Versteckte Mängel beim Hauskauf: Was gibt es zu beachten?

Für viele Menschen ist der Hauskauf ein Lebensziel – ein eigenes Zuhause für die ganze Familie. Doch was, wenn im Nachhinein versteckte Mängel auftauchen? Hier erfährst du, wie du mit Mängeln beim Hauskauf umgehen solltest und welche Rechte du hast.

Wer ein Haus kaufen möchte, sollte das Gebäude zunächst auf „Herz und Nieren“ prüfen, um mögliche Mängel frühzeitig feststellen zu können. Doch trotz bester Vorbereitungen kann es vorkommen, dass auch nach dem Hauskauf Mängel auftreten.

Aus juristischer Sicht unterscheidet man bei Mängeln zwischen drei verschiedenen Arten:

• Offener Mangel beim Hauskauf: Der offene Mangel ist für Immobilienkäufer auf den ersten Blick sichtbar. Es ist für den Verkäufer nicht notwendig, den Käufer über einen offenen Mangel aufzuklären, da der Mangel dem Käufer eigenständig aufzufallen hat. Hierbei kann es sich zum Beispiel um Risse im Putz oder defekte Fensterscheiben handeln – also Mängel, die auf den ersten Blick erkennbar sind.

• Versteckter Mangel beim Hauskauf: Der versteckte Mangel ist für Käufer nicht so leicht einsehbar. Häufig fällt ein solcher Mangel erst viele Jahre nach dem Hauskauf auf. Es gibt zahlreiche versteckte Mängel, die beim Hauskauf auftreten können – zum Beispiel Schimmelbefall, ein Wasserschaden oder Altlasten wie vergrabene Gegenstände im Garten.

• Arglistig verschwiegener Mangel beim Hauskauf: Ist dem Verkäufer ein Schaden am Haus bekannt und er entscheidet sich bei einem Hausverkauf bewusst dafür, den Mangel zu verschweigen, dann handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel. Das kann zum Beispiel ein Feuchtigkeitsproblem im Keller sein, das für den Käufer auf den ersten Blick kaum erkennbar ist. Man spricht also von einer arglistigen Täuschung, wenn der Verkäufer bewusst versucht, einen Mangel am Haus zu verheimlichen oder vorsätzlich falsche Angaben zum Zustand der Immobilie macht. In einem solchen Fall kannst du den Verkäufer auf Schadensersatz (§§ 437 Nr. 3 BGB) verklagen oder gar eine Rückabwicklung des Hauskaufs bzw. Rücktritt (§ 437 Nr. 2 BGB) oder Anfechtung (§ 123 Abs. 1 BGB) des Hauskaufs anstreben.

Es gibt einige Mängel und Schäden am Haus, die häufig bestehen, aber meist erst nach einem erfolgreichen Hauskauf entdeckt werden.

Die typischen Mängel und Schäden beim Hauskauf sind:

• Schimmel

• Wasserschäden

• Asbest im Baumaterial

• Ungeziefer

• Umweltgifte, die beim Bau zum Einsatz kamen

• Feuchtigkeit – vor allem in den Kellerräumen

• Hinter Tapeten oder Putz verdeckte Risse in den Hauswänden

• Altlasten (also vergrabene Gegenstände auf dem Grundstück, von denen umweltgefährdende Stoffe ausgehen – zum Beispiel, wenn ein Öltank im Garten vergraben wurde)

Wenn du der Meinung bist, nach dem Hauskauf einen versteckten Mangel entdeckt zu haben, solltest du zunächst einen erfahrenen Gutachter beauftragen, der sich den Schaden genauer ansieht. Der Sachverständige wird im Anschluss ein Gutachten für dich erstellen, in dem er auch darauf eingeht, wie lange der Mangel am Haus schon besteht und ob der Mangel möglicherweise schon vor dem Immobilienkauf vorhanden war.

