Umzug: Was ist zu beachten?

Ein Umzug bedeutet unweigerlich eine Menge Stress. Das Hab und Gut wird in Kartons verpackt, Möbel auseinandergebaut. Neben der Organisation des Umzugs müssen aber auch die rechtlichen Pflichten gegenüber dem bisherigen und dem neuen Vermieter beachtet werden. Wir zeigen Ihnen, worauf es dabei ankommt.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Umzug bedeutet großen Stress für Mieter. Neben den allgemeinen Aufgaben während eines Umzugs müssen auch die rechtlichen Anforderungen beachtet werden.
• In vielen Mietverträgen wurde vereinbart, dass man als Mieter für kleinere Schönheitsreparaturen beim Auszug verantwortlich ist.
• Neben kleineren Renovierungsarbeiten gibt es beim Umzug aber noch mehr zu bedenken, zum Beispiel das rechtzeitige Ummelden oder Abmelden der Verträge.
• Auch beim Einwohnermeldeamt oder Bürgeramt muss unmittelbar nach dem Umzug eine Ummeldung stattfinden. Andernfalls wird ein Bußgeld fällig.
• Um Ärger mit dem Vermieter vorzubeugen, hilft Ihnen ein Fachanwalt für Mietrecht dabei, den Umzug möglichst reibungslos und rechtssicher über die Bühne zu bringen.

Welche Formen und Fristen müssen für eine Wohnungskündigung eingehalten werden?

Für Mieter einer Wohnung hat der Gesetzgeber eine rechtliche Kündigungsfrist von drei Monaten eingeräumt. Egal wie lange man somit ein Mietobjekt bewohnt, hat man als Mieter immer das Recht, die Wohnung binnen 3 Monaten zu kündigen. Kündigt der Vermieter die Wohnung, müssen oftmals andere Fristen eingehalten werden, denn hier kommt es darauf an, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt. Beträgt die Mietdauer weniger als 5 Jahre, hat man auch als Vermieter eine dreimonatige Kündigungsfrist. Bei einer Mietdauer zwischen 5 und 8 Jahren beträgt die Kündigungsfrist bereits 6 Monate. Wohnt der Mieter länger als 8 Jahre in der Wohnung, muss mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten gerechnet werden.

Aber Achtung: Wenn Sie eine Kündigung beim Vermieter einreichen möchten, müssen dabei strenge Fristen eingehalten werden. Als Mieter kann man eine Wohnung immer erst zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Damit der laufende Monat noch zur Kündigungsfrist hinzuzählt, muss die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein (§ 573 c I BGB). Samstage werden hier als gewöhnliche Werktage gezählt. Ist einer der ersten drei Tage des Monats allerdings ein Sonntag, verlängert sich die Frist um einen Tag, da der Sonntag nicht als Werktag gilt (§ 193 BGB).

Auch die Form der Wohnungskündigung ist entscheidend. Die Kündigung muss zwingend schriftlich, also per Brief, erfolgen. Fehlt die Unterschrift des Mieters, gilt die Kündigung zudem als unwirksam. Damit der Eingang der Wohnungskündigung nachverfolgt werden kann, sollte der Versand immer per Einschreiben oder Einwurfeinschreiben erfolgen. Alternativ ist natürlich auch eine persönliche Übergabe beim Vermieter möglich. Hier sollten Mieter zur Sicherheit einen Zeugen mitnehmen, der die Übergabe bestätigt oder sich den Eingang der Kündigung vom Vermieter quittieren lassen. Eine Kündigung der Wohnung per E-Mail ist nicht rechtswirksam. (§ 568 I BGB)

Übrigens: Viele Mietverträge werden mit einer Mindestlaufzeit zwischen 12 und 24 Monaten abgeschlossen und verlängern sich im Anschluss automatisch, sofern keine anderweitigen Absprachen getroffen wurden. Wurde im Mietvertrag eine Mindestvertragslaufzeit festgehalten, kann die Wohnung erst zum Ablauf dieser Frist gekündigt werden. Unter Umständen kann jedoch ein Nachmieter gesucht und dem Vermieter angeboten werden, um früher aus dem Vertrag aussteigen zu können.

