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Mietschulden was tun

Mietschulden - Was tun? 10 Tipps für überlegtes Handeln

Plötzlich liegt die Kündigung wegen Mietrückständen im Briefkasten. Ob das überraschend oder zu erwarten war, ein Schock ist es immer, weil unklar ist, wie nun am Besten vorzugehen ist. Hier finden Sie unsere Erste-Hilfe-Tipps bei Mietschulden und einer drohenden Wohnungsräumung.

Das Wichtigste in Kürze

  • Kündigungsschreiben auf formale Fehler checken.
  • Friedliche Einigung mit Verwaltung oder Vermieter suchen.
  • Bei Kündigung wegen Mietschulden Hilfe bei Experten für Mietrecht einholen.

Wann droht die Räumungsklage wegen Mietschulden?

Es liegt bereits ein Mietrückstand vor, wenn die Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus gezahlt wird. Wird die Miete zwei Monate hintereinander nicht gezahlt oder nur ein sehr geringer Betrag, kann die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen erfolgen. Das bedeutet aber nicht, dass Sie als Mieter von heute auf morgen Ihr Zuhause verlieren.

Um eine Räumung veranlassen zu dürfen, benötigt der Vermieter die Erlaubnis eines Amts- oder Landgerichts. Erst wenn diese als Urteil vorliegt, darf ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden. Dieser Prozess zieht sich zumeist über mehrere Monate und dauert im Durchschnitt ein Jahr. Sie müssen also nicht in Panik geraten, sondern können jetzt Schritt für Schritt Ihre Optionen durchgehen.

Hier geben wir Ihnen zehn Tipps, wie Sie bei einer Kündigung wegen Mietrückständen vorgehen können:

1. Durchatmen

Ob gerechtfertigt oder nicht: Niemand erhält gern die Kündigung. Wichtig ist, die Ruhe zu bewahren und die Gründe für die Kündigung nachzuvollziehen. Dann können Sie wohlüberlegt die nächsten Schritte gehen und sich professionelle Hilfe für Ihre Mietschulden suchen.

2. Prüfen Sie die Wirksamkeit

Eine Kündigung muss frei von formalen und materiellen Fehlern sein. Prüfen Sie also zunächst, ob das Ihnen vorliegende Dokument fehlerfrei ist.

Zu den häufigsten formalen Fehlern gehören die folgenden:

  • Schriftform wird nicht eingehalten (§ 568 Abs. 1 BGB).
  • Nachvollziehbare Begründung und Darstellung des Kündigungsgrundes fehlt (§ 569 Abs. 4 bzw. § 573 Abs. Satz 1 BGB).
  • Spricht die Hausverwaltung die Kündigung aus, muss eine Erklärung mit Originalunterschrift beiliegen, dass die Kündigung im Namen des Vermieters ausgesprochen wird.
  • Kündigung wird z.B. in Wohngemeinschaften, nicht gegenüber allen Mietern ausgesprochen.

Zu den materiellen Fehlern gehört ein nicht nachvollziehbarer oder nachweisbarer Kündigungsgrund. Wird die Kündigung wegen Mietschulden beispielsweise mit einer zu geringen Miettilgung begründet, kann diese wirkungslos sein, wenn der Mieter die Miete nachweislich mindern durfte.

3. Nehmen Sie sofort mit dem Vermieter oder Verwalter Kontakt auf

Nehmen Sie unbedingt Kontakt zur Hausverwaltung oder dem Vermieter auf, um im besten Fall eine außergerichtliche Einigung zu erzielen.

4. Gleichen Sie den Zahlungsrückstand direkt aus

Was Ihnen bei Ihrem Gespräch mit dem Vermieter, aber auch bei einer späteren Gerichtsverhandlung hilft, ist Ihr Zahlungswille. Versuchen Sie schnellstmöglich die fehlenden Beträge zu begleichen oder die Mietschulden in Raten abzubezahlen.

5. Suchen Sie eine neue Wohnung

Wenn Sie wissen, dass die Kündigung berechtigt ist, dann sollten Sie umgehend damit beginnen, eine neue Wohnung zu suchen. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren und Sie können nachweisen, dass Sie sich um neuen Wohnraum bemühen, kann der Richter das bei seinem Urteil berücksichtigen und ggf. den Räumungsfristantrag oder den Vollstreckungsschutzantrag etwas hinauszögern.

6. Stellen Sie einen Räumungsfristantrag

Stellen Sie einen Antrag auf die Bewilligung einer Räumungsfrist, wenn Sie keinen Anwalt für Mietrecht mit Ihrer Vertretung beauftragt haben. Haben Sie die laufende Miete fristgerecht gezahlt und zeigen Sie Bemühungen, eine neue Wohnung zu finden, kann diese Frist umso länger ausfallen. Andernfalls kann zwei Wochen nach Zustellung des begründeten Urteils die Räumungsklage wegen Mietschulden vollstreckt werden.

7. Gehen Sie zur mündlichen Verhandlung

Eine mündliche Verhandlung kann ein letzter Versuch sein, mit dem Vermieter eine Einigung zu erzielen. Außerdem signalisiert das Wegbleiben Desinteresse und kein ernsthaftes Bemühen.

8. Stellen Sie dem Gericht schon vor der Verhandlung wichtige Unterlagen zu

Die mündliche Verhandlung ist auch eine Gelegenheit, Unklarheiten zu diskutieren. Dazu gehört, wenn Sie die Miete gemindert haben und daraufhin eine Kündigung wegen Mietschulden erhalten haben. Sie müssen Beweise wie Fotos, Zeugen und Sachverständigengutachten den zuständigen Richtern unbedingt vor der Verhandlung zukommen lassen. Außerdem müssen Sie den Beweis erbringen, dass Sie auch den Vermieter über die Mängel in Kenntnis gesetzt haben. In der mündlichen Verhandlung können die Beweise diskutiert werden.

9. Berufen Sie sich auf Ihr Zurückbehaltungsrecht

Sie haben die Miete gemindert und der Richter signalisiert Ihnen, dass die Höhe der Mietminderung zu hoch war? Dann machen Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch, das Sie dazu berechtigt, die Miete sogar bis zur vollen Höhe einzubehalten.

10. Suchen Sie bei Mietschulden Hilfe bei Experten vom Fach

Wie Sie sehen, können schon kleine Fehler im Kündigungsschreiben oder das richtige strategische Vorgehen dafür sorgen, dass Sie erfolgreich gegen die Kündigung vorgehen können. Um hier richtig zu handeln, sollten Sie sich unbedingt fachliche Unterstützung holen, weil das Mietrecht ein recht komplexes System ist.

Im ersten Schritt können Sie sich in einem unverbindlichen Gespräch von einem KLUGO Partner-Anwalt oder Rechtsexperten für Mietrecht Hilfe zum Thema Mietschulden erhalten und Tipps zum weiteren Vorgehen geben lassen. Vereinbaren Sie dazu einfach einen Termin.

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Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

Der Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der KLUGO-Redaktion erstellt und juristisch geprüft. Dazu ergänzen wir unseren Ratgeber mit wertvollen Tipps direkt vom Experten: Unsere spezialisierten Partner-Anwälte zeigen auf, worauf es beim jeweiligen Thema ankommt.