Gesetzliche Kündigungsfrist bei der Wohnung: Das sollten Sie wissen

STAND 07.07.2023 | LESEZEIT 9 MIN

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter sieht der Gesetzgeber bei der Wohnungskündigung gesetzliche Fristen vor. Diese sollen ausreichend Zeit bieten, einen geeigneten Nachmieter oder eine neue Mietwohnung zu finden.

Das Wichtigste in Kürze

• Im Mietrecht sind feste Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter vorgesehen.
• In der Regel liegt die Kündigungsfrist für Mieter bei drei Monaten.
• Vermieter können auch längere Kündigungsfristen haben, wenn Mieter schon lange in der Mietwohnung leben.
• Sonderfälle wie Gewerbeimmobilien, untervermietete Zimmer und Einliegerwohnungen unterliegen anderen Kündigungsfristen.

So gehen Sie vor, um die Kündigungsfrist des Mietvertrags herauszufinden

Als Mieter haben Sie grundsätzlich eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Allerdings können im Mietvertrag auch individuelle Kündigungsfristen geregelt werden. Das ist zulässig, wenn die Kündigungsfrist für Mieter verkürzt wird – eine Verlängerung ist gesetzlich jedoch nicht möglich, da diese den Mieter benachteiligen würde. Es lohnt sich also einen Blick in den Mietvertrag zu werfen, wenn Sie Ihre Kündigungsfrist herausfinden möchten.

Für Vermieter gelten jedoch gesonderte Regelungen. Hier ist die Kündigungsfrist abhängig von der Mietdauer des Mieters – wohnt dieser bereits mehrere Jahre oder gar Jahrzehnte in der Wohnung, so verlängert sich auch die Kündigungsfrist. Ferner muss für jede ordentliche Kündigung ein berechtigtes Interesse (§ 573 BGB) vorliegen, das eine Kündigung des Mietvertrages rechtfertigt – zum Beispiel Eigenbedarf. Wie Sie gegen eine Eigenbedarfskündigung Widerspruch einlegen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Welche Kündigungsfristen gibt es?

Bei Mietverträgen können beide Parteien den Vertrag kündigen. Dabei müssen aber zwingend die gesetzlichen oder vertraglichen Fristen eingehalten werden:

• Mieter: Mieter haben es vergleichsweise einfach, denn hier gilt grundsätzlich die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten – oder eine kürzere Frist, die individuell im Mietvertrag vereinbart wurde. Längere Fristen sind grundsätzlich nicht möglich.
• Vermieter: Deutlich komplexer gestaltet sich der Sachverhalt für Vermieter. Auch hier gilt grundsätzlich zunächst die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese verlängert sich jedoch automatisch, wenn der Mieter bereits seit mehreren Jahren oder Jahrzehnten in der Wohnung lebt. Bei bis zu fünf Jahren im Mietverhältnis beträgt die Kündigungsfrist weiterhin drei Monate, bei über fünf bis acht Jahren Mietdauer liegt die Kündigungsfrist bereits bei sechs Monaten. Und bei mehr als acht Jahren Mietdauer hat der Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten einzuhalten. Zudem gelten Sonderregelungen für Altverträge, die vor 2001 abgeschlossen wurden – hier kann nun grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten gekündigt werden. Dennoch gibt es hier eine Fülle von Ausnahmen. Grundsätzlich ist die Kündigung eines Mietvertrages für Vermieter zudem nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses möglich.

Vermieter dürfen die Wohnung nicht aus Beliebigkeit heraus kündigen. Es muss ein berechtigtes Interesse vorliegen, das die ordentliche Kündigung rechtfertigt. Dazu zählen zum Beispiel Eigenbedarf, aber auch Mietrückstände (bspw. bei Mietnomaden) oder aggressives Verhalten gegenüber anderen Mietern. Wird eine Kündigung durch den Vermieter aufgrund dieser Gründe ausgesprochen und der Mieter hält sich nicht an die Fristen, so ist eine Räumungsklage möglich.

Ist eine verkürzte Kündigungsfrist möglich?

Im Mietvertrag kann durchaus eine individuelle Regelung für die Kündigungsfrist vereinbart werden. Diese darf jedoch nicht nachteilig für den Mieter ausfallen. So sind verkürzte Kündigungsfristen durchaus zulässig, verlängerte Kündigungsfristen jedoch nicht.

