Was du wissen solltest Kostenumverteilung der WEG-Verwaltungskosten – Bist du als Eigentümer betroffen?
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Du bist Wohnungseigentümer und fragst dich, ob deine WEG einfach so die Kostenverteilung ändern kann? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat kürzlich wichtige Entscheidungen zur Kostenumverteilung in Eigentümergemeinschaften getroffen. Hier kannst du nachlesen, was das für dich bedeutet, worauf du achten solltest und wie du deine Rechte wahren kannst.
Kostenumverteilung der WEG-Verwaltungskosten Das Wichtigste in Kürze
Eine WEG kann mit einfacher Mehrheit die Kostenverteilung ändern, auch zulasten einzelner Eigentümer.
Für eine Änderung der Kostenverteilung muss ein sachlicher Grund vorliegen.
Eigentümer ohne Stellplatz dürfen grundsätzlich nicht an Garagenkosten beteiligt werden, wenn eine Kostentrennung vereinbart ist.
Die Umverteilung von Kosten nach beheizbarer Wohnfläche statt nach Miteigentumsanteilen kann zulässig sein.
Bei unfairer Kostenumverteilung hast du die Möglichkeit, den Beschluss anzufechten.
Worüber hatte der BGH zu entscheiden?
Der BGH hat am 14. Februar 2025 zwei wichtige Grundsatzurteile zur Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaften gefällt. Die Fälle betrafen die Frage, ob und unter welchen Umständen eine WEG die Kostenverteilung auch zulasten einzelner Eigentümer ändern darf.
Fall 1: Tiefgaragensanierung
In diesem Fall (Az.: V ZR 236/23) wehrte sich eine Eigentümerin dagegen, an den Sanierungskosten für eine Tiefgarage beteiligt zu werden, obwohl sie keinen Stellplatz besaß.
Der BGH entschied:
Bei vereinbarter Kostentrennung zwischen Wohngebäude und Tiefgarage darf ein Eigentümer ohne Stellplatz grundsätzlich nicht an den Kosten der Tiefgarage beteiligt werden.
Es kann jedoch Ausnahmen geben, wenn ein sachlicher Grund vorliegt.
Der Fall wurde zur weiteren Prüfung an die Vorinstanz zurückverwiesen.
Fall 2: Kostenverteilung nach beheizbarer Wohnfläche
In diesem Fall (Az.: V ZR 81/23) ging es um die Umverteilung von Kosten nach beheizbarer Wohnfläche statt nach Miteigentumsanteilen.
Der BGH entschied:
Die Wohnungseigentümer haben das Recht, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel abweichende Verteilung zu beschließen.
Dies gilt auch, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird.
Bei der Kostenverteilung darf berücksichtigt werden, wer die Möglichkeit hat, die instandgesetzten Flächen oder Teile zu nutzen.
Der BGH betonte, dass den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt ist, solange die Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen berücksichtigt werden und keine ungerechtfertigte Benachteiligung Einzelner erfolgt.
Diese Urteile geben Wohnungseigentümergemeinschaften mehr Flexibilität bei der Kostenverteilung, setzen aber auch klare Grenzen zum Schutz einzelner Eigentümer.
Darf die Eigentümergemeinschaft Kosten zu meinen Lasten umverteilen?
Grundsätzlich ja, aber es gibt wichtige Einschränkungen. Seit der WEG-Reform 2020 können Wohnungseigentümer die Kostenverteilung durch einfache Mehrheit ändern. Dies gilt für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der WEG-Verwaltung.
Folgende Voraussetzungen müssen für eine zulässige Kostenumverteilung erfüllt sein:
Es muss ein sachlicher Grund vorliegen.
Die Interessen aller Beteiligten müssen angemessen berücksichtigt werden.
Die Änderung darf nicht willkürlich sein.
Ein sachlicher Grund kann beispielsweise eine gerechtere Verteilung der Kosten nach tatsächlicher Nutzung oder eine Anpassung an veränderte Umstände sein. Der BGH betont, dass die neue Kostenverteilung nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer führen darf.
Wichtig:
Es gibt Grenzen für Mehrheitsentscheidungen in der WEG, um Minderheiten zu schützen. So darf eine vereinbarte Kostentrennung, wie im Fall der Garagensanierung, nicht ohne Weiteres aufgehoben werden. Die WEG-Verwaltung spielt hier eine wichtige Rolle, indem sie auf die Einhaltung dieser Grenzen achtet.
Wann muss ich mich an Kosten beteiligen, die mich eigentlich nicht betreffen?
Grundsätzlich gilt: Wenn eine Kostentrennung vereinbart ist, darfst du als Eigentümer ohne Stellplatz nicht an den Kosten der Tiefgarage beteiligt werden. Der BGH hat jedoch klargestellt, dass es Ausnahmen geben kann, wenn ein sachlicher Grund vorliegt.
Mögliche Ausnahmen sind:
Die Sanierung des Garagendachs ist für die Standsicherheit des gesamten Gebäudes notwendig.
Es bestehen technische oder wirtschaftliche Zusammenhänge zwischen den Gebäudeteilen.
Wenn eine ursprünglich getroffene Kostentrennung geändert wird, musst du prüfen, ob ein sachlicher Grund dafür vorliegt. Ist dies nicht der Fall, kannst du den Beschluss anfechten.
