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Eigenbedarf anmelden

Eigenbedarf anmelden

Eine Eigenbedarfskündigung kommt meist aus heiterem Himmel und stellt den Mieter vor die Herausforderungen eines angespannten Wohnungsmarktes. Im Normalfall möchte der Mieter das Mietverhältnis fortsetzen und den Eigenbedarf abwehren.

Das Wichtigste in Kürze

  • Bei einer Eigenbedarfskündigung kündigt der Vermieter dem Mieter, um die Wohnung selbst nutzen zu können.
  • Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
  • Der Vermieter kann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er selbst oder eine anerkannte Bedarfsperson dauerhaft die Wohnung beziehen möchte.
  • Gegen eine Eigenbedarfskündigung kann durch den Mieter Widerspruch eingelegt werden, um von der Härtefallregelung zu profitieren.
  • Die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte unterstützen Sie dabei, gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen.

Was versteht man unter einer Eigenbedarfskündigung?

Das deutsche Mietrecht verfügt über einen ausgesprochen hohen Schutz für Mieter. Konkret heißt das: Bei Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter fällt die Entscheidung in vielen Fällen zugunsten des Mieters aus. Zu diesen Vorteilen zählt auch die Tatsache, dass eine Mietwohnung durch den Vermieter nicht ohne Angabe von Gründen gekündigt werden darf. Eine der Möglichkeiten, dem Mieter dennoch eine Kündigung auszusprechen, ist die sogenannte Eigenbedarfskündigung. Diese ist jedoch an strenge, gesetzliche Regularien geknüpft. Wenn ein Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, muss dies schriftlich erfolgen. Außerdem muss der Vermieter Interesse daran bekunden, die Wohnung entweder selbst zu bewohnen oder für Familienangehörige zu beanspruchen. Hier kommen nicht alle Familienangehörige in Frage, sondern nur „anerkannte Bedarfspersonen“. Der Gesetzgeber hat also genau definiert, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich ist. Als Mieter hat man jedoch viele Möglichkeiten, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgreich abzuwehren.

Ist die Eigenbedarfskündigung ein häufiger Kündigungsgrund?

Die Eigenbedarfskündigung gehört zu den häufigsten Gründen, die zum Ende eines Mietverhältnisses führen. Doch natürlich ist es nicht nach Belieben erlaubt, Eigenbedarf anzumelden. Die gesetzlichen Regelungen hierzu finden sich im BGB in § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2. Die Kündigungsfristen ergeben sich aus § 573c BGB.

573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung


Nach § 573 c Abs. 1 BGB muss eine Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats eingehen und wird mit Ablauf des übernächsten Monats gültig. Für den Vermieter gilt dieselbe Frist, die sich nach fünf bzw. acht Jahren um jeweils drei Monate verlängert.

Ein berechtigter Grund für die Eigenbedarfskündigung liegt immer dann vor, wenn der Vermieter die Mietwohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder für eine Person, die zu seinem (dauerhaften) Hausstand gehört, für Wohnzwecke benötigt. Eine berechtigte Begründung für den Eigenbedarf wäre demnach die Beanspruchung der Wohnung für nahe Verwandte oder Haushaltshilfen und Pflegekräften, wenn zu diesen Personen ein intensiver sozialer Kontakt besteht und diese Person nicht nur kurzfristig in den Haushalt aufgenommen wird.

Wer zu den „Familienangehörigen“ zählt, ist gesetzlich nicht festgelegt. Erfasst ist in jedem Fall der engste Familienkreis, also die Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister des Vermieters. Anders verhält es sich bei entfernteren Familienangehörigen wie beispielweise Tanten und Onkel, Cousinen oder Cousins: Hier besteht für den aktuellen Mieter der Wohnung unter Umständen ein berechtigter Einwand, die Kündigung wegen Eigenbedarfs abzuwehren. Auch für entferntere Verwandte, die bereits seit langer Zeit im Hausstand des Vermieters leben, kann im Einzelfall berechtigter Eigenbedarf angemeldet werden.

Für eine Eigenbedarfskündigung müssen berechtigte Gründe vorliegen. Hierunter fällt zum Beispiel die Verwendung der Wohnung für den engsten Familienkreis. Der engste Familienkreis beschränkt sich auf Kinder, Eltern, Enkel oder Geschwister. Weitere Angehörige als Kündigungsgrund zu nutzen, ist oftmals nicht möglich.

Für diese Personen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden:

  • Kinder, Eltern, Geschwister
  • Enkel, Großeltern
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen
  • getrenntlebende oder geschiedene Ehegatten

Für diese Personen ist in der Regel Eigenbedarf nicht begründet:

  • Tante, Onkel, Cousin und Cousine
  • Großnichte, Großneffe
  • ehemalige Schwiegereltern
  • Patenkind, Schwager oder Schwägerin

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf unbegründet?

