So geht's: Mietkaution: Rückzahlung vom Vermieter einfordern
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Wer aus einer Wohnung auszieht, möchte natürlich schnellstmöglich die hinterlegte Kaution zurückerhalten. Verweigert der Vermieter die Auszahlung oder kommt er seiner Pflicht nicht nach, muss die Rückzahlung der Mietkaution eingefordert werden.
Mietkaution Rückzahlung fordern Das Wichtigste in Kürze
Die Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit für Schäden am Wohneigentum oder offene Forderungen aus der Betriebskostenabrechnung.
Nach dem Auszug muss die Mietkaution vollständig oder anteilig zurückgezahlt werden – inklusive Zinsen.
Kommt ein Vermieter der Rückzahlung der Mietkaution nicht nach, musst du diese einfordern.
Bleiben auch die Aufforderungen zur Rückzahlung der Mietkaution erfolglos, bleibt nur das gerichtliche Mahnverfahren oder eine Klage auf Rückzahlung.
Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten können dir dabei helfen, deine Mietkaution zurückzubekommen!
Mietkaution Rückzahlung einfordern: So gehst du vor
Du ziehst aus der Wohnung aus, in der du bisher gelebt hast – und möchtest natürlich die Mietkaution schnellstmöglich zurückerhalten. Verwunderlich ist das nicht, denn ein Umzug geht mit hohen Kosten einher. Grundsätzlich dient die Zahlung einer Mietkaution als Sicherheitsleistung für den Vermieter. Kommt es während der Mietzeit zu Schäden am Mietgegenstand, so können diese mit der Kaution verrechnet werden. Das bedeutet, der Vermieter kann die Kaution teilweise oder vollständig einbehalten, wenn Schäden in der Wohnung vorliegen, Nachbesserungen nötig werden, Mietschulden vorliegen (nur bei bereits beendetem Mietverhältnis) oder Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen zu erwarten sind.
Sofern keine offenen Forderungen vorliegen und bereits mehr als sechs Monate nach dem Auszug vergangen sind, kannst du die Rückzahlung der Mietkaution einfordern. Gehe dabei wie folgt vor:
1. Vermieter schriftlich auffordern, die Mietkaution zurückzuzahlen
Fordere deinen Vermieter schriftlich auf, die Mietkaution zurückzuzahlen. Das Schreiben sollte per Einschreiben mit Nachweis versendet werden, um im Falle einer ausbleibenden Rückzahlung einen Beweis für die Aufforderung zu haben.
Achte außerdem darauf, dass das Aufforderungsschreiben zur Rückzahlung der Mietkaution folgende Punkte enthält:
Angaben zu deiner Person
Anschrift des Vermieters
Aufforderung, die Mietkaution zurückzuhalten
ggf. Mieternummer
Enddatum des Mietverhältnisses
ggf. Datum der Wohnungsübergabe, Kopie des Wohnungsübergabeprotokolls
Höhe der gezahlten Mietkaution
Fristsetzung, bis zu welchem Datum die Kaution zurückgezahlt werden soll
Angaben dazu, wohin der Vermieter die Rückzahlung der Mietkaution überweisen soll
Hinweis, dass bei Ausbleiben der Zahlung ein Anwalt hinzugezogen wird
Du kannst unser kostenloses Musterschreiben nutzen:
KLUGO Tipp:
Damit du die Aufforderung zur Rückzahlung der Mietkaution nachweisen kannst, solltest du dieses per Einschreiben an deinen früheren Vermieter schicken. Kommt es zu einem Mahnverfahren oder einer Klage auf Rückzahlung, kannst du so deine Aufforderung nachweisen.
2. Schreiben eines Anwalts
Bleibt die eigene Zahlungsaufforderung fruchtlos, solltest du dich an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Dieser wird gemeinsam mit dir ein Schreiben aufsetzen, um deinen Vermieter zur Rückzahlung der Kaution zu bewegen. Oft zeigt ein solches Schreiben bereits Erfolg, da es die Bereitschaft signalisiert, die Kaution auch einzuklagen, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Rückzahlung der Kaution nicht nachkommt.
3. Mahnbescheid erwirken oder Klage auf Rückzahlung
Bleibt auch das Schreiben des Anwalts fruchtlos und der Vermieter weigert sich weiterhin, die Kaution zurückzuzahlen, so kannst du entweder einen Mahnbescheid erwirken oder eine Klage auf Rückzahlung anstreben. Beim Mahnverfahren wird der Vermieter gerichtlich dazu aufgefordert, die Mietkaution zurückzuzahlen – kommt er dieser Pflicht nicht nach, erhältst du einen Vollstreckungstitel gegen deinen Vermieter und kannst mit einem Gerichtsvollzieher die Forderung eintreiben.
