Das musst du wissen Erbpacht: Hausbau ohne Grundstückskauf

Die Erbpacht, offiziell auch als Erbbaurecht bezeichnet, gibt Bauherren die Möglichkeit, auf Grundstücken zu bauen, die nicht ihr Eigentum sind. Das Grundstück gehört folglich einem anderen Eigentümer und wird während der Nutzungsdauer lediglich genutzt. KLUGO klärt dich nachfolgend über alle Vor- und Nachteile dieses Finanzierungskonzeptes auf.

Für Bauherren mit finanziellen Engpässen bietet die Erbpacht eine Alternative zum meist sehr kostenintensiven Grundstückskauf. Anstatt ein eigenes Grundstück zu kaufen, nutzt der Bauherr dieses im Prinzip vom eigentlichen Grundstückseigentümer. Das Erbpachtgrundstück wird dabei meist über einen Zeitraum von 50 bis 99 Jahren gepachtet. Pachtgeber sind dabei Gemeinden, Stiftungen oder Kirchen, in seltenen Fällen aber auch Privatpersonen. Für das Nutzungsrecht des Grundstücks zahlt der Pächter eine monatliche oder jährliche Pacht, den sogenannten Erbpacht- oder Erbbauzins.

Großer Vorteil dieses Prinzips ist, dass die monatlichen Belastungen für den Bauherrn niedriger sind als bei einem Grundstückskauf durch Finanzierung. Läuft der Erbpachtvertrag nach der Vertragslaufzeit aus, fällt das Erbpachtgrundstück an den Eigentümer zurück. Für die darauf errichtete Immobilie muss eine Entschädigung gezahlt werden. Diese muss mindestens zwei Drittel des Hauswertes betragen. Der Vertrag ist nicht vorzeitig kündbar; es gibt jedoch Ausnahmen, welche im Vertrag festgelegt sein müssen. Der Verpächter hat beispielsweise das Recht, den Vertrag wegen Eigenbedarf oder Verwahrlosung des Grundstücks zu kündigen. In diesem Fall muss allerdings eine Entschädigung gezahlt werden.

Der Erbpächter des Grundstücks hat ähnliche Rechte wie der Eigentümer. Er darf das Erbpachtgrundstück selbst nutzen, vermieten, vererben oder auch verkaufen. Bei einer Vermietung, Vererbung oder einem Verkauf geht der Erbpachtvertrag dabei an den neuen Besitzer über. Der Verpächter kann jedoch ein Mitspracherecht im Vertrag geltend machen. Bei einem Hausverkauf oder einem Ausbau des Hauses hat dieser dann unter Umständen seine Zustimmung zu erteilen.

Lohnen tut sich dieses Modell vor allem in Zeiten hoher Bauzinsen. Entscheidender Faktor dabei ist der Vergleich zwischen Erbpachtzins, Bauzins und Grundstückskosten. Wenn die Zinsen für Baugeld hoch sind, kann sich ein Erbpachtvertrag unter Umständen durchaus lohnen.

Zu beachten ist allerdings, dass mit dem Abschluss eines Pachtvertrages ein Dauerschuldverhältnis von bis zu 99 Jahren eingegangen wird. Ändert sich der Grundstückswert, verändert sich auch der zu zahlende Zins. Dieser darf laut Erbbaurechtsgesetz § 9a Abs. 1 alle drei Jahre erhöht werden. Die Zinswertentwicklung ist für solch einen langen Zeitraum kaum vorherzusehen.

Häufig wird der Zins von den Eigentümern erst nach Jahrzehnten angepasst, was eine drastische Erhöhung des zu zahlenden Erbpachtzinses zur Folge hat. Bei Hausbesitzern kann solch ein Aufschlag nach 30 oder 40 Jahren auch schon bis zu 300 % betragen.

Der große Vorteil einer Erbpacht liegt angesichts der hohen Grundstückspreise auf der Hand. Dennoch kann die Erbpacht auch Nachteile für den Bauherren erhalten.

Abschließend finden sich hier noch einmal die wichtigsten Fakten rund um die Erbpacht:

• Lohnenswert vor allem bei hohen Bauzinsen

• Pächter hat ähnliche Rechte wie der Eigentümer

• Pächter kann Mitspracherecht im Vertrag festhalten

• Eigenbedarf erlaubt eine vorzeitige Kündigung

• Entschädigungszahlungen sind im Vertrag zu vereinbaren

• Zins kann alle drei Jahre erhöht werden

Hast du Fragen rund um die Finanzierung und Vertragsgestaltung bei einer Erbpacht, helfen dir die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Kontaktiere uns noch heute – und starte bestens beraten in dein bevorstehendes Bauvorhaben!