Das musst du wissen Mietvertrag: Das gilt für Mieter und Vermieter!
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Ein Mietvertrag wird zwischen zwei Parteien geschlossen und regelt die Nutzung einer Immobilie. Der Vertrag kann unter Wahrung einer Frist gekündigt werden – unter bestimmten Umständen auch fristlos.
Mietvertrag Das Wichtigste in Kürze
Der Mietvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern.
Er wird in der Regel schriftlich geschlossen, ist aber auch als mündliche Vereinbarung rechtswirksam und bindend.
Bei der Kündigung des Mietvertrages gelten bestimmte Fristen.
Ein Anwalt für Mietrecht hilft sowohl auf Mieter- als auch Vermieterseite dabei, Konflikte zu entschärfen und Streitigkeiten beizulegen.
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Was ist ein Mietvertrag und wie wird er geschlossen?
Der Mietvertrag ist ein zivilrechtlicher Vertrag über die entgeltliche Überlassung einer Wohn- oder Arbeitsstätte, der in der Regel schriftlich zwischen den Parteien geschlossen wird; mündliche Absprachen sind ungültig.
§ 535 BGB: Mietvertrag
Laut § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter gegenüber dem Mieter die Pflicht, die Sache in ordnungsgemäßem Zustand bereitzustellen und Zugang zu gewähren. Die Lasten der Sache trägt der Vermieter. Der Mieter ist nach § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, den Mietzins zu zahlen.
Kann der Mietvertrag mündlich geschlossen werden?
Der Mietvertrag ist nicht zwingend an die Schriftform gebunden. Er kann auch mündlich zwischen den Vertragsparteien geschlossen werden, wenn er die wesentlichen Vertragselemente enthält.
Dazu gehört:
Namen der Vertragsparteien
Mietsache
Beginn des Mietverhältnisses
Dauer des Mietverhältnisses
vereinbarter Mietzins.
Ein mündlich geschlossener Mietvertrag ist ebenso bindend wie ein schriftlicher Mietvertrag. Die Vorschriften aus § 549 BGB gelten hier uneingeschränkt wie bei der Schriftversion.
Was muss alles in einem Mietvertrag stehen?
Die Mietwohnung muss im Vertrag so beschrieben sein, wie sie in der Realität aussieht. Hierbei sollte vor allem auf die korrekte Berechnung der Wohnfläche geachtet werden.
Bei Mietverträgen gibt es grundsätzlich keine Vorgabe, wie diese gestaltet sein müssen. Mietverträge aus dem Internet können verwendet und individuell angepasst werden. Es sollten jedoch immer wichtige Eckdaten des Vertragsverhältnisses aufgenommen werden.
Jochen Dotterweich Rechtsanwalt
Der Mietzins sowie die Betriebskosten müssen korrekt im Mietvertrag der Wohnung eingetragen sein und der ortsüblichen Miete entsprechen. Ebenso ist von Relevanz, ob etwaige Mietsteigerungen durch Staffel- oder Indexmieten im Vertrag aufgeführt sind. Die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Mögliche Klauseln im Mietvertrag sollten besonders aufmerksam gelesen werden.
Wie kann der Mieter den Mietvertrag kündigen?
Ein Mietvertrag für ein Haus oder eine Wohnung kann mit einer Frist von drei Monaten durch den Mieter ordentlich gekündigt werden. Eine Festlegung von längeren Kündigungsfristen ist dem Vermieter nicht erlaubt, kürzere Fristen können jedoch vereinbart und im Mietvertrag festgehalten werden. Bei einer Kündigung des Mietvertrags muss eine schriftliche Kündigung mitsamt Unterschrift vorliegen und rechtzeitig, also spätestens bis zum dritten Werktag des neuen Monats, beim Vertragspartner eintreffen, damit die Frist gewahrt wird. Eine Änderung des Mietvertrags ist jederzeit möglich, sofern beide Vertragspartner zustimmen. Für möblierten Wohnraum gelten andere Kündigungsfristen.
