Wenn mehrere Eigentümer über gleiche Anteile verfügen Bruchteilsgemeinschaft

Wenn ihr als Ehepartner gemeinsam ein Haus kauft, bildet ihr eine Bruchteilsgemeinschaft, was bedeutet, dass ihr jeweils zu gleichen Teilen Eigentümer seid und über euren Anteil frei entscheiden dürft. Bei unverheirateten Paaren ist es wichtig, dass beide Namen im Grundbuch als Eigentümer vermerkt sind, um rechtliche Klarheit zu schaffen. Es gibt jedoch noch einige weitere Punkte, die ihr in einer Bruchteilsgemeinschaft beachten solltet. Dazu gehören unter anderem Regelungen zur Nutzung des Eigentums, der Instandhaltung und möglichen Veräußern des Anteils.

Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht, wenn mindestens zwei Personen gemeinsam eine Immobilie oder ein anderes Recht besitzen. In der Regel haben alle Eigentümer den gleichen Anteil, wobei unterschiedliche Anteile ausdrücklich vereinbart werden müssen. Die rechtlichen Regelungen zu Bruchteilsgemeinschaften finden sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den §§ 741 ff. und §§ 1088. Diese §§ legen die Grundlagen für die Rechte und Pflichten der Eigentümer sowie für die Nutzung und Verwaltung des gemeinschaftlich besessenen Eigentums fest.

Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch ein Rechtsgeschäft oder allein kraft Gesetzes. Mindestens zwei Personen besitzen den gleichen ideellen Anteil, über den jeder unabhängig vom anderen frei bestimmen kann.

Folgende Kriterien führen zur Bildung einer Bruchteilsgemeinschaft:

• Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks ist einer der häufigsten Gründe für ein Rechtsgeschäft, durch das mehrere Personen gleich große Anteile erwerben. Investitionen und Projekte von Unternehmen können ebenfalls zu einer Bruchteilsgemeinschaft führen, doch kommt es hierbei häufiger zu der Gründung einer Gesellschaft zur Bildung bürgerlichen Rechts (GbR). In einem solchen Fall besitzen die Gesellschafter das Eigentum gemeinsam und die GbR wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

• Bruchteilsgemeinschaften entstehen allein kraft Gesetz, sobald ein gesetzlicher Eigentumserwerb vorliegt. Das bedeutet die Verbindung oder Vermischung beweglicher Sachen (§ 947 BGB und § 948 BGB), die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 10 ff WEG) oder ein Schatzfund in einem Mehrfamilienhaus (§ 984 BGB).

Wenn sich ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilie kauft, wird es automatisch zu einer Bruchteilsgemeinschaft. Jeder Ehepartner verfügt damit frei über den gleichen, klar definierten Anteil – die Hälfte – des Eigentums. Dadurch hat er beispielsweise die Möglichkeit, seine Hälfte an einen Dritten zu verkaufen. Anders verhält es sich, wenn ein Ehepaar ein Grundstück gemeinsam erbt und damit zu einer Erbengemeinschaft wird. Bei einem gemeinsamen Erbe können sie nicht unabhängig voneinander über einen Anteil bestimmen.

Typische Beispiele für eine Bruchteilsgemeinschaft:

• Ein Ehepaar erwirbt ein Haus und wird damit zu einer Bruchteilsgemeinschaft. Beide Miteigentümer werden ins Grundbuch eingetragen, das der rechtlichen Grundlage dient. Zuvor lebte es in einer Zugewinngemeinschaft, d.h., durch Gütertrennung verwaltete jeder Ehepartner sein eigenes Vermögen.

• Durch den Kauf einer Eigentumswohnung wird der Eigentümer automatisch Bruchteilseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da er Flächen und Räume mit den anderen Eigentümern gemeinsam nutzt.

Der wesentliche Unterschied zwischen einer Bruchteilsgemeinschaft und einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) besteht in folgenden Punkten:

• Bei einer GbR gehört kein bestimmter Anteil dem einzelnen, sondern der gesamte Besitz allen Eigentümern.

• Die GbR wird als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

• Das Verhältnis der Gesellschafter wird durch einen Gesellschaftsvertrag geregelt.

Neben der Bruchteilsgemeinschaft und der GbR gibt es laut BGB noch weitere Formen des Eigentums:

• Alleineigentum: Hier gibt es nur einen Eigentümer, der über eine Immobilie verfügt und ins Grundbuch eingetragen wird.

• Gesamthandsgemeinschaft: In diesem Fall gibt es mehrere Eigentümer, die nicht unabhängig voneinander verfügen dürfen. Man spricht dabei auch von einer Eigentümergemeinschaft.

