Mietminderung: Wann können Sie als Mieter die Miete mindern?

STAND 09.12.2022 | LESEZEIT 14 MIN

Hat sich der Zustand einer angemieteten Wohnung seit Vertragsbeginn verschlechtert, können Sie unter Umständen die Miete mindern. Dafür muss ein nicht unerheblicher Mangel vorliegen, der die Mietminderung rechtfertigt.

Das Wichtigste in Kürze

• Unter einer Mietminderung versteht man das vorübergehende Kürzen der Miete, um einen Vermieter zur Beseitigung der Mängel aufzufordern.
• Nicht jeder Mangel rechtfertigt eine Mietminderung.
• Erst, wenn der Gebrauch der Mietwohnung stark eingeschränkt wird, ist eine Mietminderung möglich.
• Welche Gründe eine Mietminderung rechtfertigen und wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, erläutern wir Ihnen in diesem Beitrag genauer.

Was bedeutet Mietminderung?

Von einer Mietminderung ist die Rede, wenn aufgrund grober Mängel an der Mietwohnung nur noch ein Teilbetrag der Miete gezahlt wird, um so den Vermieter zur Ausbesserung der Mängel aufzufordern. Bei gravierenden Mängeln wie zum Beispiel einer im Winter ausgefallenen Heizung sind Mietminderungen von bis zu 100 Prozent möglich, während kleinere Mängel häufig nur eine Mietminderung von 5 bis 15 Prozent rechtfertigen. Jeder Fall einer Mietminderung ist individuell und muss auch individuell betrachtet werden. Es gibt derzeit keine allgemeingültige Tabelle, an der man den genauen Mietminderungsbetrag ablesen könnte.

Voraussetzung einer Mietminderung ist immer die eingeschränkte Wohnqualität. Die Miete kann gemindert werden, wenn ein genereller Mangel vorliegt, der die Nutzung des Wohnraums erschwert oder unmöglich macht. Außerdem kann die Miete gemindert werden, wenn bestimmte Eigenschaften, die laut Mietvertrag zugesichert wurden, nicht vorhanden sind – zum Beispiel eine Einbauküche, die im Mietvertrag angegeben wurde, sich aber gar nicht in der Wohnung befindet.

Wann können Sie bei Wohnungsmängeln die Miete mindern?

Grundlage einer jeden Mietminderung ist ein verschlechterter Zustand des Wohnraums. Doch nicht jeder Grund reicht aus, um eine Mietminderung zu rechtfertigen. Nur erhebliche Mängel, die maßgeblich die Qualität des Wohnens im Mietobjekt senken, rechtfertigen eine Mietminderung. So können beispielsweise eine defekte Heizung, übermäßiger Lärm oder Schimmel an den Wänden als Grundlage einer Mietminderung dienen.

Sie können die Miete allerdings nicht sofort nach Auftreten des Mangels senken. Zunächst müssen Sie Ihren Vermieter auffordern, die Mängel schnellstmöglich zu beseitigen. Erst wenn der Vermieter dieser Aufforderung innerhalb der gesetzten Frist – die realistisch sein muss – nicht nachkommt, bietet es sich an, durch eine Kürzung der Miete zusätzlich finanziellen Druck aufzubauen.

Bevor Sie eine Mietkürzung vornehmen, suchen Sie das Gespräch mit Ihrem Vermieter. In den meisten Fällen ist dieser an einer guten Vertragsbeziehung interessiert. Möchten Sie die Miete tatsächlich kürzen, finden Sie in Mieterschutzbünden und beim Anwalt für Mietrecht Rat.

Welche Gründe berechtigen zu einer Mietminderung?

Damit eine Mietminderung rechtmäßig ist, müssen schwerwiegende Gründe dafür vorliegen. Das Nutzen der Wohnung muss aufgrund der vorliegenden Mängel massiv eingeschränkt oder unmöglich sein, um eine Mietkürzung rechtfertigen zu können.

Klar ist: Wird die Wohnqualität des Mieters aufgrund selbstverschuldeter Umstände eingeschränkt oder sind die Gründe unerheblich, so ist eine Mietminderung nicht zulässig. Auch Umstände, die schon vor Anmietung der Wohnung vorlagen und von denen der Mieter wusste, können nicht nachträglich als Grund für eine Mietminderung herangezogen werden. So können Sie beispielsweise die Lärmbelästigung durch einen Kindergarten in der Nachbarschaft nicht als Grund für eine Mietminderung angeben, wenn der Kindergarten schon vor Anmietung dort ansässig war und Sie dementsprechend mit einem erhöhten Lärmpegel rechnen konnten.

Die Einordnung, wann ein Mangel als erheblich gilt, ist nicht immer ganz eindeutig. So kann gelegentlicher Lärm durchaus als zumutbar angesehen werden, wenn dieser sich nicht vermeiden lässt – beispielsweise durch kurzzeitige Umbaumaßnahmen. Dauern diese jedoch über Wochen oder gar Monate hinweg an, handelt es sich möglicherweise um einen erheblichen Mangel, der eine Mietminderung rechtfertigt. Es lohnt sich daher, einen Blick auf mögliche Gründe für eine Mietminderung zu werfen.

