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Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen

Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen

Beim Auszug aus einer Mietwohnung sind Schönheitsreparaturen vorzunehmen. In gewissen Fällen gibt es eine Renovierungspflicht. Schönheitsreparaturen sollten deshalb schriftlich fixiert werden.

Das Wichtigste in Kürze

  • Schönheitsreparaturen sind grundsätzlich Sache des Vermieters.
  • Der Vermieter kann durch Klauseln im Mietvertrag Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen.
  • Mietvertragliche Klauseln rund um Schönheitsreparaturen müssen wirksam sein – ansonsten obliegt es dem Vermieter, diese vorzunehmen.
  • Ein Fachanwalt für Mietrecht kann dabei helfen, Klauseln im Mietvertrag zu überprüfen und ungerechtfertigten Forderungen des Vermieters entgegenzutreten.

Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung: Was muss beim Auszug gemacht werden?

Schönheitsreparaturen beim Auszug kommen weder Mietern noch Vermietern gelegen. Für den Vermieter steht das Interesse nach einer schnellen Neuvermietung im Fokus, der Mieter steht in der Regel vor dem Start in einen neuen Lebensabschnitt – die alte Wohnung interessiert hierbei weniger.

Dennoch besteht in gewissen Fällen eine Renovierungspflicht seitens des Mieters. Dies gilt allerdings nur bei Gültigkeit entsprechender Vereinbarungen: Genau hier lauert für beide Parteien der ein oder andere Stolperstein.

Die Pflichten des Mieters beim Auszug – Infografik
Die Pflichten des Mieters beim Auszug – Infografik

Zu den häufigsten Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung zählen:

  • Streichen von Wänden und Decken
  • Lackieren von Heizkörpern und Heizungsrohren
  • Lackieren von Türen und Fenstern
  • Streichen oder Lackieren von fest verbauten Einrichtungsgegenständen
  • Ausbessern von Bohr- und Dübellöchern
  • Ausbessern von Fliesenschäden
  • Reparatur von Fußbodenbelägen
  • Abschleifen und Versiegeln von Parkettboden
  • Austausch von Armaturen in Küche oder Bad
  • Streichen von Fuß- oder Sockelleisten
  • Reparatur von Leitungen jeder Art
  • Beseitigung von Schimmelflecken
  • Beseitigung von sogenannten Bagatellschäden.

Was steht im Mietvertrag zu Schönheitsreparaturen?

Sofern Sie als Vermieter die Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter umlegen wollen, benötigen Sie dazu eine wirksame Vertragsregelung. Von Gesetzes wegen ist es gemäß § 538 des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB) nämlich zunächst einmal die Aufgabe des Vermieters, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Sofern etwaige Veränderungen also nicht durch fehlende Sorgfalt seitens des Mieters zustande gekommen sind, trägt der Vermieter das Risiko.

§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache


Nach § 538 BGB hat der Mieter Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch der Sache zustande kamen, nicht zu vertreten.

Unabhängig davon können beide Parteien im Mietvertrag Regelungen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter festlegen. Hieran knüpft die Rechtsprechung allerdings die Bedingung, den Mieter nicht über Gebühr in Verantwortung zu nehmen. Gleichzeitig soll sich der Vermieter nicht einfach so komplett entlasten können. Verstößt die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel gegen gesetzliche Vorgaben, ist sie unwirksam.

Grundsätzlich muss eine Wohnung in dem Zustand übergeben werden, wie sie vorgefunden wurde – unrenovierte Wohnungen dementsprechend auch nur unrenoviert. Allzu starre Klauseln, die Renovierungen in bestimmten Zeiträumen einfordern, wurden durch die Rechtsprechung als nichtig erklärt.
Juliane Wolf
Volljuristin

Welche Schönheitsreparaturen müssen durch den Mieter durchgeführt werden?

Auch, wenn der Vermieter im Mietvertrag über Klauseln festlegt, dass der Mieter bei Auszug aus der Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, sind diese nicht immer rechtswirksam und damit gültig. Mieter, die sich unsicher sind, können daher über einen Anwalt für Mietrecht prüfen lassen, ob eine konkrete Klausel tatsächlich wirksam ist und damit eine entsprechende Verpflichtung besteht.

Eine allgemeine Pflicht trifft den Mieter aber nicht. Es empfiehlt sich, beim Einzug zu Beweiszwecken Bilder von der leerstehenden Wohnung zu machen – so können Sie beim Auszug nachweisen, in welchem Zustand sich die Mietwohnung beim Bezug befand.

Welche Schönheitsreparaturen müssen durch den Vermieter durchgeführt werden?

Nach dem Willen des Gesetzgebers sind Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung prinzipiell Sache des Vermieters. Nur durch rechtsgültige Klauseln kann er diese Verantwortung auf den Mieter übertragen. Dreh- und Angelpunkt ist dabei aber, dass die entsprechenden Klauseln im Mietvertrag gültig sind: Ansonsten bleibt die Verpflichtung unwirksam, dass der Mieter die Wohnung beispielsweise streichen oder einen neuen Fußboden verlegen muss.

