Das musst du wissen Neues Heizungsgesetz: Wann muss ich als Eigentümer die Heizung erneuern?

Mit dem neuen Heizungsgesetz sind für viele Eigentümer Fragen aufgetaucht: Muss ich jetzt sofort die Heizung erneuern? Wann muss ich die Gastherme austauschen? Tatsächlich gibt es für Eigentümer die Möglichkeit, den Heizungswechsel langfristig zu planen. Wie du strategisch vorgehst und was du bei der Planung des Austausches beachten solltest, erfährst du hier.

Zum 1. Januar 2024 ist die Reform des Gebäudeenergiegesetzes (GEG), kurz: Heizungsgesetz, in Kraft getreten. Grundgedanke der Gesetzesänderung ist der schrittweise Ausbau der erneuerbaren Energien, in dem Heizungen zukünftig mit mindestens 65 % Erneuerbaren Energien betrieben werden müssen.

Mit dem neuen Heizungsgesetz ergeben sich für Eigentümer von Bestandsgebäuden und Neubauten verschiedene Pflichten.

Diese Regelung gilt für Neubauten sofort. Entsteht also ein neues Wohngebäude oder ein ganzes Neubaugebiet, müssen zwingend Heizungsanlagen verbaut werden, die mit mindestens 65 % erneuerbaren Energien betrieben werden.

Für Eigentümer von Bestandsgebäuden gilt die Regelung nicht umgehend. Diese dürfen mit dem Austauschen der Heizung warten, bis die kommunale Wärmeplanung abgeschlossen ist. Kommunen und Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern sind dazu verpflichtet, diese Wärmeplanung bis spätestens zum 30. Juni 2026 vorzulegen, kleinere Orte haben bis zum 30. Juni 2028 Zeit.

Mit dem Vorliegen der kommunalen Wärmeplanung können Hauseigentümer und Vermieter sich über die verschiedenen Möglichkeiten der Wärmeversorgung beraten lassen. Muss die Heizung dann ausgewechselt werden, sind Eigentümer zur Nutzung von erneuerbaren Energien verpflichtet.

Beim Erneuern der Heizung stehen Eigentümern verschiedenen Optionen offen.

Neben bewährten Systemen wie der Wärmepumpe oder dem Heizen mit Biomasse mittels Holz- und Pelletheizungen sind unter den folgenden Bedingungen auch weiterhin Gasheizungen möglich:

• kommunale Wärmeplanung sieht Wasserstoffnetz vor

• Gasheizung ist „H2-ready“ oder

• Heizung wird mit mindestens 65 % Biogas betrieben

Hier ist jedoch zu beachten, dass es aktuell noch kein ausgebautes Biogasnetz gibt. Zudem muss die Biobrennstoffquote bedacht werden, die ab 2029 verpflichtend ist. Dann müssen Gasheizungen mit mindestens 15 % Biobrennstoff arbeiten, die Quote steigt schrittweise und liegt planmäßig im Jahr 2045 bei 100 %.  

Vorteile für Eigentümer beim Heizung erneuern

• Heizkosten senken: keine CO₂-Steuer mehr und bis zu 30 % niedrigere Betriebskosten mit effizienteren Systemen.

• Alte Heizung ersetzen: Moderne Heiztechnik spart Energie und vermeidet unnötige Kosten.

• Unabhängigkeit von fossilen Brennstoffen: Keine Preissteigerungen durch CO₂-Steuer oder Biobrennstoffquoten.

• Umweltfreundlicher heizen: weniger Emissionen, mit Ökostrom oder Photovoltaik sogar emissionsfrei.

• Mehr Komfort: Smarte Steuerung und automatische Regelung verbessern die Bedienbarkeit.

• Höhere Betriebssicherheit: Neue Anlagen sind weniger störanfällig und langlebiger.

• Reparaturkosten sparen: Ersatzteile für alte Heizungen sind teuer und schwer verfügbar

Solltest du dich als Vermieter dafür entscheiden, die Heizung zu erneuern, musst du verschiedene Schritte durchführen. Deine Mieter haben das Recht, über alle Aspekte der geplanten Maßnahme informiert zu werden. Zudem können sie Einspruch erheben und ggf. einen Härtefallantrag stellen. Das solltest du bei der zeitlichen Planung der Baumaßnahme berücksichtigen.

In einem ersten Schritt solltest du die Mieter rechtzeitig schriftlich über den geplanten Heizungstausch informieren. In dem Schreiben solltest du darstellen, welche Heizungsart eingebaut werden soll, den voraussichtlichen Zeitplan darstellen und auch die möglichen Auswirkungen auf die Mietkosten kommunizieren.

Sobald die Finanzierung der neuen Heizungsanlage und die Förderung geklärt ist, kann die neue Miethöhe pro Einheit berechnet werden. Hierbei muss zwischen einer Modernisierung mit und ohne Förderung unterschieden werden.

Du darfst als Vermieter die Kosten für das Erneuern der Heizung bis zu 10 % auf die Miete umlegen, wenn du eine staatliche Förderung erhalten hast. Bei der Berechnung musst du von den Investitionskosten die Fördermittel sowie die gesparten Instandhaltungskosten abziehen.

Außerdem ist die Erhöhung der monatlichen Kaltmiete auf maximal 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche gedeckelt und es sind wirtschaftliche Härtefallregelungen möglich.

