Welche Neuerungen bringt die Mietspiegel-Reform 2021 für Mieter und Vermieter?

Deutschland hat einen starken Mietwohnungsmarkt. Mit 58 Prozent lebt die Mehrheit deutscher Haushalte in Mietwohnungen. Um die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter zu erhöhen, ist eine Reform des Mietspiegelrechts geplant. Mietspiegel geben Mietern und Vermietern Orientierung auf dem Wohnungsmarkt. Bisher gibt es keine einheitliche Regelung für die Erstellung von Mietspiegeln. Das soll sich mit der Reform des Mietspiegelrechts ändern. Am 24. September 2020 haben zwei Ministerien Reformvorschläge vorgelegt.

Was macht ein Mietspiegel?

Mietspiegel helfen bei der Einschätzung des Wohnungsmarktes. Sie geben eine Übersicht über ortsübliche Vergleichsmieten einer Stadt oder Gemeinde. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist Maßstab für Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverhältnissen und für die Festlegung des Preises bei Neuvertragsmieten in Städten mit geltender Mietpreisbremse.

Für die Bestimmung der Vergleichsmiete werden seit dem 1. Januar 2020 die Preise der letzten sechs Jahre von vergleichbarem Wohnraum in einer Stadt herangezogen. Die Zahlen werden durch Umfragen alle zwei Jahre aktualisiert. Das Ergebnis hängt also davon ab, welche und wie viele Haushalte sich an der Umfrage beteiligen.

Welche Vorteile hat ein qualifizierter Mietspiegel?

Viele Mietspiegel großer Städte zeigen kein realistisches Bild des Mietwohnungsmarktes. Damit der Mietspiegel als qualitatives Instrument für die Bestimmung von Mietpreisen breite Anerkennung findet, hat das Bundesjustizministerium gemeinsam mit dem Bundesinnenministerium Entwürfe für das Mietspiegelreformgesetz (MsRG) und eine neue Mietspiegelverordnung (MsV) erarbeitet. Mit diesen beiden Reformen soll die Qualität von Mietspiegeln verbessert und die Rechtssicherheit für Mieter und Vermieter erhöht werden.

Folgende Punkte wird die Mietspiegel-Reform beinhalten, um Qualität und Verbreitung qualifizierter Mietspiegel zu stärken.

Mietspiegelverordnung (MsV) zur Wahrung der Rechtssicherheit

Zur Erstellung qualifizierter Mietspiegel und Wahrung der Rechtssicherheit sind bisher nach § 558d Abs. 1 BGB wissenschaftliche Grundsätze maßgeblich. Diese sind bisher in der Mietspiegelverordnung festgehalten.

Allerdings bleibt bisher die Frage offen, wann anerkannte wissenschaftliche Grundsätze eingehalten werden. Um das zu klären, wird nun im Reformentwurf die Erfüllung wissenschaftlicher Grundsätze konkretisiert. Die Verordnung soll damit die Erstellung rechtssicherer und qualifizierter Mietspiegel vereinfachen. Gleichzeitig soll es Nutzern des qualifizierten Mietspiegels leichter fallen, zu erkennen, ob der vorliegende qualifizierte Mietspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

Einfache Mietspiegel sollen weiterhin bestehen. Vor allem für kleine Gemeinden bieten sie gegenüber den aufwendigen qualifizierten Mietspiegeln eine kostengünstige Alternative.

Das Mieterhöhungsverlangen soll qualifiziert begründet werden

Die Forderung nach Mieterhöhungen soll künftig nur mit qualifizierten Mietspiegeln begründet werden dürfen. Damit stärkt die Mietspiegel-Reform die Bedeutung qualifizierter Mietspiegel. Bisher können sich Vermieter auch auf Vergleichswohnungen beziehen. Die neue Regelung gilt nur, wenn der qualifizierte Mietspiegel tatsächlich Angaben zur betreffenden Wohnung beinhaltet. Liegt ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen vor, ist diese Information auch ohne Einbezug des qualifizierten Mietspiegels ausreichend.

Neu wird auch die Einführung folgender Vermutung sein: Wenn ein bisher genutzter Mietspiegel von der zuständigen Behörde und von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter als qualifiziert anerkannt ist, dann werde für dessen zukünftige Nutzung vermutet, dass er wissenschaftlichen Grundsätzen entspricht.

Wie wird ein qualifizierter Mietspiegel erstellt?

Die Bedeutung qualitativer Mietspiegel soll auch mit der Verbesserung der Auswertung statistischer Daten gefestigt werden. Für aussagekräftige Erhebungen sollen die zuständigen Behörden Zugriff auf vorhandene Daten erhalten.

Die Befugnisse zur Datenverarbeitung erstrecken sich über folgende Bereiche:

• Melderegister
• Grundsteuerinformationen
• Zensus (Gebäude- & Wohnungszählung)

Eine Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter

Bisher erfolgte die Datenerhebung für Mietspiegel mittels Direkterhebungen über Umfragen. Die Angaben waren freiwillig, sodass der Rücklauf der Antworten ein verzerrtes Bild des Wohnungsmarktes einer Stadt geben konnte.

Um ein mögliches selektives Bild vom Wohnungsmarkt zu vermeiden, beinhaltet der Entwurf zur Mietspiegel-Reform den Vorschlag zur Auskunftspflicht. Damit würden Mieter und Vermieter dazu verpflichtet, Auskunft über die Wohnungsmerkmale sowie über ihr Mietverhältnis zu geben.

Ausweitung des Betrachtungszeitraumes

Bis 31. Dezember 2019 wurde zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete die Mietpreise der letzten vier Jahre herangezogen. Seit dem 1. Januar 2020 werden mit dem Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraumes für die ortsübliche Vergleichsmiete die Zahlen der letzten sechs Jahre berücksichtigt. Damit sollen der Mietanstieg sowie kurzfristige Schwankungen des Mietwohnungsmarktes abgefangen werden.

Der Bindungszeitraum von Mietspiegeln soll nach der Mietpreis-Reform von einem zweijährigen Intervall auf ein dreijähriges verlängert werden. Diese Entscheidung beruht auf dem künftig erhöhten Aufwand zur Erstellung und Aktualisierung von Mietspiegeln wie dem Zugriff der Behörden auf vorhandene Daten oder Auskunftspflicht für Mieter und Vermieter.

Mietspiegel-Reform in Zeiten von Corona

Bis zum 30. Oktober konnten Länder und Verbände aus der Immobilienbranche zu den Entwürfen für das Gesetz zur Mietspiegel-Reform und die Mietspiegelverordnung Stellung nehmen. Eine Frist zur Auswertung aller Einreichungen ist bisher nicht bekannt.

Die Erhebung von Daten während des Corona-Lockdowns wird von einigen Städten und Gemeinden infrage gestellt. Die Stadt München plant, die gesammelten Daten aus dem ersten Halbjahr 2020 nicht für den qualifizierten Mietspiegel 2021 zu verwenden. Während des Lockdowns haben sich deutlich weniger Menschen in systemrelevanten Berufen zu Interviews bereit erklärt als Menschen mit anderen Berufen.

Wenn Sie Fragen zur Mietspiegel-Reform oder möglichen Auswirkungen auf Ihre aktuelle Mietsituation haben, stellen Sie Ihre Fragen in einer telefonischen Erstberatung einem unserer Fachanwälte für Mietrecht.