Das musst du wissen Eigenbedarfskündigung: Widerspruch einlegen als Mieter

Eigenbedarfskündigungen zählen zu den häufigsten Kündigungsgründen im Mietrecht. Meist denken Mieter, dass sie bei einem Widerspruch keine Chance haben. Aber täusche dich nicht: Häufig sind Eigenbedarfskündigungen formal bereits unwirksam. Zusätzlich gibt es Härtefallgründe, die einen Widerspruch rechtfertigen. Alle Informationen erhältst du hier.

Liegt dir eine rechtswirksame Eigenbedarfskündigung vor, hast du als Mieter das Recht zu widersprechen. Um Widerspruch einzulegen, gehe wie folgt vor:

• Bewahre zunächst Ruhe und überlege, ob du eine Mietrechtsschutzversicherung abgeschlossen hast.

• Kündigung prüfen: Überprüfe die Kündigung, um sicherzustellen, dass sie formell korrekt ist und dass der Vermieter alle gesetzlichen Anforderungen erfüllt hat.

• Widerspruch einlegen: Wenn du der Meinung bist, dass die Kündigung nicht rechtens ist, kannst du schriftlich Widerspruch einlegen.

• Fristen beachten: Beachte die Fristen und Termine, die in der Kündigung angegeben sind. Du hast normalerweise eine Frist von zwei Monaten, um auf die Kündigung zu reagieren oder Widerspruch einzulegen.

• Prüfe die Chancen auf einen Schadensersatz, welcher dir zusteht, wenn dein Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

• Unterstützung eines Rechtsexperten in Anspruch nehmen: Wenn du dir unsicher bist oder Hilfe benötigst, ist es ratsam, einen Anwalt und Rechtsexperten für Mietrecht zu konsultieren.

• Gerichtliches Verfahren: Wenn du den Widerspruch einlegst, kann es sein, dass du dich mit deinem Vermieter vor Gericht auseinandersetzen musst. Dort wird dann entscheiden, ob die Kündigung rechtens ist oder nicht.

Stellt sich ein Kündigungsschreiben nach der Prüfung als rechtswirksam heraus, hast du unter bestimmten Umständen dennoch die Möglichkeit, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. Dein Recht auf einen Kündigungswiderspruch ist in § 574 BGB geregelt. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Sozial- oder Härteklausel.

Ein Kündigungswiderspruch ist dann möglich, wenn die Eigenbedarfskündigung für den „Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist“ (§ 574 Abs. 1 BGB).

Hier liegt zum Beispiel ein Härtefall vor:

• Schwangerschaft liegt bei einem Mieter vor.

• Hohes Alter oder Pflegebedürftigkeit liegt beim Mieter vor.

• Physische, psychisch schwere Krankheit oder Suizidgefährdung liegt vor.

• Mieter hat sehr lange wohnhaft in der Wohnung und ist mit dem Umfeld stark verwurzelt.

• Erhebliche berufliche Beeinträchtigung des Mieters durch den Ortswechsel.

• Eine Ausbildung oder ein Studienabschluss werden erheblich gefährdet.

Die Widerspruchsfrist bei einer Eigenbedarfskündigung beträgt zwei Monate. Wichtig dabei ist, dass du deinen Widerspruch rechtzeitig beim Vermieter einreichst. Der Widerspruch ist nämlich nur dann wirksam, wenn die Frist von zwei Monaten eingehalten wird. Kündigt dein Vermieter dir bspw. zum 31. März, muss das Widerspruchsschreiben deinem Vermieter bis spätestens 31. Januar vorliegen.

Hat dir dein Vermieter wegen Eigenbedarf gekündigt, solltest du zuallererst prüfen, ob die Kündigung rechtens ist. In bestimmten Fällen ist die Kündigung allein schon aufgrund eines fehlerhaften Kündigungsschreibens unwirksam.

Bei der Prüfung des Kündigungsschreibens solltest du auf die folgenden Punkte achten:

• Eigenbedarfskündigung muss formal richtig sein.

• Gesetzliche Kündigungsfrist muss eingehalten werden.

• Kündigung wegen Eigenbedarfs muss begründet sein und die Person, die den Eigenbedarf in Anspruch nimmt, muss zum gesetzlich definierten Personenkreis gehören.

• Hinweis auf dein gesetzliches Widerspruchsrecht muss genannt werden.

Ist einer dieser Punkte nicht erfüllt, kann die Eigenbedarfskündigung unter Umständen unwirksam sein. Die Eigenbedarfskündigung muss außerdem bestimmte formale Anforderungen erfüllen.

Prüfe daher die folgenden Fragen beim Erhalt deiner Eigenbedarfskündigung:

• Hast du die Kündigung schriftlich erhalten?

• Wurde detailliert angegeben, welche Person die Wohnung beziehen soll und zählt diese zum gesetzlich definierten Personenkreis?

• Richtet sich die Kündigung an alle in der Wohnung gemeldeten Mieter?

• Wurde die Kündigung von allen Vermietern unterschrieben?

• Wurde das Datum angegeben, an dem das Mietverhältnis enden soll?