Ziel der strengen Kündigungsfristen ist, dass Mieter ausreichend Zeit haben, im Falle einer Wohnungskündigung den Umzug zu planen und eine neue Mietwohnung zu finden, während Vermieter ausreichend Zeit zur Verfügung haben müssen, um einen Nachmieter zu finden.

Für Vermieter sieht das BGB zudem weitere Fristen vor, die im Mietvertrag vereinbart werden können – vor allem für Spezialfälle wie Miete auf Zeit oder Untervermietung. Aber auch hier darf die Regelung nicht zum Nachteil des Mieters ausfallen.

Kann man die gesetzliche Kündigungsfrist für Mietverträge umgehen?

Im Normalfall gilt immer die gesetzliche Kündigungsfrist – auch bei Mietverträgen. Es gibt jedoch einige Sonderfälle, aus denen sich besondere Fristen ergeben.

Sonderkündigungsrecht

Als Mieter können Sie unter Umständen das Sonderkündigungsrecht nutzen, wenn sich die Bedingungen des Mietverhältnisses verändern. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn durch den Vermieter eine Modernisierung des gesamten Gebäudes stattfindet. Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555e BGB).

Ähnliches gilt, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (nach §§ 559 ff. BGB) verlangt. Hier ist der Mieter berechtigt, bis zum Ablauf des 2. Monats, der auf das Erhöhungsverlangen folgt, für den Ablauf des übernächsten Monats zu kündigen. Beispiel: Der Vermieter verlangt am 15. Januar eine Zustimmung zur Mieterhöhung. Dann kann der Mieter bis Ende März (Zugang der Kündigung beim Vermieter) zum 31. Mai kündigen.

Hinweis: Zudem muss beachtet werden, dass es weitere Konstellationen gibt, in denen ein Sonderkündigungsrecht bestehen kann.

Kündigungsverzicht

Im Mietvertrag kann ein sogenannter Kündigungsverzicht vereinbart werden, der im Volksmund auch als Kündigungsausschluss bezeichnet wird. In der Regel liegt die Dauer für den Kündigungsverzicht bei einem Jahr bzw. zwei Jahren, höchstens jedoch 4 Jahre. Unterzeichnen Sie diese Klausel, so verzichten Sie über den angegebenen Zeitraum freiwillig auf Ihr Recht, die Mietwohnung zu kündigen. Selbstverständlich gilt der Kündigungsausschluss aber beidseitig, sodass auch Vermieter daran gebunden sind. Ihr Recht, das Mietverhältnis außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, bleibt vom Kündigungsverzicht natürlich unberührt.

Welche Sonderfälle gibt es?

Neben dem gängigen Mietvertrag gibt es noch eine Fülle weiterer Mietverträge, die unter besonderen Voraussetzungen geschlossen werden. In der Regel sehen diese Sonderfälle auch gesonderte Kündigungsfristen vor, die es im Fall einer Mietvertragskündigung einzuhalten gibt.

Miete auf Zeit

Miete auf Zeit ist immer auf einen vordefinierten Zeitraum ausgelegt. In der Regel ist in dieser Zeit eine ordentliche Kündigung nicht möglich, insbesondere dann, wenn es sich um Mietverträge handelt, die nur über mehrere Wochen oder Monate bestehen. Das Mietverhältnis endet hier automatisch zum Ablauf der Miete auf Zeit. Anders sieht es natürlich aus, wenn ein konkreter Mangel oder eine Änderung am Mietverhältnis die Kündigung rechtfertigt – in diesem Fall können Sie außerordentlich kündigen, damit das Mietverhältnis auch früher endet.

Einliegerwohnung

Unter Umständen gilt in Einliegerwohnungen oder Zweifamilienhäusern, in denen auch der Vermieter selbst lebt, eine verlängerte Kündigungsfrist für den Vermieter – nicht aber für den Mieter. Grundlage dafür ist § 573a BGB, der vorgibt, dass Vermieter bei einer Kündigung einer vermieteten Einliegerwohnung keinen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund vorweisen müssen, sich dafür aber die Kündigungsfrist um drei Monate verlängert. Somit ergibt sich eine Kündigungsfrist von insgesamt sechs Monaten.

