Mietschulden während der Corona-Krise

Die Erkrankung COVID-19, die durch die Infektion mit dem Coronavirus verursacht wird, hat sich längst zu einer weltweiten Bedrohung entwickelt. Die Folgen der Corona-Krise sind weitreichend und auch wirtschaftlicher Natur. Arbeitnehmer müssen zum Teil auf Kurzarbeit ausweichen und leiden unter den finanziellen Einschränkungen. Völlig zu Recht stellt sich beispielsweise die Frage, ob es eine finanzielle Hilfe bei Mietschulden durch den Coronavirus gibt.

Das Wichtigste in Kürze: Corona & Mietzahlungen

Alles Wichtige zum Thema Corona & Mietzahlungen auf einen Blick:

• Die Pflicht zur Mietzahlung wird durch die Coronavirus-Pandemie nicht aufgelöst.
• Zahlt der Mieter die Miete nicht, kann das unter Umständen ein Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags sein.
• Um Mieter auch bei finanziellen Schwierigkeiten während der COVID-19 Pandemie zu schützen, ist für drei Monate die Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen unzulässig.
• Der Mieter muss dabei nachweisen, dass er gerade durch das Coronavirus in Zahlungsschwierigkeiten gekommen ist.
• Andere Kündigungsgründe sind davon nicht berührt: So können Vermieter immer noch Eigenbedarf geltend machen.
• Der COVID-19 Kündigungsschutz gilt für privaten Wohnraum, aber auch für gewerbliche Mieter.

Muss ich weiterhin meine Miete bezahlen während der Corona-Krise?

Wer als Mieter mit dem Vermieter einen Mietvertrag schließt, der verpflichtet sich zur regelmäßigen und pünktlichen Zahlung der Miete. Der Mietvertrag selbst wird durch den Gesetzgeber in § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB) geregelt. Absatz (2) hält dazu explizit fest:

Auch Liquiditätsschwierigkeiten auf Seiten des Mieters ändern nichts an der grundsätzlichen Pflicht, die Miete zu bezahlen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, dann steht dem Vermieter nach § 543 Avsatz 2 Nr. 3 BGB das Recht zu, das Mietverhältnis zu kündigen.

Die aktuelle Corona-Krise sorgt bei vielen Menschen für finanzielle Engpässe – das betrifft sowohl Privatpersonen als auch Unternehmer und Selbstständige in jeder Größenordnung. Hier kann es dazu kommen, dass die Mietzahlungen ausfallen. Die Stundung der Miete ist dann eine Option, aber nicht immer und automatisch möglich.

Problematisch kann das dort werden, wo Mietern die Kündigung durch den Vermieter droht. Um die durch das Coronavirus verursachten Finanzengpässe nicht zur existenziellen Bedrohung werden zu lassen, waren hier schon recht schnell beim Ausbruch der Pandemie Forderungen nach einer Unterstützung laut geworden. Dazu zählen finanzielle Hilfen bei Mietschulden durch das Coronavirus, aber auch der Schutz vor einer Kündigung des Mietvertrags, weil der Mieter durch die Corona-Schutzmaßnahmen nicht mehr in der Lage ist die Miete zu bezahlen.

Die fristlose Kündigung setzt grundsätzlich eine schwerwiegende Vertragsverletzung durch den Mieter voraus – die Rechtsprechung legt die Hürde hier zum Schutz des wirtschaftlich schwächeren Mieters regelmäßig sehr hoch.

Insbesondere die Kündigung von Wohnraum ist für die Mieter oft mit großen Schwierigkeiten verbunden. Hier lohnt es sich, die Rechtmäßigkeit der Kündigung zu überprüfen – denn Vermieter sind an Fristen und Bedingungen gebunden, die es zu beachten gilt. Bei Fragen helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Partner-Anwälte im Mietrecht stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

Welche Maßnahmen schützen Mieter während der Corona-Krise?