Eine Reihe von Gründen kann die Wirksamkeit der Kündigung wegen Eigenbedarfs beeinflussen. Möchte zum Beispiel der Vermieter die Wohnung in Wahrheit überhaupt nicht nutzen und begründet die Kündigung dennoch mit Eigenbedarf, kann der Mieter den Einwand des sogenannten vorgeschobenen Eigenbedarfs geltend machen, soweit er über die Absichten des Vermieters Kenntnis hat. Auch der sogenannte überhöhte Eigenbedarf kann der Kündigung entgegengehalten werden: Wer als Vermieter für sich allein eine 300-Quadratmeter-Wohnung beansprucht, hat bei der Durchsetzung der Kündigung schlechte Karten.

Weiterhin muss der Vermieter den Eigenbedarf für eine durchgängige Nutzung anmelden, da auch zeitweises Übernachten nicht zur Berechtigung ausreicht. Auch Widersprüchlichkeiten und ein rechtsmissbräuchliches Handeln sind zu vermeiden. Dies ist unter anderem der Fall, wenn dem Vermieter bei Eingehen eines neuen Mietverhältnisses bereits bewusst ist, dass er das Mietverhältnis bereits in Kürze wieder wegen Eigenbedarfs kündigen wird. Verschweigt er dies, verhält er sich rechtsmissbräuchlich.

Sofern der Vermieter mehrere Wohnungen besitzt und andere Wohnungen in dem betroffenen Komplex leer stehen, müssen diese zuerst vom Vermieter genutzt werden – insbesondere dann, wenn sie besser zum vorgesehenen Zweck des Eigenbedarfs passen. So bietet sich eine Erdgeschosswohnung eher für die bewegungseingeschränkte Mutter an, als die frisch renovierte Wohnung im fünften Stock ohne Aufzug. Erhält in einem solchen Fall der Mieter der Wohnung im fünften Stock eine Eigenbedarfskündigung, läge eine Zweckverfehlung vor, die der Kündigung entgegengehalten werden könnte.

Kündigung wegen Eigenbedarf – Infografik
Kündigung wegen Eigenbedarf – Infografik

Welche Kündigungsfristen gibt es bei einer Eigenbedarfskündigung?

Wenn der Vermieter eine Wohnung wegen Eigenbedarfs kündigen möchte, muss er sich an zahlreiche Fristen halten:

  • Bei einer Mietdauer unter fünf Jahren beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
  • Bei einer Mietdauer von fünf bzw. acht Jahren erhöht sich diese Frist für den Vermieter um je drei Monate.
  • Bei Umwandlungen in Wohnungseigentum besteht eine Sperrfrist von drei Jahren.

Bei der Eigenbedarfskündigung muss sich der Vermieter an die vorgegebenen Kündigungsfristen halten. Wohnt der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung, ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Diese Frist verlängert sich für den Vermieter nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums an den Mieter um jeweils drei Monate. Der Vermieter muss den Eingang des Kündigungsschreibens nachweisen können, daher werden Kündigungen wegen Eigenbedarfs häufig per Einschreiben versendet.

Sollte ein Gebäude oder die vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt werden, muss der neue Eigentümer bei der Eigenbedarfskündigung eine Sperrfrist von drei Jahren einhalten. Als Mieter genießt man in diesem Fall also einen erhöhten Kündigungsschutz, der in Bundesländern und Gemeinden mit besonders knappem Mietwohnraum sogar auf bis zu zehn Jahre ausgeweitet werden kann. Je nachdem wo Sie wohnen, ist es daher ratsam, sich rechtzeitig über die Kündigungsfristen bei Eigenbedarf zu informieren.

klugo tipp

Aufgrund der Besonderheiten im Eigenbedarf ist eine Eigenbedarfskündigung schwierig und muss gut begründet sein. Für Mieter empfiehlt sich hier eine professionelle Beratung, um die Kündigung abzuwehren.

Wie kann man eine Kündigung wegen Eigenbedarf abwehren?

Damit eine Kündigung wegen Eigenbedarfs überhaupt zulässig ist, müssen verschiedene Anforderungen erfüllt sein.

Als Mieter gilt es also zunächst zu überprüfen, ob die Eigenbedarfskündigung formal korrekt und ausreichend begründet ist:

  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgt sein
  • Die Kündigung muss sich an alle Mieter der betreffenden Wohnung richten
  • Die Kündigung muss vom Vermieter (bzw. allen Vermietern, sofern es sich um mehrere handelt) unterschrieben sein
  • Der Name der Person, für die der Eigenbedarf angemeldet wird, sowie eine Angabe zum Verwandtschaftsgrad müssen enthalten sein
  • Die Kündigung muss einen Grund für die Eigenbedarfsanmeldung enthalten
  • Die Kündigung muss auf das gesetzliche Widerspruchsrecht des Mieters hinweisen
  • Die Kündigung muss die gesetzlichen Kündigungsfristen wahren

Wenn man effektiv gegen die Kündigung vorgehen und den Eigenbedarf abwehren möchte, hat man als Mieter mehrere Möglichkeiten. Bei formalen Fehlern im Kündigungsschreiben ist die Kündigung von vornherein ungültig. Hier bedarf es einer neuen, korrekten Kündigung seitens des Vermieters, ehe die Fristen zu laufen beginnen.

