Gesetzliche Kündigungsfristen für Mieter: Das müssen Sie wissen

STAND 15.01.2024 | LESEZEIT 13 MIN

Das Berechnen der Kündigungsfrist kann ganz schön tricky sein, aber mit den Informationen in diesem Beitrag wird das kein Problem sein. Wer sich verrechnet und das Mietverhältnis nicht rechtzeitig auflösen kann, muss im schlimmsten Fall doppelt Miete zahlen. Lernen Sie hier alle Kündigungsfristen für Mieter einer Wohnung kennen.

Das Wichtigste in Kürze

• In der Regel gilt für Mieter eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
• Die Kündigung muss schriftlich und spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats eingereicht werden.
• Sonderkündigungsrechte gelten regelmäßig, wenn Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen anstehen oder eine Mieterhöhung angekündigt wird.
• Eine fristlose Kündigung ist mit vorheriger Abmahnung möglich, wenn Umstände eintreten, die ein Bewohnen der Räume unmöglich machen.

Diese Kündigungsfristen gelten für Mieter einer Wohnung

Eine Wohnung hat eine sehr große Bedeutung, denn sie ist zumeist eine existenzielle Lebensgrundlage. Deshalb stärkt das deutsche Mietrecht hier den Mieter. Die ordentliche Kündigungsfrist für Mieter einer Wohnung beträgt gemäß § 573c BGB in der Regel drei Monate. Die Kündigung wird immer zum Monatsende ausgesprochen und muss den Vermieter bis spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats erreichen. Als Werktage zählen alle Kalendertage, mit Ausnahme der Sonntage und Feiertage. An diesen Tagen wird nämlich keine Post zugestellt, die Karenzzeit ist somit der üblichen Zustellungszeit per Post geschuldet.

Ein Beispiel:

Sie möchten Ihre Wohnung zum Jahresende (31.12.) kündigen. Deshalb muss Ihr Kündigungsschreiben dem Vermieter bis spätestens zum 4. Oktober vorliegen, da der 3. Oktober ein bundesweiter Feiertag ist und die Post, wie auch an einem Sonntag, nicht ausgetragen wird. Trifft das Kündigungsschreiben nicht rechtzeitig ein, verliert es nicht seine Gültigkeit. Vielmehr wird das Kündigungsdatum einen Monat nach hinten, in diesem Fall auf den 31. Januar, verschoben.

Erhalten Sie hier einen Überblick über die gesetzlichen Kündigungsfristen, abhängig vom Kündigungsgrund:

Kündigungsart	Kündigungsfrist
gesetzliche/ordentliche Kündigung durch den Mieter	3 Monate zum Monatsende
Modernisierung	2 Monate
Tod des Mieters	3 Monate
Untervermietung nicht gestattet	3 Monate
Mieterhöhung	2 Monate
Unzumutbare Umstände (z. B. Schäden)	fristlose Kündigung

Wie sollte eine Kündigung der Mietwohnung aussehen?

Eine Mietwohnung kann nicht per E-Mail, SMS oder mündlich gekündigt werden. Gemäß § 568 BGB ist die Schriftform rechtlich bindend, das formlose Kündigungsschreiben muss die folgenden Voraussetzungen erfüllen:

• „Kündigung“ als Betreffzeile
• Kündigungsschreiben muss alle Vermieter adressieren
• Schreiben muss von allen Mietern unterschrieben werden
• Ort und Datum
• Adresse der betroffenen Wohnung und gegebenenfalls Wohnungsnummer

Grundsätzlich ist es möglich, dass Mieter und Vermieter alternative Absprachen treffen. Diese sollten aber belegbar sein, beziehungsweise sollte es Zeugen geben.

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Individuelle Kündigungsfristen zwischen Mieter und Vermieter

Es können auch von der ordentlichen Kündigungsfrist abweichende Fristen vereinbart werden. Um das Recht des Mieters zu stärken, können allerdings nur abweichende Kündigungsfristen vereinbart werden, die für den Mieter günstig sind. Deshalb muss eine abweichende Frist kürzer als die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten sein. Und sie gilt nur für den Mieter, nicht jedoch für den Vermieter. Dieser ist weiterhin an die gesetzlichen Regelungen gebunden.

Ist eine Kündigung trotz Kündigungsausschluss möglich?

Vermieter und Mieter können einen sogenannten Kündigungsverzicht, auch Kündigungsausschluss genannt, vereinbaren. Dabei vereinbaren beide Parteien, dass sie für einen bestimmten Zeitraum beiderseitig auf eine ordentliche Kündigung verzichten. So können Mieter und Vermieter für maximal vier Jahre einen Kündigungsverzicht vereinbaren.

