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Mietendeckel

Mietendeckel ist nichtig: Bundesverfassungsgericht hat nun entschieden

In Berlin sind die Mieten seit dem 23.02.2020 durch das „Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung“ (GVBl. 2020, S. 50) auf der Höhe vom 18.06.2019 eingefroren, damit Wohnungen in der Hauptstadt auch für Menschen mit kleineren Einkommen bezahlbar sind. Das BVerfG hat nun entschieden, dass der Berliner Mietendeckel nichtig ist. Was bedeutet das für Mieter und Vermieter?

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Mietendeckel in Berlin ist ein Landesgesetz, in dem Mietpreisbegrenzungen festgelegt und Überschreitungen dieser Grenzen verboten werden.
  • Das BVerfG hat nun entschieden, dass der Berliner Mietendeckel nichtig ist.
  • Das Mietpreisrecht unterliegt dem Bund und nicht den einzelnen Ländern.
  • Vermieter können ab sofort einen Rückzahlungsanspruch geltend machen.

Was ist der Mietendeckel?

Der Mietendeckel in Berlin ist ein Landesgesetz, in dem Mietpreisbegrenzungen festgelegt und Überschreitungen dieser Grenzen verboten werden. Das Gesetz ist am 23.02.2020 in Kraft getreten, bleibt zunächst für fünf Jahre bestehen und verbietet Mieterhöhungen rückwirkend bis zum 18.06.2019.

Im Kern werden im Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln), kurz Mietendeckel-Gesetz, vier Bereiche geregelt:

  1. der Mietenstopp und die Beschränkungen von Mieterhöhungen
  2. die Mietenbegrenzungen bei Modernisierungen
  3. die Mietenbegrenzungen bei Wiedervermietung bzw. dem Abschluss eines neuen Mietvertrags
  4. die Senkung überhöhter Mieten

Warum wurde der Mietendeckel vor dem BVerfG verhandelt?

Seit geraumer Zeit gibt es eine hitzige Diskussion darüber, ob der Mietendeckel in Berlin verfassungskonform sei. Das Berliner Landgericht teilte beispielsweise am 12.03.2020 mit, dass der Mietendeckel nicht mit dem Grundgesetz konform gehe, da dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz gefehlt habe. Zu diesem Schluss kam auch das Gutachten „Landeskompetenz zur Einführung eines sogenannten Mietendeckels“, das beim ehemaligen Präsidenten des BVerfG Hans-Jürgen Papier in Auftrag gegeben wurde. Dieser stelle in einem weiteren Gutachten nicht nur eine formelle, sondern auch eine materielle Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels in Berlin fest. Andere Gutachten, wie beispielsweise das Rechtsgutachten im Auftrag der Rosa-Luxemburg-Stiftung, halten das Mietendeckel-Gesetz jedoch für verfassungskonform.

Darüber entscheiden kann letztlich nur das BVerfG, was jetzt geschah. Aus einer Entscheidung des BVerfG geht hervor, dass der Berliner Mietendeckel gegen das Grundgesetz verstößt.

Warum ist der Mietendeckel laut BVerfG nichtig?

Das BVerfG hat den Berliner Mietendeckel jetzt endgültig gekippt, da aus Sicht der Karlsruher Richter das Gesetz nicht mit dem Grundgesetz vereinbar ist. Das Mietpreisrecht unterliegt dem Bund und nicht den einzelnen Ländern. Sie sind daher nicht berechtigt, Mietpreise mit eigenen Gesetzen zu regulieren. Somit ist der Berliner Mietendeckel verfassungswidrig.

Welche Folgen hat das Urteil für Mieter und Vermieter?

Das Urteil bestätigt, dass Mieter nicht berechtigt waren, ihre Mieten seit dem 23. Februar 2020 einzufrieren, noch sie seit dem 23. November 2020 zu senken. Nun müssen die betroffenen Mieter wieder die vertraglich vereinbarte Miete zahlen.

Das bedeutet zusätzlich, dass Vermieter ab sofort einen Rückzahlungsanspruch geltend machen können. Viele Mieter können sich deshalb in den nächsten Wochen auf schriftliche Benachrichtigung vom Vermieter einstellen. Mieter können mit hohen Nachzahlungen rechnen.

Ausgenommen sind Mieter die sich auf eine einvernehmliche Vereinbarung mit dem Vermieter ohne Schattenmieten geeinigt haben. Sie müssen keine Nachzahlungen befürchten.

Wie kann ein KLUGO Partner-Anwalt helfen?

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Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

Der Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der KLUGO-Redaktion erstellt und juristisch geprüft. Dazu ergänzen wir unseren Ratgeber mit wertvollen Tipps direkt vom Experten: Unsere spezialisierten Partner-Anwälte zeigen auf, worauf es beim jeweiligen Thema ankommt.
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