Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wie kann ich ihn beweisen?

STAND 26.05.2023 | LESEZEIT 3 MIN

Vermieter dürfen Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie selbst, ein Angehöriger oder auch benötigte Krankenpfleger oder Haushaltshilfen in die Mietwohnung einziehen sollen. Nicht selten kommt es jedoch vor, dass Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen, obwohl dieser gar nicht besteht. Den vorgetäuschten Eigenbedarf zu beweisen, obliegt dann allerdings den Mietern. Wie Sie dabei am besten vorgehen, können Sie in diesem Beitrag nachlesen.

Das Wichtigste in Kürze

• Vermieter dürfen Mietern wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn ein berechtigter Grund vorliegt.
• Täuschen Vermieter den Eigenbedarf nur vor, machen sie sich u. U. des Betrugs strafbar.
• Getäuschte Mieter können für vorgetäuschten Eigenbedarf Schadensersatz verlangen.
• Als Mieter sind Sie in der Beweispflicht.

Welche Varianten von vorgetäuschtem Eigenbedarf gibt es?

Die wohl bekannteste Form des vorgetäuschten Eigenbedarfs ist die, dass Vermieter behaupten, sie selbst oder Angehörige wollten in die Mietwohnung einziehen, obwohl dies nicht stimmt. In solchen Fällen kann der Vermieter den Mietvertrag unter Berufung auf den Eigenbedarf kündigen. Dies bedeutet, dass der Mieter die Wohnung verlassen muss, um Platz für den Vermieter oder seine Angehörigen zu machen. Besteht der Eigenbedarf nicht wirklich, handelt es sich um einen vorgetäuschten Eigenbedarf.

Eine spezielle Form des vorgetäuschten Eigenbedarfs ist das sogenannte Münchner Modell. Dabei geht es um die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen.

Dieser Prozess läuft in etwa folgendermaßen ab:

1. Kauf der Mietwohnung: Ein Investor, häufig eine Immobiliengesellschaft oder ein Eigentümer, erwirbt eine oder mehrere Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus.
2. Kündigung des Mietvertrags: Nach dem Kauf kündigt der neue Eigentümer den Mietern der betreffenden Wohnungen unter dem Vorwand des Eigenbedarfs. Die Kündigung erfolgt mit der Begründung, dass der neue Eigentümer oder enge Angehörige die Wohnung selbst nutzen möchten. Durch diese Praxis wird der Mieterschutz des § 577 BGB umgangen.
3. Umwandlung in Eigentumswohnungen: Nachdem die Mieter die Wohnung verlassen haben, wird die ehemalige Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt. Dies bedeutet, dass die Wohnung nun als separate Wohneinheit verkauft werden kann.
4. Verkauf der Eigentumswohnungen: Der Investor oder Eigentümer verkauft die umgewandelten Eigentumswohnungen auf dem Immobilienmarkt. Oftmals werden diese Wohnungen zu einem höheren Preis verkauft, da es eine hohe Nachfrage auf dem Immobilienmarkt gibt.

Wie kann ich vorgetäuschten Eigenbedarf beweisen?

Als Mieter sind Sie in der Pflicht, den vorgetäuschten Eigenbedarf zu beweisen – so entschied der Bundesgerichtshof bereits im Mai 2005. Wenn Sie vorgetäuschten Eigenbedarf beweisen möchten, ist das in einigen Fällen allerdings eine komplexe Angelegenheit. Ein Anwalt für Mietrecht kann Ihnen dabei behilflich sein. Doch wie gehen Sie am besten vor?

Zunächst sollten Sie alle relevanten Korrespondenzen mit dem Vermieter schriftlich festhalten. Das umfasst beispielsweise Kündigungsschreiben, E-Mails, Textnachrichten oder andere schriftliche Mitteilungen, in denen der Vermieter den Eigenbedarf angibt. Prüfen Sie zudem die Gründe, die vom Vermieter für den Eigenbedarf angegeben wurden, sorgfältig. Wägen Sie ab, ob diese Gründe plausibel sind und ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich für sich selbst oder seine Angehörigen benötigt.

Es kann zudem hilfreich sein, nach möglichen Zeugen zu suchen, die Ihre Vermutungen über den vorgetäuschten Eigenbedarf unterstützen könnten. Das könnten beispielsweise Nachbarn, andere Mieter im Gebäude oder Personen sein, die Kenntnis von den Umständen haben.

Kann ich bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatz verlangen?

Stellt sich heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht hat, hat der betrogene Mieter das Recht, für den vorgetäuschten Eigenbedarf Schadenersatz geltend zu machen. Zudem kann sich der Vermieter des Betrugs schuldig machen und strafrechtlich belangt werden. Der Schadensersatz wird von den Gerichten meist so hoch angesetzt, dass die Umzugskosten, Malerkosten, Kosten für die Wohnungseinrichtung sowie gegebenenfalls höhere Mietkosten gedeckt sind.

So entschied beispielsweise der Bundesgerichtshof, dass der Vermieter dem Mieter Schadensersatz zahlen muss, wenn er den Eigenbedarf vortäuscht und den Mietvertrag darum ohne Berechtigung kündigt – über 26.000 Euro in diesem Fall (BGH-Urteil v. 10.6.2015, Az. VIII ZR 99/14). Auch in einem anderen Fall verurteilte das Amtsgericht Coesfeld einen Vermieter zur Zahlung von rund 5000 €, weil er einen Eigenbedarf vorgetäuscht hatte, Az. 4 C 156/19.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiter

Sie haben den Verdacht, dass Ihr Vermieter Eigenbedarf vortäuscht und möchten das beweisen? Dann kontaktieren Sie einen unserer KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Mietrecht und vereinbaren einen Termin für ein unverbindliches Erstgespräch.

Auch bei einer formal berechtigten Eigenbedarfskündigung kann ein Härtefall vorliegen, der es Ihnen ermöglicht, den Eigenbedarf abzuwehren. Nehmen Sie jetzt Kontakt zu uns auf, damit wir Ihre Möglichkeiten besprechen können.