Ist der Zeitraum mit mehr als vier Jahren angegeben, ist die Klausel unwirksam. Das ist auch der Fall, wenn der Mietvertrag mit der betreffenden Klausel nicht formgerecht vorliegt. Der Kündigungsverzicht setzt nicht das Sonderkündigungsrecht gemäß § 543 BGB außer Kraft. Liegen also nachweislich gewichtige Gründe vor, kann eine außerordentliche Kündigung ausgesprochen werden.

Welche Kündigungsfrist gilt bei Trennung und Auflösung der Wohnung?

Hat ein Paar einen Mietvertrag gemeinsam unterschrieben, so gelten beide Personen als Hauptmieter. Kommt es zur Trennung, müssen beide Personen den Mietvertrag auch gemeinsam kündigen. Hierbei müssen beide als Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.

Es ist nicht möglich, dass nur einer der beiden (oder mehreren) Mieter den Mietvertrag kündigt und der verbleibende Mieter automatisch zum alleinigen Mieter wird. Hier lohnt es sich immer, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Dieser kann einer alternativen Lösung wie der alleinigen Übernahme der Wohnung oder der Aufnahme eines neuen Mieters, der den ausscheidenden Mieter ersetzt, zustimmen. Dazu gesetzlich verpflichtet ist er jedoch nicht.

Sonderkündigungsrecht für Mieter

Ein Sonderkündigungsrecht ergibt sich immer dann, wenn sich die Umstände, unter denen die Wohnung angemietet wurde, erheblich verändern. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung oder umfangreiche Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen ankündigt.

Die Kündigungsfrist für Mieter einer Wohnung richtet sich nach dem Kündigungsgrund:

Modernisierung/Sanierung: Kündigung des Mietvertrags zum Ablauf des übernächsten Monats, Eingang der Kündigung bis zum Ende des laufenden Monats.

Beispiel: Der Mieter erhält die Modernisierungsankündigung am 20. April. Er kann bis zum 30. April kündigen. Die Kündigung wird dann zum 30. Juni wirksam.

Mieterhöhung: Kündigung des Mietvertrags zum Ablauf des übernächsten Monats, Eingang der Kündigung bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung.

Beispiel: Der Mieter erhält die Ankündigung einer Mieterhöhung am 20. April. Er kann bis zum 30. Juni kündigen. Die Kündigung wird dann zum 31. August wirksam.

Der § 540 BGB räumt auch ein Sonderkündigungsrecht ein, wenn der Vermieter einen Untermietvertrag ablehnt. Bittet also der Mieter um die Möglichkeit, einen Untermietvertrag abschließen zu dürfen und gestattet der Vermieter dies nicht, ergibt sich für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Wer ein Interesse an einem Untermietvertrag vortäuscht, um die Kündigungsfrist als Mieter einer Wohnung zu verkürzen, verwirkt das Sonderkündigungsrecht (BGH, 11.11.2009 - VIII ZR 294/08). Das Sonderkündigungsrecht kann auch genutzt werden, wenn der Mieter verstirbt.

Welche Kündigungsfrist bei Tod des Mieters?

Man könnte davon ausgehen, dass ein Mietverhältnis in dem Moment endet, in dem der Mieter verstirbt. Dem ist aber nicht so. Auch beim Tod des Mieters bleibt der Mietvertrag gültig und muss schriftlich gekündigt werden. Wer diese Aufgabe hat, hängt von den individuellen Umständen ab.

Lebte die verstorbene Person allein, geht der Mietvertrag auf die Erben über. Damit sind diese auch für die Zahlung der Miete zuständig. Deshalb sollte schnell geklärt werden, was mit der Wohnung passieren soll. Theoretisch wäre es nämlich auch möglich, dass die Erben die Wohnung übernehmen. Sind die Erben über den Tod der Person informiert, können sie innerhalb eines Monats entscheiden, ob sie die Wohnung übernehmen oder kündigen möchten. Innerhalb dieses Monats können sie die außerordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist von drei Monaten einreichen.

Lebte die verstorbene Person mit einer weiteren Person, beispielsweise dem Ehepartner zusammen, und ist diese auch Hauptmieter, geht das alleinige Mietverhältnis auf sie über. Ist die Person bisher Untermieter, kann sie den Mietvertrag als zukünftiger Hauptmieter übernehmen.

Fristlose Kündigung: Dann darf der Mieter sofort raus

In besonderen Situationen ist auch eine fristlose Kündigung möglich. § 543 BGB besagt, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung durch den Mieter möglich ist, wenn ihm „der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird“.

