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So gehst du vor Mietmängel anzeigen

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Mietmängel führen zu einer erheblichen Verschlechterung deiner Wohnverhältnisse. Aber: Ohne Mängelanzeige kannst du keine Mietminderung durchsetzen. Möchtest du deinem Vermieter Mietmängel anzeigen, solltest du dies daher so schnell wie möglich tun.

von M. Lind
11.04.2022
10 Min Lesezeit

Mietmängel anzeigen Das Wichtigste in Kürze

  • Als Mieter bist du dazu verpflichtet, Mängel am Mietraum schnellstmöglich dem Vermieter mitzuteilen.

  • Dazu kannst du eine Mängelanzeige schreiben, in der du deinen Vermieter über den Mangel informieren und eine Frist zur Nachbesserung setzt.

  • Kommt der Vermieter der Forderung nicht nach, kannst du möglicherweise die Miete mindern oder eine Klage auf Mängelbeseitigung einreichen.

  • Jeder Fall muss individuell abgewogen werden, abhängig davon, wie sehr der Mangel die Mietsache negativ beeinflusst.

  • Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten helfen dir dabei, deinen Vermieter zum Ausbessern der Mängel zu bewegen.

Schritt-für-Schritt-Anleitung Mietmängel anzeigen

Grundsätzlich muss jeder schlechte Zustand der Wohnung angezeigt werden. Für die Mängelanzeige ist unerheblich, ob es sich um einen Mangel handelt, der tatsächlich den Gebrauch der Wohnung einschränkt. Ebenfalls anzuzeigen sind Mängel, die sich auf Gemeinschaftsräume beziehen: Auch hier besteht eine Anzeigepflicht gegenüber dem Vermieter.

Der Mangel muss so konkret angezeigt werden, dass der Vermieter den Mangel erkennen und entsprechende Maßnahmen einleiten kann. Dabei werden an die Form der Mängelanzeige keine hohen formellen Anforderungen gestellt: Wichtig ist, dass der Vermieter erkennen kann, wann welche Beeinträchtigung vorliegt.

1. Mängelanzeige schreiben

Eine Mängelanzeige sollte immer schriftlich erfolgen, da im Streitfall der Mieter beweisen muss, dass er die Mängel angezeigt hat. Gehe in dem Schreiben detailliert darauf ein, welche Mängel vorliegen und wie sich diese Mängel auf deine Wohnsituation auswirkt. Setze deinem Vermieter eine Frist, bis zu welchem Zeitpunkt der Mangel beseitigt werden muss. Als angemessen gilt hier eine Frist von zwei Wochen. Kündige auch an, dass eine Mietminderung folgt, wenn der Mangel nicht innerhalb der genannten Frist beseitigt wird.

Verwende dazu unser Musterschreiben:

Eine Ausnahme stellen dagegen Notfälle dar. Liegt zum Beispiel ein Wasserrohrbruch vor, bist du als Mieter dazu gezwungen, umgehend zu handeln. Versuche, den Vermieter oder die Hausverwaltung telefonisch zu erreichen, um diese umgehend auf den Mangel hinzuweisen. Erreichst du dort niemanden, musst du selbst einen Handwerker-Notdienst beauftragen – andernfalls drohen teure Folgeschäden.

2. Ersatzvornahme in Betracht ziehen

Hast du den Mangel an der Mietsache beim Vermieter angezeigt, dieser hat jedoch binnen der genannten (und angemessenen) Frist nicht auf die Mängelanzeige reagiert, so kommt im nächsten Schritt eine Ersatzvornahme in Betracht. Diese besagt, dass du die Beseitigung der Mängel zunächst selbst übernimmst. Die Kosten dafür musst du jedoch zunächst selbst auslegen und im Anschluss vom Vermieter zurückfordern. Gerade bei teuren Reparaturen ist die Ersatzvornahme daher nicht immer die beste Lösung.

3. Mietminderung durchsetzen

Wirken sich die Mängel in der Wohnung deutlich auf deine Wohnqualität aus, so kannst du eine Mietminderung durchsetzen. Aber Achtung: Nicht jeder Mangel rechtfertigt automatisch eine Mietminderung um 100 %! Der Gesetzgeber hat keine festen Vorgaben dazu gemacht, welcher Mangel welche Mietminderung rechtfertigt. Daher solltest du die Durchführung einer Mietminderung immer zuerst mit einem Fachanwalt für Mietrecht besprechen – denn jeder Fall ist individuell zu betrachten.

Wenn du die Miete mindern möchtest, kannst du unsere kostenlose Vorlage nutzen:

Hier haben wir für dich zusammengefasst, wie du eine Mietminderung berechnen kannst.

