
Das musst du wissen Gesetzliche Kündigungsfristen für Mieter: Diese gibt es
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Das Berechnen der Kündigungsfrist kann ganz schön tricky sein, aber mit den Informationen in diesem Beitrag wird das kein Problem sein. Wenn du dich verrechnest und das Mietverhältnis nicht rechtzeitig auflösen kannst, musst du im schlimmsten Fall doppelt Miete zahlen. Lerne hier alle Kündigungsfristen für dich als Mieter einer Wohnung kennen.
Gesetzliche Kündigungsfristen für Mieter Das Wichtigste in Kürze
In der Regel gilt für dich als Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
Die Kündigung muss schriftlich und spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats eingereicht werden.
Sonderkündigungsrechte gelten regelmäßig, wenn Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen anstehen oder eine Mieterhöhung angekündigt wird.
Eine fristlose Kündigung ist mit vorheriger Abmahnung möglich, wenn Umstände eintreten, die ein Bewohnen der Räume unmöglich machen.
Diese Kündigungsfristen gelten für dich als Mieter einer Wohnung
Eine Wohnung hat eine sehr große Bedeutung, denn sie ist zumeist eine existenzielle Lebensgrundlage. Deshalb stärkt das deutsche Mietrecht hier Mieter. Die ordentliche Kündigungsfrist für Mieter einer Wohnung beträgt gemäß § 573c BGB in der Regel drei Monate. Die Kündigung wird immer zum Monatsende ausgesprochen und muss deinen Vermieter bis spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats erreichen. Als Werktage zählen alle Kalendertage, mit Ausnahme der Sonntage und Feiertage. An diesen Tagen wird nämlich keine Post zugestellt, die Karenzzeit ist somit der üblichen Zustellungszeit per Post geschuldet.
Ein Beispiel:
Du möchtest deine Wohnung zum Jahresende (31.12.) kündigen. Deshalb muss das Kündigungsschreiben deinem Vermieter bis spätestens zum 4. Oktober vorliegen, da der 3. Oktober ein bundesweiter Feiertag ist und die Post, wie auch an einem Sonntag, nicht ausgetragen wird. Trifft das Kündigungsschreiben nicht rechtzeitig ein, verliert es nicht seine Gültigkeit. Vielmehr wird das Kündigungsdatum einen Monat nach hinten, in diesem Fall auf den 31. Januar, verschoben.
Erhalte hier einen Überblick über die gesetzlichen Kündigungsfristen, abhängig vom Kündigungsgrund:
Kündigungsart | Kündigungsfrist |
---|---|
gesetzliche/ordentliche Kündigung durch Mieter | 3 Monate zum Monatsende |
Modernisierung | 2 Monate |
Tod des Mieters | 3 Monate |
Untervermietung nicht gestattet | 3 Monate |
Mieterhöhung | 2 Monate |
Unzumutbare Umstände (z. B. Schäden) | fristlose Kündigung |
Wie sollte eine Kündigung der Mietwohnung aussehen?
Eine Mietwohnung kann nicht per E-Mail, SMS oder mündlich gekündigt werden. Gemäß § 568 BGB ist die Schriftform rechtlich bindend, das formlose Kündigungsschreiben muss die folgenden Voraussetzungen erfüllen:
„Kündigung“ als Betreffzeile
Kündigungsschreiben muss alle Vermieter adressieren
Schreiben muss von allen Mietern unterschrieben werden
Ort und Datum
Adresse der betroffenen Wohnung und gegebenenfalls Wohnungsnummer
Grundsätzlich ist es möglich, dass du mit deinem Vermieter alternative Absprachen triffst. Diese sollten aber belegbar sein, beziehungsweise sollte es Zeugen geben.
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Individuelle Kündigungsfristen zwischen Mieter und Vermieter
Es können auch von der ordentlichen Kündigungsfrist abweichende Fristen vereinbart werden. Um dein Recht zu stärken, können allerdings nur abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden, die für dich als Mieter günstig sind. Deshalb muss eine abweichende Frist kürzer als die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten sein. Und sie gilt nur für dich, nicht jedoch für deinen Vermieter. Dieser ist weiterhin an die gesetzlichen Regelungen gebunden.
Ist eine Kündigung trotz Kündigungsausschluss möglich?
Du kannst mit deinem Vermieter einen sogenannten Kündigungsverzicht, auch Kündigungsausschluss genannt, vereinbaren. Dabei vereinbart ihr, dass ihr beide für einen bestimmten Zeitraum beiderseitig auf eine ordentliche Kündigung verzichtet. So kannst du mit deinem Vermieter für maximal 4 Jahre einen Kündigungsverzicht vereinbaren.
