Die Mietpreise in Deutschland steigen stetig. Der Deutsche Mieterbund sieht laut Medienberichten auch für 2019 kein Ende dieses Trends. Früher oder später flattert jedem Mieter eine Mieterhöhung ins Haus, zum Beispiel nach einer Modernisierungsmaßnahme oder als Anpassung an eine allgemeine Mietpreissteigerung. Bei einer Erhöhung der Miete sollten Mieter und Vermieter wissen, was eine nach geltendem Mietrecht zulässige Mieterhöhung ist.

Zulässige und unzulässige Mieterhöhungen

Das deutsche Mietrecht schreibt im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) vor, warum, wann und wie eine Mieterhöhung erfolgen muss. Der Gesetzestext begrenzt demnach die Vertragsfreiheit des bürgerlichen Rechts, damit der Vermieter die Miete nicht nach Lust und Laune erhöhen kann. Will er eine Mieterhöhung vornehmen, muss sich der Vermieter an das Mietrecht halten und die Wege beschreiten, die es ihm eröffnet.

Es gibt verschiedene Gründe, die Miete zu erhöhen. Welche Gründe laut aktuellem Mietrecht bei einer Mieterhöhung zulässig sind und welche nicht – das lesen Sie im Folgenden:

Vereinbarung einer Staffel-/Indexmiete

Ist im Mietvertrag eine Staffelmiete oder Indexmiete festgeschrieben, kommt dies einer vertraglich vereinbarten Mieterhöhung gleich. Staffelmiete heißt, es steht von vornherein fest, in welchem Umfang sich die Miete zu bestimmten Zeitpunkten ändert. Bei einer Indexmiete dagegen ist die Mietsteigerung an die allgemeine Preisentwicklung (Verbraucherpreisindex) gekoppelt. Der Vermieter kann die Mieterhöhung vornehmen, ohne dafür Gründe angeben zu müssen. Wichtig: Eine zusätzliche Mieterhöhung ist dann allerdings unzulässig!

Höhere Betriebskosten

Im Mietvertag gibt es in der Regel eine Vereinbarung darüber, dass der Vermieter höhere Betriebskosten an den Mieter weiter gibt. Die mietvertragliche Vereinbarung selbst liefert damit den Grund für eine entsprechend begründete Mieterhöhung.

Modernisierungsmaßnahme

Führt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme, zum Beispiel eine energetische Sanierung, als Grund für eine Mieterhöhung an, ist diese gemäß § 555c BGB nur dann zulässig, wenn der Mieter dazu vorab vom Vermieter in Kenntnis gesetzt wurde. Im Schreiben zur Mieterhöhung muss der Vermieter laut § 559 BGB die Kosten für die Mieterhöhung nennen und erklären. Der Mieter kann Einsicht in die Rechnungen für die Modernisierung verlangen.

Wichtig: Eine reine Instandhaltungs- beziehungsweise Instandsetzungsmaßnahme begründet eine Mieterhöhung nicht!

Mietpreisanpassung

Möchte der Vermieter die Miete an die im Ort übliche Vergleichsmiete anpassen, muss der Mieter dem zustimmen. Die Zustimmung setzt voraus, dass der Vermieter die Mieterhöhung gemäß § 558a BGB begründet. Ist dies ordnungsgemäß geschehen, muss der Mieter zustimmen – andernfalls droht ihm eine Zustimmungsklage.

Möglichkeiten für Vermieter, eine Mieterhöhung zu begründen

Zur Begründung seiner Mieterhöhung kann der Vermieter auf

  • einen Mietspiegel,
  • eine Mietdatenbank,
  • ein begründetes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Bausachverständigen
  • oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde/Nachbargemeine verweisen, die heute schon kosten, was der Vermieter mit seiner Erhöhung fordert.

Ortsüblich sind laut Mietrecht Mieten, die während der vergangenen vier Jahre durchschnittlich für eine vergleichbare Mietimmobilie in der Gegend gezahlt worden sind.

Wichtig: Die Mieterhöhung ist nur dann zulässig, wenn der Vermieter die Miete

  • mindestens 15 Monate lang nicht erhöht hat
  • und frühestens zwölf Monate nach der letzten Mieterhöhung geltend macht.

