Die Verjährung der Betriebskostenabrechnung – Was Sie wissen sollten

Mieter sollen gem. § 556 Abs. 3 BGB in der Regel jährlich eine Nebenkostenabrechnung erhalten, die dann mit den im Mietvertrag geregelten Nebenkostenvorauszahlungen verrechnet wird. Entweder müssen die Mieter dann nachbezahlen oder erhalten eine Rückzahlung. Doch wann kommt es zu einer Verjährung der Nebenkostenabrechnung? Und was ist, wenn Mieter keine Nebenkostenabrechnung erhalten? Alles Wichtige können Sie hier nachlesen.

Das Wichtigste in Kürze

• Üblicherweise erhalten Mieter einmal jährlich eine Nebenkostenabrechnung, wenn im Mietvertrag monatliche Betriebskosten- bzw. Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart worden sind.
• Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung nach Ende des Abrechnungszeitraums innerhalb von 12 Monaten vorlegen.
• Um Nachzahlungsforderungen geltend zu machen, gilt auf beiden Seiten eine Verjährungsfrist von drei Jahren.
• Mieter können weitere Vorauszahlungen einbehalten, wenn Vermieter ihrer Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung nicht nachkommen.
• Die erfahrenen Rechtsanwälte und Rechtsexperten von KLUGO können Ihnen bei Problemen die Nebenkostenabrechnung betreffend zur Seite stehen.

Wie ist die Verjährungsfrist einer Nebenkostenabrechnung?

Vermieter müssen eine Abrechnungsfrist von 12 Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums einhalten und den Mieter eine Nebenkostenabrechnung vorlegen. Gleiches gilt für die Betriebskostenabrechnung, die die Nebenkosten beinhaltet, die nur den Vermieter anfallen und gem. § 556 Abs. 1 S. 1 BGB anteilsmäßig auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Lassen sie die 12 Monate verstreichen, können Mieter später kommende Nachforderungen zurückweisen. Gleiches gilt für Mieter: Auch sie haben nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 12 Monate Zeit, um Einwendungen mitzuteilen (Ausschlussfrist). Um Nachzahlungsforderungen geltend zu machen, muss eine Verjährungsfrist von drei Jahren eingehalten werden. Diese Frist beginnt am Ende des Jahres zu laufen, in dem der Anspruch entstanden ist.

Hemmung, Unterbrechung und Neubeginn der Verjährungsfrist

Unter Umständen kann es zu einer Hemmung, Unterbrechung oder dem Neubeginn der Verjährungsfrist kommen. Eine Hemmung meint den Stillstand des Verjährungslaufs aufgrund eines Hemmungsgrundes (§ 209 BGB). Erst, wenn dieser Hemmungsgrund wegfällt, läuft die Verjährungsfrist weiter.

Was passiert, wenn keine Nebenkostenabrechnung kommt?

Mieter haben einen Anspruch auf eine jährliche Nebenkostenabrechnung, wenn eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung im Mietvertrag vereinbart wurde. Stellen Vermieter:innen keine Nebenkostenabrechnung aus, haben Mieter laut § 556 Abs. 3 BGB trotzdem einen Anspruch auf die Erstellung innerhalb von drei Jahren nach dem Ende der Abrechnungsfrist.

Kommen die Vermieter der Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung nicht nach, können Mieter weitere Vorauszahlungen einbehalten, bis sie eine Abrechnung erhalten.

Wann kann ich Nebenkosten nach der Verjährung zurückfordern?

Verlangen Vermieter trotz Verjährung Nebenkosten, sind Mieter auf der sicheren Seite. Nach Ablauf der Abrechnungsfrist sind Vermieter nämlich laut § 556 Abs. 3. S. 3 BGB nicht mehr dazu berechtigt, Nachforderungen zu verlangen. Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Vermieter nichts dafür kann, dass die Abrechnung zu spät erstellt wurde.

Gleiches gilt auch hier für Mieter. Auch hier kommt es zur Verjährung der Ansprüche nach 3 Jahren. Nur in diesem Zeitraum können Mieter also eine Rückforderung geleisteter Vorauszahlungen geltend machen. Nach diesem Zeitraum können Vermieter ebenso wie Mieter die Einrede der Verjährung erheben.

So hilft Ihnen ein KLUGO-Partneranwalt weiter

Sie haben Fragen zur Verjährung der Nebenkostenabrechnung bzw. der Verjährung der Betriebskostenabrechnung oder erhalten trotz mehrfachen Nachfragens als Mieter keine Abrechnung?

Dann nehmen Sie Kontakt zu einem Anwalt für Mietrecht auf oder lassen sich im Rahmen einer telefonischen Erstberatung von den KLUGO Partner-Anwälten und Rechtsexperten hinsichtlich der Verjährung von Nebenkostennachzahlungen und den Verjährungsfristen für die Betriebskostenabrechnung beraten.