Sind bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen?

Das Packen der eigenen Besitztümer, das Auseinanderbauen der Möbel und die Planung rund um den Transport nimmt bereits viel Kraft und Nerven in Anspruch. Umso unangenehmer ist es, wenn auch noch die rechtlichen Fragen im Raum stehen. Die meisten Mieter fragen sich, ob sie nach dem Umzug Schönheitsreparaturen in der alten Wohnung durchführen müssen. Diese Frage lässt sich nur mit einem Blick in den Mietvertrag beantworten. Laut Gesetzgeber ist zunächst einmal der Vermieter für alle Renovierungen der Wohnung zuständig (§ 535 I 2 BGB und § 538 BGB). Viele Vermieter verpflichten jedoch mithilfe einer entsprechenden Klausel im Mietvertrag, den Mieter zur Übernahme der Renovierung nach Mietende. Ist in Ihrem Mietvertrag eine solche Klausel zu finden, müssen Sie auch für die fälligen Schönheitsreparaturen beim Auszug aufkommen.

Allerdings hat der Gesetzgeber genau vorgeschrieben, welche Arbeiten zu Schönheitsreparaturen zählen:

• Wände und Decken müssen neu gestrichen, tapeziert oder gekalkt werden
• Fußböden, Heizungen, Heizungsrohre, Innentüren und die inneren Seiten von Fenstern und Außentüren müssen neu gestrichen werden
• Kleine Makel und Schäden, die durch die Nutzung des Mieters entstanden sind – zum Beispiel Bohrlöcher – müssen beseitigt werden

Welche Arbeiten genau zu den sogenannten Schönheitsreparaturen zählen, lässt sich auch im § 28 IV 2 des II. BV (Zweiten Berechnungsverordnung) entnehmen. Alle Schönheitsreparaturen, die man als Mieter durchführen muss, können selbst durchgeführt werden. Der Vermieter hat kein Recht, eine professionelle Malerfirma zu verlangen.

Prüfen Sie genau, ob die in Ihrem Mietvertrag vereinbarten Klauseln zu Schönheitsreparaturen gültig sind. Hier kommt es oft auf die kleinen Details in der Formulierung an.

Welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen beim Auszug sind ungültig?

In den meisten Mietverträgen finden sich Klauseln zu verpflichtenden Schönheitsreparaturen beim Auszug aus der Wohnung. Dennoch hat der Bundesgerichtshof in den letzten Jahren einige dieser Klauseln für ungültig erklärt. Enthält der Mietvertrag eine dieser ungültigen Klauseln, müssen keinerlei Schönheitsreparaturen beim Auszug durchgeführt werden. Ist dies bereits geschehen, können die dabei entstandenen Kosten vom Mieter zurückverlangt werden.

Möchten Sie Ihren Mietvertrag auf ungültige Klauseln prüfen, dann empfehlen wir Ihnen den KLUGO Vertrags-Check.

Zu den unwirksamen Klauseln gehören:

Die Renovierung ist zwingend vorgeschrieben: Bei Auszug darf keine pauschale Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen bestehen. Notwendige Schönheitsreparaturen sind immer der Abnutzung des Wohnraums anzupassen.

Schönheitsreparaturen müssen in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden: Grundsätzlich hat man als Vermieter das Recht, die Wohnung in regelmäßigen Abständen vom Mieter renovieren zu lassen. Dabei dürfen jedoch nur allgemeine Richtlinien im Vertrag festgehalten werden (z. B. „Badezimmer und Küche müssen im Allgemeinen alle 3 Jahre renoviert werden, wenn der Zustand es erfordert“). Verpflichtende Renovierungsmaßnahmen mit festgeschriebenen Zeitpunkten sind dagegen unwirksam. Auch zu kurze Fristen („alle sechs Monate“ oder „einmal im Jahr“) sind ungültig.

Quotenabgeltungsklauseln: Manchmal möchten Vermieter eine Kostenbeteiligung für die Renovierungskosten auf den Mieter abwälzen, was im Rahmen einer Quotenabgeltungsklausel geschieht. Dabei steigt der fällige Betrag, der für die Schönheitsreparaturen nach Auszug fällig wird, mit jedem Mietjahr. Da man als Mieter jedoch nicht absehen kann, welche Kosten hier im Laufe der Jahre entstehen werden, sind Quotenabgeltungsklauseln als unwirksam anzusehen.

