Kaufvertrag bei Immobilien genau prüfen | KLUGO
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Rechtliches zum Kaufvertrag einer Immobilie

Der Hauskauf hält meist einige Stolperfallen bereit – und auch der Verkauf einer Immobilie läuft nicht immer so reibungslos wie erhofft. Damit nach dem Unterzeichnen des Immobilienkaufvertrags kein böses Erwachen für Käufer oder Verkäufer folgt, sollten die enthaltenen Formulierungen zuvor genauestens geprüft werden. Auch eventuelle Lücken sind in diesem Schritt zu schließen, um Missverständnisse oder arglistige Täuschungen auszuschließen.

Notarielle Prüfung des Immobilienkaufvertrags

Was viele potentielle Hauskäufer nicht wissen: Zur Prüfung des Kaufvertrags für Immobilien muss ein Notar konsultiert werden. Dabei handelt es sich laut Beurkundungsgesetz, kurz BeurkG, um eine vertragsrechtliche Pflicht, die unbedingt einzuhalten ist. Denn nur durch die notarielle Prüfung lässt sich feststellen, ob der Immobilienkaufvertrag juristisch einwandfrei ist.

Gemäß § 17 Abs. 2a BeurkG muss der vom Notar geprüfte Kaufvertrag für Immobilien spätestens zwei Wochen vor Beurkundung, also Vertragsunterzeichnung, fertig sein und dem Käufer vorliegen. So hat dieser noch ausreichend Zeit, um alle weiteren Aspekte, die in der Rechtsprüfung nicht inbegriffen waren, begutachten zu lassen. Die Frist gilt jedoch nur bei Immobilienkaufverträgen, die zwischen Anbieter und Verkäufer abgeschlossen werden.

Nicht geprüfte Inhalte des Kaufvertrags:

  • Steuerbelastungen
  • Finanzierung
  • Wirtschaftlichkeit
  • Werthaltigkeit
  • Haustechnik

Wie der Immobilienkaufvertrag erstellt wird

Der Notar prüft zwar die rechtliche Korrektheit des Kaufvertrags, doch ob dieser vollständig ist oder ob bestimmte Vereinbarungen nachteilig für eine Partei sind, ist für ihn nicht von Belang. Folglich ist es wichtig, bereits beim Vorgespräch mit dem Notar alle mündlich getroffenen Vereinbarungen hinsichtlich der Pflichten und Rechte von Käufer und Verkäufer zu nennen, damit diese ihren Weg in den Kaufvertrag finden und nicht in Vergessenheit geraten.

Außerdem werden Regelungen zu gegebenenfalls vorliegenden Mietverhältnissen, zur alleinigen oder partnerschaftlichen Eigentümerschaft und zur Kreditfinanzierung besprochen. Ist Letztere geplant, muss der Notar eine Grundschuld im Grundbuch eintragen.

Welche Punkte im Kaufvertrag enthalten sein sollten

Im Immobilienkaufvertrag ist neben der namentlichen Nennung von Käufer und Verkäufer die Immobilie inklusive ihrer Lage, ihrer Ausstattung und ihres Kaufpreises zu beschreiben. Bei Eigentumswohnungen ist auf die Teilungserklärung der gesamten Anlage Bezug zu nehmen, die unter Umständen Sondernutzungsrechte umfasst. Auch Dienstbarkeiten, beispielsweise aufgrund einer gemeinsamen Garage oder Hofeinfahrt, sind hier zu nennen.

Außerdem sind bekannte Sachmängel zu dokumentieren. Eventuell bestehende Grundbuchlasten und Gewährleistungspflichten müssen ebenso wie die Zahlungs- und Übergabemodalitäten im Kaufvertrag der Immobilie festgehalten werden. Unter Umständen wird auch die Maklerprovision als Zahlungsversprechen zugunsten Dritter vermerkt. Fallen beim Lesen des Vertragsvorentwurfs Unstimmigkeiten auf oder ist etwas unklar, sollte der Notar kontaktiert werden. Hierfür fallen keine Mehrkosten an, da Notarkosten stets pauschal abgerechnet werden – also unabhängig davon, wie aufwendig und zeitintensiv sich der jeweilige Fall gestaltet.

Abschluss des fertigen Immobilienkaufvertrags

Am Beurkundungstermin nehmen Käufer und Verkäufer, der Notar sowie gegebenenfalls die Makler, Rechtsanwälte und Finanzierungsberater teil. Der Notar liest nun den Immobilienkaufvertrag vor, wobei Leseexemplare den anderen Beteiligten dabei helfen, alles parallel zu prüfen. Bestehen noch Unklarheiten oder Fehler, notiert der Notar dies handschriftlich in der Originalurkunde, die im Anschluss archiviert wird. Die Ausfertigungen für Käufer und Verkäufer werden ebenfalls korrigiert. Mit der anschließenden Unterschrift gilt der Kaufvertrag als rechtlich bindend.

Haben Sie Fragen rund um den Kaufvertrag einer Immobilie oder andere Rechtsgebiete, stehen Ihnen gerne unsere Anwälte