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Mietmangel

Mietmangel: Das können Sie als Mieter jetzt tun!

Wenn sich die Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand befindet, ist das für Mieter nicht nur ärgerlich. Sie können dann unter Umständen auch die Miete mindern – immerhin ergibt sich die Miethöhe maßgeblich durch den vertraglich vereinbarten Zustand des Wohnraums. Mieter, die Mängel feststellen, müssen diese anzeigen. Daneben gibt es bei einem Mietmangel noch weitere Dinge zu beachten.

Das Wichtigste in Kürze

  • Ein Mietmangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand ist.
  • Die Definition für einen Mietmangel ergibt sich aus § 536 Abs. 1 BGB.
  • Bei einem Mietmangel kann der Mieter in der Regel eine Mietminderung vornehmen.
  • In einem ersten Schritt muss der Mietmangel gegenüber dem Vermieter angezeigt werden.
  • Die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte unterstützen Sie bei Schwierigkeiten, die sich aus einem Mietmangel oder auch bei der Durchsetzung einer Mietminderung ergeben.

Was ist ein Mietmangel?

Ein Mietmangel liegt nach § 536 Abs. 1 BGB immer dann vor, wenn durch den Zustand der Sache den Gebrauch einschränkt. Die vertraglich vereinbarte Nutzung ist dann nicht mehr möglich – das kann bei einer Wohnung zum Beispiel durch bauliche Umstände verursacht werden, aber auch durch andere Umstände. Ein klassisches Beispiel dafür ist die konstante Lärmbelästigung, die die Grenzen des Zumutbaren überschreitet.

Andere Beispiele für Mietmängel sind:

  • Ausfall der Heizung
  • feuchte Wände oder Decken
  • Schimmel in der Wohnung
  • Ausfall der Warmwasserversorgung
  • Wasserschaden
  • defekter Fahrstuhl bzw. Aufzug
  • Ungezieferbefall
  • falsche Angaben zur Wohnfläche im Mietvertrag
  • undichte Fenster / mangelnde Wärmedämmung
  • unzureichende elektrische Ausstattung
  • sanierungsbedürftige Räume
  • defekte Dusche
  • verstopfte Abflussrohre
Die Bandbreite an möglichen Mietmängeln ist kaum zu überblicken und wird insbesondere durch die Rechtsprechung geprägt. Mietrechtlich ist das nicht ohne Brisanz, denn: Je nach Gericht kann der Mietmangel durchaus unterschiedlich bewertet und gewichtet werden. Die Höhe einer Mietminderung ist dementsprechend nicht zuverlässig vorhersagbar. Sie ist insbesondere von den Umständen des Einzelfalles abhängig und kann daher immer nur individuell bestimmt werden.

Was muss ich als Mieter bei einem Mietmangel tun?

Wenn Sie als Mieter einen Mietmangel feststellen, sollten Sie sich zeitnah an Ihren Vermieter wenden und den Mietmangel anzeigen. Der Gesetzgeber sieht hier eine Pflicht des Mieters vor, die sich aus der Anwendung von § 536c Abs. 1 BGB ergibt.

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Rechtlich sind Sie als Mieter verpflichtet, den Mietmangel unverzüglich anzuzeigen. Schieben Sie daher die Mängelanzeige nicht auf die lange Bank: Sie riskieren sonst, dass Ihre Rechte, die sich aus dem Mietmangel ergeben eingeschränkt werden und gegebenenfalls sogar Schadensersatzforderungen des Vermieters auf Sie zukommen. Auch das ergibt sich explizit aus dem Gesetz (vgl. § 536c Abs. 2 BGB).

Sobald Sie den Mietmangel dem Vermieter gegenüber angezeigt haben, ist dieser in der Pflicht, den Mietmangel zu beseitigen.

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Wie muss der Mietmangel angezeigt werden?

Grundsätzlich muss jeder schlechte Zustand der Wohnung angezeigt werden. Für die Mängelanzeige ist unerheblich, ob es sich um einen Mangel handelt, der tatsächlich den Gebrauch der Wohnung einschränkt. Ebenfalls anzuzeigen sind Mängel, die sich auf Gemeinschaftsräume beziehen: Auch hier besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter.

Der Mangel muss so konkret angezeigt werden, dass der Vermieter den Mangel erkennen und entsprechende Maßnahmen einleiten kann. Dabei werden an die Form der Mängelanzeige keine hohen formellen Anforderungen gestellt: Wichtig ist, dass für den Vermieter erkennen kann, wann welche Beeinträchtigung vorliegt.

Die Mängelanzeige hat dem Vermieter gegenüber zu erfolgen. Ist ein Vertreter des Vermieters vor Ort, zum Beispiel der Hausmeister oder ein externer Hausverwalter, kann die Mängelanzeige auch gegenüber dem Vertreter des Vermieters erfolgen.

Was passiert, wenn die Mängelanzeige zu spät erfolgt?

