Bruchteilsgemeinschaft – wenn mehrere Eigentümer über gleiche Anteile verfügen

STAND 19.01.2024 | LESEZEIT 13 MIN

Wenn Sie sich als Ehepartner gemeinsam ein Haus kaufen, bilden Sie automatisch eine Bruchteilsgemeinschaft. Da Sie zu gleichen Teilen einen konkret definierten Anteil besitzen, dürfen Sie als Anteilseigner darüber frei bestimmen. Sollten Sie unverheiratet sein und gemeinsam ein Haus kaufen, ist es wichtig, dass im Grundbuch Ihre beide Namen als Eigentümer vermerkt sind. Was es bei einer Bruchteilsgemeinschaft noch alles zu beachten gibt, lesen Sie hier.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Besonderheit einer Bruchteilsgemeinschaft besteht darin, dass mindestens zwei Eigentümer einen ideellen Anteil einer Sache besitzen, über den jeder frei verfügen kann.
• Eine Bruchteilsgemeinschaft liegt zum Beispiel immer dann vor, wenn zwei Ehepartner gemeinsam ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben.
• Im Gegensatz zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gehört einer Bruchteilsgemeinschaft eine Sache nicht gemeinsam, sondern nur ein konkreter Anteil davon.
• Jedes Mitglied der Bruchteilsgemeinschaft kann die Auflösung verlangen und beispielsweise an einen Dritten veräußern – vorausgesetzt, alle Mitglieder sind damit einverstanden.
• Wenn Sie eine Bruchteilsgemeinschaft verlassen oder auflösen wollen, ist es sinnvoll, sich einfach, schnell und fundiert in der telefonischen Erstberatung von KLUGO beraten zu lassen.

Was zeichnet eine Bruchteilsgemeinschaft aus?

Eine Bruchteilsgemeinschaft besteht aus mindestens zwei Personen, die gemeinsam eine Sache (z. B. eine Immobilie) oder ein Recht besitzen. Sie ist dadurch gekennzeichnet, dass jeder Eigentümer in der Regel über den gleichen Anteil verfügt, der klar definiert ist. Sollte es unterschiedliche Anteile geben, muss dies extra vereinbart werden. Im Bürgerlichen Gesetzbuch sind in BGB §§ 741 ff sowie BGB §§ 1088 entsprechende Vorgaben einer Bruchteilsgemeinschaft zugrunde gelegt.

Unter welchen Bedingungen entsteht eine Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Bruchteilsgemeinschaft entsteht durch ein Rechtsgeschäft oder allein kraft Gesetzes. Mindestens zwei Personen besitzen den gleichen ideellen Anteil, über den jeder unabhängig vom anderen frei bestimmen kann.

Folgende Kriterien führen zur Bildung einer Bruchteilsgemeinschaft:

• Der Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks ist einer der häufigsten Gründe für ein Rechtsgeschäft, durch das mehrere Personen gleich große Anteile erwerben. Investitionen und Projekte von Unternehmen können ebenfalls zu einer Bruchteilsgemeinschaft führen, doch kommt es hierbei häufiger zu der Gründung einer Gesellschaft zur Bildung bürgerlichen Rechts (GbR). In einem solchen Fall besitzen die Gesellschafter das Eigentum gemeinsam und die GbR wird als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
• Bruchteilsgemeinschaften entstehen allein kraft Gesetz, sobald ein gesetzlicher Eigentumserwerb vorliegt. Das bedeutet die Verbindung oder Vermischung beweglicher Sachen (§ 947 BGB und § 948 BGB), die Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (§§ 10 ff WEG) oder ein Schatzfund in einem Mehrfamilienhaus (§ 984 BGB).

Ist ein Ehepaar eine Bruchteilsgemeinschaft?

Wenn sich ein Ehepaar gemeinsam eine Immobilie kauft, wird es automatisch zu einer Bruchteilsgemeinschaft. Jeder Ehepartner verfügt damit frei über den gleichen, klar definierten Anteil – die Hälfte – des Eigentums. Dadurch hat er beispielsweise die Möglichkeit, seine Hälfte an einen Dritten zu verkaufen. Anders verhält es sich, wenn ein Ehepaar ein Grundstück gemeinsam erbt und damit zu einer Erbengemeinschaft wird. Bei einem gemeinsamen Erbe können sie nicht unabhängig voneinander über einen Anteil bestimmen.

