Zwangsräumung: alles Wichtige zum Ablauf, der Dauer und den Kosten

Bei einer Zwangsräumung werden die Habseligkeiten von Mieter im Rahmen eines vom Gerichtsvollzieher festgesetzten Räumungstermins aus der Mietsache entfernt und entweder eingelagert oder verpfändet. Bis es jedoch von der Räumungsklage zur Zwangsräumung kommt, gehen meist einige Monate ins Land. Wir haben für Sie zusammengetragen, was Sie über die Zwangsräumung wissen müssen, wie sie abläuft und welche Kosten entstehen.

Das Wichtigste in Kürze

• Ziehen Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht fristgerecht aus der Mietsache aus, kann ihnen eine Zwangsräumung drohen.
• Für die Zwangsräumung braucht es einen wirksamen Titel, den Vermieter über eine Räumungsklage bei Gericht erwirken können.
• Die Habseligkeiten der Mieter werden nach erfolgter Zwangsräumung eingelagert oder verpfändet.
• Die Zwangsräumung ist von der Berliner Räumung abzugrenzen, bei der Vermieter die Schlösser auswechseln lassen, die Sachen der Mieter aber zunächst in der Wohnung verbleiben.
• Ein Fachanwalt für Mietrecht oder die erfahrenen KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten können Ihnen bei Fragen zur Zwangsräumung jederzeit weiterhelfen.

Wann droht Mietern die Zwangsräumung ihrer Wohnung?

Mieter kann nur dann eine Zwangsräumung drohen, wenn sie aus einer Wohnung nicht ausziehen, obwohl das Mietverhältnis ordnungsgemäß in Form einer ordentlichen Kündigung oder aufgrund bestehender Mietschulden bzw. massiver oder wiederholter Vertragsverletzungen außerordentlich (fristlos) gekündigt wurde.

Zu beachten ist, dass Vermieter eine ordentliche Kündigung nur dann aussprechen dürfen, wenn für die Mietsache ein Eigenbedarf besteht oder wenn die Mieter sich mehrere kleinere Verstöße zuschulden haben kommen lassen. Eine fristlose Kündigung setzt gravierende Vertragsverstöße voraus und ist daher nicht ohne weiteres möglich.

Die Zwangsräumung ist von der sogenannten Berliner Räumung abzugrenzen. Bei der Berliner Räumung machen Vermieter gemäß § 562 BGB ihr Pfandrecht an den Gegenständen des Mieters geltend und tauschen lediglich die Schlösser der Mietsache aus. Die Mieter haben dann gemäß § 885a Abs. 4 ZPO eine Frist von einem Monat, in denen sie ihre unpfändbaren Gegenstände abholen können. Nach Ablauf der Frist haben Vermieter das Recht, alles Pfändbare zu verkaufen.

Wie ist der Ablauf einer Zwangsräumung?

Ziehen die Mieter trotz einer wirksamen Kündigung nicht aus, muss von Seiten der Vermieter zunächst eine Räumungsklage bei Gericht eingereicht werden. Erst wenn ein Räumungstitel vor Gericht erwirkt wurde, kann dem/der GerichtsvollzieherIn ein Räumungsauftrag erteilt werden. Diese/r hat nun die Aufgabe, einen Räumungstermin festzusetzen.

Die Zwangsräumung einer Wohnung kann auch dann durchgesetzt werden, wenn minderjährige Kinder mit im Haushalt leben. Nur wenn eine sogenannte sittenwidrige Härte, also beispielsweise Gefahr für Leib und Leben oder auch Suizidgefahr vorliegt, können Mieter einen Räumungsschutz gemäß § 765a ZPO erwirken und die Vollstreckung der Zwangsräumung mit Kindern vorerst verhindern oder gar aufheben. Der Antrag auf Vollstreckungsschutz muss beim Vollstreckungsgericht gestellt werden – und zwar spätestens bis zwei Wochen vor dem angesetzten Räumungstermin.

Wie kann man eine Zwangsräumung verhindern?

Bei Mietrückständen haben Mieter die Möglichkeit, die ausgesprochene Kündigung unwirksam zu machen und in letzter Konsequenz eine Zwangsräumung zu verhindern, indem sie gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB den „Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung“ befriedigen. Diese Regelung können Mieter allerdings nur dann in Anspruch nehmen, wenn sie diese Schonfrist in den vorausgegangenen zwei Jahren nicht schon einmal genutzt haben.

Generell sollten Mieter beim Eingang der Kündigung zunächst das Gespräch mit den Vermieter suchen und eine einvernehmliche Lösung anstreben.

Welche Kosten entstehen bei einer Zwangsräumung?

Bei einer Zwangsräumung entstehen neben den Verfahrensgebühren und Anwaltskosten noch Gerichtsgebühren. Wie hoch die Kosten ausfallen, hängt vom Streitwert ab. Vermieter müssen, wenn sie eine Räumungsklage gegen Mieter anstreben, zunächst in Vorkasse gehen, können das Geld aber später von den Mieter zurückverlangen. Zusätzlich können Kosten für die Einlagerung der Habseligkeiten der Mieter anfallen. Auch diese können Vermieter zurückverlangen.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiter

Sie stehen als Vermieter kurz davor, eine Räumungsklage einzureichen oder sind als Mieter von einer drohenden Zwangsräumung betroffen? Dann nehmen Sie Kontakt zu einem Anwalt für Mietrecht auf und lassen sich individuell beraten. Gern können Sie auch die telefonische Erstberatung bei einem der Partner-Anwälte und Rechtsexperten von KLUGO in Anspruch nehmen.