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Mietschulden

Mietschulden

Die meisten Menschen in Deutschland wohnen zur Miete. Durch unvorhergesehene Ereignisse können schnell Mietschulden entstehen. In solchen Fällen sollten Hilfestellen aufgesucht und ein Gespräch mit dem Vermieter geführt werden. Schlimmstenfalls kann es bei Mietrückstanden zu einer Kündigung und einer drohenden Wohnungsräumung kommen. Für diese Fälle haben wir Erste-Hilfe-Tipps erstellt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Wer seine Miete nicht am dritten Werktag eines Monats im Voraus begleicht, befindet sich im Mietrückstand.
  • Nach zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten, die durch den Mieter nicht gezahlt wurden, kann der Vermieter die Wohnung kündigen – ohne Abmahnung oder Fristsetzung.
  • In Deutschland gibt es viele Anlaufstellen, die bei Mietschulden helfen und unterstützen können.
  • Auch der direkte Kontakt zum Vermieter ist sinnvoll – so lässt sich unter Umständen eine Ratenzahlung vereinbaren.
  • Jobcenter, Sozialamt und Bezirksamt bieten in einigen Fällen eine Übernahme der Mietschulden an.
  • Wenn sich keine Einigung mit dem Vermieter treffen lässt und die Kündigung droht, sollten Sie einen Anwalt für Mietrecht kontaktieren.

Wie sollte man bei Mietschulden vorgehen?

Mietschulden sind für alle Beteiligten ein unerfreulicher Zustand. Oft sind sie das Resultat einer schwierigen Lebenssituation. In diesem Beitrag möchten wir Mietern Hinweise und Ratschläge zum Umgang mit der Schuldensituation geben. Gleichzeitig geben wir Ihnen Erste-Hilfe-Tipps in diesem Beitrag an die Hand, wenn Ihnen wegen eines Mietrückstands gekündigt wurde und die Wohnungsräumung droht. Vermieter erhalten in diesem Beitrag Tipps zum Umgang mit dem Zahlungsverzug ihrer Mieter.

Eine Schuldensituation kann für Mieter schnell sehr unangenehm werden, denn der Vermieter kann bereits nach zwei ausstehenden aufeinanderfolgenden Monatsmieten fristlos kündigen. Für viele vermutlich erstaunlich: Vor einer fristlosen Kündigung wegen ausbleibender Mietzahlungen muss der Vermieter grundsätzlich keine Abmahnung oder Fristsetzung aussprechen (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 3 BGB). Aber auch eine ordentliche und fristgerechte Kündigung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist bei einer erheblichen Verletzung der Zahlungsverpflichtung aus dem Mietvertrag möglich. Für eine Klärung sollte daher zeitnah ein Gespräch zwischen Mieter und Vermieter stattfinden. Auch Hilfestellen können Lösungswege aufzeigen und dem Mieter dabei helfen, seinen Weg aus der Schuldensituation zu finden.

§ 543 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung


Nach § 543 Abs. 1 BGB kann ein Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, sofern er an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Mietzahlung in Verzug ist oder an mehr als zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als zwei Monatsmieten.

Wichtig für Betroffene ist es, nicht die Augen vor der Situation zu verschließen und im ersten Schritt fachkundige Hilfe zu suchen. Das persönliche Gespräch mit dem Vermieter kann Schlimmeres abwenden und sollte schon dann gesucht werden, wenn sich erste Zahlungsprobleme abzeichnen. Hilfestellen können unter Umständen Wege zu einer Mietschuldenübernahme aufzeigen, sofern sie frühzeitig eingeschaltet werden.

Um bereits vorhandenen negativen Einträgen in der Schufa entgegenzuwirken, kann der Vermieter eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung ausstellen. Diese bestätigt nach erfolgter Klärung der Schuldensituation die Schuldenfreiheit des Mieters. Grundsätzlich werden Mietschulden zwar nur auf gerichtliche Anweisung in die Schufa eingetragen, die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung kann aber sinnvoll sein, wenn ein Schufa-Eintrag auch nach gerichtlicher Einigung noch vorhanden ist.

Welche Anlaufstellen gibt es bei Mietschulden?

