Berlin, Hamburg und Frankfurt am Main, aber auch Köln und Potsdam - München toppt mit einem Quadratmeterpreis von 17,28 Euro bei Neuvermietungsverträgen jedoch alle deutschen Städte. Die Nettokaltmieten sind in den vergangen Jahren in deutschen Großstädten deutlich gestiegen. Um der Spekulation und der ungebremsten Mietpreiserhöhung einen Riegel vorzuschieben, wurde das Gesetz der Mietpreisbremse in Kraft gesetzt. Wie sie wirkt, erfahren Sie hier.

Was besagt das Gesetz der Mietpreisbremse?

Das Gesetz der Mietpreisbremse wurde zum 01.06.2015 in Kraft gesetzt. Es soll vor allem bei der Wiedervermietung von Wohnungen verhindern, dass der Vermieter überteuerte Mietpreise aufruft. Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache“ - kurz „Mietpreisbremse“ - sieht deshalb im Kern vor, dass der Mietpreis bei einer Neu- oder Wiedervermietung maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. In welchen Orten und Städten diese Regelung gilt, kann jedes Bundesland per Rechtsverordnung eigenständig festlegen. Aktuell nutzen etwa 300 deutsche Städte die Regelung.

Funktionen der Mietpreisbremse bei bestehenden Mietverträgen

Die Mietpreisbremse wird nicht nur bei Neuvermietungen eingesetzt, sondern auch bei bestehenden Mietverträgen. So darf der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren nur um maximal 20 Prozent erhöhen. In einigen Städten liegt diese Kappungsgrenze für erlaubte Mieterhöhungen sogar bei 15 Prozent. Zudem sind Mieterhöhungen auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Erhalten Mieter die Ankündigung einer Mieterhöhung, können sie sich bei Sachverständigen wie etwa Anwälten oder Mieterschutzvereinen über den aktuellen Mietspiegel informieren oder eine Auskunft aus der Mietdatenbank einholen.

Mit der Anpassung des Mietspreisbremsen-Gesetzes zum 01.01.2019 können Vermieter etwaige Modernisierungskosten nur noch in Höhe von acht Prozent jährlich auf die Miete umlegen. Vor der Mietpreisbremse betrug die maximale Höhe der Modernisierungskosten elf Prozent. Auch für die Umlage der Modernisierungskosten gilt eine Kappungsgrenze. Diese liegt bei drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren. Ein Sonderfall sind Mieten, die unter sieben Euro pro Quadratmeter liegen. Hier darf die Miete als Folge von Modernisierungen lediglich um zwei Euro innerhalb von sechs Jahren steigen. Diese Verschärfung gilt für alle Modernisierungsumlage, die ab dem 01.01.2019 angekündigt werden.

Wirkt das Gesetz der Mietpreisbremse?

Mit der Mietpreisbremse sollten dem starken Anstieg der Mietpreise in Ballungsgebieten Einhalt geboten werden. Dieses Ziel hat das Gesetz bisher noch nicht erreicht, es gibt viele Kritiker. In einem Evaluierungsbericht zur Mietpreisbremse, der vom Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz (BMJV) in Auftrag gegeben wurde, wird von einer moderaten Verlangsamung des Mietenanstiegs gesprochen. Der Effekt der Mietpreisbremse liege bei etwa zwei bis vier Prozent. Das ist ein sehr geringer Erfolg. Möglicherweise ist die Mietpreisbremse ein schwaches Instrument, weil mit ihr drei Probleme einhergehen.

Drei Probleme der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse ist gut gemeint, enthält aber noch viele Lücken und Schwierigkeiten. Hier stellen wir die drei wichtigsten Kritikpunkte vor.

