Mietpreisbremse: Das sollten Mieter zum Thema wissen!

STAND 16.08.2023 | LESEZEIT 16 MIN

Die Suche nach einer geeigneten Wohnung kann auf dem heutigen Wohnungsmarkt zu einer echten Herausforderung werden. Die Mietpreisbremse wurde eingeführt, um Mieter vor überhöhten Mieten zu schützen und für faire Wohnverhältnisse zu sorgen. Ihre Rechte und Handlungsmöglichkeiten stehen im Mittelpunkt.

Das Wichtigste in Kürze

• Durch die Mietpreisbremse wird die maximale Miethöhe in Städten gedeckelt.
• Sie ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden: So müssen insbesondere die Kriterien aus § 556d BGB gegeben sein.
• Der Gesetzgeber möchte mit der Mietpreisbremse den unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern gerecht werden.
• Unter bestimmten Voraussetzungen gelten Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
• BGH-Urteil vom 12.07.2023, Az. VIII ZR 375/21 sorgt dafür, dass Mieter einen jahrelangen Auskunftsanspruch gegenüber ihren Vermietern haben.
• Die Mietpreisbremse ist bis 2025 gültig. Bis dahin haben Gemeinden die Möglichkeit, Gebiete mit angespannten Wohnungsverhältnissen zu definieren, in denen die Mietpreisbremse gelten soll.
• Die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte unterstützen Sie bei Schwierigkeiten, die sich aus der Mietpreisbremse ergeben.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist ein wohnungspolitisches Instrument zur Regulierung der Miethöhe in bestimmten Städten und Ballungsräumen. Sie wurde vom Gesetzgeber bereits 2015 in § 556d BGB gesetzlich verankert und gilt für Mieter und Vermieter. Dort, wo es keine Mietpreisbremse gibt, kann der Vermieter als Ausdruck der grundgesetzlich gewährten Eigentumsgarantie nach Art. 14 des Grundgesetzes (kurz: GG) die Miethöhe grundsätzlich frei gestalten.

Hintergrund der Mietpreisbremse war das Anliegen, Wohnraum für alle Einkommensschichten bezahlbar zu machen. Dies hat sich in den letzten Jahren als äußerst schwierig erwiesen, da die Kaltmieten bei Neuvermietungen teilweise um bis zu 40 Prozent gestiegen sind. Gerade in Großstädten ist es für Menschen in prekären finanziellen Verhältnissen kaum noch möglich, eine angemessene und bezahlbare Wohnung zu finden.

Mit der Mietpreisbremse wird die maximale Mieterhöhung bei Wiedervermietung einer Wohnung auf 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt.

Welche Ausnahmen bei der Mietpreisbremse gibt es?

1. Erstmalige Vermietung von Neubauten

Übersteigt in einer Stadt die Nachfrage an Wohnungen das Angebot, greift die Mietpreisbremse dennoch nicht, wenn ein Neubau erstmalig einer Vermietung zugeführt wird. Hier wird oft angenommen, dass Vermieter in Neubauten höhere Investitionen getätigt haben und daher die Miete entsprechend festlegen können.

Als „Neubau“ werden gemäß § 556f Satz 1 BGB Häuser und Wohnungen bezeichnet, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden.

2. Vor der Vermietung gab es umfassende Modernisierungen

Kommt es zu umfangreichen Modernisierungen der Immobilie, darf der Vermieter die Höhe der Miete losgelöst von der Mietpreisbremse festlegen. Es handelt sich um eine „umfassende Modernisierung“, wenn aufgrund der Neuerungen die Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt ist. Das wird angenommen, wenn mindestens 1/3 der für den Kauf einer vergleichbaren Neubauwohnung notwendigen Kosten investiert wurde.

Der Gesetzgeber hat hier festgelegt, dass es sich um die in § 555b BGB normierten Maßnahmen handeln muss, durch die der Wert der Immobilie signifikant steigt.

3. Bestandsschutz räumt Vermietern Rechte ein

Ebenfalls fällt die Mietpreisbremse weg, wenn die Miethöhe bereits in dem vorigen Mietvertrag 10 % oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Dies wird auch als Bestandsschutz bezeichnet, welcher dem Eigentümer einer Immobilie übergreifenden Schutz vor späteren Rechtsveränderungen gewährt. Ein Mieter kann in der Praxis einen Vermieter also nicht zu einer niedrigeren Miete zwingen, wenn dieser im alten Mietvertrag bereits eine deutlich höhere Miete erwirtschaftet hat.

4. Vorübergehende Vermietungen und Ferienwohnungen

Die Mietpreisbremse kommt auch dort nicht zum Einsatz, wo Vermietungen nur vorübergehend erfolgen. Das ist beispielsweise bei Ferienwohnungen der Fall oder auch bei Wohnungen, die aus Arbeitsgründen nur temporär benötigt werden – so zum Beispiel bei Monteuren, die für Projekte nur zeitweise eine Unterkunft vor Ort bewohnen.