Zudem muss dein Vermieter den genauen Grund angeben. Es reicht also nicht aus, einfach nur Eigenbedarf anzumelden. Plausible Gründe für eine Eigenbedarfskündigung lauten z. B.:

• Der Vermieter möchte sich im Alter räumlich verkleinern.

• Die Zweitwohnung ist beruflich bedingt notwendig.

• Die Tochter benötigt die Wohnung aufgrund eines Jobwechsels.

Wenn du dir nicht sicher bist, ob die Eigenbedarfskündigung wirksam oder unwirksam ist, erklären wir dir in einer telefonischen Erstberatung gerne, welche genauen Gründe wirksam sind und welche nicht. Zusätzlich helfen dir unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht bei der Klärung weiterer Schritte.

Sperrfrist der Eigenbedarfskündigung bei Umwandlungsfall

Es gibt einen besonderen Fall, der die Eigenbedarfskündigung ohnehin unwirksam macht: der Umwandlungsfall. Dieser liegt vor, wenn eine Mietwohnung während der Mietzeit in Eigentum umgewandelt und anschließend verkauft wurde. Die Wohnung unterliegt dann einer Kündigungssperrfrist wegen Eigenbedarfs. Die Sperrfrist beträgt in der Regel drei Jahre. Gemäß § 577a Abs. 2 BGB können Bundesländer diese Sperrfrist auf bis zu 10 Jahre verlängern. Dies geschieht vor allem in Ballungsräumen wie Berlin.

Liegt ein solcher Fall vor, ist eine Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfs unwirksam. Du solltest dich also immer über die Eigentumsverhältnisse der Wohnung informieren.

Ein Umwandlungsfall liegt auch dann vor, wenn ein Grundstück mit mehreren Immobilien in Einzelgrundstücke aufgeteilt wird. Werden die Häuser oder Immobilien verkauft, besteht für dich auch hier der gleiche Schutz.

Was passiert, wenn eine Eigenbedarfskündigung trotz Widerspruchs wirksam ist?

Ist eine Eigenbedarfskündigung wirksam und hat ein Widerspruch nichts gebracht, musst du die Mietsache zum angegebenen Datum räumen. Weigerst du dich und eine außergerichtliche Einigung ist nicht in Sicht, kann dein Vermieter eine Räumungsklage durchsetzen. Der Vermieter darf die Räumung dabei nie selbst durchführen, dadurch macht er sich strafbar und schadensersatzpflichtig.

Eigenbedarf anmelden: Muss der Vermieter eine neue Wohnung anbieten?

Manche Mieter denken, sie können in die Mietwohnung des Vermieters wechseln – also einen „fliegenden Wechsel“ durchführen. Dazu ist der Vermieter aber nicht verpflichtet. In einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. Juli 2017 (Az. VIII ZR 284/16) wurde der Umfang der Anbietpflicht einer Alternativwohnung des Vermieters genauer definiert.

Demnach muss ein Vermieter unter den folgenden Voraussetzungen eine Eigentumswohnung nach einer Eigenbedarfskündigung als Alternative anbieten:

• Eine andere Wohnung wird vor oder zum Kündigungszeitpunkt frei.

• Eine andere Wohnung findet sich im gleichen Gebäude (komplex).

Die angebotene Wohnung muss dabei bzgl. Miethöhe, Größe und Lage geeignet sein. Außerdem muss die alternative Vermietung für den Vermieter zumutbar sein.

Ein Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung kann unterschiedliche Folgen haben:

• Verlängerung des Mietverhältnisses: Wenn der Widerspruch erfolgreich ist, kann das Mietverhältnis verlängert werden und du kannst weiterhin in der Wohnung wohnen bleiben.

• Konflikt mit dem Vermieter: Ein Widerspruch gegen die Kündigung kann zu einem Konflikt zwischen dir und deinem Vermieter führen, der das Verhältnis belasten kann.

• Gerichtliches Verfahren: Wenn der Widerspruch vom Vermieter nicht akzeptiert wird, kann es beispielsweise durch eine Räumungsklage zu einem gerichtlichen Verfahren kommen.

• Kosten: Wenn der Widerspruch nicht erfolgreich ist, musst du möglicherweise die Kosten für das Verfahren tragen, einschließlich Gerichts- und Anwaltskosten.

• Suche nach einer neuen Wohnung: Wenn der Widerspruch nicht erfolgreich ist und das Gericht die Kündigung bestätigt, musst du eine neue Wohnung suchen.

Wie kann ein KLUGO Partner-Anwalt oder Rechtsexperte bei Eigenbedarfskündigung helfen?

Ein Fachanwalt für Mietrecht kann dir dabei helfen, die Eigenbedarfskündigung auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen. Sollte sich herausstellen, dass es sich um eine ungerechtfertigte oder unzulässige Kündigung handelt, kannst du direkt in Zusammenarbeit mit dem Fachanwalt für Mietrecht Widerspruch einlegen. Gerne beraten dich zu diesem Sachverhalt auch unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten, die dir im Rahmen der telefonischen Erstberatung eine erste Einschätzung zum Sachverhalt geben. Im Anschluss kannst du selbst entscheiden, ob du die weitere Beratung unserer Partner-Anwälte und Rechtsexperten nutzen möchtest, um gegen eine Eigenbedarfskündigung vorzugehen.