Bei einer Klage auf Rückzahlung der Mietkaution verhandelt ein Gericht darüber, ob dein Vermieter dazu verpflichtet ist, die Mietkaution zurückzuzahlen. Geht das Verfahren zu deinen Gunsten aus, so muss der Vermieter im Anschluss die Kaution zurückzahlen.
Welche der beiden Optionen besser geeignet ist, um die Mietkaution zurückzuerhalten, kommt immer auf den Einzelfall an. Besprich die Details daher mit einem Fachanwalt für Mietrecht.
Bis wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen?
Grundsätzlich sind Vermieter dazu verpflichtet, die Rückzahlung der Mietkaution zügig abzuwickeln. Rechtlich hat der Gesetzgeber allerdings keine Frist festgelegt, innerhalb derer die Mietkaution zurückgezahlt werden muss. In der Regel erfolgt die Rückzahlung innerhalb von drei bis sechs Monaten. Solange die Betriebskostenabrechnung nicht erfolgt ist, darf der Vermieter die Kaution auch noch länger einbehalten – allerdings nicht den gesamten Betrag. Der zurückgehaltene Anteil der Mietkaution sollte nicht höher als drei bis vier monatliche Betriebskostenvorauszahlungen sein. Außerdem ist der Einbehalt der Mietkaution zur Absicherung möglicher Betriebskostennachzahlungen nur dann rechtmäßig, wenn auch konkret von einer Nachzahlung auszugehen ist.
KLUGO Tipp:
Der Vermieter darf nur dann einen Teil der Mietkaution einbehalten, wenn bei der Betriebskostenabrechnung mit einer Nachzahlung zu rechnen ist. Dafür darf aber nur ein Teil der Kaution einbehalten werden.
An wen wird die Mietkaution zurückgezahlt?
Die Mietkaution wird grundsätzlich an die Person ausgezahlt, die als Mieter im Mietvertrag steht und die Kaution ursprünglich gezahlt hat. Bei Paaren, die zusammen im Mietvertrag stehen, erhalten beide Mietvertragsparteien ihren Anteil an der Kaution – inklusive Zinsen.
Etwas komplexer ist es bei Wohngemeinschaften. Hier hängt es maßgeblich davon ab, wer als Hauptmieter im Mietvertrag steht. Gibt es nur einen Hauptmieter, der die Kaution allein gezahlt hat, so gestaltet sich die Rückzahlung der Mietkaution einfach. Sind aber alle Bewohner der Wohngemeinschaft gleichberechtigte Mieter, so teilt sich die Auszahlung der Kaution auf alle Beteiligten auf. Zieht ein Mieter früher aus der Wohngemeinschaft aus als ein anderer, so gestaltet sich die Rückzahlung häufig schwierig. In diesem Fall wird nur ein Teil der Kaution zurückgezahlt – eben jener Teil, der von der ausziehenden Person gezahlt wurde.
Ein weiterer Sonderfall: Hat eine Dritte, nicht im Mietvertrag stehende Person die Mietkaution gezahlt – zum Beispiel Eltern oder Großeltern – so erhält nicht etwa der Mieter die Kaution zurück, sondern die Person, die die Kaution ursprünglich hinterlegte.
Wann verjährt die Rückzahlung der Kaution?
Weigert sich der Vermieter, die Mietkaution zurückzuzahlen, solltest du mit dem Einfordern nicht länger als ein Jahr warten. Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution hat eine dreijährige Verjährungsfrist – innerhalb dieser Zeit musst du deinen Anspruch geltend machen. Verstreicht die dreijährige Frist, ohne dass du Anstrengungen unternommen hast, um die Kaution zurückzufordern, verfällt dein Anspruch. Die Verjährungsfrist beginnt immer im Januar des Folgejahres, in dem der Anspruch entstand.
Beispiel: Du ziehst zum 30.06.2023 aus deiner bisherigen Wohnung aus. Die allgemeine Prüfungsfrist, die jedem Vermieter zusteht, endet am 31.12.2023. Die Verjährungsfrist, die bei drei Jahren liegt, beginnt am 01.01.2024 und endet am 01.01.2027. Danach hast du keinen Anspruch mehr darauf, dass die Mietkaution zurückgezahlt wird.
KLUGO Tipp:
Wenn du innerhalb der dreijährigen Verjährungsfrist keine Anstrengungen unternimmst, um die Mietkaution zurückzufordern, so hast du im Anschluss daran keine Möglichkeit mehr, die Mietkaution zurückzuerhalten.
Was passiert mit der Mietkaution bei Todesfall des Vermieters, Insolvenz oder Eigentümerwechsel?
Immer mal wieder kommt es vor, dass Vermieter insolvent gehen. Dies hat jedoch in den meisten Fällen keinerlei Auswirkungen auf die Mietkaution, da der Vermieter dazu verpflichtet ist, diese getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Ein Insolvenzverwalter hat also im Falle einer Insolvenz keinen Zugriff auf die Mietkaution, sodass diese sicher ist (§ 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten).
Ähnliches gilt auch, wenn der Vermieter verstirbt. Es gibt in diesen Fällen immer einen Rechtsnachfolger, der auch die Kautionskonten erbt und dadurch die Verpflichtung zur Rückzahlung bei Auszug übernimmt. Auch einem Rechtsnachfolger ist es nicht gestattet, die Kautionssumme zweckentfremdet zu nutzen. Der Mietvertrag bleibt ebenfalls im Falle eines verstorbenen Vermieters gültig.
Ähnliches gilt bei einem Eigentümerwechsel der Wohnung. Das deutsche Mietrecht legt klar fest: Kauf bricht nicht Miete. Kauft also ein neuer Eigentümer die Wohnung, bleibt dein Mietvertrag dennoch erhalten – und übernimmt damit einhergehend alle Rechten und Pflichten des vorherigen Vermieters. Wenn du den Mietvertrag kündigst und umziehst, steht also auch der neue Eigentümer in der Pflicht, den Auszug abzurechnen und die ursprünglich gezahlte Mietkaution inklusive Zinsen auszuzahlen. Das gilt auch dann, wenn der vorherige Eigentümer die Kautionskonten nicht an den neuen Eigentümer übergeben hat.
Was tun, wenn der Vermieter sich weigert, die Mietkaution auszuzahlen?
Weigert sich der Vermieter, die Mietkaution innerhalb der üblichen Fristen auszuzahlen, solltest du zunächst persönlich Rücksprache halten. Möglicherweise liegen triftige Gründe vor, wegen derer der Vermieter die Kaution noch einbehält – zum Beispiel Schäden oder Schönheitsreparaturen an der Wohnung. Ist dies nicht der Fall und der Vermieter verweigert die Auszahlung der Mietkaution dennoch, musst du ihn schriftlich dazu auffordern, die Kaution zu erstatten.
Kommt der Vermieter auch dieser Aufforderung nicht nach, kann ein Schreiben eines Anwalts bereits Druck auf den Vermieter ausüben und ihn so zur Rückzahlung der Kaution bewegen. Ist auch dieser Schritt erfolglos, bleibt nur die Einleitung eines gerichtlichen Mahnverfahrens oder einer Klage auf Rückzahlung.
KLUGO Tipp:
Verweigert der Vermieter die Auszahlung der Mietkaution, so fordere ihn schriftlich, ggf. mit Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht, dazu auf. Bleibt dies erfolglos, kannst du ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Klage auf Rückzahlung einleiten.
So hilft dir ein KLUGO Partner-Anwalt oder Rechtsexperte weiter, wenn du die Mietkaution zurückfordern willst
Meist läuft der Auszug aus einer Wohnung harmonisch ab, wenn Mieter und Vermieter sich einig sind. Kommt es jedoch zu ausstehenden Zahlungen oder behält der Vermieter ohne Angabe von Gründen länger als erlaubt die Kaution ein, so kann durchaus auch ein Rechtsstreit folgen. Das Mietrecht stellt grundsätzlich den Mieterschutz über die Ansprüche des Vermieters, aber auch hier gibt es natürlich Ausnahmen. Lass deinen individuellen Fall daher von einem Fachanwalt für Mietrecht prüfen. Möglicherweise liegen triftige Gründe vor, warum der Vermieter die Kaution einbehält. Ein Anwalt kann prüfen, ob dafür der volle Einbehalt der Mietkaution notwendig ist. Im Anschluss unterstützt er dich dabei, die Mietkaution zurückzufordern.
Im Rahmen einer telefonischen Erstberatung verbinden wir dich mit einem unserer KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten, die den individuellen Sachverhalt zu deiner Mietkaution einschätzen und dir erste Handlungsempfehlungen geben. Danach kannst du selbst entscheiden, ob du sofort die weitere Unterstützung eines Fachanwalts für Mietrecht in Anspruch nehmen möchtest – dann verbinden wir dich gern weiter. Natürlich kannst du dich auch zu einem späteren Zeitpunkt erneut bei uns melden, um eine rechtssichere und kompetente Beratung zu erhalten.
Über unsere Autoren Melanie Lind
