch eine ordentliche Kündigung der Wohnung ausgesprochen werden.

Die sogenannte doppelte Kündigung (fristlose + ordentliche Kündigung) ist jedoch gängige Praxis, mit der Vermieter sichergehen wollen, säumige Mieter loszuwerden. Der BGH entschied nun, bezugnehmend auf die zwei Fälle aus Berlin, dass während der Schonfristphase zur Begleichung der ausstehenden Mietschulden das Mietverhältnis sehr wohl ununterbrochen weiterbestehe. Demnach ist eine gleichzeitige ordentliche Kündigung der Wohnung rechtens.

Was bedeutet eine doppelte Kündigung?

Grundsätzlich ist eine doppelte Kündigung die Kombination aus einer fristlosen und einer ordentlichen Kündigung der Wohnung. Der Vermieter hat das Recht, dem Mieter ab einem Mietrückstand von zwei Monaten fristlos die Wohnung zu kündigen. Ein regelrechter Rausschmiss ist hingegen nicht möglich, da eine Schon- bzw. Räumungsfrist von ca. zwei Wochen gewährt werden muss. Um den Mieter auch wirklich loszuwerden, entschließen sich viele Vermieter zeitgleich für eine zusätzliche ordentliche Kündigung der Wohnung. Begleicht der Mieter während der Schonfrist sein Mietsäumnis, muss er die Wohnung somit dennoch im Zeitraum der gesetzlichen Kündigungsfrist räumen.

Eine schonfristgemäße Rückzahlung bestehender Mietschulden macht eine fristlose Kündigung der Wohnung unwirksam. Somit besteht das Mietverhältnis ununterbrochen weiter. Einer ordentlichen Kündigung der Wohnung steht also nichts entgegen.

Wer muss mit einer fristlosen Kündigung der Wohnung rechnen?

Mieter, die in besonderer Schwere gegen Vertragsauflagen verstoßen, müssen mit einer doppelten Kündigung rechnen. Hierunter fällt insbesondere der mindestens zweimonatige Mietrückstand.

Zur Klärung der Gültigkeit einer fristlosen Kündigung der Wohnung muss der Vermieter belegen, dass ein besonderer Grund gegen den Mietvertrag besteht (§ 543 BGB) und das Mietverhältnis nicht mehr zugemutet werden kann. Der zuständige Richter muss laut § 573 Absatz 2 Nr. 1 BGB prüfen, ob der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft, nicht unerheblich verletzt hat. Des Weiteren muss der Mieter nachweisen, welche Gründe er für die Nichtzahlung der Miete hatte.

BGH auch bei doppelter Kündigung wenig mieterfreundlich

Es ist nicht das erste Mal, dass sich der BGH in seinen Entscheidungen wenig mieterfreundlich gezeigt hat. Bereits 2005 hob er ein ähnliches Urteil eines Landgerichts auf und entschied zugunsten des Vermieters. Auch der Mieterverein beklagt, dass es für Vermieter noch nie so einfach war, Mieter loszuwerden.

In den beiden Berliner Fällen wird jetzt geprüft, ob die ordentlichen Kündigungen rechtskräftig sind. Die Räumungsklage der Berliner Vermieter wurde vom Landgericht Berlin abgelehnt. Einer Revision der Kläger wurde durch das Berufungsgericht stattgegeben, sodass sie weiterhin an ihrer Räumungsklage festhalten.

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