Der Gesetzgeber verpflichtet den Mieter dazu, einen Mietmangel dem Vermieter gegenüber anzuzeigen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, riskiert er den Verlust der ihm zustehenden Rechte. Dabei geht es vor allem um das Recht auf Mietminderung: Dieses kann nach § 536c Abs. 2 BGB wegfallen, wenn der Mieter eine Mängelanzeige unterlässt.

536c BGB: Mängelanzeige durch den Mieter


(2) Unterlässt der Mieter die Anzeige, so ist er dem Vermieter zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet. Soweit der Vermieter infolge der Unterlassung der Anzeige nicht Abhilfe schaffen konnte, ist der Mieter nicht berechtigt,

1. die in § 536 bestimmten Rechte geltend zu machen,

2. nach § 536a Abs. 1 Schadensersatz zu verlangen oder

3. ohne Bestimmung einer angemessenen Frist zur Abhilfe nach § 543 Abs. 3 Satz 1 zu kündigen.

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In der Praxis ist es empfehlenswert, den Mietmangel unverzüglich anzuzeigen und gleichzeitig dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung zu setzen. Nicht empfehlenswert ist es, in Eigenregie Handwerker zur Beseitigung zu beauftragen – hier riskiert der Mieter, eventuell auf den Kosten sitzen zu bleiben.

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Mietminderung

"Eine Mietminderung liegt immer dann vor, wenn sich der Zustand der Wohnung seit Vertragsbeginn verschlechtert hat. Bei einem nicht unerheblichen Mangel können Sie eine Mietminderung geltend machen. "

Mängelrechte des Mieters  – Infografik
Mängelrechte des Mieters – Infografik

Muss ich als Mieter den Mietmangel beweisen?

Macht der Mieter einen Mietmangel geltend, dann trifft ihn nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (kurz: BGH) zum Mietrecht die Beweis- und Darlegungslast. Er muss dabei insbesondere nachvollziehbar darstellen, dass der Mietmangel den Gebrauch der Wohnung einschränkt. Das hat der BGH in einer Grundsatzentscheidung bereits 2018 entschieden. Demnach ist nicht ausreichend, lediglich den Mangel aufzuzeigen. Es ist vielmehr erforderlich, dass der Mieter darlegt, warum die Tauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt ist.

Kann ich bei einem Mietmangel die Miete einfach mindern?

Ein Mietmangel kann eine Mietminderung begründen. Diese setzt voraus, dass sich der Zustand der Wohnung entgegen dem vertraglich vereinbarten Zustand verschlechtert hat und die Nutzung durch den Mieter einschränkt. Allerdings ist nicht jeder Mietmangel ein tauglicher Grund zur Mietminderung. Was Sie dabei beachten sollten und wie Sie eine Mietminderung rechtswirksam durchsetzen, haben wir für Sie in unserem Beitrag zum Thema Mietminderung zusammengefasst.

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Auch bei einem Mietmangel kann der Mieter nicht einfach die Miete kürzen. Der Gesetzgeber sieht dafür ein Mietminderungsschreiben vor, in dem der Mieter den Mietmangel inklusive Frist zur Beseitigung mitteilt und eine Mietminderung ankündigt für den Fall, dass der Vermieter die Frist verstreichen lässt, ohne den Mietmangel zu beseitigen.

Gibt es Mietmängel, die keine Mietminderung begründen?

Nicht jeder Mietmangel begründet eine Mietminderung. Dies ist der Fall bei:

  • unerheblichen Mängeln (Beispiel: im Bad hat sich eine Fliese gelöst)
  • bekannten Mängeln, von denen der Mieter schon vor Abschluss des Mietvertrags wusste
  • geduldeten Mängeln, die der Mieter über längere Zeit nicht beim Vermieter anzeigt und duldet
  • selbstverschuldeten Mängeln.

Damit Sie als Mieter bei einem Mietmangel rechtswirksam die Miete mindern können, empfiehlt sich eine unverbindliche Erstberatung durch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten.

Ein Anwalt für Mietrecht kann schon im Vorfeld einer Mietminderung aufgrund eines Mietmangels die Chancen und Risiken erkennen und Sie als Mieter unterstützen.

Wie kann ein KLUGO Partner-Anwalt Mieter bei einem Mietmangel unterstützen?

Ein Mietmangel kann die Lebensqualität von Mietern nachhaltig beeinträchtigen. Umso wichtiger ist es, aktiv dagegen vorzugehen und den Vermieter rechtswirksam zur Beseitigung aufzufordern. Gerade dann, wenn es um die Beseitigung eines Mangels geht, ergeben sich häufig gerichtliche und auch außergerichtliche Auseinandersetzungen. Aufgrund der Möglichkeit einer Mietminderung ist juristische Expertise hierbei unerlässlich.

Bei Fragen zum Thema Mietmangel oder wenn es darum geht, die Miete aufgrund von Mietmängeln zu mindern, helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Mietrecht stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei Ihren Anliegen.

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Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

Der Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der KLUGO-Redaktion erstellt und juristisch geprüft. Dazu ergänzen wir unseren Ratgeber mit wertvollen Tipps direkt vom Experten: Unsere spezialisierten Partner-Anwälte zeigen auf, worauf es beim jeweiligen Thema ankommt.