Das musst du wissen Mietminderung: Wann kannst du als Mieter die Miete mindern?
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Hat sich der Zustand einer angemieteten Wohnung seit Vertragsbeginn verschlechtert, kannst du unter Umständen die Miete mindern. Dafür muss ein nicht unerheblicher Mangel vorliegen, der die Mietminderung rechtfertigt.
Mietminderung Das Wichtigste in Kürze
Unter einer Mietminderung versteht man das vorübergehende Kürzen der Miete, um einen Vermieter zur Beseitigung der Mängel aufzufordern.
Nicht jeder Mangel rechtfertigt eine Mietminderung.
Erst, wenn der Gebrauch der Mietwohnung stark eingeschränkt wird, ist eine Mietminderung möglich.
Welche Gründe eine Mietminderung rechtfertigen und wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, erläutern wir dir in diesem Beitrag genauer.
Was bedeutet Mietminderung?
Von einer Mietminderung ist die Rede, wenn aufgrund grober Mängel an der Mietwohnung nur noch ein Teilbetrag der Miete gezahlt wird, um so den Vermieter zur Ausbesserung der Mängel aufzufordern. Bei gravierenden Mängeln wie zum Beispiel einer im Winter ausgefallenen Heizung sind Mietminderungen von bis zu 100 Prozent möglich, während kleinere Mängel häufig nur eine Mietminderung von 5 bis 15 Prozent rechtfertigen. Jeder Fall einer Mietminderung ist individuell und muss auch individuell betrachtet werden. Es gibt derzeit keine allgemeingültige Tabelle, an der man den genauen Mietminderungsbetrag ablesen könnte.
Voraussetzung einer Mietminderung ist immer die eingeschränkte Wohnqualität. Die Miete kann gemindert werden, wenn ein genereller Mangel vorliegt, der die Nutzung des Wohnraums erschwert oder unmöglich macht. Außerdem kann die Miete gemindert werden, wenn bestimmte Eigenschaften, die laut Mietvertrag zugesichert wurden, nicht vorhanden sind – zum Beispiel eine Einbauküche, die im Mietvertrag angegeben wurde, sich aber gar nicht in der Wohnung befindet.
Zusammenfassung:
Von einer Mietminderung spricht man, wenn das Mietobjekt aufgrund von Mängeln nur bedingt bewohnbar ist und daraufhin eine Reduzierung der Mietzahlung erfolgt, um den Vermieter zur Beseitigung der Mängel zu animieren.
In den folgenden Beiträgen gehen wir auf spezielle Themen, die eine Mietminderung betreffen, weiter ein:
Wann kannst du bei Wohnungsmängeln die Miete mindern?
Grundlage einer jeden Mietminderung ist ein verschlechterter Zustand des Wohnraums. Doch nicht jeder Grund reicht aus, um eine Mietminderung zu rechtfertigen. Nur erhebliche Mängel, die maßgeblich die Qualität des Wohnens im Mietobjekt senken, rechtfertigen eine Mietminderung. So können beispielsweise eine defekte Heizung, übermäßiger Lärm oder Schimmel an den Wänden als Grundlage einer Mietminderung dienen.
Bevor Sie eine Mietminderung geltend machen können, müssen Mieter Ihren Vermieter umgehend mittels einer Mängelanzeige auffordern, die Schäden zu beseitigen.
Jochen Dotterweich Rechtsanwalt
Du kannst die Miete allerdings nicht sofort nach Auftreten des Mangels senken. Zunächst musst du deinen Vermieter auffordern, die Mängel schnellstmöglich zu beseitigen. Erst wenn der Vermieter dieser Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist – die realistisch sein muss – nicht nachkommt, bietet es sich an, durch eine Kürzung der Miete zusätzlich finanziellen Druck aufzubauen.
KLUGO Tipp:
Bevor du eine Mietkürzung vornimmst, such das Gespräch mit deinem Vermieter. In den meisten Fällen ist dieser an einer guten Vertragsbeziehung interessiert. Möchtest du die Miete tatsächlich kürzen, findest du in Mieterschutzbünden und beim Anwalt für Mietrecht Rat.
Welche Gründe berechtigen zu einer Mietminderung?
