Schönheitsreparaturen in Mietwohnungen

Beim Auszug aus einer Mietwohnung sind Schönheitsreparaturen vorzunehmen. In gewissen Fällen gibt es eine Renovierungspflicht. Schönheitsreparaturen sollten deshalb schriftlich fixiert werden.

Schönheitsreparaturen bei Auszug: Vermieterpflichten

Schönheitsreparaturen beim Auszug kommen den meisten Mietern nicht unbedingt gelegen – schließlich soll ein neuer Lebensabschnitt begonnen werden. Die alte Wohnung interessiert hierbei weniger. Dennoch besteht in gewissen Fällen eine Renovierungspflicht seitens des Mieters. Dies gilt allerdings nur bei Gültigkeit entsprechender Vereinbarungen: Genau hier lauert für beide Parteien der ein oder andere Stolperstein.

Die Pflichten des Mieters beim Auszug – Infografik
Die Pflichten des Mieters beim Auszug – Infografik

Schönheitsreparaturen laut Mietvertrag: Schriftform

Sofern Sie als Vermieter die Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter umlegen wollen, benötigen Sie dazu eine wirksame Vertragsregelung. Von Gesetzes wegen ist es gemäß § 538 BGB nämlich zunächst einmal die Aufgabe des Vermieters, die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Sofern etwaige Veränderungen also nicht durch fehlende Sorgfalt seitens des Mieters zustande gekommen sind, trägt der Vermieter das Risiko.

§ 538 BGB: Abnutzung der Mietsache


Nach § 538 BGB hat der Mieter Verschlechterungen oder Veränderungen der Mietsache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch der Sache zustande kamen, nicht zu vertreten.

Unabhängig davon können beide Parteien im Mietvertrag Regelungen zur Ausführung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter festlegen. Hieran knüpft die Rechtsprechung allerdings die Bedingung, den Mieter nicht über Gebühr in Verantwortung zu nehmen. Gleichzeitig soll sich der Vermieter nicht einfach so komplett entlasten können. Verstößt die vereinbarte Schönheitsreparaturklausel gegen gesetzliche Vorgaben, ist sie unwirksam.

Grundsätzlich muss eine Wohnung in dem Zustand übergeben werden, wie sie vorgefunden wurde – unrenovierte Wohnungen dementsprechend auch nur unrenoviert. Allzu starre Klauseln, die Renovierungen in bestimmten Zeiträumen einfordern, wurden durch die Rechtsprechung als nichtig erklärt.
Juliane Wolf
Volljuristin

Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel

Als Anhaltspunkte für die Wirksamkeit einer vertraglich festgelegten Regelung für Schönheitsreparaturen bei Auszug gelten:

  • Tatsächlicher Zustand des Mietobjektes
  • Dauer des Mietverhältnisses
  • Umfang der Arbeiten, die ausgeführt werden sollen
  • Flexible Zeitplanung statt starrer Frist

Gerade letzterer Punkt führt häufig zu Problemen in Bezug auf Schönheitsreparaturen, die durch den Mietvertrag festgelegt werden sollten. Ein starrer Plan für eventuelle Fristen stellt einen Unzulässigkeitsgrund bei Schönheitsreparaturen da, weil er sich nicht an den tatsächlichen Begebenheiten des Renovierungsbedarfes hält.

Keine Verpflichtung trotz Vertrag

Das Mietrecht enthält für Schönheitsreparaturen noch einige weitere Besonderheiten, in denen von einer Verpflichtung zur Renovierung abgesehen werden kann. Wer die Wohnung beispielsweise bereits nicht renoviert übernommen hat, braucht sich bei Auszug nach neuerer Rechtsprechung auch nicht um etwaige Arbeiten kümmern.

Führt ein Mieter eine Schönheitsreparatur bei Auszug durch, obwohl er dazu nach Maßgabe des Gesetzes nicht verpflichtet wäre, besteht sogar die Möglichkeit, sich die Umlagen vom Vermieter zurückzuholen. Um die Kosten für die Schönheitsreparaturen bei Auszug zurückzufordern, müssen Sie allerdings eine Frist von sechs Monaten einhalten.

Das Mietrecht enthält viele Besonderheiten, die zu einer Befreiung der Renovierungspflicht führen. Ist die Wohnung bei Einzug unrenoviert, so muss sie bei Auszug auch nicht renoviert werden. Wurde durch den Mieter eine Schönheitsreparatur ausgeführt, die rechtlich nicht notwendig war, so kann unter Umständen vom Vermieter Geld zurückverlangt werden.

Schönheitsreparaturen: Farbe und Tapete

Eine unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung darf im Übrigen ebenfalls nicht verlangt werden. In der Vergangenheit gingen viele Vermieter zudem dazu über, dem Mieter eine Art Farbdiktat, also die Bestimmung eines bestimmten Farbtons in der Wohnung, aufzuerlegen. Klauseln dieser Art sind jedoch in aller Regel unzulässig, da sie den Mieter stark einschränken und somit gegen § 307 BGB verstoßen.

Gerade im Bereich der Schönheitsreparaturen gibt es viele Einschränkungen, Fristen und Klauseln im Mietvertrag, die es zu beachten und ggf. zu prüfen gilt. Im Rahmen unserer kostenlosen Erstberatung können Sie sich unter anderem über zulässige Vertragsklauseln im Mietvertrag informieren.

klugo tipp

Verlangt Ihr Vermieter bei Auszug von Ihnen ein Farbdiktat oder Ähnliches, so müssen Sie hierauf nicht eingehen und können auf die Rechtsprechung verweisen. Bei hartnäckigen Forderungen kann Ihnen ein Anwalt oder eine Mieterberatung helfen.

Hier die wichtigsten Punkte zum Thema Schönheitsreparaturen zusammengefasst:

  • Generell besteht keine Renovierungspflicht beim Auszug. Es können jedoch trotzdem Konstellationen eintreten, in denen dies erforderlich wird.
  • Es muss renoviert werden, sofern die Wohnung renoviert übergeben wurde und deutliche Gebrauchsspuren, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, vorhanden sind.
  • Wurde die Renovierung bei Auszug vertraglich vereinbart, so muss renoviert werden.
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