Mietschulden sind für Mieter eine sehr unangenehme Situation, denn zum meist vorhandenen finanziellen Stress gesellt sich nun noch die Angst vor dem Verlust der Wohnung. Es gibt jedoch einige Hilfestellen, die effektive Hilfe anbieten. Mieter können sich in finanziellen Notsituationen an diese Hilfestellen wenden.

Mietervereine

In Mietvereinen erhält man eine umfassende Beratung zum weiteren Vorgehen. Durch das Know-how im rechtlichen Bereich können viele Mietvereine auch konkret bei Zahlungsausfällen und einem eventuell anstehenden Klageverfahren unterstützen. Um den Service des Mietervereins kostenfrei nutzen zu können, ist jedoch eine Mitgliedschaft notwendig. Wer für eine Beratung neu eintritt, muss bis zu einem Termin unter Umständen eine Weile warten.

Caritas und andere Sozialträger

Auch die Caritas oder vergleichbare Träger bietet bei der Planung und Unterstützung gegen Mietschulden sachdienliche Hilfe. Finanziell kann die Organisation zwar nicht unter die Arme greifen, allerdings erstellen die Mitarbeiter u. a. Ratenzahlungspläne mit Ihnen, die dann dem Vermieter vorgelegt werden können, um eine akute Kündigung der Wohnung zu vermeiden.

Jobcenter

Wenn man als Mieter über kein eigenes Einkommen verfügt und arbeitslos gemeldet ist, kann das Jobcenter unter Umständen die Mietrückstände und künftige Mietzahlungen übernehmen. Diese Absicherung wurde konzipiert, um arbeitslose Mieter vor der Obdachlosigkeit zu schützen. Aber auch das Jobcenter hat längere Bearbeitungszeiten, sodass der Antrag auf Übernahme der Mietschulden rechtzeitig eingereicht werden sollte. Befindet man sich als Mieter bereits in einer Räumungsklage, kommt die Unterstützung durch das Jobcenter oftmals zu spät. Die Übernahme der Mietschulden durch das Jobcenter kann entweder als Darlehen erfolgen, das im Verlauf einiger Zeit zurückgezahlt werden muss, oder als Beihilfe, die keiner Rückzahlung bedarf.

Sozialamt

Auch das Sozialamt hat die Möglichkeit, bei akuten Mietschulden zu helfen. Dieser Service ist vor allem für Mieter geeignet, die berufstätig sind, aufgrund eines geringen Lohns die Miete jedoch nicht vollständig zahlen können. Auch hier muss ein Antrag auf Übernahme der Mietschulden erfolgen.

Schuldnerberatung

Wer tief in den Schulden steckt und daher auch von Mietschulden betroffen ist, kann sich an eine Schuldnerberatung wenden. Diese helfen nicht nur dabei, die Mietschulden zu überwinden, sondern finden auch gemeinsam mit Ihnen einen Weg aus der gesamtschuldnerischen Situation. Das kann langfristig helfen, die Finanzen zu verbessern.

klugo tipp

Es gibt zahlreiche Institutionen und Vereine, die bei Mietschulden und anderen Schulden unterstützend helfen können. Der Staat hat das Ziel, Mieter möglichst vor der Obdachlosigkeit zu bewahren, sodass finanzielle Engpässe auch durch eine Mietschuldenübernahme durch das Jobcenter o. ä. gedeckt werden können.

Was man bei Mietschulden tun kann – Infografik
Was man bei Mietschulden tun kann – Infografik

Was kann man konkret tun, wenn man Mietschulden hat?

Handelt es sich nur um eine kurzfristige Zahlungsunfähigkeit, zum Beispiel aufgrund einer unvorhergesehenen Arbeitslosigkeit, die jedoch bald überwunden ist, so hat man als Mieter die Möglichkeit, den Vermieter um eine Verrechnung mit der Kaution zu bitten, um diese mit den ausstehenden Mietforderungen zu verrechnen. Damit der Vermieter dennoch die Mietkaution als Sicherheit für Mietschäden nutzen kann, kann im selben Zug eine Rückzahlung der Kaution zu einem bestimmten Zeitpunkt oder in Raten vereinbart werden. Diese Möglichkeit kann helfen, über kurzfristige Zahlungsunfähigkeiten hinwegzukommen.

