BGH-Urteil: Tatsächliche Wohnfläche bestimmt die Nebenkostenabrechnung

Seit dem Urteil vom BGH vom 30. Mai 2018 erfolgt die Berechnung der Nebenkosten nach der tatsächlichen Wohnfläche. Bisher wurde die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche herangezogen.

Tatsächliche Wohnfläche ist für die Nebenkostenabrechnung entscheidend

Mieter mussten daher, ohne Rücksicht auf die tatsächlich nutzbare Wohnfläche, eine pro Quadratmeter festgelegte Summe bezahlen. Mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs ändert die Rechtsprechung allerdings diese Form der Nebenkostenberechnung. Für manche Verbraucher bedeutet dies die Chance, ihre Nebenkosten massiv zu reduzieren. Das Urteil des BGHs vom 30. Mai 2018 (Az. VIII ZW 220/17) nimmt einschneidende Veränderungen an der bis dahin bestehenden Nebenkostenabrechnung vor. Entscheidend ist ab nun die tatsächliche Wohnfläche der betreffenden Immobilie. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn die Ergebnisse der eigenen Wohnflächenberechnung von den Angaben im Mietvertrag abweichen. Dies kann, je nach Art des Unterschieds, vorteilhaft oder eher nachteilig für den Mieter sein.

Fehlerhafte Nebenkostenabrechnungen sind unzulässig

Aufgrund der beschriebenen Veränderung der Rechtsgrundlage lohnt es sich für Mieter in jedem Fall, die Nebenkosten gründlich zu prüfen. Bevor es dabei um die Zahlung nach effektiver Quadratmeterzahl geht, sollten zunächst die grundlegenden Voraussetzungen für eine vermieterseitige Abrechnung kontrolliert werden.

Grundvoraussetzungen für eine rechtskräftige Nebenkostenabrechnung sind dabei:

• eine eingehaltene Frist: Sind seit Ende des Abrechnungszeitraums mehr als zwölf Monate verstrichen, ist der Mieter zu keiner Nachzahlung verpflichtet.
• die formale Richtigkeit: Ist ein falscher Zeitraum angegeben bzw. wurde nicht nachgebessert, ist die Forderung unzulässig.
• eine klare und übersichtliche Gestaltung: Die Abrechnung muss leicht nachvollzogen werden können. Die für den Heizbetrieb anfallenden Kosten müssen im Bezug auf den Gesamtverbrauch des Haushalts und der zugrundeliegenden Wohnflächenberechnung detailliert dargestellt werden.

Sind bereits hier Fehler ersichtlich oder Unklarheiten vorhanden, sollten Mieter über eine Anfechtung der Nebenkostenzahlungen nachdenken.

Minderung der Nebenkosten durch Überprüfung der tatsächlichen Wohnfläche möglich

Mieter, die Bedenken haben, dass ihre tatsächliche Wohnfläche von der im Vertrag eingetragenen Quadratmeterzahl abweicht, sollten direkt eine neue Wohnflächenberechnung vornehmen. Hierbei ist die Fläche aller Räume inklusive etwaiger Wintergärten und Anbauten zu 100 Prozent einzubeziehen, wenn die Deckenhöhe zwei Meter oder mehr misst. Räume mit geringerer Deckenhöhe werden mit halber Grundfläche einbezogen, Bereiche mit weniger als einem Meter Deckenhöhe überhaupt nicht. Andere Flächen wie Garagen, Heizungs- oder Kellerräume zählen ebenfalls nicht zur Wohnfläche und sind somit nicht zu addieren. Kommt der Mieter nach einer Überprüfung der Gesamtfläche auf eine Quadratmeterzahl unter der im Vertrag angegebenen, so hat er einen Anspruch auf Minderung der Nebenkosten und kann die Abrechnung anfechten.

So gelingt das Anfechten einer Nebenkostenabrechnung

Nach dem Erhalt der fehlerhaften Nebenkostenabrechnung haben Mieter eine Frist von zwölf Monaten, um eine Anfechtung vorzunehmen. Dabei ist es nicht von Bedeutung, ob die geforderte Summe bereits bezahlt wurde. Die Anfechtung muss schriftlich erfolgen und sämtliche Gründe, wie etwa eine neue Wohnflächenberechnung, klar und nachweisbar auflisten. Die Beweislast darüber, dass die Abrechnung korrekt ist, liegt dabei beim Vermieter, der dem Mieter Einsicht in alle Belege der Abrechnungsgrundlage gewähren muss. Tut er dies nicht, müssen auch keine Zahlungen geleistet werden. Aufgrund der nicht ganz übersichtlichen Rechtsgrundlagen lohnt es sich für Mieter auf jeden Fall, einen Rechtsanwalt im Mietrecht hinzuzuziehen, um mögliche Ansprüche zu prüfen und sich optimal beraten zu lassen. Haben Sie Fragen zum Mietrecht? Unsere Erstberatung gibt Ihnen Klarheit über Ihre Ansprüche.