Außerdem ist es gut zu wissen, dass der Vermieter im Zuge der Mietpreisanpassung die Miete innerhalb von drei Jahren insgesamt um 20 Prozent erhöhen darf. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB. Die Bundesländer dürfen die Kappungsgrenze auf 15 Prozent senken. Liegt eine Miete um mehr als ei Fünftel über dem ortsüblichen Mietspiegel, gilt sie als überhöht.

Neuvermietung

Vermietet der Vermieter neu, muss er eine Mieterhöhung nicht begründen. Er hat beim Abschluss eines neuen Mietverhältnisses mit einem neuen Mieter vielmehr die Freiheit, die Miete zu erhöhen.

Mieterhöhung: Diese Gründe sind für eine Mieterhöhung nicht zulässig

Unzulässige Mieterhöhungen werden mitunter wie folgt begründet – Mieter sollten gegebenenfalls Widerspruch einlegen:

Änderungskündigung

Es ist nach § 573 Abs. 1 BGB unzulässig, ein laufendes Wohnraum-Mietverhältnis zu kündigen und dem Mieter zugleich einen neuen Mietvertrag mit erhöhter Miete zu unterbreiten.

Verkauf

Wird die Wohnimmobilie vom Vermieter/Eigentümer verkauft, wird der Käufer zum neuen Vertragspartner des Mieters im Mietvertrag und übernimmt die die darin festgeschriebenen Rechte und Pflichten. Der Verkauf selbst ist demnach kein Grund für eine zulässige Mieterhöhung!

Ehegatte wird bei Tod des Mieters Mieter

Beim Tod des Mieters treten mit im Haushalt lebende Ehepartner, Kinder oder Angehörige das Mietverhältnis an.

Erbe wird bei Tod des Mieters Mieter

Treten beim Tod des Mieters weder Ehepartner noch Kinder das Mietverhältnis an, läuft es mit den Erben weiter. Hier besteht ein einmonatiges Kündigungsrecht für Erben und Vermieter.

So muss die Mieterhöhung aussehen

Die Mieterhöhung ist nach § 558a BGB nur dann zulässig, wenn der Mieter sie in Textform, also per Brief, Fax oder E-Mail vom Vermieter erhalten hat. Mieterhöhungen, die als Fax oder E-Mail versendet werden, müssen nicht eigenhändig unterzeichnet werden.

Fristen für die Mieterhöhung

Frühestens ein Jahr nach dem Einzug darf die Miete erhöht werden. Sie muss dem Mieter eine Bedenkzeit (sogenannte Überlegensfrist) zum Ablauf des übernächsten Monats einräumen, um zu checken, ob die Mieterhöhung zulässig ist. Das heißt, dass sich die Miete tatsächlich erst nach 15 Monaten erhöht.

Wohnt ein Mieter schon länger in der Immobilie, darf der Vermieter eine Mieterhöhung frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung ankündigen – auch die gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats.

Für Mieter: Was zu tun ist, wenn die Mieterhöhung kommt

Die Mieterhöhung ist eingetroffen. Dann gilt es zunächst, das Schreiben selbst zu prüfen.

Checkliste zur Mieterhöhung – alles Wichtige auf einen Blick

  • Absender
  • Empfänger
  • Zulässigkeit
  • Begründung
  • Fristmäßigkeit
  • Kappungsgrenze
  • Modernisierung

Stimmen alle Formalia und ist die Begründung des Vermieters hieb- und stichfest? Bei Zweifeln an der Richtigkeit oder Zulässigkeit einer Mieterhöhung können sich Mieter an Mieterschutz-Organisationen wenden, um sich rechtlich beraten zu lassen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen.

Zugestimmt zur Mieterhöhung – es gibt kein Widerrufsrecht

Hat der Mieter der Mieterhöhung einmal ausdrücklich zugestimmt oder diese hingenommen, indem er direkt die höhere Miete bezahlte, lässt sich diese Zustimmungserklärung nicht widerrufen. Deshalb ist es wichtig, dass die oben erwähnte Bedenkzeit genutzt wird.

Mieterhöhung kommt mit Sonderkündigungsrecht

Mit der Mieterhöhung bekommt ein Mieter zugleich ein sogenanntes Sonderkündigungsrecht. Das heißt, dass er die angemietete Immobilie innerhalb der Überlegensfrist kündigen darf – die Kündigungsfrist beträgt demnach nur zwei Monate.

Sie haben Fragen zur Mieterhöhung und zum Mietrecht? KLUGO bietet Ihnen eine kostenlose Erstberatung an: Vereinbaren Sie gern einen Termin!

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