Der Vermieter darf die Farbe aussuchen: Bestimmte Farbwünsche können vom Vermieter nur sehr begrenzt in den Klauseln zu Schönheitsreparaturen festgehalten werden. So besteht zum Beispiel kein expliziter Anspruch auf einen Weißstrich der Wände. Als Vermieter kann man lediglich verlangen, dass die Wände in neutralen Tönen gestrichen werden. Auch die Herstellerfirma der Wandfarbe darf nicht durch den Vermieter vorgeschrieben werden.

Die Schönheitsreparaturen müssen durch eine Malerfirma durchgeführt werden: Als Mieter hat man grundsätzlich das Recht, alle anfallenden Schönheitsreparaturen in der Wohnung selbst durchzuführen. Der Vermieter darf nicht dazu verpflichten, für diese Tätigkeiten eine Malerfirma zu beauftragen.

Parkettböden müssen geschliffen werden: Die vertragliche Verpflichtung, Parkettböden nach dem Auszug abzuschleifen und neu zu versiegeln, ist ebenfalls unwirksam.

Nur, wenn die Wohnung beim Einzug bereits renoviert war, kann der Mieter auch zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden. Waren zum Beispiel die Fensterrahmen beim Einzug nicht frisch gestrichen, darf der Vermieter die Durchführung dieser Renovierungsmaßnahmen auch beim Auszug nicht vom Mieter verlangen.

Welche anderen Verpflichtungen hat man beim Auszug gegenüber dem Vermieter?

Neben den gängigen Schönheitsreparaturen gibt es noch einige andere Verpflichtungen, die man als Mieter gegenüber dem Vermieter beim Auszug erfüllen muss:

• Sauberkeit: In vielen Verträgen ist eine besenreine Übergabe der Wohnung vorgeschrieben. Dies bedeutet allerdings nicht, dass lediglich durch die Wohnung gefegt werden muss, ehe sie an den Vermieter übergeben wird. Das Entfernen grober Verschmutzungen gehört ebenso zu den vertraglichen Pflichten, wie das Säubern aller Küchen- und Badeeinrichtungen. Die Wohnung sollte grundsätzlich so übergeben werden, dass ein eventueller Nachmieter übergangslos die Wohnung beziehen kann.
• Rückbauten: Hat man als Mieter zusätzliche Einbauten vorgenommen, zum Beispiel neue Wände in die Wohnung eingezogen oder eigene Elektroinstallationen angebracht, müssen diese bei Übergabe vollständig zurückgebaut oder entfernt worden sein.
• Keine Möbel oder Unrat zurücklassen: Möbel, Müll oder andere Gegenstände dürfen nicht in der Wohnung zurückgelassen werden. Zum Ende des Mietvertrags müssen alle Gegenstände aus der Wohnung und einem eventuell dazugehörigen Keller entfernt werden.
• Möbel-Ablöse: Sollen Möbel, Einbauten oder Elektroinstallationen in der Wohnung verbleiben, muss dies vertraglich festgehalten werden. Die Ablöse muss dabei laut Wohnungsvermittlungsgesetz dem aktuellen Zeitwert der Einrichtungsgegenstände entsprechen.

Welche Konsequenzen drohen bei Auszug, wenn die Wohnung nicht ordentlich übergeben wurde?

Wenn die fälligen Schönheitsreparaturen in der Wohnung nicht durchgeführt wurden, kann der Mieter für die entstehenden Kosten der Nachbesserung herangezogen werden, sofern eine rechtliche Verpflichtung zu diesen Maßnahmen bestand. Dies ist auch der Fall, wenn sich noch Einbauten ohne Rücksprache mit dem Vermieter in der Wohnung befinden oder die Wohnung nicht adäquat gereinigt wurde. Lässt der Vermieter nach der Wohnungsübergabe die fälligen Arbeiten von einem professionellen Betrieb durchführen, können alle dafür anfallenden Kosten an den ehemaligen Mieter weitergereicht werden. Oftmals werden diese Kosten von der Rückzahlung der Kaution abgezogen, allerdings ist auch eine Rechnungsstellung möglich. Der Vermieter muss den ehemaligen Mieter über die Höhe der Kosten genau informieren.

Muss man für entstandene Mängel an der Mietsache aufkommen?

Treten während der Mietzeit Mängel in der Wohnung auf, müssen diese unverzüglich dem Vermieter mitgeteilt werden. Dazu zählen zum Beispiel undichte Fenster, Schäden an den Fußböden, Schimmel- oder Pilzbefall sowie feuchte Stellen an den Wänden. Laut § 535 ff. BGB ist man als Mieter dazu verpflichtet, das Mietobjekt verantwortlich zu nutzen – also neben umgehender Mängelmeldung beim Vermieter auch regelmäßig zu heizen und das Mietobjekt sachgemäß zu nutzen. Entstandene Mängel muss der Vermieter beseitigen, sofern diese nicht fahrlässig oder vorsätzlich durch den Mieter entstanden sind.

Werden bei der Übergabe der Wohnung fahrlässig oder vorsätzlich verursachte Mängel festgestellt, kann der Vermieter die Kaution teilweise oder vollständig einbehalten, um die Schäden zu reparieren. Sollten zusätzliche Kosten anfallen, die die hinterlegte Kaution überschreiten, können auch diese Kosten an den ehemaligen Mieter weitergegeben werden.

Wenn man als Mieter Kenntnis über einen Mangel in der Wohnung erhält, muss dieser umgehend dem Vermieter gemeldet werden. Kommt man dieser Verpflichtung nicht nach, verschlimmert sich der Mangel unter Umständen. Die Kosten zur Beseitigung des Mangels können dann auch teilweise auf den Mieter übertragen werden.

Wann erhält man die Kaution zurück?

Gesetzlich gibt es keine Vorgabe, wann die Rückzahlung der Kaution zu erfolgen hat. Als Mieter hat man natürlich berechtigterweise ein großes Interesse daran, dass dies möglichst schnell geschieht, da mit einem Umzug in eine neue Wohnung oft hohe Kosten entstehen. Gleichzeitig dient eine Kaution vor allem als Sicherheit für den Vermieter.

Diese kann zum Beispiel genutzt werden, um

• nachträglich festgestellte Mängel und Schäden in der Wohnung zu reparieren,
• Nachbesserungen bei den Schönheitsreparaturen durchzuführen,
• Nachzahlungen aus Betriebskostenabrechnungen abzudecken oder
• Mietschulden auszugleichen.

Wenn dem Vermieter entsprechende Forderungen bekannt werden, müssen diese natürlich schnellstmöglich dem ehemaligen Mieter mitgeteilt werden. Sind keine offenen Forderungen mehr zu erwarten, wird die Kaution im Regelfall binnen einer Frist von 3 bis 6 Monaten zurückgezahlt. Steht die Betriebskostenabrechnung noch aus, kann auch ein Teil der Kaution – in Höhe der voraussichtlichen Nachzahlung – länger als 6 Monate einbehalten werden. Die Summe sollte sich daher allerdings immer an der Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen orientieren. Als Richtwert können Vermieter die Kaution in Höhe von bis zu vier Betriebskostenvorauszahlungen einbehalten, um eine eventuelle Nachforderung sicherzustellen. Die gesamte Kaution darf jedoch nicht zu diesem Zweck einbehalten werden.

Mietkaution

"Bei Einzug in eine Mietwohnung wird eine Kaution fällig, die bis zu drei Monatskaltmieten betragen kann. Die Kaution kann auf mehrere Weisen bezahlt werden. Nach Auszug muss die Kaution an den Mieter zurückbezahlt werden. "

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Was muss beim Einzug in die neue Wohnung beachtet werden?