Der Gesetzgeber hat umgehend auf die wirtschaftlichen Einschränkungen reagiert, die mit dem Ausbruch von COVID-19 einhergehen. Ende März wurde durch Bundestag und Bundesrat daher ein Gesetz beschlossen, das Mietern hier einen unmittelbaren Schutz gewährleisten soll. Artikel 5 Änderung des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (kurz: EGBGB) legt für Art. 240 EGBGB fest, dass Mietern nicht gekündigt werden darf, wenn die Nichtzahlung der Miete mit den Auswirkungen der Corona-Pandemie zusammenhängt. Laut Gesetz geht es dabei explizit um den Zeitraum vom 01. April bis zum 30. Juni 2020.

Durch den Schutz sind nun Mieter geschützt, die zum Beispiel durch Kurzarbeit oder durch die Kündigung des Arbeitsplatzes vor finanziellen Problemen stehen.

Artikel 5 Änderung des EGBGB und Art. 240 EGBGB schützen nicht nur private Mieter, sondern auch gewerbliche Mieter – hier hatte es in den letzten Tagen große Schlagzeilen in der Presse gegeben, da auch Großunternehmen wie Adidas und H&M ankündigten, die Zahlung der Ladenmieten einzustellen. Adidas hat inzwischen erklärt die Mietzahlungen weiterhin zu leisten.

Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass die Beweislast für die Anwendung der Vorschrift beim Mieter liegt. Er muss glaubhaft machen, dass er durch Corona nicht mehr in der Lage ist, die fälligen Mietzahlungen zu tätigen.

Gibt es weitere staatliche Unterstützungen für Mieter in Finanznot?

Natürlich gibt es abseits der erwähnten gesetzlichen Regelung auch weitere Möglichkeiten, Mietern unter die Arme zu greifen, die finanziell nicht in der Lage sind, die monatlichen Mietzahlungen zu bestreiten. Dazu zählt insbesondere das Wohngeld, das als Zuschuss dafür gedacht ist, die Wohnkosten zu erleichtern.

Es steht gleich mehreren Personengruppen zur Verfügung, dazu zählen aber regelmäßig nicht:

• Personen, die Arbeitslosengeld II bzw. Hartz IV beziehen
• Schüler
• Studenten
• Gewerbetreibende in Bezug auf Geschäftsräume.

Grundsätzlich ist für Mieter das Wohngeld eine gute bzw. oft sogar bessere Alternative. Zwar schützt die neue Regelung Mieter vor Kündigungen aufgrund der durch das Coronavirus verursachten Zahlungsschwierigkeiten – die Miete bleibt aber weiterhin fällig.

Mieter, die nicht fristgerecht die Mietzahlung veranlassen, geraten nach dem Willen des Gesetzgebers in Verzug und das mit den entsprechenden Folgen: Der Vermieter kann nämlich für die verzögerten Mietzahlung Verzugszinsen in Höhe von aktuell 4 Prozent verlangen.

Mieter, die finanziell mit dem Wohngeld auskommen, sollten unbedingt vermeiden, mit der Miete unnötig in Verzug zu geraten: Hier entstehen sonst nur vermeidbare Kosten.

Können Mieter während der Corona-Krise aufgrund von anderen Gründen gekündigt werden?

Die erwähnte Gesetzesänderung betrifft nur Kündigungen, die aufgrund von Zahlungsschwierigkeiten im Zusammenhang mit der COVID-19 Pandemie entstehen. Nicht erfasst sind daher Kündigungen aus anderen Gründen – so ist insbesondere auch die Kündigung wegen Eigenbedarfs auch weiterhin möglich.

Laden geschlossen: Muss die Miete trotzdem gezahlt werden?

Die Anwendung des Infektionsschutzgesetzes (kurz: IfSG) durch behördliche Maßnahmen in den Bundesländern hat dafür gesorgt, dass durch die Coronavirus-Pandemie viele Läden – und insbesondere Gastronomie-Betriebe – ihren regulären Arbeitsbetrieb einstellen mussten. Die Läden bleiben geschlossen, doch das heißt nicht, dass damit auch die Pflicht zur Mietzahlung zum Erliegen kommt. Der Mieter ist somit auch weiterhin dazu verpflichtet, die regelmäßigen Mietzahlungen zu tätigen. Das gilt genauso für gewerbliche Mieter: Auch sie müssen die Miete für das Ladenlokal oder die angemieteten Büroräume weiter bezahlen.