Fehlende Sanktionsmöglichkeiten

Mit der Anpassung des Mietpreisbremse-Gesetzes zum 01.01.2019 müssen alle Vermieter, die einen Mietpreis über dem gem. § 556d Abs. 1 BGB zulässigen Höchstbetrag fordern, in Regionen mit Mietpreisbremse dem zukünftigen Mieter unaufgefordert und vor dem Unterzeichnen des Mietvertrages je nach Ausgangssituation mindestens eine der folgenden Auskünfte geben:

Auskünfte der Vermieter:

  • Höhe der Miete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses (Ausnahme nach § 556e Abs. 1 BGB),
  • Angaben zu Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses (Ausnahme nach § 556e Abs. 2 BGB),
  • Nachweis, dass es sich um die erste Wiedervermietung nach einer umfassenden Modernisierung handelt (Ausnahme nach § 556f Satz 2 BGB),
  • Nachweis, dass es sich um eine Neubauwohnung handelt (Ausnahme nach § 556f Satz 1 BGB).

Diese Erklärungen müssen in Textform vorliegen. Legen Vermieter keine solche Erklärung vor, müssen Mieter weiterhin davon ausgehen, dass sich der Mietpreis im zulässigen Rahmen und unterhalb des Höchstbetrags bewegt. Gibt es trotzdem Zweifel, können sie den Vermieter darauf ansprechen. Findet keine Verständigung statt, bleibt nur die gerichtliche Auseinandersetzung, da Verstöße gegen die Mietpreisbremse nicht sanktioniert werden können. Aus Angst, eine Wohnung wegen kritischer Nachfragen zu verlieren, werden wohl weiterhin nur die wenigsten Personen Mietpreise bei einer Neuanmietung hinterfragen

Vermieter finden Schlupflöcher

Vermieter finden immer wieder Möglichkeiten, um das Gesetz der Mietpreisbremse auszuhebeln, die Regelung bietet aber auch von sich aus genügend Schlupflöcher, um erlaubte Mieterhöhungen durchzuführen.

So wirkt die Mietpreisbremse bei Neu- und Wiedervermietung nicht, wenn:

  • ein Erstbezug der Wohnung nach Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wird,
  • der Vormieter eine Miete schuldet, die bereits höher war als die zulässige Höchstmiete,
  • es sich um einen Neubau handelt, der zum ersten Mal vermietet wird.

Vermieter steigern mit Modernisierungen den Wert der Immobilie, die Kosten von energetischen Modernisierungen tragen die Mieter hingegen allein.

Ordnungswidrig sind Modernisierungen erst, wenn die Miete sich nach der Maßnahme mehr als verdoppeln würde. Dann muss der Vermieter mit einem Bußgeld rechnen. Mieter, die sich auch eine etwas unterhalb dieser zulässigen Grenze befindliche Miethöhe nicht leisten können, kündigen ihre Wohnung. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, die Immobilie als Erstvermietung nach einer Modernisierung auf dem Markt anzubieten.

Mietspiegel als Maßstab für ordnungswidrige Miethöhe

Bei einer Widervermietung darf der Mietpreis maximal zehn Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen. Damit Mieter Klarheit haben, ob gegen die Mietpreisbremse verstoßen wird, müssen sie den örtlichen Mietspiegel kennen und verstehen. Diese werden in größeren Städten nur alle zwei Jahren erhoben, die Daten gelten für jeweils vier Jahre. Damit sind viele Mietspiegel schnell veraltet, zudem sind sie sehr komplex. Deshalb ist es für Mieter schwer auf den Punkt nachzuweisen, dass die Miethöhe den örtlichen Mietspiegel übersteigt, in ländlichen Gegenden gibt es einen solchen oftmals nicht einmal. Auch hier hilft in letzter Instanz nur ein Klageverfahren.

Das Gesetz der Mietpreisbremse sowie deren mögliche Verschärfung ist weiterhin Diskussionsthema in der Politik. 2020 soll die Regelung auslaufen, eine Verlängerung bis 2025 ist im Gespräch.

Wenn Sie Fragen zu Ihrem Mietverhältnis haben oder juristische Unterstützung im Mietrecht benötigen, vermittelt Ihnen KLUGO gern eine kostenlose Erstberatung.

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