Nebenkosten nicht bezahlt – Ist eine Kündigung möglich?

STAND 31.10.2022 | LESEZEIT 5 MIN

Mieter sind zur Zahlung der Nebenkosten verpflichtet. Wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung fristgerecht erstellt, der Mieter aber nicht zahlt, kann er deswegen nicht gekündigt werden. Dem Vermieter bleibt dann nur, mit dem Mieter ins Gespräch zu gehen und seine berechtigte Forderung notfalls gerichtlich einzuklagen. Anders sieht es jedoch aus, wenn Mieter die Betriebskostenvorauszahlung nicht wie im Mietvertrag vereinbart begleichen.

Das Wichtigste in Kürze

• Die Begriffe Betriebskosten und Nebenkosten werden oft synonym gebraucht, obwohl sie unterschiedliche Bedeutungen haben: Betriebskosten können auf den Mieter umgelegt werden, Nebenkosten nicht.
• Zahlt ein Mieter seine Betriebskostenabrechnung nicht, kann der Vermieter ihm nicht einfach kündigen.
• Anders sieht es aus, wenn die Betriebskostenvorauszahlung nicht ordnungsgemäß geleistet wird.
• Damit der Vermieter aber ein Sonderkündigungsrecht hat, muss der Mieter mit den Zahlungen erheblich im Rückstand sein.

Was versteht man unter einer Betriebskostenvorauszahlung?

Unter die Betriebskosten fallen alle Kosten, die laufend entstehen und den ordnungsgemäßen Gebrauch einer Immobilie ermöglichen. Sie sind ein Teil der Nebenkosten und können auf den Mieter umgelegt werden, wenn das entsprechend im Mietvertrag vereinbart ist. Zu den Nebenkosten hingegen zählen alle Kosten, die für die Immobilie anfallen, beispielsweise Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Diese Kosten sind vom Vermieter zu tragen und sind nicht auf den Mieter umlegbar.

Dieser feine Unterschied zwischen Betriebs- und Nebenkosten ist den meisten nicht ganz klar. Häufig werden die beiden Begriffe synonym gebraucht und wir sprechen beispielsweise von der Nebenkostenabrechnung, wenn eigentlich die Betriebskostenabrechnung gemeint ist.

Kann ich eine Kündigung wegen nicht gezahlter Nebenkosten erhalten?

Bei der Frage, ob Mieter eine Kündigung wegen nicht gezahlter Nebenkosten erhalten können, muss differenziert werden:

1. Nebenkostenabrechnung enthält eine Nachzahlungsforderung

Erhalten Mieter eine Nebenkostenabrechnung, die eine Nachzahlungsforderung enthält, und begleichen sie diese nicht, kann der Vermieter in der Regel keine Kündigung aussprechen. Grund ist folgender: Nachzahlungsforderungen sind kein Teil der Miete. Sie sind eine sogenannte Einmalzahlung – und das schuldig bleiben einer solchen kann nicht zu einer Kündigung durch den Vermieter führen. Nur wenn noch weitere erhebliche Pflichtverletzungen hinzukommen, kommt eine fristlose Kündigung des Vermieters in Betracht. So entschied das OLG München in seinem Urteil von 2001, Az. 3 U 5169/00. Wann genau jedoch eine schwere Pflicht- bzw. Vertragsverletzung vorliegt, die eine Kündigung rechtfertigt, geht aus dem Urteil nicht hervor. Am besten lassen Sie sich von einem erfahrenden Anwalt für Mietrecht beraten, wenn Sie als Mieter oder Vermieter Probleme mit der Zahlung von Betriebskosten haben.

2. Monatliche Betriebskostenvorauszahlung

Handelt es sich hingegen um die monatliche Betriebskostenvorauszahlung, die der Mieter schuldig bleibt, ist der Fall anders gelagert. Hier hat der Vermieter unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht.

Wann hat der Vermieter ein Sonderkündigungsrecht wegen nicht gezahlter Vorauszahlungen?

Damit das Sonderkündigungsrecht des Vermieters greift, muss der Zahlungsrückstand des Mieters insgesamt mindestens zwei Monatsmieten betragen (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Demzufolge können auch nicht gezahlte Betriebskostenvorauszahlungen nach einiger Zeit zu einer Kündigung führen. Der Vermieter ist allerdings verpflichtet, den Mieter vorerst abzumahnen und ihm die Möglichkeit einzuräumen, seine Mietschulden zu begleichen. Eine sofort ausgesprochene Kündigung bei Zahlungsverzug ist nicht wirksam.

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