Neues Heizgesetz Neue Heizung auf Mieter umlegen: Geht das?

Wenn Gebäude heute modernisiert werden, steht das Einsparen von Emissionen oftmals an erster Stelle. Das neue Heizungsgesetz soll dieser Zielsetzung einen Rahmen geben: Wird eine neue Heizungsanlage eingebaut, muss sie zum Großteil erneuerbare Energien nutzen. Aber schnell kommt die Frage auf: Wer zahlt die neue Heizung im Mietshaus? Wann in diesem Fall dein Vermieter die Kosten für eine neue Heizung auf dich als Mieter umlegen darf, wird in diesem Beitrag erläutert.

Das Gesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – kurz Heizungsgesetz – ist zum 1. Januar 2024 in Kraft getreten. Mit dem Gesetz soll die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen reduziert und ein Beitrag zur Erreichung der Klimaziele geleistet werden. Die Vorgaben gelten für alle neu installierten Heizungsanlagen: Wenn in einem Neubaugebiet eine Heizung neu eingebaut wird, muss sie zu mindestens 65 % mit Erneuerbaren Energien betrieben werden. Für Heizungsanlagen in bestehenden Gebäuden gibt es Übergangsfristen. Hier gilt die Regelung erst, wenn die Städte und Gemeinden ihre kommunale Wärmeplanung verabschiedet haben. Die Fristen für große Kommunen mit über 100.000 Einwohnern liegen beim 30. Juni 2026, für kleinere Kommunen beim 30. Juni 2028.

Ja, Vermieter dürfen die Kosten für eine neue Heizungsanlage auf Mieter umlegen. Dadurch erhöht sich die jeweilige Miete.

Vermieter dürfen die jährliche Miete um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Das ist aber nur dann der Fall, wenn sie für den Einbau der Heizung öffentliche Fördermittel einsetzen, die den Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes genügen.

In diesem Fall ziehen sie die erhaltenen Fördermittel von den aufgewendeten Kosten für die neue Heizungsanlage ab. Außerdem sind von den Aufwendungskosten 15 % für die ersparten Erhaltungskosten zu kürzen.

Im Zuge des neuen Heizungsgesetzes hat der Gesetzgeber dafür eine neue Modernisierungsumlage eingeführt, die mit dem § 559e BGB zum 01. Januar 2024 in Kraft trat.

Auch dann ist beim Einbau einer neuen Heizung die Umlage auf dich als Mieter möglich. Wenn dein Vermieter keine öffentlichen Fördermittel in Anspruch nimmt, darf er die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Dabei muss er gemäß § 559 Abs. 2 BGB die Kosten, die er ohnehin für eine notwendige Instandsetzung gehabt hätte, von den umlagefähigen Modernisierungskosten abziehen. Dazu muss dein Vermieter eine realistische Schätzung abgeben. Wenn du Zweifel an der korrekten Abschätzung hast, kannst du die Unterlagen zur angekündigten Mieterhöhung von einem Fachanwalt für Mietrecht überprüfen lassen. Erste hilfreiche Informationen dazu erhältst du in unserer Erstberatung durch Partner-Anwälte und Rechtsexperten.

Ja, will dein Vermieter die Heizung erneuern, darf er selbstständig entscheiden, ob er öffentliche Fördermittel beantragen möchte. Wenn er sich dafür entscheidet, kann er die jährliche Miete abzüglich der Fördermittel um 10 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten anheben. Verzichtet er darauf, kann er lediglich 8 % der Kosten für die Modernisierungsumlage auf dich als Mieter umlegen. Für welche Option sich dein Vermieter entscheidet, kann beispielsweise von der Dringlichkeit und verlängerten Wartezeiten in der Bearbeitung von Förderanträgen abhängen.

Gemäß § 555b BGB darf sich durch das Einbauen einer neuen Heizungsanlage die monatliche Miete um max. 0,50 Euro/m² innerhalb von 6 Jahren erhöhen. Das bedeutet: Auch wenn die umlegbaren Kosten 0,50 Euro/m² übersteigen, ist die Erhöhung gedeckelt.

Ja, das ist in Kombination mit anderen Modernisierungsmaßnahmen möglich. Die Kappungsgrenze von 0,50 Euro/m² bezieht sich nämlich nur auf die Kosten für den Einbau der neuen Heizungsanlage. Wird zeitgleich die Fassade oder das Dach gedämmt oder ein Fahrstuhl eingebaut sind, können auch diese Kosten anteilig auf die Miete umgelegt werden. In diesem Fall darf die Miete gemäß § 559 BGB innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter steigen.

