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Eigenbedarfskündigung als häufigsten Grund für eine Kündigung

Die Eigenbedarfskündigung gehört zu den häufigsten Gründen, die zum Ende eines Mietverhältnisses führen. Doch natürlich ist es nicht nach Belieben erlaubt, Eigenbedarf anzumelden. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich im BGB in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2. Die Kündigungsfristen ergeben sich aus §573c BGB.

Ein berechtigter Grund für die Eigenbedarfskündigung liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder für eine Person, die zu seinem (dauerhaften) Hausstand gehört, benötigt. Eine berechtigte Begründung für den Eigenbedarf wäre demnach die Beanspruchung der Wohnung von nahen Verwandten oder Haushaltshilfen und Pflegekräften, wenn zu diesen Personen ein intensiver sozialer Kontakt besteht und diese Person nicht nur kurzfristig in den Haushalt aufgenommen wird.

Wer zu den „Familienangehörigen“ zählt, ist gesetzlich nicht festgelegt. Erfasst ist in jedem Fall der engste Familienkreis, also die Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister des Vermieters. Anders verhält es sich bei entfernteren Familienangehörigen wie beispielweise Tanten und Onkel, Cousinen oder Cousins: Hier besteht für den vorherigen Mieter unter Umständen ein berechtigter Einwand, die Kündigung wegen Eigenbedarfs abzuwehren. Auch für entferntere Verwandte, die bereits seit langer Zeit im Hausstand des Vermieters leben, kann im Einzelfall berechtigter Eigenbedarf angemeldet werden.

Für diese Personen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden:

  • Kinder, Eltern, Geschwister
  • Enkel, Großeltern
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen
Für diese Personen ist in der Regel Eigenbedarf nicht begründet:
  • Tante, Onkel, Cousin und Cousine
  • Großnichte, Großneffe
  • Geschiedener Ehegatte oder ehemalige Schwiegereltern
  • Patenkind, Schwager oder Schwägerin

Eigenbedarf abwehren: Wann ist er unbegründet?

Eine Reihe von Gründen kann die Wirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs beeinflussen. Möchte zum Beispiel der Vermieter die Wohnung in Wirklichkeit überhaupt nicht nutzen und begründet die Kündigung aber mit Eigenbedarf, kann der Mieter den Einwand des so genannten vorgeschobenen Eigenbedarfs geltend machen, soweit er über die Absichten des Vermieters Kenntnis hat. Auch der so genannte überhöhte Eigenbedarf kann der Kündigung entgegengehalten werden: Wer als Vermieter für sich alleine eine 300-Quadratmeter-Wohnung beansprucht, hat bei der Durchsetzung der Kündigung schlechte Karten.

Weiterhin muss der Vermieter den Eigenbedarf für eine durchgängige Nutzung anmelden, da auch zeitweises Übernachten nicht zur Berechtigung ausreicht. Auch Widersprüchlichkeiten und ein rechtsmissbräuchliches Handeln sind zu vermeiden. Dies ist unter anderem der Fall, wenn dem Vermieter bei Eingehen eines neuen Mietverhältnisses bewusst ist, dass er das Mietverhältnis bereits in Kürze wieder zwecks Eigenbedarf kündigen wird. Verschweigt er dies, begeht er einen Rechtsbruch.

Sofern der Vermieter mehrere Wohnungen besitzt und andere Wohnungen in dem betroffenen Komplex leer stehen, müssen diese zuerst vom Vermieter genutzt werden – insbesondere dann, wenn sie besser zum vorgesehenen Zweck des Eigenbedarfs passen. So bietet sich eine Erdgeschosswohnung eher für die bewegungseingeschränkte Mutter an, als die frisch renovierte Wohnung im fünften Stock ohne Aufzug. Erhält in einem solchen Fall der Mieter der Wohnung im fünften Stock eine Eigenbedarfskündigung, läge eine Zweckverfehlung vor, die der Kündigung entgegengehalten werden könnte.

Infografik - Kündigung wegen Eigenbedarf.
Infografik - Kündigung wegen Eigenbedarf.

Kündigungsfristen und weitere Besonderheiten bei Eigenbedarf

Bei der Eigenbedarfskündigung muss sich und der Vermieter an Kündigungsfristen halten. Wohnt der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Diese Frist verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter um jeweils drei Monate. Das Kündigungsschreiben sollte zum Nachweis per Einschreiben an den Mieter versandt werden.

Sollte ein Gebäude oder die vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt werden, muss der neue Eigentümer bei der Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten. Der Mieter genießt in diesem Fall also einen erhöhten Kündigungsschutz, der in Bundesländern und Gemeinden mit besonders knappem Mietwohnraum sogar bis auf zehn Jahre ausgeweitet werden kann. Je nachdem wo Sie wohnen, ist es daher ratsam, sich rechtzeitig über die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf zu informieren.

Eigenbedarfskündigung – ein professioneller Rechtsbeistand hilft

Außerdem gilt: Wenn Sie als Mieter einen Verstoß gegen die Kündigungsfrist oder etwaige Formalitäten feststellen, steht Ihnen gegebenenfalls Schadenersatz zu.

Sowohl Mieter als auch Vermieter profitieren daher von professionellem Rechtsbeistand. Dabei kann auch geklärt werden, ob Sie Eigenbedarf ausschließen oder abwehren können. Hier können Sie sich im Rahmen der kostenlosen Erstberatung direkt bei unseren KLUGO Fachanwälten informieren lassen.

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