Zu den häufigsten Gründen für eine fristlose Kündigung durch den Mieter gehören die folgenden:

• Vermieter betritt unerlaubt die Wohnung
• Wohnung ist noch anderweitig vermietet
• Wohnung ist wegen Baumängeln, Bauarbeiten oder aus ähnlichen Gründen nicht nutzbar
• tatsächliche Wohnfläche unterschreitet die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 Prozent (BGH, 29.04.2009, Az. VIII ZR 142/08)
• Vermieter behält ohne hinreichenden Grund einen Wohnungsschlüssel ein und/oder betritt die Wohnung unbefugt (OLG Celle, 05.10.2006, Az. 13 U 182/06).
• Heizung fällt im Winter für längere Zeit aus (KG Berlin-Brandenburg, 28.04.2008, Az. 8 U 209/07).

Zudem ist eine fristlose Kündigung durch den Mieter möglich, wenn es in der Wohnung erhebliche Gesundheitsrisiken gibt. Das ist häufig starker Schimmelbefall, der nicht auf das Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen ist.

Aber auch wenn offene Stromleitungen oder andere Baufälligkeiten ein Wohnen unmöglich machen, kann die fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Eine fristlose Kündigung kann nicht ohne Abmahnung ausgesprochen werden. Dem Vermieter sollten in der Regel zwei Wochen Zeit gegeben werden, um die Kündigungsgründe zu bereinigen. Gelingt ihm das, ist die fristlose Kündigung gegenstandslos.

Welche Sonderfälle von Mietverhältnissen gibt es?

Wie sich die Kündigungsfrist des Mieters einer Wohnung gestaltet, kann sich nach den Umständen und der Immobilienart unterscheiden. Hier stellen wir Ihnen einige Sonderfälle vor.

Miete auf Zeit

Wer einen befristeten Mietvertrag unterzeichnet, bindet sich für den vertraglich festgelegten Zeitraum an die Wohnung. Eine vorzeitige Kündigung ist grundsätzlich nicht möglich. Jedoch besteht auch bei Miete auf Zeit ein Sonderkündigungsrecht und in speziellen Situationen die Möglichkeit einer außerordentlichen Kündigung. Ein Anwalt für Mietrecht kann hier über die individuellen Möglichkeiten informieren.

Möblierte Wohnung

Für die Kündigungsfrist des Mieters einer Wohnung spielt es keine Rolle, ob eine Wohnung möbliert ist oder nicht. Demnach gilt auch hier die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Die Kündigung muss dem Vermieter bis spätestens zum dritten Werktag eines Kalendermonats erreichen.

Untervermietung

Wer als Untermieter seinen Vertrag mit dem Hauptmieter kündigen möchte, muss die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.

Werkswohnung

Zur Ausübung der beruflichen Tätigkeit kann es notwendig sein, schnell in der Nähe des Arbeitsortes zu sein. Das kann ein Grund sein, einem Mitarbeiter eine Dienstwohnung, auch Werkswohnung genannt, anzubieten. Handelt es sich um eine funktionsgebundene Werkswohnung, endet das Mietverhältnis automatisch mit der Beendigung des Arbeitsverhältnisses. Ist die Wohnung nicht funktionsgebunden, muss auch hier der Mieter die ordentliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten.

Gewerbeimmobilien

Die Kündigung einer Gewerbeimmobilie gestaltet sich etwas anders, da es hier keinen Mieterschutz gibt. Gemäß § 580a BGB ist eine ordentliche Kündigung wirksam, wenn sie spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ende des folgenden Kalendervierteljahres ausgesprochen wird. Das ergibt für den Mieter eine Kündigungsfrist von etwa sechs Monaten. Dem Vermieter ist bei der Vertragsgestaltung für eine Gewerbeimmobilie jedoch mehr Spielraum gegeben als in einer Wohnimmobilie. So kann vertraglich vereinbart sein, dass eine Kündigung nur zum Jahresende möglich ist. Das Kündigungsschreiben muss dem Vermieter spätestens am 3. Werktag des Quartals vorliegen.

Kann man als Mieter die gesetzliche Kündigungsfrist umgehen?

Ein neuer Job in einer anderen Stadt oder finanzielle Schwierigkeiten: Es gibt Situationen, in denen man als Mieter das Mietverhältnis schnellstmöglich und vor der dreimonatigen Kündigungsfrist beenden möchte. In diesem Fall ist es empfehlenswert, auf den Vermieter zuzugehen und eine Lösung zu suchen. Wichtig zu wissen ist, dass der Vermieter auf die Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist durch den Mieter bestehen darf. Möchte er dem Mieter entgegenkommen, kann eine Verkürzung der gesetzlichen Kündigungsfrist vertraglich vereinbart werden oder ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden. Möglich wäre auch, selbst einen Nachmieter zu finden, der den Mietvertrag umgehend übernehmen würde.