KLUGO Tipp:

Jede Mietminderung muss angemessen sein. Dazu gilt es, den Sachverhalt individuell zu prüfen und anhand der vorhandenen Mängel eine Mietminderung umzusetzen. Ohne anwaltlichen Rat könnte die Mietminderung angefochten werden und du müsstest zu wenig gezahlte Mieten nachzahlen.

4. Vorschuss für Mängelbeseitigungskosten verlangen

Parallel zur Mietminderung kannst du einen Vorschuss, für die Mängelbeseitigungskosten von deinem Vermieter verlangen. Ist die Forderung erfolgreich, muss der Vermieter dir einen Vorschuss zahlen, damit du die Mängel auf „eigene Faust“ beseitigen lassen kannst. Notfalls lässt sich der Vorschuss für die Mängelbeseitigung auch beim zuständigen Amtsgericht durchsetzen, wenn sich der Vermieter nicht auf die Aufforderungen zurückmeldet.

5. Klage auf Mängelbeseitigung

Weigert sich der Vermieter, die Mängel beseitigen zu lassen, so kommt eine Klage auf Mängelbeseitigung beim zuständigen Amtsgericht in Frage. Als Mieter kannst du den Vermieter so gesetzlich dazu verpflichten lassen, die Mängel am Wohnraum zu beseitigen. Bevor die Klage angestrebt wird, solltest du dem Vermieter jedoch alle Mietmängel angezeigt haben, um ausreichend Beweise für die Notwendigkeit einer Klage zu haben. Besprich die Klage auf Mängelbeseitigung vorher mit deinem Fachanwalt für Mietrecht ab und lass dich auch vor Gericht juristisch unterstützen. So erhöhst du die Chancen, dass die Klage auf Mängelbeseitigung erfolgreich ist.

6. Mietvertrag kündigen

Helfen diese Maßnahmen nicht und auch die gerichtlichen Urteile sorgen nicht dafür, dass der Vermieter alle Mängel beseitigt, bleibt dir noch die Option, den Mietvertrag zu kündigen. Gängige Kündigungsfristen kannst du bei Mietmängeln häufig umgehen – auch hier solltest du aber zuvor mit einem Fachanwalt für Mietrecht sprechen. Die fristlose Kündigung einer Mietsache ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich.

Nach § 536 BGB kann die Miete für die Zeit, in der ein Mietmangel besteht, gemindert werden. Die Minderungshöhe ist von der Art des Mietmangels abhängig. Die Mietminderung muss in angemessener Höhe erfolgen. Der Vermieter muss die Minderung nicht genehmigen. Sie kann aber ausgeschlossen sein, wenn der Mangel nicht angezeigt wird oder wenn der Mieter verhindert, dass der Mangel beseitigt wird.

Jan Reilbach Rechtsanwalt
Jan Reilbach

Gibt es eine Frist, um Mietmängel anzuzeigen?

Du bist verpflichtet, am Mietgegenstand auftretende Mängel umgehend nach deren Auftreten oder Erkennen dem Vermieter zu melden. Nur so erfährt der Vermieter von den Schäden und kann diese beseitigen. Achte darauf, Mietmängel immer schriftlich anzuzeigen, damit du einen Nachweis über die Benachrichtigung hast.

Zusammenfassung:

Auch als Mieter hast du Pflichten – dazu gehört, einen entstandenen Mangel umgehend dem Vermieter zu melden!

Kommst du als Mieter deiner Pflicht zur rechtzeitigen Benachrichtigung des Vermieters nicht nach, riskierst du den Verlust der dir zustehenden Rechte. Dabei geht es vor allem um das Recht auf Mietminderung: Dieses kann nach § 536c Abs. 2 BGB wegfallen, wenn du als Mieter eine Mängelanzeige unterlässt.

Welche Mietmängel berechtigen zu einer Mängelanzeige?

Grundsätzlich kannst und musst du für jeden Mangel am Wohnraum eine Mängelanzeige an deinen Vermieter schreiben. Sofern es sich um einen relevanten Mangel handelt, ist dieser dazu verpflichtet, den Mangel auszubessern. Beispiele für Mietmängel sind:

Welche Mängel berechtigen nicht zur Mietminderung?

Nicht jeder Mietmangel rechtfertigt auch automatisch eine Mietminderung. Folgende Fälle können nicht als Grundlage einer Mietminderung genutzt werden:

  • unerhebliche Mängel (Beispiel: im Bad hat sich eine Fliese gelöst)

  • bekannte Mängel, von denen der Mieter schon vor Abschluss des Mietvertrags wusste

  • geduldete Mängel, die der Mieter über längere Zeit nicht beim Vermieter anzeigt und duldet

  • selbstverschuldete Mängel

Damit du als Mieter bei einem Mietmangel rechtskonform die Miete mindern kannst, empfiehlt sich eine unverbindliche Erstberatung durch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten. Ein Anwalt für Mietrecht kann schon im Vorfeld einer Mietminderung aufgrund eines Mietmangels die Chancen und Risiken erkennen und dich als Mieter unterstützen.