Wenn Sie unsicher sind, ob die Klauseln in Ihrem Mietvertrag rechtswirksam sind, sollten Sie einen Anwalt für Mietrecht konsultieren. Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten helfen Ihnen im Rahmen einer kostenlosen telefonischen Erstberatung weiter und helfen Ihnen, die einzelnen Möglichkeiten abzuwägen.

Wann werden Klauseln über Schönheitsreparaturen unwirksam?

Als Anhaltspunkte für die Wirksamkeit einer vertraglich festgelegten Regelung für Schönheitsreparaturen bei Auszug gelten:

  • tatsächlicher Zustand des Mietobjektes
  • Dauer des Mietverhältnisses
  • Umfang der Arbeiten, die ausgeführt werden sollen
  • flexible Zeitplanung statt starrer Frist

Gerade letzterer Punkt führt häufig zu Problemen in Bezug auf Schönheitsreparaturen, die durch den Mietvertrag festgelegt werden sollten. Starre Fristen stellen nämlich einen Unzulässigkeitsgrund bei Schönheitsreparaturen dar, weil sie nicht an die individuellen Gegebenheiten und den tatsächlichen Renovierungsbedarf angelehnt sind.

Keine Verpflichtung trotz Vertrag

Das Mietrecht enthält für Schönheitsreparaturen noch einige weitere Besonderheiten, in denen von einer Verpflichtung zur Renovierung abgesehen werden kann. Wer die Wohnung beispielsweise bereits nicht renoviert übernommen hat, braucht sich bei Auszug nach neuerer Rechtsprechung grundsätzlich auch nicht um etwaige Arbeiten kümmern.

Führt ein Mieter eine Schönheitsreparatur bei Auszug durch, obwohl er dazu nach Maßgabe des Gesetzes nicht verpflichtet wäre, besteht sogar die Möglichkeit, sich die Umlagen vom Vermieter zurückzuholen. Um die Kosten für die Schönheitsreparaturen bei Auszug zurückzufordern, müssen Sie allerdings eine Frist von sechs Monaten einhalten.

Das Mietrecht enthält viele Besonderheiten, die dazu führen, dass keine Renovierungspflicht besteht. Ist die Wohnung bei Einzug unrenoviert, so muss sie bei Auszug auch nicht renoviert werden. Wurde durch den Mieter eine Schönheitsreparatur ausgeführt, die rechtlich nicht notwendig war, so kann unter Umständen vom Vermieter Geld zurückverlangt werden.

Schönheitsreparaturen: Farbe und Tapete

Eine unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung darf im Übrigen ebenfalls nicht verlangt werden. In der Vergangenheit gingen viele Vermieter zudem dazu über, dem Mieter eine Art Farbdiktat, also die Bestimmung eines bestimmten Farbtons in der Wohnung, aufzuerlegen. Klauseln dieser Art sind jedoch in aller Regel unzulässig, da sie den Mieter stark einschränken und somit gegen § 307 BGB verstoßen.

Gerade im Bereich der Schönheitsreparaturen gibt es viele Einschränkungen, Fristen und Klauseln im Mietvertrag, die es zu beachten und ggf. zu prüfen gilt. Im Rahmen einer kostenlosen telefonischen Erstberatung können Sie sich unter anderem über zulässige Vertragsklauseln im Mietvertrag informieren.

klugo tipp

Verlangt Ihr Vermieter bei Auszug von Ihnen ein Farbdiktat oder Ähnliches, so müssen Sie hierauf nicht eingehen und können auf die Rechtsprechung verweisen. Bei hartnäckigen Forderungen kann Ihnen ein Anwalt für Mietrecht oder eine Mieterberatung helfen.

In dieser Checkliste finden Sie abschließend die wichtigsten Punkte zum Thema Schönheitsreparaturen bei Auszug aus der Mietwohnung:

Hier die wichtigsten Punkte zum Thema Schönheitsreparaturen zusammengefasst:

  • Generell besteht keine Renovierungspflicht beim Auszug. Es können jedoch trotzdem Konstellationen eintreten, in denen dies erforderlich wird.
  • Es muss renoviert werden, sofern die Wohnung renoviert übergeben wurde und deutliche Gebrauchsspuren, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, vorhanden sind.
  • Wurde die Renovierung bei Auszug vertraglich vereinbart, so muss renoviert werden.

Bei Fragen zum Thema Schönheitsreparaturen und Mietrecht wenden Sie sich an die telefonische Erstberatung von KLUGO, um erste Hinweise und Handlungsempfehlungen zu erhalten. Wir möchten, dass Sie schnell, sicher und unkompliziert eine erste Einschätzung durch die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte erhalten. Wie es im Anschluss weitergeht, entscheiden Sie selbst. Wenn Sie möchten, können Sie direkt einen Anwalt für eine ausführliche Rechtsberatung beauftragen. Alternativ haben Sie die Möglichkeit, sich zu einem späteren Zeitpunkt zurückmelden, wenn Sie auch weiterhin Unterstützung benötigen.

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Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

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