Typische Beispiele für eine Bruchteilsgemeinschaft:

• Ein Ehepaar erwirbt ein Haus und wird damit zu einer Bruchteilsgemeinschaft. Beide Miteigentümer werden ins Grundbuch eingetragen, das der rechtlichen Grundlage dient. Zuvor lebte es in einer Zugewinngemeinschaft, d.h., durch Gütertrennung verwaltete jeder Ehepartner sein eigenes Vermögen.
• Durch den Kauf einer Eigentumswohnung wird der Eigentümer automatisch Bruchteilseigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), da er Flächen und Räume mit den anderen Eigentümern gemeinsam nutzt.

Worin unterscheidet sich eine Bruchteilsgemeinschaft und eine GbR?

Der wesentliche Unterschied zwischen einer Bruchteilsgemeinschaft und einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) besteht in folgenden Punkten:

• Bei einer GbR gehört kein bestimmter Anteil dem einzelnen, sondern der gesamte Besitz allen Eigentümern.
• Die GbR wird als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
• Das Verhältnis der Gesellschafter wird durch einen Gesellschaftsvertrag geregelt.

Verschiedene Formen des Eigentums

Neben der Bruchteilsgemeinschaft und der GbR gibt es laut BGB noch weitere Formen des Eigentums:

• Alleineigentum: Hier gibt es nur einen Eigentümer, der über eine Immobilie verfügt und ins Grundbuch eingetragen wird.
• Gesamthandsgemeinschaft: In diesem Fall gibt es mehrere Eigentümer, die nicht unabhängig voneinander verfügen dürfen. Man spricht dabei auch von einer Eigentümergemeinschaft.
• Wohnungseigentümergemeinschaft: Bei dieser Art von Eigentum trennt man das Sonder- und das Gemeinschaftseigentum voneinander. Zum Sondereigentum zählt die abgeschlossene Wohnung, zum Gemeinschaftseigentum die gemeinsam genutzte Fläche. In der Teilungserklärung wird der jeweilige Anteil des Eigentümers genau definiert.

Welche Unterschiede kennzeichnen eine Erbengemeinschaft von einer Bruchteilsgemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft unterscheidet sich von einer Bruchteilsgemeinschaft durch ihre rechtlichen Rahmenbedingungen. Hier wird ausschließlich der Nachlass gemeinsam verwaltet; die Miterben haben einen Anspruch auf das Gesamteigentum, nicht aber auf einen bestimmten, frei verfügbaren Anteil. Um Konflikte zu vermeiden, besteht die Möglichkeit, eine Erbengemeinschaft in eine Bruchteilsgemeinschaft umzuändern. Was die Verwaltung oder den Verkauf der Gemeinschaftsimmobilie betrifft, verhält es sich bei beiden Gemeinschaften gleich, indem sie der Gemeinschaft untergeordnet sind.

Weitere Aspekte, die den Unterschied zwischen den Gemeinschaften kennzeichnen:

• Entstehung: Eine Erbengemeinschaft entsteht automatisch und nicht durch eine absichtliche Handlung. Durch ein Testament oder die gesetzliche Erbfolge erben mehrere Personen einen Nachlass. Anders verhält es sich bei einer Bruchteilsgemeinschaft, denn hier liegt zum Beispiel ein gemeinsamer Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks vor, ohne dabei einen bestimmten Zweck zu verfolgen.
• Verwaltung: Die Erbengemeinschaft vertritt das Eigentum gemeinschaftlich und trifft somit Entscheidungen nur einvernehmlich in Gesamtvertretung. Die Bruchteilsgemeinschaft hingegen agiert nach dem Prinzip der Einzelvertretung.
• Auflösung: Im Falle der Auflösung einer Erbengemeinschaft wird der Nachlass unter den Miterben aufgeteilt. Kommt es zu Streitigkeiten, ist eine Teilungsversteigerung der Erbimmobilie die letzte Option. Will sich eine Bruchteilsgemeinschaft auflösen, kann sie dies entweder einvernehmlich oder ebenfalls durch eine Teilungsversteigerung vornehmen.