Erfahre mehr zu dem Thema Kündigungsfristen für Mieter in unserem Beitrag.
Wie kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen?
Eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags seitens des Vermieters muss ebenfalls schriftlich mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zugehen. Besteht das Mietverhältnis länger als fünf oder acht Jahre, verlängert sich die Frist um jeweils drei Monate. Dem Mieter muss die Kündigung des Mietvertrags bis zum dritten Werktag des neuen Monats zugegangen sein, damit die Frist gewahrt wird. Grundlos darf eine Kündigung seitens des Vermieters nicht ausgesprochen werden. Typische Gründe sind beispielsweise die nachhaltige Störung des Hausfriedens oder Eigenbedarf. Neben der Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573c BGB kann es zudem zu einer fristlosen bzw. außerordentlichen Kündigung kommen.
KLUGO Tipp:
Eine fristlose Kündigung kann für den Mieter oft rückgängig gemacht werden, indem die geschuldete Summe beglichen wird. Hierbei ist eine Frist zur Nacherfüllung einzuhalten. Bei einer fristlosen Kündigung wegen ausstehender Mietzahlung hilft dir ein Fachanwalt für Mietrecht oder eine Beratungsstelle.
Wann ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrages möglich?
In besonderen Fällen ist gemäß § 543 BGB auch eine fristlose Kündigung möglich, zum Beispiel wenn:
der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten in Zahlungsverzug gerät
ein Zahlungsrückstand von mehr als zwei Monatsmieten vorliegt
es Störungen des Hausfriedens oder einen rechtswidrigen Gebrauch der Mietsache gibt
Der Mieter wiederum kann ebenfalls fristlos kündigen, wenn:
ihm der Zugang zur Mietsache ganz oder teilweise verweigert wird
das Vertrauensverhältnis zum Vermieter nachhaltig zerrüttet ist
die Mietsache aufgrund von Beschädigung oder Ähnlichem nicht bewohnbar ist
Zusammenfassung:
In besonderen Fällen ist eine fristlose Kündigung möglich. Dies gilt sowohl für Mieter als auch Vermieter. Eine fristlose Kündigung ist beispielsweise bei Zahlungsrückständen von zwei Monatsmieten oder bei der Störung des Hausfriedens möglich.
Was mache ich bei Problemen rund um den Mietvertrag?
Ob Mieter oder Vermieter: Konflikte rund um den Mietvertrag können schnell große Brisanz entwickeln, wenn es nicht gelingt, diese zeitnah beizulegen. Ein Anwalt für Mietrecht kann dann für die Vertragsparteien von großem Wert sein und auch bei einer außergerichtlichen Konfliktlösung kompetenten Input liefern. Das betrifft nicht nur einzelne Vertragsklauseln.
Der Anwalt für Mietrecht hilft gerade auch bei konkreten Fragen zum Mietverhältnis, wie zum Beispiel:
Darf der Vermieter die Tierhaltung in der Mietwohnung verbieten?
Der Mietvertrag wird aufgrund von Eigenbedarf gekündigt – was kann ich jetzt tun?
Der Mieter missachtet Klauseln aus dem Mietvertrag: Darf ich den Mietvertrag mit sofortiger Wirkung kündigen?
Ich habe eine bessere Wohnung gefunden, kann ich sofort aus der Mietwohnung ausziehen?
Hier findest du die wichtigsten Punkte zum Thema Mietvertrag in Kürze:
Ein Mietvertrag kommt per Übereinstimmung zweier Parteien zustande und gibt den Vertragspartnern Rechte und Pflichten.
Der Mieter hat das Recht auf Nutzung und die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses. Der Vermieter muss Zugang zur Sache verschaffen und die Sache instand halten.
Der Mietvertrag kann durch beide Parteien gekündigt werden – in besonderen Fällen sogar fristlos.
Um eine Hilfe bei Streitigkeiten im Mietrecht zu erhalten, nutze gerne die telefonische Erstberatung von KLUGO. Wenn du deinen Mietvertrag prüfen lassen willst, nutze unseren Vertrags-Check.
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