Das solltest du wissen Mietminderung berechnen

Viele Gründe rechtfertigen eine Mietminderung: Baulärm, defekte Heizanlagen, Schimmel und viele weitere Faktoren können dafür sorgen, dass das Mietobjekt nicht mehr im gewohnten Umfang genutzt werden kann. Wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf, hängt jedoch immer vom individuellen Einzelfall ab. Hier kannst du deine Mietminderung berechnen.

In vielen Mietobjekten kommt es kurzfristig einmal zu Mängeln, die vom Vermieter beseitigt werden müssen – zum Beispiel defekte Heizanlagen, ein nicht funktionierender Aufzug oder Baulärm, der ein ruhiges Leben in der Mietwohnung unmöglich macht. All diese Faktoren stellen einen möglichen Grund zur Mietminderung dar. Die Mietminderung zu berechnen ist jedoch nicht ganz einfach, da hier immer der individuelle Einzelfall betrachtet werden muss und es keine allgemeingültige Regelung dafür gibt, wann die Miete, um wie viel Prozent gemindert werden kann. Der Vermieter sieht sich hier in der Regel nicht in der Kommunikationspflicht, sodass sich Mieter selbst um eine mögliche Mietminderung bemühen müssen.

Während für kleinere Mängel oftmals nur eine Mietminderung von 10 Prozent in Betracht gezogen wird, können größere Mängel oder eine dauerhafte Störung des Mietraums auch Kürzungen von bis zu 100 Prozent mit sich bringen. Dafür muss jedoch jeder Fall einzeln betrachtet werden.

Der Gesetzgeber hat grundsätzliche Regelungen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten, die die wichtigsten Regelungen zur Mietminderung zusammenfassen. Insbesondere § 536 BGB ist hier ausschlaggebend:

Konkret bedeutet das: Kann man als Mieter das Objekt nicht im gewohnten Umfang nutzen, steht einem das Recht zu, die Miete entsprechend zu mindern. Wie genau eine Mietminderung berechnet wird oder in welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch nicht. Zwar gibt es im Internet eine Mietminderungstabelle, an der sich bisherige Urteile zu Mietminderungen betrachten lassen, um so eine mögliche Mietminderung für den eigenen Fall zu ermitteln – doch sie dient nur als Orientierungshilfe und bietet keinerlei rechtliche Sicherheit. Schlussendlich obliegt es dem Mieter, eine realistische Mietminderung zu berechnen und diese dem Vermieter zu kommunizieren. Kommt es aufgrund dessen zu Rechtsstreitigkeiten, entscheidet ein Richter, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf.

Da es im Mietrecht keine vorgefertigten Listen dafür gibt, wie hoch eine entsprechende Mietminderung ausfallen darf, bleibt einem als Mieter nur die Möglichkeit der Orientierung an bisherigen Urteilen. Wenn du eine Mietminderung berechnen willst, solltest du daher zunächst einen Blick darauf werfen, wie Richter in ähnlichen Fällen entschieden haben. Meist dienen die Urteile vergangener Klageverfahren als gute Orientierungshilfe – allerdings lässt sich nicht mit Bestimmtheit sagen, dass eine solche Mietminderung auch in deinem Fall zutreffen würde. Eine pauschale Aussage dazu, wie eine Mietminderung berechnet werden kann, gibt es daher nicht.

Wenn du eine Mietminderung berechnen möchtest, musst du zwei Berechnungsgrößen im Blick behalten:

• Die Minderungsquote

• Die Bemessungsgrundlage

Die Minderungsquote ist der prozentuale Satz, um den die Miete gemindert werden darf. Bei kleineren Mängeln kann hier zum Beispiel eine Mietminderung von 10 Prozent als realistisch betrachtet werden. In diesem Fall sind die 10 Prozent also die Minderungsquote, die im Anschluss von den Mietzahlungen abgezogen werden kann.

Als Bemessungsgrundlage betrachtet man die Mietzahlungen, die pro Monat geleistet werden. Hier spricht man von der Höhe der Warmmiete. Allerdings wird nicht für jede Mietminderung auch die gesamte Miete in Betracht gezogen. Betrifft ein Mangel zum Beispiel nur ein bestimmtes Zimmer, so lässt sich die Mietminderung nicht für die gesamte Wohnung umsetzen. Bei der Bemessungsgrundlage kann es sich also auch nur um einen Teil der Mietzahlung handeln.