Ist der Zeitraum mit mehr als 4 Jahren angegeben, ist die Klausel unwirksam. Das ist auch der Fall, wenn der Mietvertrag mit der betreffenden Klausel nicht formgerecht vorliegt. Der Kündigungsverzicht setzt nicht das Sonderkündigungsrecht gemäß § 543 BGB außer Kraft. Liegen also nachweislich gewichtige Gründe vor, kannst du eine außerordentliche Kündigung aussprechen.
Welche Kündigungsfrist gilt bei Trennung und Auflösung der Wohnung?
Hast du mit deinem Partner einen Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, so seid ihr beiden Hauptmieter. Kommt es zur Trennung, müsst ihr beide den Mietvertrag auch gemeinsam kündigen. Hierbei müsst ihr auch die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.
Es ist nicht möglich, dass nur einer von euch beiden (oder mehreren) Mieter den Mietvertrag kündigt und der verbleibende Mieter automatisch zum alleinigen Mieter wird. Hier lohnt es sich immer, das Gespräch mit eurem Vermieter zu suchen. Dieser kann einer alternativen Lösung wie der alleinigen Übernahme der Wohnung oder der Aufnahme eines neuen Mieters, der den ausscheidenden Mieter ersetzt, zustimmen. Dazu gesetzlich verpflichtet ist er jedoch nicht.
Sonderkündigungsrecht für Mieter
Ein Sonderkündigungsrecht ergibt sich immer dann, wenn sich die Umstände, unter denen die Wohnung angemietet wurde, erheblich verändern. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn dein Vermieter eine Mieterhöhung oder umfangreiche Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen ankündigt.
Die Kündigungsfrist für Mieter einer Wohnung richtet sich nach dem Kündigungsgrund:
Modernisierung/Sanierung: Kündigung des Mietvertrags zum Ablauf des übernächsten Monats, Eingang der Kündigung bis zum Ende des laufenden Monats.
Beispiel: Der Mieter erhält die Modernisierungsankündigung am 20. April. Er kann bis zum 30. April kündigen. Die Kündigung wird dann zum 30. Juni wirksam.
KLUGO Tipp:
In besonders schwerwiegenden Fällen entfällt für dich als Mieter gemäß § 543 BGB die Pflicht zur Abmahnung und Fristsetzung.
Mieterhöhung: Kündigung des Mietvertrags zum Ablauf des übernächsten Monats, Eingang der Kündigung bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung.
Beispiel: Du erhältst die Ankündigung einer Mieterhöhung am 20. April. Du kannst bis zum 30. Juni kündigen. Die Kündigung wird dann zum 31. August wirksam.
Der § 540 BGB räumt auch ein Sonderkündigungsrecht ein, wenn dein Vermieter einen Untermietvertrag ablehnt. Bittest du also um die Möglichkeit, einen Untermietvertrag abschließen zu dürfen und gestattet dein Vermieter dies nicht, ergibt sich für dich ein Sonderkündigungsrecht. Wenn du das Interesse an einem Untermietvertrag vortäuschst, um die Kündigungsfrist einer Wohnung zu verkürzen, verwirkst du das Sonderkündigungsrecht (BGH, 11.11.2009 - VIII ZR 294/08). Das Sonderkündigungsrecht kann auch genutzt werden, wenn der Mieter verstirbt.
Welche Kündigungsfrist bei Tod des Mieters?
Man könnte davon ausgehen, dass ein Mietverhältnis in dem Moment endet, in du also der Mieter verstirbt. Dem ist aber nicht so. Auch beim Tod des Mieters bleibt der Mietvertrag gültig und muss schriftlich gekündigt werden. Wer diese Aufgabe hat, hängt von den individuellen Umständen ab.
Hast du alleine gelebt, geht der Mietvertrag auf deine Erben über. Damit sind diese auch für die Zahlung der Miete zuständig. Deshalb sollte schnell geklärt werden, was mit der Wohnung passieren soll. Theoretisch wäre es nämlich auch möglich, dass deine Erben die Wohnung übernehmen. Sind die Erben über deinen Tod informiert, können sie innerhalb eines Monats entscheiden, ob sie die Wohnung übernehmen oder kündigen möchten. Innerhalb dieses Monats können sie die außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten einreichen.
Hast du mit einer weiteren Person zusammen gelebt, beispielsweise deinem Ehepartner zusammen, und ist dieser auch Hauptmieter, geht das alleinige Mietverhältnis auf ihn über. Ist die Person bisher Untermieter, kann sie den Mietvertrag als zukünftiger Hauptmieter übernehmen.
Fristlose Kündigung: Dann darfst du als Mieter sofort raus
In besonderen Situationen ist auch eine fristlose Kündigung möglich. § 543 BGB besagt, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung durch Mieter möglich ist, wenn dir „der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird“.