Mit diesem Gutachten kontaktierst du im Anschluss den Verkäufer des Hauses. Erkläre ihm den Sachverhalt und versuche zunächst, eine Einigung für das Problem zu finden. Möglicherweise erklärt sich der Verkäufer bereit, die Kosten für die Beseitigung des Mangels zu übernehmen. Auch eine teilweise Rückzahlung des Kaufpreises kommt infrage. Ist der Verkäufer nicht bereit, sich mit dir gütlich zu einigen, solltest du Kontakt zu einem Fachanwalt für Immobilienrecht aufnehmen. Dieser hilft dir dabei, deine rechtlichen Ansprüche auch vor Gericht geltend zu machen. Aber Vorsicht: Versteckte Mängel beim Hauskauf lassen sich meist nur schlecht beweisen. Prüfe daher zunächst gemeinsam mit deinem Anwalt, wie die Erfolgsaussichten im Falle einer Klage sind.

Die Verantwortung für versteckte Mängel beim Hauskauf obliegt auch nach dem Verkauf des Hauses noch immer dem Verkäufer. § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB sagt dazu klar, dass der Verkäufer dem Käufer die Sache frei von allen Sach- und Rechtsmängeln zu übergeben hat. Dementsprechend liegt zunächst einmal die Haftung für Sachmängel beim Hauskauf auch beim Verkäufer.

Aber: Häufig wird in einem Immobilienkaufvertrag ein sogenannter Haftungsausschluss vereinbart. Dies umfasst in der Regel auch einen Ausschluss für die Sachmängelhaftung. Im Volksmund kennt man diese Klausel unter der Redewendung „Gekauft wie gesehen“ – und findet sich ein Haftungsausschluss in deinem Kaufvertrag, so hast du im Nachhinein keine Möglichkeit mehr, Sachmängel oder Schäden am Haus nach dem Hauskauf geltend zu machen. Der Zeitpunkt des Mangels ist dabei für den Haftungsausschluss unerheblich.

Wenn du allerdings den Verdacht hast, dass der Verkäufer bereits von diesem Mangel wusste und es ihm nachweisen kannst, handelt es sich sogar um einen arglistig verschwiegenen Mangel beim Hauskauf. Um den Käufer vor versteckten Mängeln zu schützen, hat der Gesetzgeber hier eine klare Grenze gezogen: Der Haftungsausschluss ist unwirksam, wenn es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel handelt. Der Verkäufer kann in einem solchen Fall also nicht vom Gewährleistungsausschluss Gebrauch machen (§ 444 BGB). Typische Beispiele für einen arglistig verschwiegenen Mangel, die auch im rechtlichen Alltag immer wieder auftreten, sind zum Beispiel Schimmel- oder Ungezieferbefall. Wusste der Verkäufer von dem bestehenden Problem, hat dies aber trotz seiner Pflicht zur Offenlegung aller Mängel beim Hauskauf nicht an den Käufer weitergegeben, handelt es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel. Der Verkäufer hat in einem solchen Fall für die Kosten der Beseitigung durch Schadensersatz (§ 437 Nr. 3, 280 BGB) aufzukommen. Alternativ ist auch ein Rücktritt vom Kauf (§§ 437 Nr. 2, 323 BGB) möglich.

Der Käufer ist beim Verdacht auf einen arglistig verschwiegenen Mangel beim Hauskauf in der Beweispflicht. Es reicht also nicht, dem Verkäufer zu unterstellen, er hätte schon im Vorfeld von diesem Mangel gewusst, um ihn haftbar zu machen. Du musst im Falle eines Gerichtsverfahrens eindeutig belegen können, dass der Verkäufer schon vor dem Hausverkauf von dem Mangel wusste und diesen bewusst verschwiegen hat. Wenn keine konkreten Beweise für das bewusste Verschweigen des Verkäufers vorliegen und du nicht einwandfrei nachweisen kannst, dass der Mangel schon vor dem Hauskauf bestand, steht hier die Aussage des Verkäufers gegen deine. Die Arglist kann in einem solchen Fall zum Beispiel durch das Gutachten eines Sachverständigen bewiesen werden, der nachweisen kann, dass der Mangel bereits vor dem Hauskauf bestanden hat und der Verkäufer davon gewusst haben muss. Allerdings musst du die Kosten für das Gutachten zunächst einmal selbst tragen.

Wenn du dem Verkäufer eindeutig einen arglistig verschwiegenen Mangel beim Hauskauf nachweisen kannst, hast du – zusätzlich zu den üblichen Gewährleistungsrechten – die Möglichkeit, den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anzufechten. Die Anfechtung führt zur Rückabwicklung des Vertrags (Geld zurück). Eine Beseitigung des Mangels kann dagegen im Wege der Nacherfüllung erreicht werden.

Werden Sachmängel am Haus erst nach dem Kauf sichtbar, obwohl sie schon im Vorfeld vorhanden waren und der Verkäufer dich nicht über die Mängel aufgeklärt hat, hast du mehrere Möglichkeiten, mit dem Sachverhalt umzugehen.

1. Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung

Hat eine arglistige Täuschung dazu geführt, dass du ein Haus gekauft hast, kannst du den Kaufvertrag anfechten (§ 123 Abs. 1 BGB). Durch die Vertragsanfechtung nach einem arglistig verschwiegenen Mangel verliert der Kaufvertrag seine Gültigkeit. Der Verkäufer muss dir den vollen Kaufpreis zurückerstatten. Dies geht aber auch mit Pflichten für dich einher: Du musst unverzüglich das Haus verlassen und dem Verkäufer das Grundstück, Haus oder die Wohnung wieder überlassen.

2. Nacherfüllung durch den Verkäufer: Reparatur und Beseitigung der Mängel

Wenn du grundsätzlich mit der Immobilie zufrieden bist – und davon ist nach einem erfolgreichen Abschluss eines Immobilienkaufvertrages ja meist auszugehen – kannst du vom Verkäufer verlangen, dass dieser die Mängel am Haus beseitigt. Hierbei spricht man von der sogenannten Nacherfüllung (§§ 437 Nr. 1, 439 BGB), bei der der Verkäufer dazu verpflichtet wird, das Objekt in den vertragsgemäß vereinbarten Zustand zu bringen. Der Verkäufer muss alle dafür anfallenden Kosten selbst tragen. Ist er nicht eigenständig dazu in der Lage, den gewünschten Zustand herzustellen, hat er Fachpersonal zu diesem Zweck einzustellen. Auch die dabei entstehenden Kosten muss der Verkäufer vollständig selbst tragen.

3. Rücktritt vom Vertrag

Natürlich können die Schäden auch so erheblich sein, dass du als Käufer keine Lust mehr darauf hast, diese Immobilie zu bewohnen. Vor allem bei Schimmel- oder Schädlingsbefall ist dies häufiger der Fall. Möchtest du aufgrund eines Sachmangels nicht länger im Besitz der Immobilie sein, kannst du vom Kaufvertrag zurücktreten. Durch diesen Vorgang wird der Kaufvertrag rückabgewickelt (vgl. § 346 Abs. 1 BGB) und du erhältst den vollständigen Kaufpreis vom Verkäufer zurück. Wie bei der Anfechtung des Vertrages gilt auch hier: Du musst im Anschluss die Immobilie unverzüglich an den Verkäufer zurückgeben und die Auflassung erklären.

4. Minderung des Kaufpreises

Sorgt der Sachmangel an der Immobilie dafür, dass der Wert des Hauses geringer ausfällt als gedacht, hast du das Recht, einen Teil des Kaufpreises zurückzuerhalten. Damit kann der Verkäufer dich für die entstandenen Schäden entschädigen. Meist wird die Minderung des Kaufpreises bei Altschäden durch einen Wasserschaden oder bei Hausschwamm in Anspruch genommen.

