Was Mieter und Vermieter wissen sollten Zwangsräumung: Alles Wichtige zum Ablauf, der Dauer und den Kosten

Bei einer Zwangsräumung werden die Habseligkeiten von Mieter im Rahmen eines vom Gerichtsvollzieher festgesetzten Räumungstermins aus der Mietsache entfernt und entweder eingelagert oder verpfändet. Bis es jedoch von der Räumungsklage zur Zwangsräumung kommt, gehen meist einige Monate ins Land. Wir haben für dich zusammengetragen, was du über die Zwangsräumung wissen musst, wie sie abläuft und welche Kosten entstehen.

Mietern kann nur dann eine Zwangsräumung drohen, wenn sie aus einer Wohnung nicht ausziehen, obwohl das Mietverhältnis ordnungsgemäß in Form einer ordentlichen Kündigung oder aufgrund bestehender Mietschulden bzw. massiver oder wiederholter Vertragsverletzungen außerordentlich (fristlos) gekündigt wurde.

Zu beachten ist, dass Vermieter eine ordentliche Kündigung nur dann aussprechen dürfen, wenn für die Mietsache ein Eigenbedarf besteht oder wenn die Mieter sich mehrere kleinere Verstöße zuschulden haben kommen lassen. Eine fristlose Kündigung setzt gravierende Vertragsverstöße voraus und ist daher nicht ohne weiteres möglich.

Die Zwangsräumung ist von der sogenannten Berliner Räumung abzugrenzen. Bei der Berliner Räumung machen Vermieter gemäß § 562 BGB ihr Pfandrecht an den Gegenständen des Mieters geltend und tauschen lediglich die Schlösser der Mietsache aus. Die Mieter haben dann gemäß § 885a Abs. 4 ZPO eine Frist von einem Monat, in denen sie ihre unpfändbaren Gegenstände abholen können. Nach Ablauf der Frist haben Vermieter das Recht, alles Pfändbare zu verkaufen.

Ziehen die Mieter trotz einer wirksamen Kündigung nicht aus, muss von Seiten der Vermieter zunächst eine Räumungsklage bei Gericht eingereicht werden. Erst wenn ein Räumungstitel vor Gericht erwirkt wurde, kann dem Gerichtsvollzieher ein Räumungsauftrag erteilt werden. Dieser hat nun die Aufgabe, einen Räumungstermin festzusetzen.

Die Zwangsräumung einer Wohnung kann auch dann durchgesetzt werden, wenn minderjährige Kinder mit im Haushalt leben. Nur wenn eine sogenannte sittenwidrige Härte, also beispielsweise Gefahr für Leib und Leben oder auch Suizidgefahr vorliegt, können Mieter einen Räumungsschutz gemäß § 765a ZPO erwirken und die Vollstreckung der Zwangsräumung mit Kindern vorerst verhindern oder gar aufheben. Der Antrag auf Vollstreckungsschutz muss beim Vollstreckungsgericht gestellt werden – und zwar spätestens bis zwei Wochen vor dem angesetzten Räumungstermin.

Bei Mietrückständen haben Mieter die Möglichkeit, die ausgesprochene Kündigung unwirksam zu machen und in letzter Konsequenz eine Zwangsräumung zu verhindern, indem sie gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB den „Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung“ befriedigen. Diese Regelung können Mieter allerdings nur dann in Anspruch nehmen, wenn sie diese Schonfrist in den vorausgegangenen zwei Jahren nicht schon einmal genutzt haben.

Generell sollten Mieter beim Eingang der Kündigung zunächst das Gespräch mit dem Vermieter suchen und eine einvernehmliche Lösung anstreben.

Bei einer Zwangsräumung entstehen neben den Verfahrensgebühren und Anwaltskosten noch Gerichtsgebühren. Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt vom Streitwert ab. Vermieter müssen, wenn sie eine Räumungsklage gegen Mieter anstreben, zunächst in Vorkasse gehen, können das Geld aber später von dem Mieter zurückverlangen. Zusätzlich können Kosten für die Einlagerung der Habseligkeiten der Mieter anfallen. Auch diese können Vermieter zurückverlangen.

Du stehst als Vermieter kurz davor, eine Räumungsklage einzureichen oder bist als Mieter von einer drohenden Zwangsräumung betroffen? Dann nimm telefonischen Kontakt zu einem Partner-Anwalt und Rechtsexperten für Mietrecht in der Erstberatung auf und lass dich individuell beraten.