Schimmel in der Wohnung: Das sollten Sie als Mieter wissen!

Schimmel in der Wohnung ist nicht nur unschön anzusehen, sondern auch eine direkte Gefährdung für die Gesundheit der Mieter. Ist der Vermieter schuld an der Entstehung von Schimmel, kann der Mieter unter Umständen die Miete mindern.

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Schimmel in der Wohnung sollten sich Mieter sofort an den Vermieter wenden, um den Schimmelbefall anzuzeigen.
• Anschließend obliegt es dem Vermieter nachzuweisen, dass der Schimmel nicht durch bauliche Mängel entstanden ist.
• Unter Umständen kann der Mieter die Miete mindern, wenn die Wohnung von Schimmel befallen ist.
• Die Höhe der Mietminderung ist dabei abhängig vom Grad der Beeinträchtigung, die durch den Schimmel verursacht wird.

Was kann ich als Mieter bei Schimmel tun?

Schwarze Schimmelflecken an Decken und Wänden sind der Alptraum von Mietern – einmal aufgetreten, verbreitet sich der Schimmel in kürzester Zeit weiter und befällt weitere Räume und Flächen. Dabei handelt es sich keinesfalls nur um ein kosmetisches Problem: Schimmel bzw. vielmehr die Schimmelsporen wirken sich direkt auf die Gesundheit aus und können bei Mietern zu dauerhaften Beeinträchtigungen führen.

Zu den Beschwerden und Krankheiten, die durch Schimmelpilze in Wohnräumen ausgelöst werden können, gehören beispielsweise:

• Atemwegserkrankungen wie Asthma, Bronchitis
• allergische Erkrankungen
• chronischer Husten
• Heiserkeit
• Bauchschmerzen
• Übelkeit und Erbrechen
• Verdauungsprobleme wie Durchfall & Verstopfung
• Kopfschmerzen
• Migräne
• Erschöpfungszustände
• Schlaflosigkeit
• Hautausschlag
• Ekzeme
• Hautpilz
• Herzerkrankungen
• Infektionskrankheiten.

Was genau zur Entstehung des Schimmels geführt hat, sollte so schnell wie möglich geklärt werden. Nur so lassen sich die Ursachen konkret angehen und gezielt Gegenmaßnahmen einleiten.

Auch rechtlich sieht der Gesetzgeber für den Mieter eine Anzeigepflicht vor, wenn es zu Schimmelbefall in der Mietwohnung kommt. Diese ergibt sich aus § 536c des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB). Demnach muss der Mieter einen Mangel an der Mietsache dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Unterlässt der Mieter die Anzeige des Mangels, kann er unter Umständen schadensersatzpflichtig werden, wenn später größere Schäden durch den ursprünglichen Mangel entstehen.

Wer trägt die Beweislast für den Schimmelbefall?

Kommt es zur Schimmelbildung, greift in einem ersten Schritt die bereits erwähnte Anzeigepflicht des Mieters. Der Vermieter muss dann in einem zweiten Schritt nachweisen, dass die Schimmelbildung nicht auf Baumängel bzw. Baufehler zurückzuführen ist – unter fachlicher Mitwirkung eines Bausachverständigen.

Hat der Vermieter schlüssig und nachvollziehbar nachgewiesen, dass die Schimmelbildung nicht durch Baumängel verursacht wurde, liegt es am Mieter, in einem dritten Schritt nachzuweisen, dass der Schimmel nicht durch sein Fehlverhalten verursacht wurde. Auch dazu wird der Bausachverständige gehört – und gegebenenfalls auch Zeugen.

Mit welchen Vorwürfen des Vermieters ist zu rechnen?

Erfahrungsgemäß versuchen Vermieter, die Schuld für den Schimmel dem Mieter zuzuschieben. Dabei geht es fast immer um das richtige Lüften der Wohnräume – kommt es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung, muss der Mieter daher unter Umständen nachweisen, dass er ausreichend und richtig lüftet. Ein KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperte für Mietrecht kann helfen, dass beide Parteien auf Augenhöhe miteinander verhandeln und eine Lösung für die Streitigkeiten erarbeiten.

Erstberatung erhalten

Was sind Ursachen, die der Vermieter verschuldet hat?

Ursachen für Schimmel, die in der Regel dem Vermieter zuzurechnen sind, sind unter anderem:

• mangelhafte Bausubstanz
• Baufehler
• unzureichende Dämmung
• fehlerhafte Gebäudeabdichtung
• Wärmebrücken
• feuchtes Mauerwerk
• Fehler durch Sanierungen
• Wasserschaden.

Wann kann ich die Miete mindern und worauf muss ich dabei achten?

Schimmel in der Wohnung gilt rechtlich als Mangel an der Mietsache. Unter Umständen ist es daher möglich, dass Sie aufgrund von Schimmel die Miete mindern können, gem. § 536 Abs. 1 BGB. Dies ist allerdings an bestimmte Voraussetzungen gebunden: Wenn Sie bei Schimmel in der Wohnung Ihre Rechte als Mieter in Form einer Mietminderung geltend machen wollen, sollten Sie diese unbedingt beachten – ansonsten kann es aufgrund des Zahlungsrückstandes zu mietrechtlichen Konsequenzen und im schlechtesten Fall zu Kündigung des Mietvertrags kommen.

Die Mietminderung muss von Ihnen schriftlich angezeigt werden – um dem Vermieter die Möglichkeit zu geben, dass dieser für Abhilfe sorgt und entsprechende Gegenmaßnahmen einleiten kann. Damit erkennt die Rechtsprechung des BGH gerade auch die wirtschaftlichen Interessen des Vermieters an, der durch eine gerechtfertigte Mietminderung erheblich in seiner finanziellen Existenz betroffen ist.

In welcher Höhe kann ich die Miete mindern?

Bei der Höhe der Mietminderung gilt die Faustformel: Je höher die Beeinträchtigung durch den Schimmel in der Wohnung, desto höher die Mietminderung.

Beispiele aus der Rechtspraxis setzen folgende Mietminderungsquoten an:

• Schimmel im Bad: 10%
• Schimmel im Keller: 10%
• Schimmel im Kinderzimmer: 20%
• Schimmel in der Küche: 15%
• Schimmel im Schlafzimmer: 15%
• Schimmel in mehreren Zimmern im Fensterbereich: 7%
• Schimmel in mehreren Zimmern mit Feuchtigkeitsschäden: 20%
• Schimmel in mehreren Zimmern, deckenhoch: 25%
• Schimmel mit eingeschränkter Nutzung von Außenwänden: 20%
• Schimmel in allen Zimmern, Möbel können nicht an Wänden aufgestellt werden: 75%
• Schimmel im Bad, keine Nutzung möglich: 80%
• Schimmel führt zu lebensgefährlicher Erkrankung des Mieters: 100%

Grundsätzlich sollten Sie bei Schimmel in der Wohnung als Mieter zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen. Dadurch lässt sich die Angelegenheit oft ohne weitere Konflikte regeln. Stoßen Sie allerdings auf Widerstand, sollten Sie sich juristische Unterstützung zur Seite nehmen: Unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht helfen Ihnen bei Ihren mietrechtlichen Angelegenheiten gerne weiter.