Der Umstand, dass Ferienwohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, hat in der Vergangenheit zu großen gesellschaftlichen Kontroversen geführt. Das liegt vor allem an der in beliebten Stadtteilen übermäßigen Zunahme von Ferienwohnungen in Großstädten. Diese hat in manchen Städten die Wohnsituation noch verschärft: Anstelle von Wohnungen für Bürger sind hier in großem Stil Ferienwohnungen für gut zahlende Urlauber entstanden.

Welche Änderungen traten zum 01. Januar 2019 in Kraft?

Zum 1. Januar 2019 trat das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung der Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ in Kraft. Ziel ist es unter anderem, die Regelungen zur Mietpreisbremse zu verschärfen und ihre Wirksamkeit zu erhöhen.

Vermieter sind seither dazu verpflichtet, bei der Neuvermietung den Vormieter und die bisherige Miete offenzulegen. Dadurch soll sichergestellt werden, dass die Mietpreisbremse besser kontrolliert werden kann und Mieter informiert sind, ob die geforderte Miete angemessen ist. Außerdem ist es für Mieter einfacher, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen.

Änderungen seit dem 1. April 2020

Stellt sich heraus, dass der Vermieter die Miete zu hoch angesetzt hat, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete für einen Zeitraum von bis zu 30 Monaten vom Vermieter zurückfordern. Dies gilt für alle Mietverträge, die nach dem 1. April 2020 abgeschlossen wurden und das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Rüge noch nicht beendet ist. Außerdem hat sich die Bundesregierung darauf geeinigt, dass die ortsübliche Vergleichsmiete künftig anhand der letzten sechs statt der letzten vier Jahre ermittelt wird (§ 558 Absatz 2 Satz 1 BGB).

Damit Sie als Mieter Ihre zu viel gezahlten Beträge zurückerhalten, empfehlen wir Ihnen eine unverbindliche Erstberatung durch unsere KLUGO Partneranwälte und Rechtsexperten. Ein Anwalt für Mietrecht kann bereits im Vorfeld einer Rückforderung die Chancen und Risiken erkennen und Sie als Mieter unterstützen.

Ortsübliche Vergleichsmiete

Die ortsübliche Vergleichsmiete lässt sich auf verschiedene Weise ermitteln. Nach § 558a BGB kann die Vergleichsmiete durch Bezugnahme auf den Mietspiegel der Gemeinde, durch eine Auskunft aus der Mietdatenbank, durch ein Sachverständigengutachten oder durch die Miete von drei vergleichbaren Mietobjekten ermittelt werden.

Seit Juli 2022 müssen alle Gemeinden, in denen mehr als 50.000 Bürger leben, einen Mietspiegel erstellen. Mietspiegel können in der Regel ohne besondere Voraussetzungen eingesehen werden.

Änderungen 2023: BGH trifft Urteil über die Verjährungsfrist für Auskunftsansprüche gegenüber Vermietern

Zahlen Mieter im Hinblick auf die 2015 eingeführte Mietpreisbremse eine zu hohe Miete, können Sie die zu viel gezahlte Miete zurückverlangen. Um feststellen zu können, ob die Miete zu hoch ist, haben Mieter gegenüber ihrem Vermieter einen Auskunftsanspruch. Vor dem Urteil des BGH war unklar, wann die dreijährige Verjährungsfrist des Auskunftsanspruchs beginnt.

Seit dem 12. Juli 2023 steht nun fest, dass der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB selbständig und unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete verjährt, innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB). Die Verjährungsfrist beginnt dabei nicht mit der Entstehung des Auskunftsanspruchs, mit Abschluss des Mietvertrages, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters. Der Auskunftsanspruch kann damit vor dem Rückzahlungsanspruch verjähren. Gemäß § 556g Abs. 3 BGB kann der Mieter seinen Vermieter aber auf Erteilung der Auskunft verklagen, wodurch die Verjährung gehemmt wird und dem Mieter auf diese Weise unbegrenzt Zeit zur Verfügung steht, seinen Auskunftsanspruch durchzusetzen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht pauschal in allen Städten in Deutschland. Nach dem föderalen Prinzip beschließen die Bundesländer. Demnach gilt dann für jeweils fünf Jahre die Mietpreisbremse in den entsprechenden Ballungsgebieten.