Auch beim Umzug in die neue Wohnung gibt es einiges zu beachten. Am Anfang steht der Umzug selbst, bei dem Möbel und Umzugskartons in die neue Wohnung transportiert werden. Hier muss unbedingt darauf geachtet werden, dass keinerlei Schäden in Treppenhäusern und Aufzügen entstehen. Grundsätzlich kann die Nutzung des Aufzugs oder der Treppenhäuser im neuen Wohngebäude für den Umzug nicht untersagt werden. Allerdings hat man als Mieter Sorge dafür zu tragen, dass hier keine bleibenden Schäden entstehen. Auch alle Verunreinigungen, die durch den Transport von Möbeln und Kartons entstehen, sind nach dem Umzug umgehend zu entfernen. Für große Möbelstücke kann unter Umständen ein spezieller Möbelaufzug angebracht werden, damit das Risiko für Schäden im Wohngebäude minimiert wird.

Entstehen trotz umfassender Vorsichtsmaßnahmen Schäden im Treppenhaus oder am Aufzug des Mietobjekts, müssen diese natürlich vom Mieter getragen werden. Hat dieser ein Umzugsunternehmen engagiert, können die Kosten für die Beseitigung der Mängel an den Möbeldienst weitergegeben werden. Führt man den Umzug dagegen selbst durch, greift unter Umständen die Haftpflichtversicherung.

Darf der Umzug via Aufzug stattfinden?

Grundsätzlich kann der Vermieter die Nutzung des Aufzugs für den Umzug nicht verbieten, sofern hier entsprechende Sicherheitsvorkehrungen getroffen werden, um Schäden am Aufzug zu vermeiden. Alle Aufzüge, die nach 2003 in Verkehr gebracht und genutzt wurden, gelten als Personen- und Lastenaufzüge zugleich. Daraus lässt sich schlussfolgern, dass auch schwerere Waren durchaus mit dem Aufzug transportiert werden dürfen. Dabei muss allerdings das zulässige, maximale Transportgewicht des Aufzugs berücksichtigt werden. Natürlich zählt dabei nicht nur das Gewicht der Möbel, die mit dem Aufzug transportiert werden sollen, sondern auch das der mitfahrenden Personen. Gerade bei schwereren Möbelstücken kann daher die Nutzung des Aufzugs durchaus verboten werden, sofern der Transport die maximale Traglast des Aufzugs übersteigen würde. Ein Transport der Möbel über das Treppenhaus darf jedoch durch den Vermieter nicht untersagt werden.

Verträge rechtzeitig kündigen oder ummelden

Alle wichtigen Verträge, die für die Mietsache entscheidend sind, sollten ca. drei Monate vor Mietende mitgeteilt und entweder gekündigt oder zur Übernahme vorbereitet werden.

Dazu zählen unter anderem

• Stromvertrag
• Gasvertrag
• Internetvertrag/Festnetzvertrag
• Abonnements für Zeitschriften und andere Waren, die auf dem Postweg zugestellt werden

Bei laufenden Verträgen muss dem Dienstleister die Chance gegeben werden, den Vertrag zum neuen Wohnort mitzunehmen. Nicht immer besteht bei einem Umzug ein Sonderkündigungsrecht, sofern am Ort dieselbe Leistung durch den Anbieter erbracht werden kann. Ist dies allerdings nicht möglich, zum Beispiel weil der Telekommunikationsanbieter am neuen Wohnort keinen Anschluss bereitstellen kann, kann zum Mietvertragsende die Kündigung eingereicht werden.

Nach dem Umzug: Wann muss man sich ummelden?

Nach dem Umzug hat man als Mieter bis zu 14 Tage Zeit, sich am neuen Wohnort offiziell zu melden. Dies geschieht in der Regel beim Einwohnermeldeamt oder Bürgeramt des zuständigen Wohnortes. Meldet man sich erst deutlich später um, können Bußgelder fällig werden. Damit das Ummelden gelingt, muss der Vermieter eine sogenannte Wohnungsgeberbestätigung oder Vermieterbescheinigung ausfüllen. Die Vorlage des Mietvertrags allein genügt nicht mehr, um sich am neuen Wohnsitz anzumelden. Zusätzlich müssen zum Termin der Personalausweis und, wenn vorhanden, alle Reisepässe der umziehenden Personen mitgenommen werden, damit darin die Adresse entsprechend angepasst werden kann. Einige Ämter verlangen auch ein ausgefülltes und unterschriebenes Meldeformular.

