Mietpreisbremse: Das sollten Mieter zum Thema wissen!

Die Mietpreisbremse ist 2015 in Kraft getreten und gilt in Städten mit angespannter Wohnungslage. Dies betrifft insbesondere Großstädte wie Berlin, Stuttgart oder München, wo Mietern kaum noch bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung steht. Die einzelnen Maßnahmen der Mietpreisbremse kommen aber nur dort zum Einsatz, wo die rechtlichen Voraussetzungen der Mietpreisbremse gegeben sind.

Das Wichtigste in Kürze

• Durch die Mietpreisbremse wird die maximale Miethöhe in Städten gedeckelt.
• Sie ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden: So müssen insbesondere die Kriterien aus § 556d BGB gegeben sein.
• Der Gesetzgeber möchte mit der Mietpreisbremse den unterschiedlichen Interessen von Mietern und Vermietern gerecht werden.
• Unter bestimmten Voraussetzungen gelten Ausnahmen von der Mietpreisbremse.
• Die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte unterstützen Sie bei Schwierigkeiten, die sich aus der Mietpreisbremse ergeben.

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist ein wohnungspolitisches Instrument zur Regelung der Miethöhe in bestimmten Städten bzw. Ballungsgebieten. Sie wurde bereits 2015 durch den § 556d BGB vom Gesetzgeber rechtlich verankert.

Hintergrund für die Mietpreisbremse war das Anliegen, Wohnraum für alle Einkommenssituationen bezahlbar zu machen. Dies hat sich in den letzten Jahren als äußerst schwierig erwiesen. Gerade in großen Städten ist es nahezu unmöglich, dass Menschen vor dem Hintergrund von prekären finanziellen Umständen angemessenen und bezahlbaren Wohnraum bekommen.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht pauschal in allen Städten in Deutschland. Nach dem föderalen Prinzip beschließen die Bundesländer. Demnach gilt dann für jeweils fünf Jahre die Mietpreise in den entsprechenden Ballungsgebieten.

Aktuell gilt die Mietpreisbremse in den Bundesländern:

• Bremen
• Hamburg
• Mecklenburg-Vorpommern
• Brandenburg
• Berlin
• Niedersachsen
• Nordrhein-Westfalen
• Rheinland-Pfalz
• Hessen
• Thüringen
• Baden-Württemberg
• Bayern.

In den Bundesländern Sachsen, Sachsen-Anhalt, Saarland und Schleswig-Holstein gilt die Mietpreisbremse aktuell nicht. Aber auch hier kann sich die jeweilige Landesregierung per Ermächtigung entschließen, die Möglichkeit der Mietpreisbremse zu nutzen, wenn der Wohnungsmarkt dies erforderlich macht.

Die Mietpreisbremse ist verfassungsrechtlich nicht ohne Brisanz. So bedarf sie zu ihrer Gültigkeit insbesondere einer korrekten Begründung. Ist diese nicht gegeben, kann die Mietpreisbremse auf dem Gerichtsweg überprüft werden. Dies ist in der Vergangenheit bereits in verschiedenen Bundesländern der Fall gewesen – mit Erfolg: In sechs Bundesländern (Bayern, Hessen, Brandenburg, Hamburg, Baden-Württemberg, Niedersachsen) musste die Mietpreisbremse erneut per Ermächtigung eingeführt werden.

Der Gesetzgeber hat genau definiert, wann die Einführung der Mietpreisbremse in Ballungsgebieten zulässig ist. Werden die Voraussetzungen nicht erfüllt, kann die Mietpreisbremse rechtlich angegriffen werden.

Für wen gilt die Mietpreisbremse?

Grundsätzlich gilt die Mietpreisbremse für Mieter und Vermieter. Dort, wo es keine Mietpreisbremse gibt, kann der Vermieter als Ausdruck der grundgesetzlich gewährten Eigentumsgarantie nach Art. 14 des Grundgesetzes (kurz: GG) die Miethöhe frei gestalten.

Welche Ausnahmen bei der Mietpreisbremse gibt es?

1. Keine Mietpreisbremse bei erstmaliger Vermietung und Bestandsschutz

Übersteigt in einer Stadt die Nachfrage an Wohnungen das Angebot, greift die Mietpreisbremse dennoch nicht, wenn ein Neubau erstmalig einer Vermietung zugeführt wird. Ebenfalls fällt die Mietpreisbremse weg, wenn die Miethöhe bereits in dem vorigen Mietvertrag 10% oder mehr über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Dies wird auch als Bestandsschutz bezeichnet. Ein Mieter kann in der Praxis einen Vermieter also nicht zu einer niedrigeren Miete zwingen, wenn dieser im alten Mietvertrag bereits eine deutlich höhere Miete erwirtschaftet hat.

