Mietminderung bei Wasserschaden – So gehen Sie vor

STAND 24.04.2023 | LESEZEIT 3 MIN

Und plötzlich tropft es durch die Decke: Ein undichter Wasserhahn beim Nachbar ist die Ursache. Aber ob nun ein kleiner Wasserfleck oder eine nahezu unbewohnbare Wohnung: Ab wann darf eine Mietminderung bei einem Wasserschaden durchgeführt werden?

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Wasserschaden ist ein Mietmangel, der mit einer angemessenen Mietminderung abgemahnt werden darf.
• Ausnahmen: Feuchtigkeitsschäden durch falsches Lüften des Mieters sowie bestehende Wasserschäden vor der Unterzeichnung des Mietvertrages.
• Die Höhe der Mietminderung bei einem Wasserschaden hängt von den Folgen und der Beeinträchtigung ab.

Wann kann eine Mietminderung bei einem Wasserschaden vorgenommen werden?

Die Miete kann gemäß § 536 BGB immer dann gemindert werden, wenn ein Mietmangel vorliegt. Das ist immer dann der Fall, wenn der Zustand der Wohnung nicht dem Zustand entspricht, wie er vertraglich zugesichert war. Das bedeutet: Platzt ein Wasserrohr und ist dieser Schaden durch Wasserflecke, eine tropfende Zimmerdecke oder Schlimmeres sichtbar, liegt ein Mietmangel vor.

Einzige Ausnahme ist hier, wenn Feuchtigkeitsschäden durch eine nicht ausreichende Lüftung verursacht wurden. Hier liegt die Ursache beim Verhalten des Mieters, es kann keine Mietminderung wegen eines Wasserschadens vorgenommen werden.

Entdecken Sie als Mieter nach der Vertragsunterzeichnung Wasserflecken an der Tapete, die von einem früheren Wasserschaden herrühren, liegt in der Regel kein Mietmangel vor. Solche sichtbaren Mängel müssen vor Vertragsunterzeichnung festgehalten werden, um sie innerhalb einer Frist vom Vermieter beheben zu lassen.

Mietminderung bei Wasserschaden: Wie gehe ich vor?

Liegt ein Mietmangel vor, kann eine Mietminderung vorgenommen werden. Dabei ist es zunächst unbedeutend, wer den Wasserschaden verursacht hat. Sobald der Wasserschaden bemerkt wird, sollte der Vermieter schriftlich über diesen informiert werden, damit er die Behebung des Mangels veranlassen kann. In dieser Mangelanzeige sollten Sie den Vermieter auch über die Höhe der angedachten Mietminderung wegen des Wasserschadens informieren. Diese sollte in einem angemessenen Rahmen liegen.

Verwenden Sie folgendes Muster für die Durchsetzung einer Mietminderung:

Wie hoch darf sie ausfallen?

Die Höhe der Mietminderung bei einem Wasserschaden richtet sich nach den Folgen. Wenn die Wohnung unbewohnbar ist, fällt sie demnach sehr viel höher aus als es bei Stockflecken an der Zimmerdecke der Fall wäre. Der Mieter schätzt die Höhe der Mietminderung zunächst selbst ein.

Erscheint dem Vermieter der prozentuale Anteil zu hoch, kann er dagegen vorgehen. Deshalb sind Mieter gut beraten, sich vorab eine Einschätzung von einem Fachanwalt für Mietrecht einzuholen.

Auch die folgenden Urteile können für eine erste Einschätzung hilfreich sein:

• 100 % Mietminderung: ständige Durchfeuchtung der Außenwand (AG Potsdam 1995, 26 C 533/93)
• 40 % Mietminderung: gewerbliche Räume waren einen Monat lang nicht uneingeschränkt nutzbar
• 25 % Mietminderung: durch undichtes Dach kam es zur Durchfeuchtung der Fensterfront und Teile der Decke im Wohn- und Schlafzimmer (VG Berlin, GE 1984, 183)
• 2 % Mietminderung: Wasserflecken an der Wand (LG Hannover, WuM 1994, 463)

Wer muss für den Wasserschaden bezahlen?

Wer für die Kosten für die Beseitigung des Wasserschadens und die Folgekosten aufkommt, bestimmt die Ursache. Wurde beispielsweise eine Wasserleitung bei Bauarbeiten am Gebäude beschädigt, kommt ggf. die Versicherung des Bauträgers für die Kosten auf. Kann ein Wasserschaden auf marode Leitungen zurückgeführt werden, übernimmt die Kosten zumeist die Versicherung des Vermieters.

Lässt ein Mieter grob fahrlässig die Badewanne überlaufen und es entsteht ein Wasserschaden in dessen Wohnung und ggf. bei anderen Mietern, greifen dessen Hausrat- und Haftpflichtversicherung. Für Schäden direkt an der Wohnung oder am Gebäude selbst kommt wiederum die Gebäudeversicherung des Vermieters auf.

Wenn Sie von einem Wasserschaden betroffen sind und Fragen zur Haftung und Ihren Möglichkeiten der Mietminderung haben, vereinbaren Sie gern ein unverbindliches Gespräch mit einem KLUGO Partner-Anwalt für Mietrecht.