Damit eine Mietminderung rechtmäßig ist, müssen schwerwiegende Gründe dafür vorliegen. Das Nutzen der Wohnung muss aufgrund der vorliegenden Mängel massiv eingeschränkt oder unmöglich sein, um eine Mietkürzung rechtfertigen zu können.
Klar ist: Wird die Wohnqualität des Mieters aufgrund selbstverschuldeter Umstände eingeschränkt oder sind die Gründe unerheblich, so ist eine Mietminderung nicht zulässig. Auch Umstände, die schon vor Anmietung der Wohnung vorlagen und von denen der Mieter wusste, können nicht nachträglich als Grund für eine Mietminderung herangezogen werden. So kannst du beispielsweise die Lärmbelästigung durch einen Kindergarten in der Nachbarschaft nicht als Grund für eine Mietminderung angeben, wenn der Kindergarten schon vor Anmietung dort ansässig war und du dementsprechend mit einem erhöhten Lärmpegel rechnen konntest.
Die Einordnung, wann ein Mangel als erheblich gilt, ist nicht immer ganz eindeutig. So kann gelegentlicher Lärm durchaus als zumutbar angesehen werden, wenn dieser sich nicht vermeiden lässt – beispielsweise durch kurzzeitige Umbaumaßnahmen. Dauern diese jedoch über Wochen oder gar Monate hinweg an, handelt es sich möglicherweise um einen erheblichen Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt. Es lohnt sich daher, einen Blick auf mögliche Gründe für eine Mietminderung zu werfen.
1. Mietminderung wegen Lärmbelästigung
Folgende Gründe rechtfertigen unter Umständen eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung:
Baulärm durch eine Baustelle in der Nachbarschaft
Lautstark streitende Nachbarn oder Nachbarn, die häufig laut Musik hören
Häufiges Hundegebell
Störungen der Nachtruhe
Schlechte Schallisolierung der Räumlichkeiten
Baulärm durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am oder im Wohnhaus
2. Mietminderung wegen Ausfall von Strom, Wasser oder Heizung
Diese Gründe rechtfertigen unter Umständen eine Mietminderung, wenn Strom, Wasser oder Heizung ausfallen:
Heizungsausfall im Schlafzimmer, Kinderzimmer oder der gesamten Wohnung
Kein Warmwasser im Badezimmer oder der gesamten Wohnung
Ausfall des Stroms in einem Raum oder der gesamten Wohnung
Lichtschalter-Defekte
Verunreinigtes Wasser durch Parasiten, Bakterien oder ähnliches (z. B. Salmonellen)
Verunreinigtes Wasser durch veraltete Leitungen (z. B. Rost, Blei)
Wasserausfall aufgrund eingefrorener Leitungen
3. Mietminderung wegen Feuchtigkeit
Auch Feuchtigkeit im Haus rechtfertigt unter Umständen eine Mietminderung. Dafür muss einer der folgenden Gründe vorliegen:
Feuchtigkeit im Keller
Undichtes Dach, Hineinregnen in den Wohnraum
Schimmelbildung durch Feuchtigkeit in Neubauten
Schimmelbildung durch Feuchtigkeit aufgrund von Wärmebrücken
Schimmelbildung an den Möbeln aufgrund feuchter Wände
Schimmelbildung aufgrund schlechter Isolierung
4. Mietminderung wegen Abweichungen vom Mietvertrag
Wurden bestimmte Eigenschaften der Wohnung im Mietvertrag vereinbart, zum Beispiel eine vorhandene Einbauküche, ohne dass diese tatsächlich in der Wohnung zur Verfügung stehen, so kann dies eine Mietminderung rechtfertigen. Man spricht hier von Abweichungen zum Mietvertrag:
Fehlende Einbauküche, obwohl diese im Mietvertrag angegeben wurde
Quadratmeterzahl ist geringer als im Mietvertrag angegeben
Vertraglich zugesicherte Geräte und Einbauten sind nicht vorhanden oder defekt
Es steht kein KFZ-Stellplatz zur Verfügung, obwohl dies vertraglich vereinbart wurde
Es steht kein Kellerabteil zur Verfügung, obwohl dies vertraglich vereinbart wurde
Es fehlen Türen in der Wohnung, obwohl diese vertraglich vorgesehen waren
Die Wohnung wurde als saniert und modernisiert beworben, verfügt jedoch noch über alte Fenster, Asbest oder ähnliches
Der Balkon/Garten wurde im Mietvertrag festgehalten, kann aber nicht genutzt werden
Der Vermieter stellt keine Rauchmelder zur Verfügung
Es wurde ein Aufzug im Mietvertrag angegeben, dieser ist jedoch defekt oder fehlt gänzlich
Wie kannst du die Miete mindern?
