Modernisierung – Mieter können sich wehren

Modernisierungen sorgen immer wieder für Ärger zwischen Mieter und Vermieter. Der Bundesgerichtshof hat jetzt in einem aktuellen Urteil klargestellt: Mieter müssen einen umfassenden Umbau ihrer Wohnung inklusive der danach geforderten drastischen Mieterhöhung nicht hinnehmen – wenn der Charakter einer Wohnung grundlegend verändert wird. (AZ: VIII ZR 28/17)

Es ging um die Mieter eines Reihenhauses im Berliner Bezirk Wedding, ihnen drohte nach dem Totalumbau eine drastische Mieterhöhung. Doch das muss ihnen nach dem Urteil der Karlsruher Richter kein Kopfzerbrechen mehr bereiten.

Auslöser des Streits waren die Pläne einer Entwicklungsgesellschaft, das Reihenhaus erheblich umzubauen. 14 Wochen sollten die Arbeiten dauern. Und die Mieter sollten nicht nur diese lange Dauer akzeptieren, sondern auch eine monatliche Mietsteigerung von 464 Euro auf 2.150 Euro. Der Auftragszettel für die Handwerker war lang. Es ging um eine neue Dämmung, ein völlig neues Bad, um geänderte Grundrisse, eine neue Terrasse und den Abriss eines Anbaus im Bereich des Gartens. Zu viel des Guten, entschied der BGH, zumindest zu viel, um es noch eine normale Modernisierung zu nennen, gegen die keine Einwände erhoben werden dürfen. Das Mietshaus sei völlig verändert worden. Die Mieter müssten die Maßnahmen daher nicht dulden. Und deshalb ist auch die Mieterhöhung nicht rechtens.

Bis zu 11 Prozent Miete umlagefähig

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter muss die Mieter zumindest über die Eckdaten einer geplanten Modernisierung informieren. Art, Umfang und Dauer der Arbeiten müssen genauso auf den Tisch wie die Höhe des zu erwartenden Mietaufschlags. Denn nach einer ebenfalls vom BGH getroffenen Grundsatzentscheidung sind Renovierungskosten, die infolge einer Modernisierung entstehen, durchaus mit 11 Prozent der Kosten der Modernisierung auf die Miete umlagefähig. (BGH, Entscheidung vom 30.03.2011, VIII ZR 173/10). Unnötige, unzweckmäßige oder ansonsten überhöhte Modernisierungsaufwendungen muss der Mieter nach Auffassung des BGH jedoch nicht tragen. (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2008 - VIII ZR 41/08)

Wann spricht man eigentlich von „Modernisierung“? Laut Mietrecht muss sich der Gebrauchswert einer Wohnung erhöhen oder Energie eingespart werden. Auch die Frage, wann man im Detail von einer Modernisierungsmaßnahme sprechen kann, ist von Gerichten beantwortet worden. Laut Landgericht Berlin gehört dazu der Austausch eines Gasherds gegen einen modernen Elektroherd genauso wie die Verstärkung elektrischer Steigleitungen. Auch ein neues Bad oder ein neues Fenster und der Austausch des Nachtspeicherofens gegen eine Gaszentralheizung gelten als Modernisierung. (Urteil vom 27.08.2010 - 63 S 171/09)

Gesundheit hat Vorrang

Mieter müssen Modernisierungspläne jedoch nicht in jedem Fall dulden. Auch persönliche Gründe können eine Rolle spielen. Hohes Alter, Invalidität, Krankheit oder Schwangerschaft haben vor Gerichten schon dazu geführt, dass Mieter in dieser Frage Recht bekamen. Das Bundesverfassungsgericht hat betont, dass die gesundheitliche Unversehrtheit des Mieters stets Vorrang vor den Modernisierungsmaßnahmen hat. (BVerfG MDR 1980, 116). Auch wenn der Mieter kurz vor dem Auszug steht, kann er die Duldung unter Umständen mit richterlichem Segen verweigern.

Doch es kann ja auch sein, dass der Mieter gerne selbst Hand anlegen möchte. Einen grundsätzlichen Anspruch hat er laut BGH-Rechtsprechung nicht. Dem Vermieter steht es jedoch frei, für Modernisierungen die Erlaubnis zu erteilen. (BGH, Urteil vom 14.09.2011 - VIII ZR 10/11)

Wenn Sie Fragen zu diesem Thema haben, helfen wir Ihnen gerne mit einer Erstberatung weiter und vermitteln bei Bedarf einen kompetenten Rechtsanwalt im Mietrecht.