Möblierte Wohnung

Wird ein Zimmer oder eine Wohnung möbliert vermietet, so gelten auch hier andere Kündigungsfristen. Hier wird maßgeblich zwischen der Wohnsituation unterschieden: Während für Vermieter bei möblierten Wohnraum, in dem er selbst nicht lebt, die Kündigungsfrist von drei Monaten weiterhin Bestand hat, verkürzt sich die Kündigungsfrist bei möbliertem Wohnraum, der zum Teil vom Vermieter selbst bewohnt wird, deutlich.

Zu unterscheiden sind folgende Fälle:

• Wenn der Wohnraum nicht einer Familie/Haushaltsangehörigen zum dauernden Gebrauch überlassen ist: Es gilt die kurze Kündigungsfrist des § 573c Abs. 3 BGB.
• Wenn der Wohnraum einer Familie/Haushaltsangehörigen zum dauernden Gebrauch überlassen ist: Hier gelten die normalen Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB. Hat eine Familie möblierten Wohnraum in einer vom Vermieter bewohnten Wohnung zum dauernden Gebrauch gemietet und kündigt ihr der Vermieter ohne Angabe von Gründen, verlängern sich diese Fristen um jeweils 3 Monate (§ 573a Abs. 1 BGB).

Untervermietung

Grundsätzlich gelten bei einer Untervermietung dieselben Kündigungsfristen wie bei einem gewöhnlichen Mietverhältnis. Denn hier wird der Mieter selbst zum Vermieter – und muss sich demnach an die Fristen für Vermieter halten. Dabei spielt es eine maßgebliche Rolle, ob die ganze Wohnung untervermietet wird oder lediglich ein Zimmer.

Ist die ganze Wohnung untervermietet, so gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende. Wird dagegen nur ein möbliertes Zimmer in der Wohnung untervermietet, in der der Untervermieter selbst wohnt, so kann der Untervermieter bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen. Anderenfalls gelten die regulären Kündigungsfristen. Einen weiteren Sonderfall bei Untervermietungen stellen befristete Mietverträge dar, die automatisch auslaufen – beispielsweise, wenn die Wohnung nur über einen Zeitraum von zwei Wochen untervermietet wird.

Werks- bzw. Dienstwohnung

Bei einer Werkswohnung handelt es sich um eine sogenannte Dienstwohnung, die an Mitarbeiter vergeben wird, weil eine räumliche Nähe zur auszuübenden Arbeit gewährleistet werden muss – beispielsweise bei einem Hauswart.

Nach der Beendigung des Arbeitsverhältnisses gibt es Sonderregelungen für die Beendigung des Mietverhältnisses. Werkmietwohnungen ohne Funktionsbindung können gem. § 576 Abs. 1 Nr. 1 BGB mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende gekündigt werden, wenn die Wohnung für einen anderen Mitarbeiter benötigt wird (Betriebsbedarf). Bei funktionsgebundenen Werkmietwohnungen beträgt die Frist nur einen Monat zum Monatsende, § 576 Abs. 1 Nr. 2 BGB. Die Kündigung muss jedoch am dritten Werktag des Monats erfolgen. In allen Fällen darf das Mietverhältnis nicht länger als 10 Jahre bestehen.

Gewerbeimmobilien

Vermieter müssen sich im privaten Mietrecht penibel an alle gängigen Fristen halten, da hier die sozialen Aspekte des Mietrechts greifen und den Mieter schützen. Im gewerblichen Mietrecht sieht das jedoch anders aus – und dazu zählen auch Gewerbeimmobilien.

Wird eine Immobile als Gewerbe vermietet, so gilt hier Vertragsfreiheit. Beide Parteien müssen also eigenständig einen Vertrag aushandeln, der beiden Seiten gerecht wird. Auch die Kündigungsfrist kann individuell zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden und ist nicht an gesetzliche Fristen gebunden.

Im Falle einer unbefristeten Vermietung einer Gewerbeimmobilie gilt nach § 580a BGB eine Kündigungsfrist bei einer Kündigung spätestens zum dritten Werktag eines Monats von sechs Monaten zum Quartalsende für beide Vertragsparteien – sofern keine andere Regelung im Mietvertrag vereinbart wurde.

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