Um Mietschulden kurzfristig ausgleichen zu lassen, ist der Antrag auf Wohngeld ebenfalls eine sinnvolle Möglichkeit. Dafür sollte man beim zuständigen Sach- oder Gemeindeamt nachfragen, welche Bedingungen für den Anspruch auf Wohngeld erfüllt sein müssen, da dies von Region zu Region unterschiedlich geregelt ist. Im Anschluss kann auch direkt der Antrag gestellt werden, sofern man die Voraussetzungen erfüllt.

Kommen die Mietschulden durch einen geringen Lohn zustande, ohne dass der Mieter von der Arbeitslosigkeit betroffen ist, dann ist auch eine Mietschuldenübernahme durch das Sozialamt eine Möglichkeit, aus der Krise herauszufinden. Diese Einrichtung kümmert sich vor allem um Mieter in Arbeit, die jedoch aufgrund eines niedrigen Lohns ihre Miete nicht zahlen können.

Es gibt viele Möglichkeiten, gegen eine drohende Wohnungslosigkeit aufgrund von Mietschulden vorzugehen. Wichtig ist, dass man als Mieter sofort handelt, sobald der Zahlungsverzug droht. Gehen Sie möglichst rasch in das direkte Gespräch mit Ihrem Vermieter und wenden Sie sich an mögliche Hilfestellungen, um eine Räumungsklage zu vermeiden.

Kann man die Miete in Raten zahlen?

Grundsätzlich hat man als Mieter kein Recht darauf, die Miete in Raten abzahlen zu dürfen. In § 556b Abs. 1 BGB hat der Gesetzgeber festgelegt, dass die im Mietvertrag vereinbarte Miete spätestens am dritten Werktag an den Vermieter zu entrichten ist. Ein gesetzlicher Anspruch darauf, die Miete in Raten zahlen zu dürfen, besteht demnach nicht. Als Mieter ist man daher nur dann zu einer Ratenzahlung berechtigt, wenn der Vermieter explizit zustimmt. Dazu sollte eine Ratenzahlungsvereinbarung zusätzlich zum Mietvertrag geschlossen werden.

Voraussetzung ist natürlich, dass man entsprechend Rücksprache mit dem Vermieter hält. Viele Vermieter erklären sich in einer akuten, finanziellen Notsituation des Mieters damit einverstanden, wenn die Miete zeitweise in Raten gezahlt werden kann. Davon profitieren auch Vermieter: Es handelt sich bei akuten Mietschulden selten um einen dauerhaften Zahlungsengpass. Kann man als Mieter überzeugend darlegen, dass diese Situation nur von kurzer Dauer ist, weiß der Vermieter auch weiterhin einen zuverlässigen Mieter in seinen vier Wänden und spart sich die Suche nach einem Nachmieter. Außerdem kann der Vermieter in der Ratenzahlungsvereinbarung zusätzlich einen Verzugszinssatz fordern – und erhält dadurch am Ende sogar mehr Geld, als er es bei der herkömmlichen Mietzahlung getan hätte.

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Erstberatung erhalten

Wie kann man als Vermieter dem Mietausfall vorbeugen?

Um einer Schuldensituation vorzubeugen, kann der Vermieter eine Kündigung aussprechen oder sich einen anderen Nachweis von potenziellen Mietern einholen. So kann zumindest sichergestellt werden, dass es in der Vergangenheit nicht zu Mietschulden kam.

Bevor Sie als Vermieter zu rechtlichen Schritten greifen oder eine Kündigung aussprechen, sollten Sie den Mieter kontaktieren und nach den Ursachen für den Zahlungsverzug fragen. Der Mieter kann unverschuldet in eine finanzielle Notlage geraten sein und wird Ihre Kompromissbereitschaft schätzen. Oft lässt sich im persönlichen Gespräch eine Lösung finden, wenn beide Parteien gesprächsbereit sind. Eventuell kann beispielsweise das Jobcenter zur Mietschuldenübernahme einspringen oder eine Ratenzahlung der Mietschulden vereinbart werden.

Wie kann der Vermieter Geld einfordern?

