Mietminderung rückwirkend gelten machen – So gehen Sie vor

STAND 02.06.2023 | LESEZEIT 3 MIN

In der Mietminderungstabelle sind eine Reihe von aktuellen Urteilen deutscher Gerichte zu finden, die sich mit den Gründen von Mietminderungen beschäftigt haben. Grundsätzlich sind Gerichte in Deutschland Mieter-freundlich und geben häufig dem Antrag von Mietern statt. Dennoch müssen Sie einige Dinge beachten, wenn Sie eine Mietminderung rückwirkend geltend machen wollen. Dafür haben Sie bis zu 10 Jahre lang Zeit, wenn Sie alles richtig machen.

Das Wichtigste in Kürze

• Mietminderungen waren 2022 der häufigste Grund für Mietrechtsprozesse.
• Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt die rechtliche Grundlage für Mietminderungen.
• Die Miete kann bei Sach- und Rechtsmängeln gemindert werden.
• Mängel müssen vom Mieter dokumentiert werden.
• Betroffene müssen einem ordnungsgemäßen Verfahren folgen.

Wann kann ich eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

Auch, wenn Sie eindeutig ein Recht auf eine Mietminderung haben, dürfen Sie nicht einfach die Mietzahlung einstellen oder den Mietzins kürzen. Häufig bedarf es zunächst der Klärung, ob Sie überhaupt Recht auf eine Mietminderung haben oder es sich überhaupt rechtlich gesehen um Mängel handelt, die der Vermieter beheben soll. Außerdem müssen Sie dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Mangel zu beheben.

Oftmals sind Mieter bereits ausgezogen, denn bei vielen ist die Unzufriedenheit über die Mietwohnung zu groß. Es kann auch sein, dass der Behebung des Schadens erst eine Prüfung durch eine externe Fachfirma vorausgeht. In jedem Fall haben Sie aber die Möglichkeit, die Mietminderung rückwirkend geltend zu machen, und zwar bis zu 10 Jahren.

Beachten Sie aber, dass es sich immer um Einzelfälle handelt, die mit einem Anwalt geklärt werden müssen. Zudem müssen Sie frühzeitig Mietmängel anzeigen und tragen die Verantwortung dafür, dass die Schäden nicht schlimmer werden. Die Zeit, die zwischen der Entdeckung des Mangels und der Meldung vergehen darf, ist nicht genau definiert und hängt vom jeweiligen Mangel ab.

Wie muss ich bei einer rückwirkenden Mietminderung vorgehen?

Entdecken Sie Mängel erst nach dem Einzug, die höchstwahrscheinlich bereits vor dem Einzug bestanden haben, können Sie im Nachhinein die Miete mindern. Dafür müssen Sie jedoch beweisen, dass Sie den Mangel nicht verursacht haben. Treten während Ihrer Mietzeit Schimmel in der Wohnung oder Feuchtigkeit auf, sind Heizungen defekt oder kommt es zu einem Wasserschaden, können Sie die Miete mindern.

Beachten Sie dabei folgendes Vorgehen:

1. Kürzung der Miete erst nach Mängelanzeige beim Vermieter möglich.
2. Mietminderung gilt ab Zeitpunkt der Feststellung des Mangels.
3. Verschleiert der Vermieter absichtlich einen Schaden, ist eine rückwirkende Mietminderung immer zulässig.
4. Der Mieter muss den konkreten Mangel kennen.
5. Bei Unsicherheiten zahlen Sie die Miete nur unter Vorbehalt.

Die fortgesetzte Mietzahlung unter Vorbehalt ergibt dann Sinn, wenn Sie den Mangel zwar kennen, die Sachlage aber unklar oder schwierig ist und einer Aufklärung bedarf. Zahlen Sie die Miete über einen längeren Zeitraum trotz Mangel in voller Höhe weiter, dann kann das Gericht ab einem Zeitraum von mehr als sechs Monaten davon ausgehen, dass Sie sich mit dem Mangel abgefunden haben.

Hinweis: Nur bei Zahlung der Miete unter Vorbehalt wegen eines Mangels ist eine Mietminderung im Nachhinein möglich.

Ziehen Sie in eine neue Wohnung ein und stellen nach drei Jahren beim Ausmessen für neue Möbel fest, dass die Quadratmeter-Angaben nicht stimmen, dann können Sie rückwirkend für die gesamten drei Jahre die Mietminderung einfordern.

Was sind die häufigsten Gründe für eine rückwirkende Mietminderung?