Aktuell gilt die Mietpreisbremse in den Bundesländern:

• Baden-Württemberg: Die Mietpreisbremse ist hier bis Ende Juni 2025 in 89 Gemeinden und Städten gültig.
• Bayern: Hier ist die Mietpreisbremse bis Ende 2025 gültig. Sie greift unter anderem in München, Nürnberg, Würzburg & Co.
• Berlin: Die Mietpreisbremse gilt hier seit Mitte 2015 und wurde 2020 bis Mai 2025 verlängert.
• Brandenburg: Hier ist die Mietpreisbremse bis 2025 gültig.
• Bremen: Die Mietpreisbremse gilt hier in ganz Bremen (außer in Bremerhaven) bis August 2025.
• Hamburg: Hier können sich die Mieter seit 2018 auf die Mietpreisbremse berufen. Sie gilt bis August 2025.
• Hessen: Hier gilt die Mietpreisbremse bis 2025 in 49 Städten.
• Mecklenburg-Vorpommern: Die Mietpreisbremse greift hier nur in den Städten Greifswald und Rostock.
• Niedersachsen: Seit Anfang 2021 ist die Mietpreisbremse in 19 Städten, darunter Osnabrück und Hannover, gültig.
• Nordrhein-Westfalen: In NRWs Großstädten wie Bonn, Düsseldorf und Köln gilt die neue Mieterschutzverordnung seit Mitte 2020. Sie gilt bis Mitte 2025.
• Rheinland-Pfalz: Die Mietpreisbremse wurde für 5 Städte (Ludwigshafen, Landau in der Pfalz, Mainz, Speyer und Trier) bis Oktober 2025 verlängert.
• Sachsen: In Dresden und Leipzig können sich die Mieter seit Juli 2022 bis Ende 2025 auf die Mietpreisbremse berufen.
• Thüringen: Seit 2016 gilt die Mietpreisbremse in Erfurt und Jena. Sie wurde bis Ende 2025 verlängert.

In den Bundesländern Sachsen-Anhalt, Saarland und Schleswig-Holstein gilt die Mietpreisbremse aktuell nicht. Aber auch hier kann sich die jeweilige Landesregierung per Ermächtigung entschließen, die Möglichkeit der Mietpreisbremse zu nutzen, wenn der Wohnungsmarkt dies erforderlich macht. Schleswig-Holstein hat hingegen die Mietpreisbremse bereits 2019 als erstes Bundesland vorzeitig abgeschafft.

Die Mietpreisbremse ist verfassungsrechtlich nicht ohne Brisanz. So bedarf sie zu ihrer Gültigkeit, insbesondere einer korrekten Begründung. Ist diese nicht gegeben, kann die Mietpreisbremse auf dem Gerichtsweg überprüft werden. Dies ist in der Vergangenheit bereits in verschiedenen Bundesländern der Fall gewesen – mit Erfolg: In sechs Bundesländern (Bayern, Hessen, Brandenburg, Hamburg, Baden-Württemberg, Niedersachsen) musste die Mietpreisbremse erneut per Ermächtigung eingeführt werden.

Der Gesetzgeber hat genau definiert, wann die Einführung der Mietpreisbremse in Ballungsgebieten zulässig ist. Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, kann die Mietpreisbremse rechtlich angegriffen werden.

Wie umgehen Vermieter die Mietpreisbremse?

Vermieter wendeten in der Vergangenheit immer wieder verschiedene Strategien an, um die Mietpreisbremse zu umgehen:

• Möblierte Wohnung: Viele Vermieter versuchten über einen Zuschlag für die Möbel die Mietpreisbremse zu umgehen. Vermieter dürfen monatlich jedoch maximal zwei Prozent des Wertes der Möbel berechnen. Seit Juni 2023 liegt dem Bundesrat ein Entwurf zur Verschärfung der Mietpreisbremse vor, laut dem die Nettokaltmiete und der Möblierungszuschlag separat und transparent ausgewiesen werden sollen.
• Falsche Quadratmeterzahl: Einige Vermieter gaben eine falsche Quadratmeterzahl der vermieteten Wohnung an, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Indem sie die Fläche der Wohnung größer darstellen, als sie tatsächlich ist, könnten sie versuchen, eine höhere Miete zu verlangen, als gesetzlich zulässig wäre.
• Nebenkosten: Grundsätzlich kann der Vermieter die Nebenkosten anpassen und die monatlichen Vorauszahlungen erhöhen. Auch hier besteht also die Möglichkeit, die Mietpreisbremse zu umgehen und eine höhere Miete zu verlangen. Die Erhöhung der Nebenkosten darf jedoch nicht willkürlich erfolgen und muss sich an der Nebenkostenabrechnung des Vorjahres orientieren.
• Indexmiete: Bei Mietverträgen mit vereinbarter Indexmiete gilt die Mietpreisbremse nur teilweise. Sie gilt nur für die ursprünglich vereinbarte Anfangsmiete und danach nicht mehr.

Wie kann ein KLUGO Partner-Anwalt Mieter im Rahmen der Mietpreisbremse unterstützen?

Die Mietpreisbremse ist für Mieter vor allem in Ballungsräumen von großer Bedeutung. Gerade bei Mieterhöhungen sind gerichtliche und außergerichtliche Auseinandersetzungen fast schon an der Tagesordnung. Aufgrund der Komplexität des deutschen Mietrechts ist hier juristischer Sachverstand unerlässlich.

Bei Fragen zur Mietpreisbremse oder zur Rückforderung zu viel gezahlter Miete helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht stehen Ihnen mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei Ihren Anliegen.