Führen persönliche Gespräche nicht zu einer Lösung und kann der Mieter Ihnen keinen nachhaltigen Zahlungsplan präsentieren, können Sie Ihr Geld auf verschiedenen Wegen einfordern. In jedem Fall ist eine schriftliche Zahlungsaufforderung (per Einschreiben) mit Fristsetzung der erste Schritt. Die Mietkaution deckt die Schulden unter Umständen teilweise ab und kann unter bestimmten Bedingungen zur Begleichung der Schulden herangezogen werden. Ein gerichtliches Mahnverfahren ist eine weitere Möglichkeit, die Forderungen relativ kostengünstig geltend zu machen. Führt auch dies nicht zum gewünschten Erfolg, können Sie die Mietschulden in letzter Konsequenz einklagen, wobei jedoch ein finanzielles Risiko besteht.

klugo tipp

Das Einklagen von Mietforderungen kann sehr lange dauern und verläuft oft nicht befriedigend, da der Mieter nicht in der Lage ist, zu zahlen. Bei Problemen ist es besser, kompromissbereit zu sein und beispielsweise eine Ratenzahlung zu vereinbaren.

Achtung: Mietschulden unterliegen einer Verjährungsfrist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch den Vermieter. Der Ersatzanspruch „verfällt“, wenn er innerhalb dieses Zeitraums nicht gerichtlich geltend gemacht wird. Bei gerichtlich wirksamen Vollstreckungstiteln (z. B. Urteil) beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre.

Der Vermieter kann die geschuldete Miete auf verschiedene Weise einfordern: per Zahlungsaufforderung, per gerichtlichem Mahnverfahren oder letztlich per Klage. Mietschulden verjähren nach einer Frist von drei Jahren ab dem Zeitpunkt der Kenntnisnahme durch den Vermieter.

Wann droht die Räumungsklage wegen Mietschulden?

Es liegt bereits ein Mietrückstand vor, wenn die Miete nicht bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus gezahlt wird. Wird die Miete zwei Monate hintereinander nicht gezahlt oder nur ein sehr geringer Betrag, kann die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen erfolgen. Das bedeutet aber nicht, dass Sie als Mieter von heute auf morgen Ihr Zuhause verlieren.

Um eine Räumung veranlassen zu dürfen, benötigt der Vermieter die Erlaubnis eines Amts- oder Landgerichts. Erst wenn diese als Urteil vorliegt, darf ein Gerichtsvollzieher mit der Räumung beauftragt werden. Dieser Prozess zieht sich zumeist über mehrere Monate und dauert im Durchschnitt ein Jahr. Sie müssen also nicht in Panik geraten, sondern können jetzt Schritt für Schritt Ihre Optionen durchgehen.

Hier geben wir Ihnen 8 Erste-Hilfe-Tipps, wie Sie bei einer Kündigung wegen Mietrückständen vorgehen können:

1. Prüfen Sie die Wirksamkeit

Eine Kündigung muss frei von formalen und materiellen Fehlern sein. Prüfen Sie also zunächst, ob das Ihnen vorliegende Dokument fehlerfrei ist.

Zu den häufigsten formalen Fehlern gehören die folgenden:

  • Schriftform wird nicht eingehalten (§ 568 Abs. 1 BGB).
  • Nachvollziehbare Begründung und Darstellung des Kündigungsgrundes fehlt (§ 569 Abs. 4 bzw. § 573 Abs. Satz 1 BGB).
  • Spricht die Hausverwaltung die Kündigung aus, muss eine Erklärung mit Originalunterschrift beiliegen, dass die Kündigung im Namen des Vermieters ausgesprochen wird.
  • Kündigung wird z.B. in Wohngemeinschaften, nicht gegenüber allen Mietern ausgesprochen.

Zu den materiellen Fehlern gehört ein nicht nachvollziehbarer oder nachweisbarer Kündigungsgrund. Wird die Kündigung wegen Mietschulden beispielsweise mit einer zu geringen Miettilgung begründet, kann diese wirkungslos sein, wenn der Mieter die Miete nachweislich mindern durfte.

2. Nehmen Sie sofort mit dem Vermieter oder Verwalter Kontakt auf

Nehmen Sie unbedingt Kontakt zur Hausverwaltung oder dem Vermieter auf, um im besten Fall eine außergerichtliche Einigung zu erzielen.

3. Gleichen Sie den Zahlungsrückstand direkt aus

Was Ihnen bei Ihrem Gespräch mit dem Vermieter, aber auch bei einer späteren Gerichtsverhandlung hilft, ist Ihr Zahlungswille. Versuchen Sie schnellstmöglich die fehlenden Beträge zu begleichen oder die Mietschulden in Raten abzubezahlen.

4. Suchen Sie eine neue Wohnung

Wenn Sie wissen, dass die Kündigung berechtigt ist, dann sollten Sie umgehend damit beginnen, eine neue Wohnung zu suchen. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren und Sie können nachweisen, dass Sie sich um neuen Wohnraum bemühen, kann der Richter das bei seinem Urteil berücksichtigen und ggf. den Räumungsfristantrag oder den Vollstreckungsschutzantrag etwas hinauszögern.

5. Stellen Sie einen Räumungsfristantrag

Stellen Sie einen Antrag auf die Bewilligung einer Räumungsfrist, wenn Sie keinen Anwalt für Mietrecht mit Ihrer Vertretung beauftragt haben. Haben Sie die laufende Miete fristgerecht gezahlt und zeigen Sie Bemühungen, eine neue Wohnung zu finden, kann diese Frist umso länger ausfallen. Andernfalls kann zwei Wochen nach Zustellung des begründeten Urteils die Räumungsklage wegen Mietschulden vollstreckt werden.

6. Gehen Sie zur mündlichen Verhandlung

Eine mündliche Verhandlung kann ein letzter Versuch sein, mit dem Vermieter eine Einigung zu erzielen. Außerdem signalisiert das Wegbleiben Desinteresse und kein ernsthaftes Bemühen.

7. Stellen Sie dem Gericht schon vor der Verhandlung wichtige Unterlagen zu

Die mündliche Verhandlung ist auch eine Gelegenheit, Unklarheiten zu diskutieren. Dazu gehört, wenn Sie die Miete gemindert haben und daraufhin eine Kündigung wegen Mietschulden erhalten haben. Sie müssen Beweise wie Fotos, Zeugen und Sachverständigengutachten den zuständigen Richtern unbedingt vor der Verhandlung zukommen lassen. Außerdem müssen Sie den Beweis erbringen, dass Sie auch den Vermieter über die Mängel in Kenntnis gesetzt haben. In der mündlichen Verhandlung können die Beweise diskutiert werden.

8. Berufen Sie sich auf Ihr Zurückbehaltungsrecht

Sie haben die Miete gemindert und der Richter signalisiert Ihnen, dass die Höhe der Mietminderung zu hoch war? Dann machen Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht an der Miete Gebrauch, das Sie dazu berechtigt, die Miete sogar bis zur vollen Höhe einzubehalten.

Wann ist es sinnvoll, bei Mietschulden einen Anwalt einzuschalten?

Als Mieter sollte man bei ausstehenden Mietzahlungen zunächst das direkte Gespräch mit dem Vermieter suchen. Zeigt sich dieser nicht kooperativ, kann es schon nach zwei ausstehenden Monatsmieten zu einer fristlosen Kündigung der Wohnung kommen. Daher ist es ratsam, so schnell wie möglich einen Anwalt einzuschalten, um die drohende Obdachlosigkeit zu vermeiden. Eine Räumungsklage zieht sich oftmals über viele Monate hinweg, wobei man als Mieter mit Unterstützung durch einen Anwalt oftmals deutlich bessere Chancen hat, die endgültige Wohnungsräumung hinauszuzögern. Aber auch außergerichtlich kann ein Anwalt dabei helfen, eine gütliche Einigung zwischen Mieter und Vermieter zu treffen, um das teure Klageverfahren so zu vermeiden. Für eine erste Einschätzung in Ihrem individuellen Fall können Sie unsere telefonische Erstberatung nutzen, in der wir Sie mit unseren KLUGO Partner-Anwälten verbinden. Dabei werfen unsere Rechtsexperten einen genauen Blick auf Ihre Situation und geben Ihnen erste Handlungsempfehlungen. Im Anschluss können Sie selbst entscheiden, ob Sie eine umfassende Rechtsberatung durch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht in Anspruch nehmen möchten. Gern können Sie sich auch zu einem späteren Zeitpunkt erneut melden, um ein Beratungspaket zu buchen oder sich gerichtlich durch einen unserer Anwälte vertreten zu lassen.

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