• Wohnungseigentümergemeinschaft: Bei dieser Art von Eigentum trennt man das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum voneinander. Zum Sondereigentum zählt die abgeschlossene Wohnung, zum Gemeinschaftseigentum die gemeinsam genutzte Fläche. In der Teilungserklärung wird der jeweilige Anteil des Eigentümers genau definiert.

Eine Erbengemeinschaft unterscheidet sich von einer Bruchteilsgemeinschaft durch ihre rechtlichen Rahmenbedingungen. Hier wird ausschließlich der Nachlass gemeinsam verwaltet; die Miterben haben einen Anspruch auf das Gesamteigentum, nicht aber auf einen bestimmten, frei verfügbaren Anteil. Um Konflikte zu vermeiden, besteht die Möglichkeit, eine Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft umzuändern. Was die Verwaltung oder den Verkauf der Gemeinschaftsimmobilie betrifft, verhält es sich bei beiden Gemeinschaften gleich, indem sie der Gemeinschaft untergeordnet sind.

Weitere Aspekte, die den Unterschied zwischen den Gemeinschaften kennzeichnen:

• Entstehung: Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch und nicht durch eine absichtliche Handlung. Durch ein Testament oder die gesetzliche Erbfolge erben mehrere Personen einen Nachlass. Anders verhält es sich bei einer Bruchteilsgemeinschaft, denn hier liegt zum Beispiel ein gemeinsamer Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks vor, ohne dabei einen bestimmten Zweck zu verfolgen.

• Verwaltung: Die Erbengemeinschaft vertritt das Eigentum gemeinschaftlich und trifft somit Entscheidungen nur einvernehmlich in Gesamtvertretung. Die Bruchteilsgemeinschaft hingegen agiert nach dem Prinzip der Einzelvertretung.

• Auflösung: Im Falle der Auflösung einer Erbengemeinschaft wird der Nachlass unter den Miterben aufgeteilt. Kommt es zu Streitigkeiten, ist eine Teilungsversteigerung der Erbimmobilie die letzte Option. Will sich eine Bruchteilsgemeinschaft auflösen, kann sie dies entweder einvernehmlich oder ebenfalls durch eine Teilungsversteigerung vornehmen.

Bei einer Gesamthandsgemeinschaft besitzen ebenfalls mehrere Personen eine Sache, dürfen aber im Gegensatz zu einer Bruchteilsgemeinschaft nicht unabhängig voneinander bestimmen. Daher handelt es sich hier auch um eine Eigentümergemeinschaft.

Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal zwischen einer Bruchteilsgemeinschaft und einer Grundstücksgemeinschaft sind ihre Eigentumsformen:

• Grundstücksgemeinschaft: Ein Grundstück wird von mehreren Personen gekauft, von denen jeder Anteile am gemeinsamen Grundstück erwirbt. Die einzelnen Eigentümer können über ihren Anteil jedoch nicht frei bestimmen, da die Grundstücksgemeinschaft als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Zur Bildung einer Grundstücksgemeinschaft kommt es durch einen Grundstückskauf, eine Erbschaft oder eine Schenkung.

• Bruchteilsgemeinschaft: Hier besitzen und verwalten mindestens zwei Personen gemeinsam eine Sache, wie eine Immobilie. Jeder Teilhaber kann frei über seinen Anteil verfügen, der ideelle Anteil kann in seiner Größe und seinem Vermögenswert variieren.

Das Eigentum einer Bruchteilsgemeinschaft wird durch alle Eigentümer gemeinsam verwaltet. Jedes Mitglied darf über seinen ideellen Anteil frei bestimmen, d. h. es darf seinen Anteil auch an einen Dritten verkaufen. An seine Stelle tritt dann der neue Eigentümer. Hingegen darf kein Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft über die ganze Sache bestimmen und diese beispielsweise verkaufen.

Laut BGB (§§ 1008 ff und §§ 741 bis 758) darf jeder Teilhaber unabhängig voneinander über seinen Anteil entscheiden. Nimmt einer der Eigentümer einen Verkauf seines Anteils vor, dann wird der Käufer des Anteils zum neuen Eigentümer und damit auch Teilhaber.

Es gibt aber noch weitere Rechte und Pflichten einer Bruchteilsgemeinschaft, die im BGB festgehalten sind:

• Solange es nicht zu einer Beeinträchtigung anderer Bruchteilseigentümer kommt, kann der Miteigentümer das Gemeinschaftsvermögen nutzen.

• Alle Parteien der Bruchteilsgemeinschaft tragen gemeinsam die Verantwortung für die Verwaltung der Immobilie.