Wenn du die Miete aufgrund der oben genannten Gründe mindern möchtest, musst du deinen Anspruch nicht erst beantragen. Liegen hinreichende Gründe vor, kannst du die Miete mindern, sobald der Mangel auftritt. Vorher musst du deinem Vermieter jedoch die Möglichkeit einräumen, die Mängel zu beseitigen.
Der Ablauf einer Mietminderung:
Fordere deinen Vermieter zur Beseitigung der Mängel auf und setze dafür eine angemessene Frist. Welche Frist als angemessen gilt, hängt von der Schwere des Mangels ab. Die Mängelmitteilung sollte schriftlich beim Vermieter erfolgen. Zudem ist es sinnvoll, Fotos vom Mangel mitzusenden.
Kündige in der Mängelbeseitigungsaufforderung auch gleich die Mietminderung an, falls binnen der genannten Frist keine Nachbesserung erfolgt. Hier solltest du bereits auf die angestrebte Höhe der Mietminderung eingehen. Eine Vorlage zur Mietminderung aufgrund von Wohnungsmängeln findest du hier:
Kommt der Vermieter der Mängelbeseitigung nicht innerhalb der genannten Frist nach, mindere die Miete anteilig. Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, solltest du zuvor mit einem Mietminderung-Rechner kalkulieren oder mit einem Fachanwalt für Mietrecht besprechen. Eine zu hohe Mietminderung kann auch negative Konsequenzen für dich haben – zum Beispiel eine Beendigung des Wohnverhältnisses.
KLUGO Tipp:
Die Höhe der Mietminderung sollte zuvor durch einen Fachanwalt für Mietrecht geprüft werden. Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, hängt von der Schwere des Mangels ab. So ist bei einem Heizungsausfall im Winter durchaus eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich, während Schimmel im Schlafzimmer nur 15 Prozent Mietminderung rechtfertigt.
Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?
Als Grundlage für die Berechnung der Mietminderung wird immer die Warmmiete herangezogen – also die Kaltmiete inklusive Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung. Bevor du die Miete minderst, solltest du das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung ermitteln.
So ermittelst du die Beeinträchtigung:
Wie stark wirkt sich der Mangel insgesamt auf das Mietobjekt und die einzelnen Räumlichkeiten aus?
Wie lange besteht die Gebrauchsbeeinträchtigung schon?
Hier kommt es auf die Details des Einzelfalls an. Aktuell steht im Mietrecht noch keine einheitliche Rechtsprechung zur Verfügung, die Aufschluss darüber geben würde, wie hoch eine Mietminderung bei einem bestimmten Mangel ausfallen darf. Daher muss jeder Fall gesondert betrachtet werden, bisherige Urteile dienen immer nur als Orientierungsgrundlage. Auch eine verbindliche Mietminderungstabelle, die Einblick in gängige Minderungshöhen für einen bestimmten Mangel gibt, gibt es derzeit nicht.
Dennoch können anhand vergangener Erfahrungswerte bereits Prozentsätze für Mietminderungen herangezogen werden. Entsprechen die dort angeführten Mietminderungsgründe deiner konkreten Situation, kannst du dich zumindest an den genannten Zahlen orientieren. In unserem Beitrag Mietminderung berechnen erfährst du, wie hoch deine Mietminderung ausfallen kann.
Zusammenfassung:
Die Ausgangsbasis einer Mietminderung ist die Grundmiete. Danach muss die Frage der Beeinträchtigung durch den Mangel beantwortet werden. Um eine genaue Aussage über die Mietminderung zu treffen, müssen alle Details bekannt sein. Für einige typische Fälle sind Prozentsätze für Mietminderungen definiert.
Was solltest du bei einem Mietminderungsschreiben beachten?
In deinem Schreiben an den Vermieter musst du diesen unter konkreter Bezeichnung des Mangels ausdrücklich dazu auffordern, den Mangel zu beseitigen. Zudem empfiehlt sich eine Fristsetzung, also die Nennung eines realistischen und angemessenen Zeitraums, in dem der Mangel spätestens beseitigt werden muss. Weise den Vermieter in deinem Schreiben bereits unmissverständlich darauf hin, dass du nach Versäumen der Frist die Miete mindern wirst. Sollte die Frist tatsächlich verstreichen, setze ein weiteres Schreiben auf, in dem du die Mietminderung darlegst.
Bei äußerst gravierenden Mängeln bietet es sich an, die konkrete Mietminderung bereits in der Mängelanzeige unterzubringen. Nach Ablauf der Frist muss dann in der Regel kein weiteres Schreiben mehr aufgesetzt werden.
Nutzen dazu unser Muster:
Wann sollte ich mir anwaltliche Unterstützung holen?
Bevor du die Mietminderung in die Hände eines erfahrenen Anwalts gibst, solltest du zunächst deinen Vermieter auf den Mangel ansprechen. Schon das persönliche Gespräch kann helfen, den Mangel rasch zu beseitigen – eine Mietminderung ist also nicht nötig. Fruchtet diese Unterhaltung nicht, fordere deinen Vermieter schriftlich zur Ausbesserung der Mängel auf. In diesem Aufforderungsschreiben solltest du auch bereits mit einer Mietminderung drohen, wenn innerhalb der gesetzten Frist keine adäquate Nachbesserung erfolgt.
Kommt der Vermieter dieser Aufforderung auch nach deinem Androhungsschreiben zur Mietminderung nicht nach, kannst du die Miete mindern. Um welchen Betrag die Miete gemindert werden kann, hängt jedoch von vielen Faktoren ab. Das ist der Zeitpunkt, an dem du auf das Know-how eines Fachanwalts für Mietrecht zurückgreifen solltest – denn Fehler bei der Mietminderung können die Minderung nichtig machen und du musst das einbehaltene Geld zurückzahlen. Sprich daher den konkreten Minderungsgrund zunächst mit einem Fachanwalt für Mietrecht durch und stimme die Höhe der Mietminderung mit ihm ab.
Unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten stehen dir gern für eine umfassende Beratung zur Seite, wenn dein Aufforderungsschreiben an den Vermieter keine Wirkung gezeigt hat. Nutze die telefonische Erstberatung, bei der wir dich mit unseren Rechtsexperten verbinden und dir eine erste Einschätzung zum Sachverhalt geben. Im Anschluss entscheidest du selbst, ob du eine weitere Beratung durch unsere Rechtsexperten in Anspruch nehmen möchtest.
Häufige Fragen: Mietminderung
Was ist eine Mietminderung?
Wenn die angemietete Wohnung aufgrund von Mängeln nur noch eingeschränkt oder gar nicht mehr nutzbar ist, kannst du die Miete mindern.
Welche Gründe rechtfertigen eine Mietminderung?
Alle Umstände, die die Wohnqualität massiv einschränken, können eine Mietminderung rechtfertigen. Von der Schwere der Einschränkung hängt auch die mögliche Mietminderungshöhe ab.
Wie hoch darf die Mietminderung sein?
Wie hoch eine Mietminderung ausfällt, hängt immer von der Schwere der Mängel ab. Kleinere Mängel rechtfertigen Mietminderungen zwischen 5 und 15 Prozent, grobe Mängel können eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent rechtfertigen.
Benötige ich für die Mietminderung einen Anwalt?
Zunächst kannst du eigenständig deinen Vermieter zur Nachbesserung der Mängel auffordern und im selben Schreiben auch die Mietminderung androhen, falls eine Nachbesserung nicht erfolgt. Erst wenn der Vermieter dieser Aufforderung nicht nachkommt, ist der Kontakt zu einem Fachanwalt für Mietrecht sinnvoll.
Über unsere Autoren Melanie Lind
