Eigenbedarf anmelden

Eine Eigenbedarfskündigung kommt meist aus heiterem Himmel und stellt den Mieter vor die Herausforderungen eines angespannten Wohnungsmarktes. Im Normalfall möchte der Mieter das Mietverhältnis fortsetzen und den Eigenbedarf abwehren.

Eigenbedarfskündigung als häufigster Kündigungsgrund

Die Eigenbedarfskündigung gehört zu den häufigsten Gründen, die zum Ende eines Mietverhältnisses führen. Doch natürlich ist es nicht nach Belieben erlaubt, Eigenbedarf anzumelden. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich im BGB in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2. Die Kündigungsfristen ergeben sich aus § 573c BGB.

573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung


Nach § 573 c Abs. 1 BGB muss eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen und wird mit Ablauf des übernächsten Monats gültig. Für den Vermieter gilt dieselbe Frist, die sich nach fünf bzw. acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert.

Ein berechtigter Grund für die Eigenbedarfskündigung liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder für eine Person, die zu seinem (dauerhaften) Hausstand gehört, benötigt. Eine berechtigte Begründung für den Eigenbedarf wäre demnach die Beanspruchung der Wohnung von nahen Verwandten oder Haushaltshilfen und Pflegekräften, wenn zu diesen Personen ein intensiver sozialer Kontakt besteht und diese Person nicht nur kurzfristig in den Haushalt aufgenommen wird.

Wer zu den „Familienangehörigen“ zählt, ist gesetzlich nicht festgelegt. Erfasst ist in jedem Fall der engste Familienkreis, also die Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister des Vermieters. Anders verhält es sich bei entfernteren Familienangehörigen wie beispielweise Tanten und Onkel, Cousinen oder Cousins: Hier besteht für den vorherigen Mieter unter Umständen ein berechtigter Einwand, die Kündigung wegen Eigenbedarfs abzuwehren. Auch für entferntere Verwandte, die bereits seit langer Zeit im Hausstand des Vermieters leben, kann im Einzelfall berechtigter Eigenbedarf angemeldet werden.

Für eine Eigenbedarfskündigung müssen berechtigte Gründe vorliegen. Hierunter fällt zum Beispiel die Verwendung der Wohnung für den engsten Familienkreis. Der engste Familienkreis beschränkt sich auf Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister. Weitere Angehörige als Kündigungsgrund zu nutzen, ist oftmals nicht möglich.

Für diese Personen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden:

  • Kinder, Eltern, Geschwister
  • Enkel, Großeltern
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen

Für diese Personen ist in der Regel Eigenbedarf nicht begründet:

  • Tante, Onkel, Cousin und Cousine
  • Großnichte, Großneffe
  • Geschiedener Ehegatte oder ehemalige Schwiegereltern
  • Patenkind, Schwager oder Schwägerin
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist nur dann wirksam, wenn sie formal korrekt und inhaltlich begründet ist.
Sebastian Scholz
Fachanwalt für Miet- und WEG Recht

Eigenbedarf abwehren: Wann ist dieser unbegründet?

Eine Reihe von Gründen kann die Wirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs beeinflussen. Möchte zum Beispiel der Vermieter die Wohnung in Wirklichkeit überhaupt nicht nutzen und begründet die Kündigung aber mit Eigenbedarf, kann der Mieter den Einwand des sogenannten vorgeschobenen Eigenbedarfs geltend machen, soweit er über die Absichten des Vermieters Kenntnis hat. Auch der sogenannte überhöhte Eigenbedarf kann der Kündigung entgegengehalten werden: Wer als Vermieter für sich alleine eine 300-Quadratmeter-Wohnung beansprucht, hat bei der Durchsetzung der Kündigung schlechte Karten.

Weiterhin muss der Vermieter den Eigenbedarf für eine durchgängige Nutzung anmelden, da auch zeitweises Übernachten nicht zur Berechtigung ausreicht. Auch Widersprüchlichkeiten und ein rechtsmissbräuchliches Handeln sind zu vermeiden. Dies ist unter anderem der Fall, wenn dem Vermieter bei Eingehen eines neuen Mietverhältnisses bewusst ist, dass er das Mietverhältnis bereits in Kürze wieder zwecks Eigenbedarf kündigen wird. Verschweigt er dies, begeht er einen Rechtsbruch.

