So gehst du vor Mietminderung bei Lärm durch Nachbarn
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Das Hämmern am Sonntag, spielende Kinder im Vorgarten oder jeden Freitagabend die Hausparty: Nachbarn können ziemlich laut werden. Aber wann ist die Lärmbelästigung so groß, dass eine Mietminderung wegen des Lärms durch Nachbarn zulässig ist?
Mietminderung bei Lärm durch Nachbarn Das Wichtigste in Kürze
Miete kann wegen Lärms gemindert werden, wenn eine erhebliche, anhaltende Lärmbelästigung vorliegt.
Mietminderung muss vorab beim Vermieter angekündigt werden.
Vermieter muss die Möglichkeit erhalten, innerhalb einer Frist die Lärmbelästigung zu beenden, indem du die Lärm verursachenden Nachbarn beispielsweise abmahnst.
Besteht die Lärmbelästigung weiterhin, kann die Miete gemindert werden, bis das Problem gelöst ist.
Wann kann ich eine Mietminderung wegen Lärms durch Nachbarn vornehmen?
Eine Lärmbelästigung wird immer dann als Mietmangel anerkannt, wenn die Wohnqualität in der Mietwohnung durch den Lärm erheblich beeinträchtigt wird. Wann dies tatsächlich der Fall ist, kann in der Regel nur im Einzelfall geklärt werden.
So gelten spielende Kinder als sozialadäquater Lärm. Werfen Kinder aber Möbel um oder nutzen andere Möglichkeiten, um einen sehr viel höheren Lärmpegel zu erreichen, liegt ggf. eine Lärmbelästigung vor, die einen Mietmangel darstellt.
Hingegen liegt immer eine Lärmbelästigung vor, wenn gegen die Nachtruhe verstoßen wird, die in den meisten Bundesländern auf 22 Uhr bis 6 Uhr morgens festgeschrieben ist. Zudem gibt es eine ganztägige Sonntags- und Feiertagsruhe.
Wenn eine Mietminderung wegen Lärms durch Nachbarn vorgesehen ist, müssen die folgenden Voraussetzungen erfüllt sein:
Lärmbelästigung wird nicht von klagender Person selbst verursacht
Lärm gehört nicht zum allgemeinen Lebens- oder Mieterrisiko oder ist sozialadäquat, z. B. Lärm durch spielende Kinder oder singende Vögel
Ursache des Lärms liegt nicht in ortsüblichen – vorab zu erkennbaren – Gegebenheiten wie Einflugschneise eines Flughafens oder lauter Straße
Wie ist das Vorgehen für eine Mietminderung bei Lärm?
Sind alle Voraussetzungen erfüllt und ist eine Mietminderung wegen des Lärms durch Nachbarn oder den Mieter selbst angedacht, sollte wie folgt vorgegangen werden:
Betroffene Person ansprechen: Im ersten Schritt solltest du mit der Person darüber sprechen, dass der Lärm als belästigend wahrgenommen wird.
Beschwerde an Vermieter: Besteht die Lärmbelästigung auch nach dem Gespräch weiterhin, setze einen Beschwerdebrief an den Vermieter auf, in dem du ihn über die Lärmbelästigung informierst. Im besten Fall führst du ein Lärmtagebuch, in dem du festhältst, wie oft und zu welchen Zeiten der Lärm auftritt und was die Lärmquelle ist.
Aufforderung zur Lärmbeseitigung: Fordere deinen Vermieter in dem Schreiben dazu auf, bis zu einer von dir gestellten Frist für eine Beendigung des Lärms zu sorgen. Und informiere ihn darüber, dass du ansonsten die Miete wegen des Lärms in einer von dir genannten Höhe minderst.
Mietminderung: Besteht der Lärm auch nach Fristende, kannst du die Miete wegen Lärms in der von dir angekündigten Höhe mindern.
Lass dich zu einer optimalen Fristsetzung und der Höhe der Mietminderung von einem Anwalt für Mietrecht beraten.
Welche Alternativen gibt es zur Mietminderung bei Lärm?
Neben der Mietminderung wegen Lärms durch Nachbarn gibt es diese Alternativen:
Ruhestörung
Wenn beispielsweise nachts laute Musik gespielt wird oder Streitigkeiten lautstark am offenen Fenster ausgeführt werden, liegt ggf. eine Ordnungswidrigkeit nach § 117 OWiG (Ordnungswidrigkeitengesetz) vor. In diesem Fall kannst du als betroffene Person Anzeige vor der zuständigen Verwaltungsbehörde stellen.
Schadensersatz
Verursacht der Vermieter selbst den Lärm oder geht nicht gegen eine bestehende Lärmbelästigung vor, kann die betroffene Person gemäß § 536a BGB Schadensersatzanspruch geltend machen.
Ordentliche Kündigung
Der Mieter kann selbstverständlich jederzeit unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen.
Außerordentliche fristlose Kündigung
Unter besonderen Umständen kann es dem Mieter nicht zugemutet werden, das Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist bestehen zu lassen. Dann ist gemäß § 543 BGB eine außerordentliche fristlose Kündigung möglich.
Wie können Vermieter bei Lärmbelästigung durch Mieter vorgehen?
Bei einer Beschwerde durch einen Mieter sollte der Vermieter auf die betroffenen Personen zugehen und darum bitten, die Lärmbelästigung zu unterlassen. Besteht der Lärm weiterhin, kann der Vermieter eine Abmahnung erteilen und in einem weiteren Schritt eine Kündigung wegen Lärmbelästigung aussprechen.
Fühlst du dich von Lärm belästigt? Oder bist du ein Vermieter, der über eine anstehende Mietminderung wegen Lärms durch Nachbarn informiert wurde? Dann erhältst du von einem KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperten für Mietrecht in einem persönlichen Gespräch erste Informationen zu deinen weiteren Möglichkeiten.
Über unsere Autoren Christiane Kürschner