Die Urteile der Amtsgerichte sind untereinander nicht bindend. Sie können aber als Orientierung verwendet werden. Die Gründe für eine Mietminderung sind hingegen genau festgelegt und laut § 536 BGB in Sach- und Rechtsmängel unterteilt.

Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Abweichungen in der Wohnung zum Nachteil des Mieters sind. Wichtig ist, dass die Abweichungen nicht vertraglich vereinbart wurden und es eine klare Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand gibt.

Ein Rechtsmangel ist gegeben, wenn der Mieter aufgrund einer rechtlichen Einschränkung oder Gegebenheit die Wohnung nicht so nutzen kann, wie es vertraglich vereinbart wurde.

Die aktuelle Rechtsprechung kennt zwar die meisten Urteile zu den häufigsten Gründen für die Mietminderung, dennoch sind die Prozesse meist Einzelfallentscheidungen.

In den meisten Fällen befassen sich die Gerichte mit den folgenden Gründen für eine Mietminderung:

• Dauerhaft defekter Aufzug
• Feuchtigkeit oder Folgen durch Wasserschaden
• Bildung von gesundheitsschädlichem Schimmel
• Lärmbelästigung durch externe Einflüsse
• Ausfall von Heizung bzw. Heizungsanlage
• Fehlende oder defekte Elektroanlagen
• Bauliche Schäden oder Gefährdungen, wie Risse in Wänden/Decken
• Kein warmes Wasser oder unzureichender Wasserdruck
• Falsch berechnete Wohnungsgröße

Wer muss den Mietmangel beweisen?

Grundsätzlich muss der Vermieter nachweisen, dass die Mietsache mangelfrei ist. Der Bundesgerichtshof hat in einem Grundsatzurteil vom 29.02.2012 – Az. VIII ZR 155/11 entschieden, dass für die Behauptung der Mangelfreiheit der Vermieter darlegungspflichtig sei.

Es gibt aber auch Urteile, in denen die Richter entschieden, dass Mieter normalerweise die Darlegungs- und Beweislast tragen, wenn ein Mietmangel vorliegt. Jedoch dürfen die Anforderungen an die Darlegungslast des Mieters laut Entscheidungen des BGH nicht überspannt werden.

Kontaktieren Sie einen Fachanwalt für Mietrecht und handeln Sie nicht alleine, sonst können Sie im schlimmsten Fall mit einer Kündigung rechnen. Die droht auch dann, wenn zwar ein Mangel vorliegt, aber die Höhe der Mietminderung von Ihnen zu hoch veranschlagt wurde. Sie kommen dann bei Ihrem Vermieter in Zahlungsverzug, was gerichtliche Konsequenzen haben könnte.

Ist eine rückwirkende Mietminderung bei vorbehaltloser Zahlung möglich?

Sind Sie nicht sicher, inwieweit der Mangel die Nutzung der Wohnung einschränkt, überweisen Sie die Mietzahlung unter Vorbehalt. Dann ist auch eine nachträgliche Mietminderung möglich. Ohne diesen Vorbehalt oder einer Mail bzw. einem Schreiben an den Vermieter, in dem Sie eindeutig darauf hinweisen, dass Sie unter Umständen auf eine Rückforderung bestehen, können Sie Ihr Recht auf Minderung verwirken.

Lassen Sie sich aber im Zweifelsfalls immer durch einen unserer KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten beraten.

Wie lange kann ich eine Mietminderung rückwirkend geltend machen?

Die Mietkürzung ist ab dem Zeitpunkt möglich, in dem Sie den Vermieter über den Mangel informiert haben. Entdecken Sie einen Mangel direkt nach dem Einzug, der offensichtlich schon bestand, dann können Sie statt der Mängelanzeige eine rückwirkende Mietminderung aufgrund des früheren Mangels stellen.

Die regelmäßige Verjährungsfrist für eine rückwirkende Mietminderung beträgt in der Regel drei Jahre. Sie beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch auf Mietminderung entstanden ist, also der Mieter den Mangel entdeckt hat. Allerdings erlischt das Recht auf Mietminderung spätestens nach zehn Jahren.

So hilft ein KLUGO Partner-Anwalt weiter

Wenn Sie Probleme mit Ihrem Vermieter haben, weil er beispielsweise den Mangel nicht beheben will oder Ihnen mit einer Kündigung droht, sollten Sie nicht zögern, einen unserer KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht mit Ihrem Fall zu beauftragen. Diese unterstützen Sie bei Ihren Fragen und Problemen.