Nutzt du keine öffentlichen Fördermittel zum Austauschen der Heizung, darfst du als Vermieter 8 % der Kosten – abzüglich gesparter Instandhaltungskosten – auf die Miete umlegen (§ 559 BGB). Auch hier ist die mögliche Mieterhöhung gedeckelt: Innerhalb von sechs Jahren darf die Miete um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen, liegt der Quadratmeterpreis bei weniger als 7 Euro, darf die Mieter nur um maximal 2 Euro angehoben werden (§ 559 Abs. 3a BGB).

Erfahre mehr dazu, wie du eine neue Heizung auf den Mieter umlegen kannst in unserem Beitrag.

Es gibt verschiedene Fördermöglichkeiten für das Austauschen der Heizung, die sich sowohl an Eigenheimbesitzer wie auch an Vermieter richten.

• 30 % Grundförderung für den Umstieg

• 20 % Geschwindigkeitsbonus für den frühzeitigen Umstieg bis 31. Dezember 2028

• 5 % Innovationsbonus für den Einbau bestimmter Wärmepumpen

Die verschiedenen Förderoptionen sind miteinander kombinierbar, aber auf 70 % der Investitionssumme gedeckelt. Die maximal förderfähigen Investitionskosten sind für Einfamilienhäuser auf 30.000 Euro gedeckelt, bei Mehrfamilienhäusern gibt es eine Staffelung, die sich an der Anzahl der Wohneinheiten orientiert.

• Erste Wohneinheit: bis zu 30.000 Euro

• Zweite bis sechste Wohneinheit: jeweils bis zu 15.000 Euro

• Ab der siebten Wohneinheit: jeweils bis zu 8.000 Euro

Beispiel: Ein Gebäude mit fünf Wohneinheiten hat einen maximalen Förderhöchstbetrag von 90.000 Euro (30.000 Euro für die erste Wohneinheit + 4 x 15.000 Euro für die zweite bis fünfte Wohneinheit).

Wenn du als Eigentümer die Heizung erneuern möchtest, kannst du dieses Projekt in den folgenden drei Schritten umsetzen.

1. Energieberatung

Im ersten Schritt lässt du dich von einem zertifizierten Energieberater beraten, um die beste Heizlösung für dein Gebäude zu finden. Dabei sollte ggf. die bestehende kommunale Wärmeplanung berücksichtigt werden.

2. Planung

Im zweiten Schritt prüfst du gemeinsam mit Fachpersonal und Experten wie etwas einem Fachbetrieb für Heizungsinstallation, dem örtlichen Schornsteinfeger und einem Architektenbüro und/oder Bauingenieur, welche Heizungsanlagen in dem Bestandsgebäude in Frage kommen und welche technischen und baulichen Maßnahmen zur Umsetzung notwendig sind. 

3. Finanzierung & Förderung

In einer Finanzberatung kannst du herausfinden, welche staatlichen Förderprogramme in Frage kommen und welche zinsgünstigen Kredite du für den Heizungstausch erhalten könntest. Anschließend planst du die Umlage auf die Miete.

Das GEG sieht vor, dass Heizungen in Mehrfamilienhäusern, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden müssen. Das gilt jedoch nur für öl- und gasbetriebene Konstanttemperaturkessel mit einer Nennleistung zwischen 4 und 400 Kilowatt. Diese Kessel arbeiten sehr ineffizient und sind nur noch selten zu finden. Wird hier der Austauschpflicht nicht nachgekommen, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro. Außerdem müssen seit dem 1.10.2024 ältere Heizungsanlagen mit Wasser als Wärmeträger auf Optimierung geprüft werden (§ 60b GEG).

Jede Heizungsanlage, die nach dem 30.09.2009 eingebaut oder aufgestellt wurde, keine Wärmepumpe ist und in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten betrieben wird, muss innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren nach Einbau oder Aufstellung auf Effizienz geprüft und ggf. optimiert werden.

Für alle Heizungsanlagen, die vor dem 1.10.2009 eingebaut oder aufgestellt wurden und in einem Gebäude mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen selbständigen Nutzungseinheiten betrieben werden, muss diese Kontrolle bis spätestens 30.09.2027 durchgeführt werden. Wird dieser sogenannte hydraulische Abgleich nicht fristgemäß durchgeführt, droht ein Bußgeld bis zu 5.000 Euro.

• Ein Anwalt kann dich beraten und dir das Gesetz verständlich erklären. Dabei hat er deine individuelle Situation stets im Blick.

• Er kann dir helfen, herauszufinden, ob das neue Heizungsgesetz deine Heizung betrifft und dir Maßnahmen vorschlagen.

• Ein Anwalt informiert dich über mögliche Fördermöglichkeiten und Subventionen. Besonders bei hohen Summen lohnt sich diese Hilfe.

• Solltest du schon dabei sein eine Heizung auszutauschen und kommt es zu Problemen mit Handwerkern, Energieversorgern oder anderen Parteien, so kann er deine Interessen vertreten und dich auch bei Verhandlungen und Rechtsstreitigkeiten vor Gericht vertreten.

• Er kann deinen Vertrag, den du mit Handwerkern, Energieversorgern usw. abgeschlossen hast, prüfen, damit du keine für dich nachteiligen Klauseln unterschreibst.

• Möchtest du gegen bestimmte Auflagen und Sanktionen, die im Zuge des Gesetzes erlassen wurden, vorgehen, so kann ein Anwalt Widerspruch oder eine Klage für dich einlegen.

In unserer Erstberatung kannst du dir eine erste Einschätzung zu deinem Rechtsproblem einholen. Zögere nicht und kontaktiere einen KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperten.