BGH: Mieter müssen keine Schönheitsreparaturen durchführen

STAND 11.10.2018 | LESEZEIT 3 MIN

Mieter müssen eine unrenovierte übernommene Wohnung auch dann nicht bei einem Auszug renovieren, wenn sie das dem Vermieter zuvor bestätigt haben.

Das Wichtigste in Kürze

• Grundsätzlich muss der Vermieter gemäß § 535 BGB Schönheitsreparaturen durchführen.
• Er kann aber unter bestimmten Voraussetzungen diese Arbeiten durch Vereinbarungen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen.
• Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag mit starren Fristen können unwirksam sein.
• Ein BGH-Urteil (Az. VIII ZR 48/09) gibt Aufschluss darüber, welche Arbeiten unter Schönheitsreparaturen fallen und welche nicht.
• Wenn Sie Probleme mit Ihrem Vermieter wegen Schönheitsreparaturen haben, kann Sie ein Anwalt für Mietrecht beraten.

BGH: Mieter müssen auch nach Absprache keine Schönheitsreparaturen durchführen

Die Renovierung beim Auszug sorgt nicht selten für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Schon längst entledigen sich die meisten Vermieter ihrer Reparaturverpflichtung, indem sie im Mietvertrag von der sogenannten Schönheitsreparaturklausel Gebrauch machen und gewisse Renovierungsarbeiten dem Mieter auferlegen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat nun im Falle eines Auszuges aus einer zuvor unrenoviert angemieteten Wohnung erneut anders entschieden – und die Mieterrechte weiter gestärkt. Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen sind nicht vom Mieter durchzuführen.

Keine Renovierung beim Auszug erforderlich

Die BGH-Entscheidung von August 2018 ist nicht die erste, die sich den sogenannten Schönheitsreparaturen widmet, und auch nicht das erste Pro-Mieter-Urteil. Bereits im Jahr 2015 entschied der BGH, dass der Vermieter den Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung nicht ohne angemessenen Ausgleich mit der Renovierung beim Auszug betrauen darf. Zudem haben Gerichte bereits diverse in Mietverträgen festgehaltene Klauseln, die sich auf Schönheitsreparaturen beziehen, für unwirksam erklärt, da diese den Mieter unangemessen benachteiligt haben. Das heißt: Ein Mieter muss die Wohnung nicht schöner oder hochwertiger hinterlassen, als er sie übernommen hat.

Die eigentliche Neuerung des aktuellen Urteils ist, dass Mieter nun auch dann nicht die Renovierung beim Auszug übernehmen müssen, wenn sie sich dazu vorher bereit erklärt haben. Solch eine Absprache mit dem Vermieter kann beispielsweise Teil des Mietvertrags sein oder im Übergabeprotokoll stehen. Das BGH-Urteil macht somit nochmals deutlich, dass laut Mietrecht die Schönheitsreparaturen grundsätzlich vom Vermieter zu tragen sind und dass die ehemals wirksame Übertragung eben dieser Renovierungen beim Auszug aus einer unrenoviert übernommenen Wohnung auch trotz Absprache nunmehr wirkungslos ist.

Die Umwälzung der Schönheitsreparaturen ist nicht rechtmäßig

Ein Mieter hatte im Rahmen der Renovierungen beim Auszug aus seiner unrenoviert übernommenen Wohnung Wände und Decken gestrichen, wozu er sich bei Einzug bereit erklärt hatte. Die Genossenschaft fand das Ergebnis jedoch nicht fachgerecht genug und ließ einen Maler kommen. Der Mieter weigerte sich, die Kosten hierfür zu tragen, und berief sich auf das BGH-Urteil von 2015. Der Bundesgerichtshof urteilte erneut und zugunsten des Mieters.

Was fällt unter die Schönheitsreparaturen?

Unter die sogenannten Schönheitsreparaturen fällt vor allem die Beseitigung von Abnutzungen und Gebrauchspuren, die im Laufe des Mietverhältnisses aufgetreten sind. Dies sind hauptsächlich Malerarbeiten wie das Streichen und Tapezieren von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern oder Türrahmen von innen sowie das Verschließen von Löchern. Eine konkrete Definition der Schönheitsreparaturen im Mietrecht existiert nicht, allerdings ist der Vermieter rechtlich zur Instandhaltung bzw. -setzung der Mietsache verpflichtet. Die darunterfallenden Schönheitsreparaturen werden zumeist via Mietvertragsklausel dem Mieter übertragen und sind im Rahmen der Renovierungen beim Auszug zu leisten.

Mieterpflichten bei Beendigung des Mietverhältnisses

Der Mieter ist nach Kündigung des Mietvertrages per Gesetz in erster Linie zur Rückgabe der Wohnung an den Vermieter verpflichtet. Weist der Mietvertrag eine Klausel zu Schönheitsreparaturen auf und hat der Mieter die Wohnung renoviert übernommen, muss er die Renovierungsarbeiten beim Auszug grundsätzlich übernehmen. Solange er selbst dazu in der Lage ist, diese fachgerecht durchzuführen, muss kein Fachmann damit beauftragt werden. Es sollte darauf geachtet werden, ob die Klausel womöglich unwirksam ist. Dies ist beispielsweise bei starren Fristen der Fall. Ist die Wohnung unrenoviert übernommen worden, gilt die neueste Entscheidung des BGHs, sprich: Eventuelle Klauseln im Mietvertrag bzw. Absprachen mit dem Vermieter sind nicht zwingend gültig.

Abschließendes Fazit zum BGH-Urteil

Schönheitsreparaturen sind laut Mietrecht grundsätzlich Pflicht des Vermieters. Sofern die Wohnung renoviert übernommen wurde, im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel steht und diese wirksam ist, hat der Mieter die Renovierung beim Auszug zu übernehmen. Ist die Wohnung jedoch unrenoviert übernommen worden, muss der Mieter gegebenenfalls anfallende Schönheitsreparaturen nicht tragen – auch dann nicht, wenn es vorher anders abgesprochen wurde. Sollten Sie noch weitere Fragen rund um das Thema Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung haben, nutzen Sie die Erstberatung durch einen KLUGO Partner-Anwalt oder Rechtsexperten für Mietrecht.