• Die Instandhaltung der Immobilie benötigt nicht die Zustimmung der Gemeinschaft, sondern kann von einem Teilhaber vorgenommen werden. Handelt es sich hingegen um Maßnahmen der Wertsteigerung, Verwaltung und Nutzung der Immobilie gemäß § 744 Abs. 1, ist eine Stimmenmehrheit nötig, die sich nach der Anteilsgröße richtet.

• Jeder Eigentümer einer Bruchteilsgemeinschaft ist dazu verpflichtet, sich anteilig an den Lasten, den Kosten, der Instandhaltung und gemeinschaftlichen Nutzung zu beteiligen.

• Das Risiko einer vollumfänglichen Haftung für die Sache ist von jedem Teilhaber zu tragen.

• Die Auflösung der Gemeinschaft kann von jedem Teilhaber gefordert werden. Immobilienverkauf oder auch Streitigkeiten können hierbei eine Rolle spielen. In einem solchen Fall ist eine Teilungsversteigerung des gesamten Eigentums möglich.

• Handelt es sich um Verkauf oder Vermietung der Immobilie, wird das Einverständnis aller Mitglieder vorausgesetzt.

Eine Vermietung der Immobilie – sei es ein Hausmietvertrag oder ein Wohnungsmietvertrag – ist ausschließlich mit der schriftlichen Zustimmung aller Mitglieder möglich. Davon abweichende Vertretungsregelungen sind ebenfalls denkbar.

Die Immobilie oder das Grundstück darf erst an einen Dritten verkauft werden, nachdem darüber gemeinschaftlich entschieden worden ist.

• Eine Auflösung kann von jedem Eigentümer einer Bruchteilsgemeinschaft gefordert werden. Wenn sich ein oder mehrere Mitglieder dagegen aussprechen, kann die Auflösung für einen bestimmten Zeitraum vertraglich verhindert werden. Liegt jedoch ein wichtiger Grund für eine Auflösung vor, wird dieser Ausschluss unwirksam. Wann es sich um einen wichtigen Grund handelt, entscheidet der Einzelfall.

• Besteht eine Bruchteilsgemeinschaft nur aus zwei Personen und eine davon verkauft ihren Anteil an die andere, löst sich die Gemeinschaft auf. Nun gibt es nur noch einen Alleineigentümer. Häufig ist das bei Ehescheidungen der Fall, wenn ein Ehepartner die Immobilie als Alleineigentümer behält und den anderen auszahlt.

• Wenn Mitglieder sich nicht einigen können, besteht die letzte Lösungsoption in einer Teilungsversteigerung. Im Rahmen einer Versteigerung – auf Antrag eines Eigentümers – wird die Immobilie an den Höchstbietenden verkauft. Da diese Lösung immer mit einem Wertverlust verbunden ist, sollte sie nur im Notfall vorgenommen werden.

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft hat jedes Mitglied die Möglichkeit, die Gemeinschaft durch Verkauf, Vererben oder Verschenken zu verlassen. Doch allein den Verkauf eines Bruchteils umzusetzen, ist so gut wie unmöglich. Hier bietet sich der Verkauf der ganzen Immobilie an, der wiederum der Zustimmung aller Eigentümer bedarf. Der Eigentümer kann dafür eine Auflösung oder eine Teilungsversteigerung beantragen, unabhängig von den anderen Mitgliedern. Wenn man vorhat, die Bruchteilsgemeinschaft zu verlassen, bietet sich eine ehrliche Absprache mit den anderen Eigentümern an, um eine Versteigerung aufgrund des Wertverlusts zu verhindern.

Bis 2018 galten Bruchteilsgemeinschaften als Unternehmen und mussten laut Steuerrecht bei einer Vermietung Umsatzsteuer abführen. Diese Regelung hat sich seit 2018 geändert, da nun nicht mehr die Gemeinschaft, sondern die einzelnen Mitglieder als Unternehmer umsatzsteuerpflichtig sind. Im Zivilrecht ist eine Bruchteilsgemeinschaft nicht rechtsfähig und demzufolge jedes Mitglied umsatzsteuerpflichtig.

Wenn du Probleme mit der Bruchteilsgemeinschaft hast – zum Beispiel, wenn du sie verlassen möchtest oder dich von deinem Ehepartner trennst, mit dem du eine gemeinsame Immobilie hast – ist es sinnvoll, einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuzuziehen, der sich gut im Immobilienrecht auskennt.

Er informiert dich über die Gestaltungsmöglichkeiten einer Bruchteilsgemeinschaft sowie die damit verbundenen Risiken und Alternativen. Als Spezialist seines Fachs kennt er sich unter anderem mit der Gestaltung von Kaufverträgen und Grundbucheinträgen aus und kann dich in Konfliktsituationen innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft entsprechend beraten.