Mietschulden

Die meisten Menschen wohnen in Deutschland zur Miete. Durch unvorhergesehene Ereignisse können schnell Mietschulden entstehen. In solchen Fällen sollten Hilfestellen aufgesucht und ein Gespräch mit dem Vermieter geführt werden.

Mietschulden – was Sie jetzt tun können

Mietschulden sind für alle Beteiligten unerfreulich. Oft sind sie das Resultat einer schwierigen Lebenssituation. Dieser Artikel hilft Mietern in Schuldensituationen und gibt Vermietern Tipps zum Umgang mit dem Zahlungsverzug.

Eine Schuldensituation kann für Mieter schnell sehr unangenehm werden, denn der Vermieter kann bereits nach zwei ausstehenden aufeinanderfolgenden Monatsmieten fristlos kündigen. Für viele vermutlich erstaunlich: Vor einer fristlosen Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen muss der Mieter grundsätzlich keine Abmahnung oder Fristsetzung aussprechen (vgl. § 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB).

Tipps bei Mietschulden:

  • Nach zwei ausstehenden, aufeinanderfolgenden Monatsmieten kann der Vermieter fristlos kündigen.
  • Es ist sinnvoll, bei Mietschulden das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und eine für alle akzeptable Situation zu schaffen.
  • Hilfestellen können Betroffene beraten und Lösungswege aufzeigen.

§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung


Nach § 543 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, sofern er an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Mietzahlung in Verzug ist oder an mehr als zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als zwei Monatsmieten.

Wichtig für Betroffene ist es, nicht die Augen vor der Situation zu verschließen und im ersten Schritt fachkundige Hilfe zu suchen. Das persönliche Gespräch mit dem Vermieter kann Schlimmeres abwenden und sollte schon dann gesucht werden, wenn sich erste Zahlungsprobleme abzeichnen. Hilfestellen können unter Umständen Wege zu einer Mietschuldenübernahme aufzeigen, sofern sie frühzeitig eingeschaltet werden.

Ein Mieter gerät in Mietrückstand, wenn er seine Miete nicht bis zum dritten Werktages eines Monats im Voraus zahlt – es sei denn, im Mietvertrag ist ein anderes Zahlungsziel vereinbart. Wenn sich erste Zahlungsprobleme ankündigen, sollte der Mieter das persönliche Gespräch mit dem Vermieter suchen und Schlimmeres abwenden.
Sebastian Scholz
Fachanwalt für Miet- und WEG Recht

Um bereits vorhandenen negativen Einträgen in der Schufa entgegenzuwirken, kann der Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen. Diese betätigt nach erfolgter Klärung der Schuldensituation die Schuldenfreiheit des Mieters. Grundsätzlich werden Mietschulden zwar nur auf gerichtliche Anweisung in die Schufa eingetragen, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann aber sinnvoll sein, wenn ein Schufa-Eintrag auch nach gerichtlicher Einigung noch vorhanden ist.

Hilfe für Mieter bei Mietschulden

Wer in Mietschulden gerät, kann zahlreiche Hilfestellen aufsuchen:

  • Regionale und überregionale Mieterschutzvereine bieten eine kompetente Beratung.
  • Wohltätige Organisationen wie die Caritas können bei der Planung weiterer Schritte helfen.
  • Unabhängige Schuldnerberatungen unterstützen nicht nur bei Mietschulden.
  • Das Jobcenter kann unter bestimmten Bedingungen die Mietschuldenübernahme in Form eines Darlehens anbieten.

Tipp: Wichtig ist, sich frühzeitig bei den Beratungsstellen zu melden und über weitere Schritte oder eine Mietschuldenübernahme zu sprechen.

Als Vermieter Mietausfall vorbeugen

Um einer Schuldensituation vorzubeugen, kann sich auch der Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung (s. o.) oder einen anderen Nachweis von potenziellen Mietern einholen.

Bevor Sie als Vermieter zu rechtlichen Schritten greifen oder eine Kündigung aussprechen, sollten Sie den Mieter kontaktieren und nach den Ursachen für den Zahlungsverzug fragen. Der Mieter kann unverschuldet in eine finanzielle Notlage geraten sein und wird Ihre Kompromissbereitschaft schätzen. Oft lässt sich im persönlichen Gespräch eine Lösung finden, wenn beide Parteien gesprächsbereit sind. Eventuell kann beispielsweise das Jobcenter zur Mietschuldenübernahme einspringen.

Zahlungsrückstände bei Mietzahlungen – Infografik
Zahlungsrückstände bei Mietzahlungen – Infografik

Wie kann der Vermieter Geld einfordern?

Führen persönliche Gespräche nicht zu einer Lösung und kann der Mieter Ihnen keinen nachhaltigen Zahlungsplan präsentieren, können Sie Ihr Geld auf verschiedenen Wegen einfordern. In jedem Fall ist eine schriftliche Zahlungsaufforderung (per Einschreiben) mit Fristsetzung der erste Schritt. Die Mietkaution deckt die Schulden unter Umständen teilweise ab und kann unter bestimmten Bedingungen zur Begleichung der Schulden herangezogen werden. Ein gerichtliches Mahnverfahren ist eine weitere Möglichkeit, die Forderungen relativ kostengünstig geltend zu machen. Führt auch dies nicht zum gewünschten Erfolg, können Sie die Mietschulden in letzter Konsequenz einklagen, wobei jedoch ein finanzielles Risiko besteht.

klugo tipp

Das Einklagen von Mietforderungen kann sehr lange dauern und verläuft oft nicht befriedigend, da der Mieter nicht in der Lage ist, zu zahlen. Bei Problemen ist es besser, kompromissbereit zu sein und beispielsweise eine Ratenzahlung zu vereinbaren.

Achtung: Mietschulden unterliegen einer Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch den Vermieter. Der Ersatzanspruch „verfällt“, wenn er innerhalb dieses Zeitraums nicht gerichtlich geltend gemacht wird. Bei gerichtlich wirksamen Vollstreckungstiteln (z. B. Urteil) beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre.

Der Vermieter kann die geschuldete Miete auf verschiedene Weise einfordern: per Zahlungsaufforderung, per gerichtlichem Mahnverfahren oder letztlich per Klage. Mietschulden verjähren nach einer Frist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch den Vermieter.

Nachfolgend haben wir die wichtigsten Punkte zum Thema Mietschulden noch einmal zusammengefasst:

  • Nachdem an zwei aufeinanderfolgenden Terminen nicht ordnungsgemäß bezahlt wurde, kann der Vermieter kündigen.
  • Dies kann ebenso bei Mietrückständen in Höhe zweier Monatsmieten erfolgen.
  • Mieter sollten bei Zahlungsschwierigkeiten das Gespräch mit dem Vermieter suchen, um Kompromisse zu finden.
  • In letzter Instanz kann der Vermieter die Miete auf gerichtlichem Wege einklagen.

Bei Fragen zum Thema Mietschulden helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer kostenlosen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Fachanwälte stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

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