Zu den häufigsten Gründen für eine fristlose Kündigung durch Mieter gehören die folgenden:
Vermieter betritt unerlaubt die Wohnung
Wohnung ist noch anderweitig vermietet
Wohnung ist wegen Baumängeln, Bauarbeiten oder aus ähnlichen Gründen nicht nutzbar
tatsächliche Wohnfläche unterschreitet die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 Prozent (BGH, 29.04.2009, Az. VIII ZR 142/08)
Vermieter behält ohne hinreichenden Grund einen Wohnungsschlüssel ein und/oder betritt die Wohnung unbefugt (OLG Celle, 05.10.2006, Az. 13 U 182/06).
Heizung fällt im Winter für längere Zeit aus (KG Berlin-Brandenburg, 28.04.2008, Az. 8 U 209/07).
Zudem ist eine fristlose Kündigung durch Mieter möglich, wenn es in der Wohnung erhebliche Gesundheitsrisiken gibt. Das ist häufig starker Schimmelbefall, der nicht auf dein Lüftungsverhalten zurückzuführen ist.
Aber auch wenn offene Stromleitungen oder andere Baufälligkeiten ein Wohnen unmöglich machen, kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Eine fristlose Kündigung kann nicht ohne Abmahnung ausgesprochen werden. Deinem Vermieter solltest du in der Regel zwei Wochen Zeit geben, um die Kündigungsgründe zu bereinigen. Gelingt ihm das, ist deine fristlose Kündigung gegenstandslos.
Welche Sonderfälle von Mietverhältnissen gibt es?
Wie sich die Kündigungsfrist von Mietern einer Wohnung gestaltet, kann sich nach den Umständen und der Immobilienart unterscheiden. Hier stellen wir dir einige Sonderfälle vor.
Miete auf Zeit
Wenn du einen befristeten Mietvertrag unterzeichnest, bindest du dich für den vertraglich festgelegten Zeitraum an die Wohnung. Eine vorzeitige Kündigung ist grundsätzlich nicht möglich. Jedoch besteht auch bei Miete auf Zeit ein Sonderkündigungsrecht und in speziellen Situationen die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung. Ein Anwalt für Mietrecht kann dich hier über die individuellen Möglichkeiten informieren.
Möblierte Wohnung
Für deine Kündigungsfrist als Mieters einer Wohnung spielt es keine Rolle, ob deine Wohnung möbliert ist oder nicht. Demnach gilt auch hier die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss deinen Vermieter bis spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats erreichen.
Untervermietung
Wenn du als Untermieter einen Vertrag mit dem Hauptmieter kündigen möchtest, musst du die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.
Werkswohnung
Zur Ausübung deiner beruflichen Tätigkeit kann es notwendig sein, schnell in der Nähe des Arbeitsortes zu sein. Das kann ein Grund sein, dir als Mitarbeiter eine Dienstwohnung, auch Werkswohnung genannt, anzubieten. Handelt es sich um eine funktionsgebundene Werkswohnung, endet dein Mietverhältnis automatisch mit der Beendigung deines Arbeitsverhältnisses. Ist die Wohnung nicht funktionsgebunden, musst du auch hier die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.
Gewerbeimmobilien
Die Kündigung einer Gewerbeimmobilie gestaltet sich etwas anders, da es hier keinen Mieterschutz gibt. Gemäß § 580a BGB ist eine ordentliche Kündigung wirksam, wenn sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ende des folgenden Kalendervierteljahres ausgesprochen wird. Das ergibt für dich als Mieter eine Kündigungsfrist von etwa 6 Monaten. Deinem Vermieter ist bei der Vertragsgestaltung für eine Gewerbeimmobilie jedoch mehr Spielraum gegeben als in einer Wohnimmobilie. So kann vertraglich vereinbart sein, dass eine Kündigung nur zum Jahresende möglich ist. Das Kündigungsschreiben muss deinem Vermieter spätestens am 3. Werktag des Quartals vorliegen.
Kann ich als Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist umgehen?
Ein neuer Job in einer anderen Stadt oder finanzielle Schwierigkeiten: Es gibt Situationen, in denen du als Mieter das Mietverhältnis schnellstmöglich und vor der dreimonatigen Kündigungsfrist beenden möchtest. In diesem Fall ist es empfehlenswert, auf deinen Vermieter zuzugehen und eine Lösung zu suchen. Wichtig zu wissen ist, dass dein Vermieter auf die Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist bestehen darf. Möchte er dir als Mieter entgegenkommen, kann eine Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist vertraglich vereinbart werden oder ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden. Möglich wäre auch, selbst einen Nachmieter zu finden, der den Mietvertrag umgehend übernehmen würde.