Nebenkosten zur Miete

Nebenkosten sind vom Mieter zu tragen, sofern sie im Mietvertrag festgelegt wurden. Normalerweise werden Nebenkosten auf den Mieter umgelegt. Hier sollte jedoch eine Überprüfung der Nebenkosten stattfinden, da diese oft erhöht sind.

Welche Kosten gehören zu den Nebenkosten?

Nebenkosten sind vom Mieter grundsätzlich nur dann zu tragen, wenn diese in einer entsprechenden Regelung im Mietvertrag festgelegt worden sind.

Hierbei können unter anderem Kosten folgender Positionen in die Nebenkostenabrechnung einfließen:

  • Grundsteuer
  • Wasserkosten
  • Fahrstuhl
  • Abwasser
  • Haus- und Straßenreinigung
  • Müllabfuhr und Gartenpflege
  • Beleuchtung und Versicherungen
  • Hauswart
  • Wäschepflege und Gemeinschaftsantenne

Behalten Sie als Vermieter diese Faktoren im Blick, wenn Sie eine Nebenkostenabrechnung erstellen möchten.

Ein Mieter von Wohnraum muss nur die sogenannten Betriebskosten zahlen. Betriebskosten sind Kosten, die dem Vermieter laufend am Mietobjekt entstehen und nicht zu den Verwaltungs- oder Instandsetzungsarbeiten gehören. In der Betriebskostenverordnung wird zwischen 17 verschiedenen Arten unterschieden.
Juliane Wolf
Volljuristin
klugo tipp

Sollte Ihnen Ihre Nebenkostenabrechnung zu hoch vorkommen, können Sie diese kostenlos bei uns prüfen lassen. In einigen Fällen wird eine überhöhte Abrechnung festgestellt und abgesenkt.

Nebenkostenabrechnung: Umlage auf den Mieter

Wie beschrieben ist es üblich die Nebenkosten auf den Mieter umzulegen. Diese sind gemäß § 2 der Betriebskostenverordnung im Mietvertrag anzuführen. Obwohl zur Abrechnung der Nebenkosten Vermieter in der Praxis häufig eine monatliche Nebenkosten-Pauschale ansetzen, besteht hierzu keine Verpflichtung. Der Vermieter kann frei wählen, ob er die weiteren Kosten zusätzlich zur Miete als Vorauszahlung oder Pauschale einfordert.

§ 2 Betriebskostenverordnung


Betriebskosten im Sinne des § 2 Betriebskostenverordnung sind öffentliche Lasten des Grundstücks, Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung, der Heizungs- und Warmwasseranlage, der Müllabholung, der Aufzugswartung, Gartenpflege, Beleuchtung, Gebäudereinigung und Versicherungen.

Ausgenommen von den Pauschalbeträgen sind allerdings Heiz- und Warmwasserkosten, da es sich hierbei um individuelle Werte handelt, die je nach Verbraucher stark schwanken können. Weitere Informationen zu den Nebenkosten erhalten Sie auch in unserem Beitrag Heizkosten und deren Berechnung.

Im Falle eines Pauschalbetrages ist eine zusätzliche Nebenkostenabrechnung für etwaige Kostenfaktoren ausgeschlossen. Das heißt konkret: Der Vermieter trägt das Risiko eines erhöhten Zahlungsbetrages. Wer darüber hinaus eine Anhebung des Pauschalbetrages anstrebt, muss sich diese Option ausdrücklich im Mietvertrag offengelassen haben. Ebenfalls anzugeben sind dann die zutreffenden Gründe, die zur Erhöhung geführt haben.

Nebenkosten sind auf den Mieter umzulegen und im Mietvertrag anzuführen. Die Nebenkosten können auch als Pauschale verlangt werden. Pauschalen sind bei Warmwasser und Heizung ausgeschlossen. Werden Pauschalen verwendet, so trägt der Vermieter das Risiko eines höheren Verbrauchs.

Frist für die Nebenkostenabrechnung

Unabhängig von den Pauschalvereinbarungen müssen Vermieter wichtige Fristen zur eigentlichen Nebenkostenabrechnung einhalten. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist dem Mieter die Abrechnung „spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums“ vorzulegen. Häufig gilt hierbei der 31.12. eines jeden Jahres als Frist. Der Vermieter sollte diese Frist unbedingt einhalten, denn danach lassen sich Forderungen in Bezug auf mögliche Nachzahlungen gegen den Mieter nur noch schwer durchsetzen. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass es ihm nicht möglich war, die Frist einzuhalten. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn der Mieter verzogen ist, ohne seine neue Anschrift zu hinterlassen.

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Doch nicht nur die Einhaltung der Frist für die eigentliche Nebenkostenabrechnung, sondern auch deren Vollständigkeit und Richtigkeit ist bei der Abrechnung wichtig. Sollte die Nebenkostenabrechnung zu spät zugestellt, unvollständig oder gar fehlerhaft sein, hat der Mieter nach § 556 Abs. 3 S. 5 BGB das Recht innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang der Nebenkostenabrechnung Einwände gegen diese geltend zu machen. Hat der Mieter keine Einwände, muss der Rechnungsbetrag binnen 30 Tagen beglichen werden.

Fristen für nebenkostenabrechnung (NKA) für Mieter und Vermieter – Infografik
Fristen für Nebenkostenabrechnung (NKA) für Mieter und Vermieter – Infografik

Nebenkostennachzahlung oft zu hoch

Aktuellen Statistiken zufolge erhalten viele Mieter eine zu hohe Nebenkostennachzahlung am Jahresende. Eigentlich besteht für den Vermieter die Pflicht, die Berechnung der Kosten anhand der Daten aus dem Vorjahr vorzunehmen – um am Ende eine realistische Zahl ermitteln zu können. Kostensteigerungen lassen sich aber auf den Mieter umlegen, sodass auch eine höhere Nebenkostennachzahlung zunächst einmal Gültigkeit besitzt. Für eine eingehende Prüfung steht der Vermieter in der Pflicht, dem Mieter Einsicht in alle relevanten Unterlagen zu gewähren.

Neben einer falschen Berechnung besteht auch dann berechtigter Einwand, wenn die Nebenkosten bewusst zu niedrig angesetzt wurden, um den Mieter in das Wohnobjekt zu locken. Wurde der Mieter in diesem Fall bezüglich der zu erwartenden Nebenkosten tatsächlich getäuscht, kann er unter Umständen Schadenersatz geltend machen.

Nebenkostencheck über MINEKO – Infografik
Nebenkostencheck über MINEKO – Infografik

Hier finden Sie abschließend noch einmal alle wichtigen Punkte zum Thema Nebenkostenabrechnung:

  • Nebenkosten werden auf den Mieter umgelegt.
  • Die Betriebskostenverordnung regelt, was als Nebenkosten umgelegt werden darf.
  • Für die Nebenkostenabrechnung gilt der 31.12. als Frist.
  • Nebenkostennachzahlungen sind oft zu hoch angesetzt. Hier kann sich der Mieter alle relevanten Unterlagen des Vermieters vorlegen lassen, um die Kosten zu überprüfen.

Bei Fragen zum Thema Nebenkostenabrechnung helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Fachanwälte stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

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