Diese Begrenzung soll verhindern, dass die Mieten nach einer Modernisierung so stark erhöht werden, dass ein Mieter ausziehen muss.

Wärmepumpen können den Nachteil haben, dass sie bei ineffizientem Betrieb höhere Kosten verursachen. In sehr kalten Wintern kann die Wärmepumpe weniger effizient arbeiten, da sie mehr Energie benötigt, um Wärme aus der kalten Luft oder dem Boden zu entziehen. Auch wenn das Gebäude nicht saniert ist, kann die Wärmepumpe nicht ihr volles Wärmepotenzial entfalten. Das kann zu höheren Betriebskosten führen, wenn zusätzliche Heizquellen eingesetzt werden müssen.

Mieter sollen genau davor geschützt werden. Deshalb dürfen Vermieter die Kosten für den Einbau einer Wärmepumpe nur dann in voller Höhe umlegen, wenn die Jahresarbeitszahl für die Wärmepumpe nachweislich über 2,5 liegt.

Die Jahresarbeitszahl (JAZ) ist ein Maß für die Effizienz einer Wärmepumpe über das Jahr hinweg. Eine JAZ von 2,5 bedeutet, dass für jede 1 kWh elektrische Energie, die die Wärmepumpe verbraucht, insgesamt 2,5 kWh Wärmeenergie für Heizung und Warmwasser bereitgestellt werden. Dieser Wert ist relativ gut, viele moderne Wärmepumpen erreichen auch höhere Werte.

Wird dieser Wert nicht erreicht, kann dein Vermieter lediglich 50 % der aufgewendeten Modernisierungskosten auf dich als Mieter umlegen.

Ja, als Mieter kannst du der Mieterhöhung widersprechen und argumentieren, dass die höheren Kosten für dich eine wirtschaftliche Härte bedeuten. Diese Regelung gilt auch, wenn der Einbau der neuen Heizung für deinen Vermieter verpflichtend ist und er so keine Alternative hat. Wenn du gegen die Mietererhöhung vorgehen möchtest, kann dir ein Anwalt für Mietrecht erste wichtige Informationen geben. Kontaktiere dazu die KLUGO Erstberatung und sprich mit einem Rechtsexperten.

Ob ein Härtefall vorliegt, entscheidet der Einzelfall. Wenn du wissen möchtest, ob dein Widerspruch Erfolg haben könnte, sprich mit einem Anwalt für Mietrecht. Über KLUGO erhältst du eine unverbindliche Erstberatung.

Beispiel:

Du erhältst am 14. März die Information über eine anstehende Mieterhöhung. Dann musst du dieser Erhöhung bis spätestens zum 30. April schriftlich widersprechen.

Stellt sich heraus, dass eine wirtschaftliche Härte vorliegt, musst du den Einbau der neuen Heizung trotzdem hinnehmen. Die Erhöhung der Mietkosten ist aber in Teilen oder sogar ganz ausgeschlossen.

Nein, hast du mit deinem Vermieter eine Indexmiete vereinbart, können die entstehenden Kosten für eine neue Heizung nicht auf dich als Mieter umgelegt werden. Die Indexmiete ist an einen Preisindex gekoppelt, der darüber entscheidet, ob die Miete steigt oder sinkt.

Kann ich Modernisierungen ablehnen?

Wenn du als Mieter einen Mietvertrag mit Indexmiete hast, musst du Modernisierungen, die den Wohnkomfort verbessern, zum Beispiel Fernwärme statt Ofenheizung, akzeptieren. Obwohl deine Miete wegen der Indexmiete nicht steigt, kannst du nicht einfach Nein sagen, nur weil der Vermieter statt einer eigenen Investition auf Fernwärme umstellt und du dadurch mehr Nebenkosten hast.

Ausnahme extreme Härte: Eine Ausnahme gibt es nur, wenn die Modernisierung für dich eine extreme Härte bedeutet (§ 555d Abs. 2 BGB). Die künftigen Betriebskosten spielen bei der Entscheidung über die Duldungspflicht keine Rolle (§ 555d Abs. 2 BGB).

Wenn du darüber informiert wurdest, dass die Miete wegen des Einbaus einer neuen Heizungsanlage steigen wird, kannst du dich beraten lassen. Ein KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperte für Mietrecht kann dir in einem Gespräch erste Hinweise für dein weiteres Vorgehen geben.