1. Mietminderung wegen Lärmbelästigung

Folgende Gründe rechtfertigen unter Umständen eine Mietminderung wegen Lärmbelästigung:

• Baulärm durch eine Baustelle in der Nachbarschaft
• Lautstark streitende Nachbarn oder Nachbarn, die häufig laut Musik hören
• Häufiges Hundegebell
• Störungen der Nachtruhe
• Schlechte Schallisolierung der Räumlichkeiten
• Baulärm durch Sanierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen am oder im Wohnhaus

2. Mietminderung wegen Ausfall von Strom, Wasser oder Heizung

Diese Gründe rechtfertigen unter Umständen eine Mietminderung, wenn Strom, Wasser oder Heizung ausfallen:

• Heizungsausfall im Schlafzimmer, Kinderzimmer oder der gesamten Wohnung
• Kein Warmwasser im Badezimmer oder der gesamten Wohnung
• Ausfall des Stroms in einem Raum oder der gesamten Wohnung
• Lichtschalter-Defekte
• Verunreinigtes Wasser durch Parasiten, Bakterien oder ähnliches (z. B. Salmonellen)
• Verunreinigtes Wasser durch veraltete Leitungen (z. B. Rost, Blei)
• Wasserausfall aufgrund eingefrorener Leitungen

3. Mietminderung wegen Feuchtigkeit

Auch Feuchtigkeit im Haus rechtfertigt unter Umständen eine Mietminderung. Dafür muss einer der folgenden Gründe vorliegen:

• Feuchtigkeit im Keller
• Undichtes Dach, Hineinregnen in den Wohnraum
• Schimmelbildung durch Feuchtigkeit in Neubauten
• Schimmelbildung durch Feuchtigkeit aufgrund von Wärmebrücken
• Schimmelbildung an den Möbeln aufgrund feuchter Wände
• Schimmelbildung aufgrund schlechter Isolierung

4. Mietminderung wegen Abweichungen vom Mietvertrag

Wurden bestimmte Eigenschaften der Wohnung im Mietvertrag vereinbart, zum Beispiel eine vorhandene Einbauküche, ohne dass diese tatsächlich in der Wohnung zur Verfügung stehen, so kann dies eine Mietminderung rechtfertigen. Man spricht hier von Abweichungen zum Mietvertrag:

• Fehlende Einbauküche, obwohl diese im Mietvertrag angegeben wurde
• Quadratmeterzahl ist geringer als im Mietvertrag angegeben
• Vertraglich zugesicherte Geräte und Einbauten sind nicht vorhanden oder defekt
• Es steht kein KFZ-Stellplatz zur Verfügung, obwohl dies vertraglich vereinbart wurde
• Es steht kein Kellerabteil zur Verfügung, obwohl dies vertraglich vereinbart wurde
• Es fehlen Türen in der Wohnung, obwohl diese vertraglich vorgesehen waren
• Die Wohnung wurde als saniert und modernisiert beworben, verfügt jedoch noch über alte Fenster, Asbest oder ähnliches
• Der Balkon/Garten wurde im Mietvertrag festgehalten, kann aber nicht genutzt werden
• Der Vermieter stellt keine Rauchmelder zur Verfügung
• Es wurde ein Aufzug im Mietvertrag angegeben, dieser ist jedoch defekt oder fehlt gänzlich

Wie können Sie die Miete mindern?

Wenn Sie die Miete aufgrund der oben genannten Gründe mindern möchten, müssen Sie Ihren Anspruch nicht erst beantragen. Liegen hinreichende Gründe vor, können Sie die Miete mindern, sobald der Mangel auftritt. Vorher müssen Sie Ihrem Vermieter jedoch die Möglichkeit einräumen, die Mängel zu beseitigen.

Der Ablauf einer Mietminderung:

1. Fordern Sie Ihren Vermieter zur Beseitigung der Mängel auf und setzen Sie dafür eine angemessene Frist. Welche Frist als angemessen gilt, hängt von der Schwere des Mangels ab. Die Mängelmitteilung sollte schriftlich beim Vermieter erfolgen. Zudem ist es sinnvoll, Fotos vom Mangel mitzusenden.
2. Kündigen Sie in der Mängelbeseitigungsaufforderung auch gleich die Mietminderung an, falls binnen der genannten Frist keine Nachbesserung erfolgt. Hier sollten Sie bereits auf die angestrebte Höhe der Mietminderung eingehen. Eine Vorlage zur Mietminderung aufgrund von Wohnungsmängeln finden Sie hier.
3. Kommt der Vermieter der Mängelbeseitigung nicht innerhalb der genannten Frist nach, mindern Sie die Miete anteilig. Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, sollten Sie zuvor mit einem Mietminderung-Rechner kalkulieren oder mit einem Fachanwalt für Mietrecht besprechen. Eine zu hohe Mietminderung kann auch negative Konsequenzen für Sie haben – zum Beispiel eine Beendigung des Wohnverhältnisses.

Die Höhe der Mietminderung sollte zuvor durch einen Fachanwalt für Mietrecht geprüft werden. Wie hoch die Mietminderung ausfallen kann, hängt von der Schwere des Mangels ab. So ist bei einem Heizungsausfall im Winter durchaus eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich, während Schimmel im Schlafzimmer nur 15 Prozent Mietminderung rechtfertigt.

Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen?

Als Grundlage für die Berechnung der Mietminderung wird immer die Warmmiete herangezogen – also die Kaltmiete inklusive Betriebskosten- und Heizkostenvorauszahlung. Bevor Sie die Miete mindern, sollten Sie das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung ermitteln.

So ermitteln Sie die Beeinträchtigung:

• Wie stark wirkt sich der Mangel insgesamt auf das Mietobjekt und die einzelnen Räumlichkeiten aus?
• Wie lange besteht die Gebrauchsbeeinträchtigung schon?

Hier kommt es auf die Details des Einzelfalls an. Aktuell steht im Mietrecht noch keine einheitliche Rechtsprechung zur Verfügung, die Aufschluss darüber geben würde, wie hoch eine Mietminderung bei einem bestimmten Mangel ausfallen darf. Daher muss jeder Fall gesondert betrachtet werden, bisherige Urteile dienen immer nur als Orientierungsgrundlage. Auch eine verbindliche Mietminderungstabelle, die Einblick in gängige Minderungshöhen für einen bestimmten Mangel gibt, gibt es derzeit nicht.

Dennoch können anhand vergangener Erfahrungswerte bereits Prozentsätze für Mietminderungen herangezogen werden. Entsprechen die dort angeführten Mietminderungsgründe Ihrer konkreten Situation, können Sie sich zumindest an den genannten Zahlen orientieren. Wenn Sie Ihre Mietminderung berechnen möchten, steht Ihnen unser Mietminderung-Rechner zur Verfügung.

Was sollten Sie bei einem Mietminderungsschreiben beachten?

In Ihrem Schreiben an den Vermieter müssen Sie diesen unter konkreter Bezeichnung des Mangels ausdrücklich dazu auffordern, den Mangel zu beseitigen. Zudem empfiehlt sich eine Fristsetzung, also die Nennung eines realistischen und angemessenen Zeitraums, in dem der Mangel spätestens beseitigt werden muss. Weisen Sie den Vermieter in Ihrem Schreiben bereits unmissverständlich darauf hin, dass Sie nach Versäumen der Frist die Miete mindern werden. Sollte die Frist tatsächlich verstreichen, setzen Sie ein weiteres Schreiben auf, in dem Sie die Mietminderung darlegen.

Bei äußerst gravierenden Mängeln bietet es sich an, die konkrete Mietminderung bereits in der Mängelanzeige unterzubringen. Nach Ablauf der Frist muss dann in der Regel kein weiteres Schreiben mehr aufgesetzt werden.

Nutzen Sie dazu unser Muster für Mietminderungen.

Wann sollten Sie sich anwaltliche Unterstützung holen?

Bevor Sie die Mietminderung in die Hände eines erfahrenen Anwalts geben, sollten Sie zunächst Ihren Vermieter auf den Mangel ansprechen. Schon das persönliche Gespräch kann helfen, den Mangel rasch zu beseitigen – eine Mietminderung ist also nicht nötig. Fruchtet diese Unterhaltung nicht, fordern Sie Ihren Vermieter schriftlich zur Ausbesserung der Mängel auf. In diesem Aufforderungsschreiben sollten Sie auch bereits mit einer Mietminderung drohen, wenn innerhalb der gesetzten Frist keine adäquate Nachbesserung erfolgt.

Kommt der Vermieter dieser Aufforderung auch nach Ihrem Androhungsschreiben zur Mietminderung nicht nach, können Sie die Miete mindern. Um welchen Betrag die Miete gemindert werden kann, hängt jedoch von vielen Faktoren ab. Das ist der Zeitpunkt, an dem Sie auf das Know-how eines Fachanwalts für Mietrecht zurückgreifen sollten – denn Fehler bei der Mietminderung können die Minderung nichtig machen und Sie müssen das einbehaltene Geld zurückzahlen. Sprechen Sie daher den konkreten Minderungsgrund zunächst mit einem Fachanwalt für Mietrecht durch und stimmen Sie die Höhe der Mietminderung mit ihm ab.

Unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten stehen Ihnen gern für eine umfassende Beratung zur Seite, wenn Ihr Aufforderungsschreiben an den Vermieter keine Wirkung gezeigt hat. Nutzen Sie die telefonische Erstberatung, bei der wir Sie mit unseren Rechtsexperten verbinden und Ihnen eine erste Einschätzung zum Sachverhalt geben. Im Anschluss entscheiden Sie selbst, ob Sie eine weitere Beratung durch unsere Partner-Anwälte in Anspruch nehmen möchten.