Die Höhe der Minderungsquote ist stets vom Einzelfall abhängig. Daher lässt sich keine allgemeingültige Berechnungsgrundlage nennen, anhand derer du bemessen kannst, wie hoch eine Mietminderung ausfallen darf.

Dennoch spielen einige Faktoren eine Rolle, wenn du die Mietminderung berechnen möchtest:

• Wie stark beeinflusst der Mangel die Nutzung der Mietsache? Beispiel: Ein defekter Aufzug beeinflusst die Nutzung weniger als ein vollständiger Ausfall der Heizanlage.

• Wie lange dauert die Beeinträchtigung der Mietsache? Beispiel: Fällt die Heizung nur für wenige Tage aus, ist dies weniger dramatisch als ein Heizungsausfall über mehrere Wochen oder Monate.

• Ist die gesamte Wohnung von dem Mangel betroffen oder nur einzelne Räumlichkeiten? Beispiel: Schimmel, der nur in einem Raum auftritt oder Schimmel, der auf die gesamte Wohnung übergegriffen hat

• Wie alt ist das Gebäude, in dem du lebst? Beispiel: In älteren Gebäuden ist die Dämmung häufig schlechter, sodass ein Ausfall der Heizanlage sich auch auf die Mietminderung auswirkt.

• Wie beeinflussen äußere Bedingungen wie Wetter und Temperatur die Nutzung der Mietsache? Beispiel: Ein Heizungsausfall im Winter ist dramatischer als ein Heizungsausfall im Sommer

• Wo befindet sich die Mietsache? Beispiel: Fällt der Aufzug aus und der Mieter lebt im 10. Stockwerk, so ist der Mangel größer als bei einer Wohnung im Erdgeschoss

Viele dieser Faktoren fließen mit ein, wenn du die Mietminderung berechnen musst. Da jedes Mietverhältnis einmalig ist und auch die Umstände immer einzigartig sind, muss für jeden Fall eine eigene Berechnung der Mietminderung erfolgen. Welche Auswirkungen die Mängel am Mietobjekt für den Mieter haben, fließt dabei immer mit in die Berechnungsgrundlage ein.

Wenn du als Mieter sowohl die Bemessungsgrundlage ermitteln kannst als auch die Minderungsquote bereits kennst, kannst du deine Mietminderung ganz einfach selbst berechnen. Um die Darstellung zu vereinfachen, nutzen wir hier eine Beispielrechnung, die natürlich immer auf Ihren individuellen Fall angepasst werden sollte.

Nettokaltmiete: 500 €

Betriebskosten: 150 €

Minderungsquote: 20 %

Dauer der Beeinträchtigung: 15 Tage

Mit folgender Formel berechnest du nun die Mietminderung:

650 € Warmmiete × 20 % Minderungsquote × 15 Tage / 31 Tage = 62,90 €

Aber Vorsicht: Beim ermittelten Betrag handelt es sich nicht um die Miete, die während des betroffenen Zeitraums gezahlt werden muss, sondern um den Betrag, um den die Miete reduziert werden darf. Du hast also den Wert der Mietminderung berechnet, nicht die zu zahlende Miete. Geht man in diesem Beispiel weiterhin von einer Warmmiete von 650 Euro aus, müsste in dem betroffenen Zeitraum also eine Mietzahlung in Höhe von 587,10 Euro geleistet werden.

Kommt es zu einer Mietminderung, ist die Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht in den meisten Fällen noch vor der eigentlichen Minderung der Miete sinnvoll. Zunächst einmal unterstützt ein Anwalt für Mietrecht dich dabei, die mögliche Höhe der Mietminderung zu ermitteln. Dafür wird er einen Blick auf bisherige Urteile werfen, um so eine realistische Einschätzung zur Mietminderung geben zu können.

Wende dich für eine erste Einschätzung zum Sachverhalt gern an die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten, die dir im Rahmen einer telefonischen Erstberatung zur Seite stehen.