Wie kann ich mich gegen eine unfaire Kostenumverteilung wehren?
Wenn du der Meinung bist, dass eine Kostenumverteilung unfair ist, hast du die Möglichkeit, den Beschluss anzufechten.
Eine Anfechtungsklage wegen WEG-Kosten lohnt sich besonders dann, wenn:
Kein sachlicher Grund für die Umverteilung erkennbar ist.
Du unverhältnismäßig stark belastet wirst.
Die Umverteilung gegen gesetzliche Vorschriften oder die Gemeinschaftsordnung verstößt.
Achtung:
Du musst die Anfechtungsklage wegen WEG-Kosten innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung einreichen. Versäumst du diese Frist, wird der Beschluss bestandskräftig.
Wie kann sich der Verteilungsschlüssel ändern – und was bedeutet das für mich?
Der Verteilungsschlüssel kann sich durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung ändern, § 23 WEG.
Es gibt verschiedene mögliche Verteilungsschlüssel:
nach Wohnfläche
nach Nutzfläche bei Teileigentum
nach Verbrauch
nach Verursachung
nach Anzahl der Personen bei kleinen Gemeinschaften
Eine Änderung des Verteilungsschlüssels kann bedeuten, dass du mehr oder weniger zu den Gemeinschaftskosten beitragen musst. Wichtig zu wissen ist, dass die neue Verteilung immer erst für zukünftige Abrechnungszeiträume gilt, § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.
Was ist bei Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu beachten?
Als Eigentümer bist du für die Kosten deines Sondereigentums selbst verantwortlich. Dies umfasst beispielsweise Renovierungen innerhalb deiner Wohnung. Die Kosten für gemeinschaftliches Eigentum werden üblicherweise nach Miteigentumsanteilen verteilt, sofern kein anderer Schlüssel beschlossen wurde.
Um zu verhindern, dass Kosten für andere Eigentumsteile auf dich umgelegt werden, solltest du:
Die Gemeinschaftsordnung und Beschlüsse genau prüfen.
Bei Eigentümerversammlungen aktiv teilnehmen und deine Stimme nutzen.
Bei fragwürdigen Beschlüssen Widerspruch einlegen und ggf. rechtlichen Beistand suchen.
Welche Rolle spielt der Verwalter bei der Kostenverteilung?
Der WEG-Verwalter spielt eine zentrale Rolle bei der Kostenverteilung. Er bereitet die Jahresabrechnung vor und setzt Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft um. Die WEG-Verwalterkosten selbst gehören zu den WEG-Verwaltungskosten, die auf alle Eigentümer umgelegt werden.
Der Verwalter darf in der Regel nicht eigenständig über die Kostenverteilung entscheiden. Wichtige Änderungen müssen von der Eigentümerversammlung beschlossen werden.
Um zu prüfen, ob ein Beschluss ordnungsgemäß zustande kam, kannst du:
Das Protokoll der Eigentümerversammlung einsehen.
Die Einladung zur Versammlung prüfen (Welche Punkte waren auf der Tagesordnung?).
Den Verwalter um Erläuterung der Beschlussfassung bitten.
Die Kosten für Sondereigentumsverwaltung, also Verwaltungsaufgaben, die nur einzelne Eigentümer betreffen, werden in der Regel separat abgerechnet und nicht auf die Gemeinschaft umgelegt.
Tipps für Eigentümerversammlungen
Um deine Interessen bei Eigentümerversammlungen bestmöglich zu vertreten, ist eine gründliche Vorbereitung unerlässlich. Informiere dich im Vorfeld ausführlich über die Tagesordnungspunkte und mache dir Notizen zu möglichen Fragen oder Einwänden. Während der Versammlung solltest du aktiv teilnehmen und insbesondere bei Themen zur Kostenverteilung kritische Fragen stellen.
Es ist wichtig, dass du deine Bedenken oder Einwände deutlich äußerst und darauf achtest, dass diese im Protokoll festgehalten werden. Bei besonders wichtigen oder kontroversen Entscheidungen kannst du eine schriftliche Abstimmung fordern, um ein klares und nachvollziehbares Ergebnis zu erhalten. Denke auch unbedingt an eine sorgfältige Dokumentation von Beschlüssen, da sie dir im Falle einer späteren Anfechtungsklage wegen WEG-Kosten als wichtiges Beweismittel dienen können.
So hilft dir ein KLUGO Partner-Anwalt weiter
Als Wohnungseigentümer oder Eigentümer in einer Bruchteilsgemeinschaft hast du zwar nicht immer die Möglichkeit, Kostenumverteilungen zu verhindern, aber du kannst dich aktiv in die Entscheidungsprozesse einbringen. Bleibe wachsam bei Beschlüssen zur Kostenverteilung, prüfe die Eigentümergemeinschaft-Verwalterkosten kritisch und scheue dich nicht, deine Rechte wahrzunehmen.
Bei Zweifeln an der Rechtmäßigkeit von Beschlüssen solltest du rechtzeitig rechtlichen Rat einholen, um die Frist für eine mögliche Anfechtungsklage wegen WEG-Kosten nicht zu versäumen. Unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten sind dir gern behilflich. Nutze bei Bedarf einfach unsere telefonische Erstberatung und stelle deine Fragen direkt an einen unserer Rechtsanwälte und Rechtsexperten.
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Über unsere Autoren Nina Haussmann