2. Keine Mietpreisbremse nach Modernisierungen

Kommt es zu umfangreichen Modernisierungen bzw. Sanierungen der Immobilie, darf der Vermieter die Höhe der Miete losgelöst von der Mietpreisbremse festlegen. Allerdings hat der Gesetzgeber hier festgelegt, dass es sich um die in § 555b BGB normierten Maßnahmen handeln muss, durch die der Wert der Immobilie signifikant steigt.

3. Keine Mietpreisbremse bei vorübergehenden Vermietungen

Die Mietpreisbremse kommt auch dort nicht zum Einsatz, wo Vermietungen nur vorübergehend erfolgen. Das ist beispielsweise bei Ferienwohnungen der Fall oder auch bei Wohnungen, die aus Arbeitsgründen nur temporär benötigt werden – so z.B. bei Monteuren, die für Projekte nur zeitweise eine Unterkunft vor Ort bewohnen.

Der Umstand, dass Ferienwohnungen von der Mietpreisbremse ausgenommen sind, hat in der Vergangenheit zu großen gesellschaftlichen Kontroversen geführt. Das liegt vor allem an der in beliebten Stadtteilen übermäßigen Zunahme von Ferienwohnungen in Großstädten. Diese hat in manchen Städten die Wohnsituation noch verschärft: Anstelle von Wohnungen für Bürger sind hier in großem Stil Ferienwohnungen für gut zahlende Urlauber entstanden.

Welche Rechte stehen dem Mieter durch die Mietpreisbremse zu?

Dort, wo die Mietpreisbremse rechtswirksam gilt, können sich Mieter auf die Rechte berufen, die damit einhergehen.

Rückforderung von Mietzahlungen

Stellt sich heraus, dass der Vermieter eine zu hohe Miete veranschlagt hat, kann der Mieter für einen Zeitraum von bis zu 30 Monaten zu hohe Mietzahlungen vom Vermieter zurückfordern. Dies gilt für alle Mietverträge, die nach dem 01.04.2020 abgeschlossen wurden.

Damit Sie als Mieter Ihre zu hohen Zahlungen zurückbekommen, empfiehlt sich eine unverbindliche Erstberatung durch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten. Ein Anwalt für Mietrecht kann schon im Vorfeld einer Rückforderung die Chancen und Risiken erkennen und Sie als Mieter unterstützen.

Kündigung durch den Mieter

Kommt es zu einer Mieterhöhung durch den Vermieter oder kündigt er diese an, hat der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit, der Mieterhöhung zu widersprechen. Eine Mieterhöhung ist nach dem Willen des Gesetzgebers nur dort möglich, wo eine ausreichende und nachvollziehbare Begründung durch den Vermieter vorgebracht wird.

Ist die Mieterhöhung zulässig, steht es dem Mieter auch weiterhin zu, von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Dies ist auch im Rahmen der Mietpreisbremse uneingeschränkt möglich.

Ist die Mietpreisbremse verfassungsgemäß?

Mieter haben durch die Mietpreisbremse die Möglichkeit, sich gegen zu hohe Mieten zu wehren. Allerdings ist das wohnungspolitische Instrument seit seiner Einführung auch juristisch stark umstritten. Dabei geht es vor allem um die Beschränkung des Grundrechts auf Eigentumsfreiheit.

Das Bundesverfassungsgericht hat hierzu bereits 2019 Stellung genommen. Nach Ansicht der Karlsruher Richter ist die Mietpreisbremse verfassungsgemäß und die damit verbundenen Einschränkungen rund um die Eigentumsfreiheit rechtmäßig.

Wie kann ein KLUGO Partner-Anwalt Mieter im Rahmen der Mietpreisbremse unterstützen?

Die Mietpreisbremse ist besonders in Ballungsgebieten von großer Relevanz für Mieter. Gerade rund um Mieterhöhungen sind gerichtliche und auch außergerichtliche Auseinandersetzungen dabei fast schon an der Tagesordnung. Aufgrund der Komplexität des deutschen Mietrechts ist juristische Expertise hierbei unerlässlich.

Bei Fragen zum Thema Mietpreisbremse oder bei der Rückforderung zu hoher Mietzahlungen helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Mietrecht stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei Ihren Anliegen.