Abgrenzung einer Gesamthandsgemeinschaft

Bei einer Gesamthandsgemeinschaft besitzen ebenfalls mehrere Personen eine Sache, dürfen aber im Gegensatz zu einer Bruchteilsgemeinschaft nicht unabhängig voneinander bestimmen. Daher handelt es sich hier auch um eine Eigentümergemeinschaft.

Unterscheidungsmerkmale einer Bruchteilsgemeinschaft und einer Grundstücksgemeinschaft

Ein wesentliches Unterscheidungsmerkmal zwischen einer Bruchteilsgemeinschaft und einer Grundstücksgemeinschaft sind ihre Eigentumsformen:

• Grundstücksgemeinschaft: Ein Grundstück wird von mehreren Personen gekauft, von denen jeder Anteile am gemeinsamen Grundstück erwirbt. Die einzelnen Eigentümer können über ihren Anteil jedoch nicht frei bestimmen, da die Grundstücksgemeinschaft als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird. Zur Bildung einer Grundstücksgemeinschaft kommt es durch einen Grundstückskauf, eine Erbschaft oder eine Schenkung.
• Bruchteilsgemeinschaft: Hier besitzen und verwalten mindestens zwei Personen gemeinsam eine Sache, wie eine Immobilie. Jeder Teilhaber kann frei über seinen Anteil verfügen, der ideelle Anteil kann in seiner Größe und seinem Vermögenswert variieren.

Wie wird eine Bruchteilsgemeinschaft verwaltet?

Das Eigentum einer Bruchteilsgemeinschaft wird durch alle Eigentümer gemeinsam verwaltet. Jedes Mitglied darf über seinen ideellen Anteil frei bestimmen, d.h. es darf seinen Anteil auch an einen Dritten verkaufen. An seine Stelle tritt dann der neue Eigentümer. Hingegen darf kein Mitglied einer Bruchteilsgemeinschaft über die ganze Sache bestimmen und diese beispielsweise verkaufen.

Bruchteilsgemeinschaft – Rechte und Pflichten

Laut BGB (§§ 1008 ff und §§ 741 bis 758) darf jeder Teilhaber unabhängig voneinander über seinen Anteil entscheiden. Nimmt einer der Eigentümer einen Verkauf seines Anteils vor, dann wird der Käufer des Anteils zum neuen Eigentümer und damit auch Teilhaber.

Es gibt aber noch weitere Rechte und Pflichten einer Bruchteilsgemeinschaft, die im BGB festgehalten sind:

• Solange es nicht zu einer Beeinträchtigung anderer Bruchteilseigentümer kommt, kann der Miteigentümer das Gemeinschaftsvermögen nutzen.
• Alle Parteien der Bruchteilsgemeinschaft tragen gemeinsam die Verantwortung für die Verwaltung der Immobilie.
• Die Instandhaltung der Immobilie benötigt nicht die Zustimmung der Gemeinschaft, sondern kann von einem Teilhaber vorgenommen werden. Handelt es sich hingegen um Maßnahmen der Wertsteigerung, Verwaltung und Nutzung der Immobilie gemäß § 744 Abs. 1, ist eine Stimmenmehrheit nötig, die sich nach der Anteilsgröße richtet.
• Jeder Eigentümer einer Bruchteilsgemeinschaft ist dazu verpflichtet, sich anteilig an den Lasten, den Kosten, der Instandhaltung und gemeinschaftlichen Nutzung zu beteiligen.
• Das Risiko einer vollumfänglichen Haftung für die Sache ist von jedem Teilhaber zu tragen.
• Die Auflösung der Gemeinschaft kann von jedem Teilhaber gefordert werden. Immobilienverkauf oder auch Streitigkeiten können hierbei eine Rolle spielen. In einem solchen Fall ist eine Teilungsversteigerung des gesamten Eigentums möglich.
• Handelt es sich um Verkauf oder Vermietung der Immobilie, wird das Einverständnis aller Mitglieder vorausgesetzt.

Wie wird eine Immobilie durch eine Bruchteilsgemeinschaft vermietet?