Sofern der Vermieter mehrere Wohnungen besitzt und andere Wohnungen in dem betroffenen Komplex leer stehen, müssen diese zuerst vom Vermieter genutzt werden – insbesondere dann, wenn sie besser zum vorgesehenen Zweck des Eigenbedarfs passen. So bietet sich eine Erdgeschosswohnung eher für die bewegungseingeschränkte Mutter an, als die frisch renovierte Wohnung im fünften Stock ohne Aufzug. Erhält in einem solchen Fall der Mieter der Wohnung im fünften Stock eine Eigenbedarfskündigung, läge eine Zweckverfehlung vor, die der Kündigung entgegengehalten werden könnte.

Kündigung wegen Eigenbedarf – Infografik
Kündigung wegen Eigenbedarf – Infografik

Kündigungsfristen und Besonderheiten

Diese Besonderheiten sollten Sie in Bezug auf mögliche Fristen beachten:

  • Bei einer Mietdauer unter fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
  • Nach fünf bzw. acht Jahren erhöht sich diese Frist seitens des Vermieters um je drei Monate.
  • Bei Umwandlungen in Wohnungseigentum besteht eine Sperrfrist von drei Jahren.

Bei der Eigenbedarfskündigung muss sich und der Vermieter an Kündigungsfristen halten. Wohnt der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Diese Frist verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter um jeweils drei Monate. Das Kündigungsschreiben sollte zum Nachweis per Einschreiben an den Mieter versandt werden.

Sollte ein Gebäude oder die vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt werden, muss der neue Eigentümer bei der Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten. Der Mieter genießt in diesem Fall also einen erhöhten Kündigungsschutz, der in Bundesländern und Gemeinden mit besonders knappem Mietwohnraum sogar bis auf zehn Jahre ausgeweitet werden kann. Je nachdem wo Sie wohnen, ist es daher ratsam, sich rechtzeitig über die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf zu informieren.

klugo tipp

Aufgrund der Besonderheiten im Eigenbedarf ist eine Eigenbedarfskündigung schwierig und muss gut begründet sein. Für Mieter empfiehlt sich hier eine professionelle Beratung, um die Kündigung abzuwehren.

Professioneller Rat für die Eigenbedarfskündigung

Außerdem gilt: Wenn Sie als Mieter einen Verstoß gegen die Kündigungsfrist oder etwaige Formalitäten feststellen, steht Ihnen gegebenenfalls Schadenersatz zu.

Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren daher von professionellem Rechtsbeistand. Dabei kann auch geklärt werden, ob Sie Eigenbedarf ausschließen oder abwehren können. Hier können Sie sich im Rahmen der kostenlosen Erstberatung direkt bei unseren KLUGO Rechtsanwälten informieren lassen.

Alle Informationen zum Thema Eigenbedarfskündigung auf einen Blick:

  • Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen strenge Voraussetzungen eingehalten werden. Nur die Nutzung durch den Vermieter oder enge Verwandte rechtfertigen eine Kündigung. In Ausnahmefällen kann hiervon abgewichen werden.
  • Die beabsichtigte Nutzung durch den Vermieter muss nachgewiesen werden und bei anderweitig vorhandenen Immobilien müssen diese zuerst genutzt werden.
  • Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Oftmals ist ein Widerspruch gegen eine Kündigung erfolgreich, da das Gesetz hohe Hürden setzt.
Wir verwenden Webseite Cookies, um Inhalte und Werbung auf unserer Webseite zu personalisieren und die Nutzung unserer Webseite auszuwerten. Auch unsere Partner erheben auf diese Weise Informationen auf unserer Webseite zu Ihrer Nutzung zu Werbe- und Analysezwecken. Durch die weitere Nutzung unserer Webseite oder dem Anklicken der Schaltfläche „Akzeptieren“ erklären Sie sich mit der Verwendung von Cookies einverstanden. Sie können Cookies jederzeit deaktivieren. Weitere Informationen zu Cookies und deren Deaktivierungsmöglichkeiten finden Sie in unserer Datenschutzerklärung.
Akzeptieren