Wer über ein Kraftfahrzeug verfügt, muss auch dieses unmittelbar nach dem Umzug bei der zuständigen Fahrzeugzulassungsbehörde ummelden. Inzwischen entfällt zwar der Wechsel des Nummernschildes, allerdings ist die rechtzeitige Ummeldung gerade im Hinblick auf die Fahrzeugsteuer von Relevanz.

Wenn Sie gerade in großen Städten mit hoher Auslastung nicht rechtzeitig einen Termin beim zuständigen Bürgeramt erhalten, können Sie oft auch in anderen Bezirken die Ummeldung vornehmen. So umgehen Sie die mögliche Zahlung eines Bußgeldes für eine zu späte Ummeldung.

Auch bei Händlern und Dienstleistern die Vertragsdaten ändern

Bei allen Verträgen, die nicht unmittelbar mit dem Mietgegenstand zusammenhängen, muss natürlich nicht sofort eine Änderung der Adressdaten stattfinden. Dennoch gilt es, auch allen Dienstleistern (z. B. Mobilfunkanbieter) frühzeitig die neue Adresse bekannt zugeben, damit diese auf den Rechnungen entsprechend angepasst werden kann. Achten Sie auch bei allen Bestellungen darauf, dass bereits die neue Adresse hinterlegt ist. Insbesondere in länger bestehenden Kundenkonten vergisst man häufig, die Adresse nach einem Umzug anzupassen und erhält die Lieferungen dann noch zur alten Adresse.

Damit es während der Übergangsphase zwischen Umzug und Mitteilung der neuen Adresse nicht zu verlorenen Briefsendungen und Paketen kommt, kann ein sogenannter Nachsendeauftrag bei der Deutschen Post/DHL eingerichtet werden. Gegen eine Pauschalgebühr werden alle Briefe und Pakete, die an die bisherige Adresse gesendet werden, automatisch zur neuen Adresse weitergeleitet. Der Nachsendeauftrag kann für ein Jahr oder zwei Jahre nach Auszug eingerichtet werden.

Muss der Arbeitgeber Sonderurlaub bei Umzug gewähren?

Geschieht der Umzug freiwillig und aus privaten Gründen, ist der Arbeitgeber nicht dazu verpflichtet, Sonderurlaub zu gewähren. Allerdings sind viele Arbeitgeber kulant und räumen auch für einen privaten Umzug ein bis zwei Tage Sonderurlaub ein.

Anders sieht es aus, wenn es sich um einen beruflich bedingten Umzug handelt. Ist der Umzug aus beruflichen Gründen notwendig, ist der Arbeitgeber dazu verpflichtet, bezahlten Sonderurlaub zu gewähren. Dies gilt allerdings nur dann, wenn man in eine andere Filiale oder in eine andere Stadt versetzt wird. Wechselt man dagegen das Unternehmen, muss man für einen Tag Sonderurlaub auf die Kulanz des alten oder neuen Arbeitgebers setzen.

Wie kann ein KLUGO Partner-Anwalt bei Umzügen helfen?

Ein Anwalt ist bei konkreten, rechtlichen Fragen zum Umzug immer ein guter Ansprechpartner. Gerade, wenn es um die rechtlichen Vorschriften zu fälligen Schönheitsreparaturen und um Mängelbeseitigungen geht, hilft Ihnen ein Fachanwalt für Mietrecht mit seiner langen Erfahrung und Expertise weiter. Aber auch bei Streitigkeiten rund um die Kaution oder nachträgliche Kostenberechnungen des Vermieters, ist es sinnvoll, einen Anwalt zurate zu ziehen. Auch beim Kündigen der Wohnung gibt es einiges zu beachten. Neben Fristen und Formvorschriften hilft Ihnen ein Fachanwalt für Mietrecht gerne bei der korrekten Formulierung der Wohnungskündigung. Im Rahmen der KLUGO Erstberatung verbinden wir Sie gerne für ein unverbindliches Vorgespräch mit einem unserer Partner-Anwälte, damit Sie eine erste Einschätzung zum Sachverhalt erhalten. Besteht weiterer Handlungsbedarf, entscheiden Sie selbst, ob Sie einen unserer Partner-Anwälte beauftragen möchten.