Wer muss sie machen? Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen
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Beim Auszug aus einer Mietwohnung sind Schönheitsreparaturen vorzunehmen. In gewissen Fällen gibt es eine Renovierungspflicht. Schönheitsreparaturen sollten deshalb schriftlich fixiert werden.
Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen Das Wichtigste in Kürze
Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters.
Der Vermieter kann durch Klauseln im Mietvertrag Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.
Mietvertragliche Klauseln rund um Schönheitsreparaturen müssen wirksam sein – ansonsten obliegt es dem Vermieter, diese vorzunehmen.
Ein Fachanwalt für Mietrecht kann dabei helfen, Klauseln im Mietvertrag zu überprüfen und ungerechtfertigten Forderungen des Vermieters entgegenzutreten.
Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung: Was muss beim Auszug gemacht werden?
Schönheitsreparaturen beim Auszug kommen weder Mietern noch Vermietern gelegen. Für den Vermieter steht das Interesse nach einer schnellen Neuvermietung im Fokus, der Mieter steht in der Regel vor dem Start in einen neuen Lebensabschnitt – die alte Wohnung interessiert hierbei weniger.
Dennoch besteht in gewissen Fällen eine Renovierungspflicht seitens des Mieters. Dies gilt allerdings nur bei Gültigkeit entsprechender Vereinbarungen: Genau hier lauert für beide Parteien der ein oder andere Stolperstein.
Zu den häufigsten Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung zählen:
Streichen von Wänden und Decken
Lackieren von Heizkörpern und Heizungsrohren
Lackieren von Türen und Fenstern
Streichen oder Lackieren von fest verbauten Einrichtungsgegenständen
Ausbessern von Bohr- und Dübellöchern
Ausbessern von Fliesenschäden
Reparatur von Fußbodenbelägen
Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden
Austausch von Armaturen in Küche oder Bad
Streichen von Fuß- oder Sockelleisten
Reparatur von Leitungen jeder Art
Beseitigung von Schimmelflecken
Beseitigung von sogenannten Bagatellschäden.
Was steht im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen?
Sofern dein Vermieter die Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf dich als Mieter umlegen will, benötigt er dazu eine wirksame Vertragsregelung. Von Gesetzes wegen ist es gemäß § 538 des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB) nämlich zunächst einmal die Aufgabe deines Vermieters, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Sofern etwaige Veränderungen also nicht durch fehlende Sorgfalt seitens des Mieters zustande gekommen sind, trägt der Vermieter das Risiko.
§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache
Nach § 538 BGB hat der Mieter Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch der Sache zustande kamen, nicht zu vertreten.
Unabhängig davon können beide Parteien im Mietvertrag Regelungen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter festlegen. Hieran knüpft die Rechtsprechung allerdings die Bedingung, den Mieter nicht über Gebühr in Verantwortung zu nehmen. Gleichzeitig soll sich der Vermieter nicht einfach so komplett entlasten können. Verstößt die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel gegen gesetzliche Vorgaben, ist sie unwirksam.
Grundsätzlich muss eine Wohnung in dem Zustand übergeben werden, wie sie vorgefunden wurde – unrenovierte Wohnungen müssen nicht renoviert werden. Allzu starre Klauseln, die Renovierungen in bestimmten Zeiträumen einfordern, wurden durch die Rechtsprechung als nichtig erklärt.
Jochen Dotterweich Rechtsanwalt
Welche Schönheitsreparaturen müssen durch mich als Mieter durchgeführt werden?
Auch, wenn der Vermieter im Mietvertrag über Klauseln festlegt, dass der Mieter bei Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, sind diese nicht immer rechtswirksam und damit gültig. Mieter, die sich unsicher sind, können daher über einen Anwalt für Mietrecht prüfen lassen, ob eine konkrete Klausel tatsächlich wirksam ist und damit eine entsprechende Verpflichtung besteht.
Eine allgemeine Pflicht trifft den Mieter aber nicht. Es empfiehlt sich, beim Einzug zu Beweiszwecken Bilder von der leerstehenden Wohnung zu machen – so kannst du beim Auszug nachweisen, in welchem Zustand sich die Mietwohnung beim Bezug befand.
Welche Schönheitsreparaturen müssen durch den Vermieter durchgeführt werden?
Nach dem Willen des Gesetzgebers sind Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung prinzipiell Sache des Vermieters. Nur durch rechtsgültige Klauseln kann er diese Verantwortung auf den Mieter übertragen. Dreh- und Angelpunkt ist dabei aber, dass die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag gültig sind: Ansonsten bleibt die Verpflichtung unwirksam, dass der Mieter die Wohnung beispielsweise streichen oder einen neuen Fußboden verlegen muss.