Bis wann müssen die Mängel beseitigt werden?

Grundsätzlich sieht der Gesetzgeber keine vorgeschriebene Frist vor, innerhalb derer ein Vermieter einen Mietmangel beseitigen muss. Wartezeiten auf Handwerker und ähnliche Faktoren können den Zeitraum zudem in die Länge ziehen. Zeigst du einen Mangel bei deinem Vermieter an, so solltest du ihm eine Frist über zwei Wochen einräumen, um den Mangel zu beseitigen. Selbst wenn in dieser Zeit keine Handwerker zur Beseitigung verfügbar sind, kann der Vermieter nachweisen, dass er aktiv wurde und zu einem späteren Zeitpunkt einen Termin zur Reparatur oder Ausbesserung vereinbart hat.

Etwas anders sieht es natürlich aus, wenn der Mangel einen akuten Notfall darstellt, zum Beispiel im Falle eines Wasserrohrbruchs. Hier muss der Vermieter umgehend aktiv werden, um schlimme Folgekosten bzw. -schäden zu vermeiden. Tut er das nicht, kannst du als Mieter selbst einen Notdienst beauftragen – die Kosten muss der Vermieter tragen.

KLUGO Tipp:

Wenn du einen Mietmangel anzeigst, musst du deinem Vermieter eine zweiwöchige Frist zur Behebung des Mangels einräumen. Erst danach sind rechtliche Konsequenzen und Mietminderungen möglich. Eine Ausnahme stellen Notfälle dar.

Was solltest du tun, wenn Mängel nicht beseitigt werden?

Kommt dein Vermieter der Ausbesserung der Mängel nicht nach, solltest du rasch einen Fachanwalt für Mietrecht zurate ziehen. Dir stehen nun verschiedene Möglichkeiten offen, die je nach Sachlage in Anspruch genommen werden können, um Druck auf den Vermieter aufzubauen:

  • Mietminderung

  • Ersatzvornahme

  • Vorschuss für Mängelbeseitigungskosten

  • Klage auf Mängelbeseitigung

  • Schadensersatz vom Vermieter fordern, wenn aufgrund des Mangels auch Eigentum des Mieters beschädigt wurde

infografik mängelrechte des mieters
Mängelrechte des Mieters – Infografik

Zur Durchsetzung dieser Maßnahmen lohnt es sich, anwaltlichen Rat einzuholen. Oft zögern Vermieter die Beseitigung der Mängel unnötig in die Länge, sodass es sinnvoll ist, rechtzeitig rechtlich gegenzusteuern.

So hilft dir ein KLUGO Partner-Anwalt weiter, wenn du Mietmängel anzeigen möchtest

Rechtsstreitigkeiten wegen Mängeln an der Mietsache können sich über längere Zeit hinziehen. Das Mietrecht sieht hier individuelle Lösungen für den Einzelfall vor, sodass jeder Fall individuell betrachtet werden muss. Möchtest du schnell aktiv werden und die Ausbesserung der Mängel durchsetzen, lohnt es sich, Unterstützung von einem Fachanwalt für Mietrecht in Anspruch zu nehmen. Dieser hilft dir im ersten Schritt dabei, die Mietmängel anzuzeigen und den Vermieter zur Ausbesserung aufzufordern. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung in der genannten Frist nicht nach, können weitere rechtliche Schritte eingeleitet werden, um den Druck zu erhöhen – beispielsweise eine Mietminderung oder eine Klage auf Mängelbeseitigung. Dabei gibt es aber einiges zu beachten, um die Erfolgschancen zu erhöhen. Halte daher Rücksprache mit einem Fachanwalt, der dich mit seinem umfassenden Know-how unterstützt.

Nutze auch die Erstberatung von KLUGO, um eine Einschätzung zum Sachverhalt zu erhalten. Unser Partner-Netzwerk mit Anwälten aus ganz Deutschland ermöglicht es dir, ortsunabhängig und flexibel von Zuhause aus anwaltlichen Rat einzuholen. Benötigst du im Anschluss an die Erstberatung weitere Unterstützung durch einen Fachanwalt für Mietrecht, so stehen dir die KLUGO Partner-Anwälte natürlich zur Verfügung.

Über unsere Autoren Melanie Lind

Melanie Lind arbeitet bereits seit 2017 als selbstständige Texterin und seit 2019 für die KLUGO Redaktion. Zuvor absolvierte sie eine Ausbildung im Marketing-Bereich. Vor ihrer Selbstständigkeit war sie bereits als Texterin tätig und hat sich kontinuierlich im Bereich Content-Management und SEO weitergebildet.

Ihr großes Interesse am deutschen Rechtssystem und Recht auch für Laien verständlich zu machen, brachte sie zu KLUGO.

melanie lind