Ist die Kündigung wegen Eigenbedarfs formal korrekt, hat man als Mieter die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung einzureichen. Dieser Widerspruch muss binnen einer Frist von zwei Monaten vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingegangen sein. Als Mieter hat man die Möglichkeit, von der sogenannten Härteklausel oder Sozialklausel zu profitieren, die in § 574 BGB festgehalten wurde. In dieser Klausel legt der Gesetzgeber fest, wann eine Kündigung wegen Eigenbedarfs dem Mieter nicht zugemutet werden kann.

Dazu zählen folgende Gründe:

  • Schwangerschaft
  • Hohes Alter mit Krankheit oder Pflegebedürftigkeit
  • Physische oder psychische Erkrankungen des Mieters
  • Lange Mietdauer, feste Integration in das Wohnumfeld
  • Berufliche Einschränkungen, die mit einem Umzug einhergehen würden
  • Eine anstehende Diplom- oder Doktorarbeit
  • Suizidgefahr des Mieters
  • Angemessener, vergleichbarer Wohnraum ist nicht unter zumutbaren Bedingungen zu beschaffen

Diese Härtefallregelungen müssen immer individuell betrachtet werden. Daher kommt es bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs häufig zu einem Rechtsstreit. Schlussendlich entscheidet dann ein Richter, ob ein Härtefall vorliegt. Ist dies der Fall, so steht der Härtefall stets über den Interessen des Vermieters. Dennoch wissen viele Mieter nichts von den Härtefallregelungen und verzichten daher auf eine Durchsetzung ihrer Rechte.

Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen, so besteht die Möglichkeit, dem Mieter im Falle einer Eigenbedarfskündigung eine Alternativwohnung anzubieten. Als Mieter ist man jedoch nicht dazu verpflichtet, diesem Angebot nachzukommen.

Sonderfall: Ist eine Eigenbedarfskündigung während der Corona Pandemie möglich?

Viele Mieter gehen davon aus, dass sie während der Corona-Pandemie vor einer Eigenbedarfskündigung geschützt sind. Das ist jedoch nicht der Fall, denn der Corona-Schutzschirm aus dem Frühjahr 2020 bezog sich nur auf Kündigungen wegen ausstehender Mietzahlungen. Eigenbedarfsregelungen sind von dem Corona-Schutzschirm nicht abgedeckt und können dennoch ausgesprochen werden. Aber auch hier gilt: Möglicherweise profitiert man als Mieter von einer der genannten Härtefallregelungen, zum Beispiel der Schwierigkeit, angemessenen und vergleichbaren Wohnraum unter zumutbaren Bedingungen finden zu können. Daher sollte in diesen Fällen ebenfalls Widerspruch eingelegt werden.

Wie kann ein KLUGO Rechtsexperte Sie beim Abwehren der Eigenbedarfskündigung unterstützen?

Nicht nur die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss schriftlich erfolgen, auch der Widerspruch muss schriftlich eingereicht und ausreichend begründet werden. In den meisten Fällen führt ein Widerspruch bei einer Eigenbedarfskündigung im Anschluss zu einem Rechtsstreit mit dem Vermieter. Es ist daher für Mieter sinnvoll, sich einen mietrechtlichen Beistand zu organisieren oder sich an einen Fachanwalt für Mietrecht zu wenden, um auch vor Gericht optimal vertreten zu werden. Selbst beim Aufsetzen des Widerspruchs gegen die Kündigung lauern bereits einige Fallstricke, sodass die Kündigungsfrist aufgrund eines unzureichenden Widerspruchs verstreicht und der Mieter keine Möglichkeiten mehr hat, gegen die Eigenbedarfskündigung vorzugehen. Nutzen Sie die kostenlose telefonische Erstberatung von KLUGO, um erste Hinweise und Handlungsempfehlungen im Umgang mit der Kündigung wegen Eigenbedarfs zu erhalten. Wir möchten, dass Sie schnell, sicher und unkompliziert eine erste Einschätzung durch die KLUGO Rechtsexperten und Partner-Anwälte erhalten. Wie es im Anschluss an die telefonische Erstberatung weitergeht, entscheiden Sie selbst. Wenn Sie möchten, können Sie direkt einen Anwalt für eine ausführliche Rechtsberatung beauftragen. Alternativ haben Sie die Möglichkeit, sich zu einem späteren Zeitpunkt zurückmelden, wenn Sie auch weiterhin Unterstützung beim Abwehren der Eigenbedarfskündigung benötigen.

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Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

Der Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der KLUGO-Redaktion erstellt und juristisch geprüft. Dazu ergänzen wir unseren Ratgeber mit wertvollen Tipps direkt vom Experten: Unsere spezialisierten Partner-Anwälte zeigen auf, worauf es beim jeweiligen Thema ankommt.