Mietminderung bei Lärm durch Nachbarn: So gehen Sie vor

STAND 21.04.2023 | LESEZEIT 9 MIN

Das Hämmern am Sonntag, spielende Kinder im Vorgarten oder jeden Freitagabend die Hausparty: Nachbarn können ziemlich laut werden. Aber wann ist die Lärmbelästigung so groß, dass eine Mietminderung wegen des Lärms durch Nachbarn zulässig ist?

Das Wichtigste in Kürze

• Miete kann wegen Lärms gemindert werden, wenn eine erhebliche, anhaltende Lärmbelästigung vorliegt
• Mietminderung muss vorab beim Vermieter angekündigt werden
• Vermieter muss die Möglichkeit erhalten, innerhalb einer Frist die Lärmbelästigung zu beenden, indem Sie die Lärm verursachenden Nachbarn beispielsweise abmahnen
• Besteht die Lärmbelästigung weiterhin, kann die Miete gemindert werden, bis das Problem gelöst ist

Wann kann ich eine Mietminderung wegen Lärms durch Nachbarn vornehmen?

Eine Lärmbelästigung wird immer dann als Mietmangel anerkannt, wenn die Wohnqualität in der Mietwohnung durch den Lärm erheblich beeinträchtigt wird. Wann dies tatsächlich der Fall ist, kann in der Regel nur im Einzelfall geklärt werden.

So gelten spielende Kinder als sozialadäquater Lärm. Werfen Kinder aber Möbel um oder nutzen andere Möglichkeiten, um einen sehr viel höheren Lärmpegel zu erreichen, liegt ggf. eine Lärmbelästigung vor, die einen Mietmangel darstellt.

Hingegen liegt immer eine Lärmbelästigung vor, wenn gegen die Nachtruhe verstoßen wird, die in den meisten Bundesländern auf 22 Uhr bis 6 Uhr morgens festgeschrieben ist. Zudem gibt es eine ganztägige Sonntags- und Feiertagsruhe.

Wenn eine Mietminderung wegen Lärms durch Nachbarn vorgesehen ist, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:

• Lärmbelästigung wird nicht von klagender Person selbst verursacht
• Lärm gehört nicht zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko oder ist sozialadäquat, z. B. Lärm durch spielende Kinder oder singende Vögel
• Ursache des Lärms liegt nicht in ortsüblichen – vorab zu erkennbaren – Gegebenheiten wie Einflugschneise eines Flughafens oder lauter Straße

Wie ist das Vorgehen für eine Mietminderung bei Lärm?

Sind alle Voraussetzungen erfüllt und ist eine Mietminderung wegen des Lärms durch Nachbarn oder den Mieter selbst angedacht, sollte wie folgt vorgegangen werden:

1. Betroffene Person ansprechen: Im ersten Schritt sollten Sie mit der Person darüber sprechen, dass der Lärm als belästigend wahrgenommen wird.
2. Beschwerde an Vermieter: Besteht die Lärmbelästigung auch nach dem Gespräch weiterhin, setzen Sie einen Beschwerdebrief an den Vermieter auf, in dem Sie ihn über die Lärmbelästigung informieren. Im besten Fall führen Sie ein Lärmtagebuch, in dem Sie festhalten, wie oft und zu welchen Zeiten der Lärm auftritt und was die Lärmquelle ist.
3. Aufforderung zur Lärmbeseitigung: Fordern Sie Ihren Vermieter in dem Schreiben dazu auf, bis zu einer von Ihnen gestellten Frist für eine Beendigung des Lärms zu sorgen. Und informieren Sie ihn darüber, dass Sie ansonsten die Miete wegen des Lärms in einer von Ihnen genannten Höhe mindern.
4. Mietminderung: Besteht der Lärm auch nach Fristende, können Sie die Miete wegen Lärms in der von Ihnen angekündigten Höhe mindern.

Lassen Sie sich zu einer optimalen Fristsetzung und der Höhe der Mietminderung von einem Anwalt für Mietrecht beraten.

Welche Alternativen gibt es zur Mietminderung bei Lärm?

Neben der Mietminderung wegen Lärms durch Nachbarn gibt es diese Alternativen:

Ruhestörung

Wenn beispielsweise nachts laute Musik gespielt wird oder Streitigkeiten lautstark am offenen Fenster ausgeführt werden, liegt ggf. eine Ordnungswidrigkeit nach § 117 OWiG (Ordnungswidrigkeitengesetz) vor. In diesem Fall können Sie als betroffene Person Anzeige vor der zuständigen Verwaltungsbehörde stellen.

Schadensersatz

Verursacht der Vermieter selbst den Lärm oder geht nicht gegen eine bestehende Lärmbelästigung vor, kann die betroffene Person gemäß § 536a BGB Schadensersatzanspruch geltend machen.

Ordentliche Kündigung

Der Mieter kann selbstverständlich jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Unter besonderen Umständen kann es dem Mieter nicht zugemutet werden, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist bestehen zu lassen. Dann ist gemäß § 543 BGB eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.

Wie können Vermieter bei Lärmbelästigung durch Mieter vorgehen?

Bei einer Beschwerde durch einen Mieter sollte der Vermieter auf die betroffenen Personen zugehen und darum bitten, die Lärmbelästigung zu unterlassen. Besteht der Lärm weiterhin, kann der Vermieter eine Abmahnung erteilen und in einem weiteren Schritt eine Kündigung wegen Lärmbelästigung aussprechen.

Fühlen Sie sich von Lärm belästigt? Oder sind Sie ein Vermieter, der über eine anstehende Mietminderung wegen Lärms durch Nachbarn informiert wurde? Dann erhalten Sie von einem KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperten für Mietrecht in einem persönlichen Gespräch erste Informationen zu Ihren weiteren Möglichkeiten.