Wenn du unsicher bist, ob die Klauseln in deinem Mietvertrag rechtswirksam sind, solltest du einen Anwalt für Mietrecht konsultieren. Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten helfen dir im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter und helfen dir, die einzelnen Möglichkeiten abzuwägen.
Wann werden Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam?
Als Anhaltspunkte für die Wirksamkeit einer vertraglich festgelegten Regelung für Schönheitsreparaturen bei Auszug gelten:
tatsächlicher Zustand des Mietobjektes
Dauer des Mietverhältnisses
Umfang der Arbeiten, die ausgeführt werden sollen
flexible Zeitplanung statt starrer Frist
Gerade letzterer Punkt führt häufig zu Problemen in Bezug auf Schönheitsreparaturen, die durch den Mietvertrag festgelegt werden sollten. Starre Fristen stellen nämlich einen Unzulässigkeitsgrund bei Schönheitsreparaturen dar, weil sie nicht an die individuellen Gegebenheiten und den tatsächlichen Renovierungsbedarf angelehnt sind.
Keine Verpflichtung trotz Vertrag
Das Mietrecht enthält für Schönheitsreparaturen noch einige weitere Besonderheiten, in denen von einer Verpflichtung zur Renovierung abgesehen werden kann. Wer die Wohnung beispielsweise bereits nicht renoviert übernommen hat, braucht sich bei Auszug nach neuerer Rechtsprechung grundsätzlich auch nicht um etwaige Arbeiten kümmern.
Führt ein Mieter eine Schönheitsreparatur bei Auszug durch, obwohl er dazu nach Maßgabe des Gesetzes nicht verpflichtet wäre, besteht sogar die Möglichkeit, sich die Umlagen vom Vermieter zurückzuholen. Um die Kosten für die Schönheitsreparaturen bei Auszug zurückzufordern, musst du allerdings eine Frist von sechs Monaten einhalten.
Zusammenfassung:
Das Mietrecht enthält viele Besonderheiten, die dazu führen, dass keine Renovierungspflicht besteht. Ist die Wohnung bei Einzug unrenoviert, so muss sie bei Auszug auch nicht renoviert werden. Wurde durch den Mieter eine Schönheitsreparatur ausgeführt, die rechtlich nicht notwendig war, so kann unter Umständen vom Vermieter Geld zurückverlangt werden.
Schönheitsreparaturen: Farbe und Tapete
Eine unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung darf im Übrigen ebenfalls nicht verlangt werden. In der Vergangenheit gingen viele Vermieter zudem dazu über, dem Mieter eine Art Farbdiktat, also die Bestimmung eines bestimmten Farbtons in der Wohnung, aufzuerlegen. Klauseln dieser Art sind jedoch in aller Regel unzulässig, da sie den Mieter stark einschränken und somit gegen § 307 BGB verstoßen.
Gerade im Bereich der Schönheitsreparaturen gibt es viele Einschränkungen, Fristen und Klauseln im Mietvertrag, die es zu beachten und ggf. zu prüfen gilt. Im Rahmen einer telefonischen Erstberatung kannst du dich unter anderem über zulässige Vertragsklauseln im Mietvertrag informieren.
KLUGO Tipp:
Verlangt dein Vermieter bei Auszug von dir ein Farbdiktat oder Ähnliches, so musst du hierauf nicht eingehen und kannst auf die Rechtsprechung verweisen. Bei hartnäckigen Forderungen kann dir ein Anwalt für Mietrecht oder eine Mieterberatung helfen.
Hier die wichtigsten Punkte zum Thema Schönheitsreparaturen zusammengefasst:
Generell besteht keine Renovierungspflicht beim Auszug. Es können jedoch trotzdem Konstellationen eintreten, in denen dies erforderlich wird.
Es muss renoviert werden, sofern die Wohnung renoviert übergeben wurde und deutliche Gebrauchsspuren, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, vorhanden sind.
Wurde die Renovierung bei Auszug vertraglich vereinbart, so muss renoviert werden.
Bei Fragen zum Thema Schönheitsreparaturen und Mietrecht wende dich an die telefonische Erstberatung von KLUGO, um erste Hinweise und Handlungsempfehlungen zu erhalten. Wir möchten, dass du schnell, sicher und unkompliziert eine erste Einschätzung durch die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte erhältst. Wie es im Anschluss weitergeht, entscheidest du selbst. Wenn du möchtest, kannst du direkt einen Anwalt für eine ausführliche Rechtsberatung beauftragen. Alternativ hast du die Möglichkeit, dich zu einem späteren Zeitpunkt zurückmelden, wenn du auch weiterhin Unterstützung benötigst.
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