Eine Vermietung der Immobilie – sei es ein Hausmietvertrag oder ein Wohnungsmietvertrag – ist ausschließlich mit der schriftlichen Zustimmung aller Mitglieder möglich. Davon abweichende Vertretungsregelungen sind ebenfalls denkbar.

Was muss eine Bruchteilsgemeinschaft bei dem Verkauf einer Immobilie beachten?

Die Immobilie oder das Grundstück darf erst an einen Dritten verkauft werden, nachdem darüber gemeinschaftlich entschieden worden ist.

Wie kommt es zur Auflösung einer Bruchteilsgemeinschaft?

• Eine Auflösung kann von jedem Eigentümer einer Bruchteilsgemeinschaft gefordert werden. Wenn sich ein oder mehrere Mitglieder dagegen aussprechen, kann die Auflösung für einen bestimmten Zeitraum vertraglich verhindert werden. Liegt jedoch ein wichtiger Grund für eine Auflösung vor, wird dieser Ausschluss unwirksam. Wann es sich um einen wichtigen Grund handelt, entscheidet der Einzelfall.
• Besteht eine Bruchteilsgemeinschaft nur aus zwei Personen und eine davon verkauft ihren Anteil an die andere, löst sich die Gemeinschaft auf. Nun gibt es nur noch einen Alleineigentümer. Häufig ist das bei Ehescheidungen der Fall, wenn ein Ehepartner die Immobilie als Alleineigentümer behält und den anderen auszahlt.
• Wenn Mitglieder sich nicht einigen können, besteht die letzte Lösungsoption in einer Teilungsversteigerung. Im Rahmen einer Versteigerung – auf Antrag eines Eigentümers – wird die Immobilie an den Höchstbietenden verkauft. Da diese Lösung immer mit einem Wertverlust verbunden ist, sollte sie nur im Notfall vorgenommen werden.

So verlassen Sie die Bruchteilsgemeinschaft

Bei einer Bruchteilsgemeinschaft hat jedes Mitglied die Möglichkeit, die Gemeinschaft durch Verkauf, Vererben oder Verschenken zu verlassen. Doch allein den Verkauf eines Bruchteils umzusetzen, ist so gut wie unmöglich. Hier bietet sich der Verkauf der ganzen Immobilie an, der wiederum der Zustimmung aller Eigentümer bedarf. Der Eigentümer kann dafür eine Auflösung oder eine Teilungsversteigerung beantragen, unabhängig von den anderen Mitgliedern. Wenn man vorhat, die Bruchteilsgemeinschaft zu verlassen, bietet sich eine ehrliche Absprache mit den anderen Eigentümern an, um eine Versteigerung aufgrund des Wertverlusts zu verhindern.

Bruchteilsgemeinschaft und die Bedeutung der Umsatzsteuer

Bis 2018 galten Bruchteilsgemeinschaften als Unternehmen und mussten laut Steuerrecht bei einer Vermietung Umsatzsteuer abführen. Diese Regelung hat sich seit 2018 geändert, da nun nicht mehr die Gemeinschaft, sondern die einzelnen Mitglieder als Unternehmer umsatzsteuerpflichtig sind. Im Zivilrecht ist eine Bruchteilsgemeinschaft nicht rechtsfähig und demzufolge jedes Mitglied umsatzsteuerpflichtig.

Wie kann mich ein Anwalt bei Problemen mit der Bruchteilsgemeinschaft unterstützen?

Wenn Sie Probleme mit der Bruchteilsgemeinschaft haben – Sie wollen sie verlassen oder trennen sich von Ihrem Ehepartner, mit dem Sie eine gemeinsame Immobilie haben –, ist es sinnvoll, einen Fachanwalt für Immobilienrecht hinzuziehen, der sich im Immobilienrecht auskennt.

Er informiert sie über die Gestaltungsmöglichkeiten einer Bruchteilsgemeinschaft sowie über die damit verbundenen Risiken und Alternativen. Als Spezialist seines Fachs kennt er sich u. a. aus mit der Gestaltung von Kaufverträgen sowie Grundbucheinträgen und kann Sie in Konfliktsituationen innerhalb der Bruchteilsgemeinschaft entsprechend beraten.