Wie hoch die Minderung des Kaufpreises ausfällt, hängt vor allem vom verbliebenen Wert der mangelhaften Immobilie ab. Die Differenz des Wertes des Hauses im mangelhaften Zustand und des Kaufpreises ergibt den Betrag, um den der Kaufpreis gemindert werden kann. Der Verkäufer ist dazu verpflichtet, Ihnen die Differenz zurückzuerstatten, wenn ein Mangel beim Hauskauf nachgewiesen werden konnte.

5. Schadensersatz

Ist dir durch den Mangel an der Immobilie ein konkreter Schaden entstanden, kannst du beim Verkäufer des Hauses auch Schadensersatz geltend machen. Ein Beispiel: Der Verkäufer wusste, dass die Rohre im Haus bereits alt und brüchig sind, hat dich jedoch nicht auf diesen Mangel hingewiesen. Nach dem Hauskauf kommt es zu einem Wasserschaden, der einen Großteil deiner Möbel zerstört. Im Anschluss kannst du den Verkäufer also nicht nur für den arglistig verschwiegenen Mangel haftbar machen, sondern auch Schadensersatz für die beschädigten Möbel (sog. Mangelfolgeschäden) verlangen. Musst du nun aufgrund des entstandenen Schadens für einige Wochen in ein Hotel ziehen, ehe die Reparatur des Sachmangels abgeschlossen ist, kannst du auch die dabei entstehenden Kosten an den Verkäufer übertragen.

Je nach Alter des Gebäudes lassen sich mögliche Mängel nicht im Vorhinein feststellen oder ausschließen. Der Gesetzgeber sieht daher für sehr alte Gebäude vor, dass diese sich in einem altersgerechten Zustand befinden müssen, um als „mangelfrei“ bezeichnet zu werden. Dementsprechend gilt für Sachmängel beim Hauskauf, die als baujahrestypisch gelten, ein sogenannter Gewährleistungsausschluss. Konkret bedeutet das: Wenn du ein Fachwerkhaus aus dem Mittelalter kaufst, kannst du dich im Anschluss nicht über Mängel beklagen, die für derart alte Häuser üblich sind.

Unter den Begriff „baujahrstypische Mängel“ fallen mehrere Dinge:

• Alte Heizungsanlagen

• Alte Rohrleitungen

• Alte Elektroinstallationen

• Mangelhafte Isolierungen wie Wärme- und Schalldämmung

Auch statische Probleme sind bei alten Häusern keine Seltenheit. Vor allem Immobilien, die zu Zeiten des Krieges oder kurz danach errichtet wurden, bestehen meist nur aus beschränkten Baustoffen, die schlicht auf den Mangel in dieser Zeit zurückzuführen sind. Entscheidest du dich dazu, ein solches Haus zu kaufen, kannst du die Mängel nicht im Nachhinein geltend machen – denn mit einem solchen Zustand muss bei einem alten Haus schlicht gerechnet werden. Aber natürlich gilt auch hier das übliche Recht, dass bewusst verschwiegene Mängel wie Schimmelbefall oder Wasserschäden einen Rücktritt vom Kaufvertrag oder eine Nachbesserung durch den Verkäufer möglich machen. Der Kauf eines alten Gebäudes entbindet den Verkäufer nicht automatisch von all seinen Pflichten der Gewährleistung.

Die Gewährleistungsansprüche bei versteckten Mängeln beim Hauskauf wurden in § 438 BGB geregelt. Der Mängelanspruch beim Immobilienkauf verjährt demnach fünf Jahre nach Übergabe der Immobilie. Diese zeitliche Angabe gilt sowohl für offene Mängel als auch für versteckte Mängel. Die gesetzlich festgelegte Frist gilt auch dann, wenn du den versteckten Mangel innerhalb der fünfjährigen Frist noch nicht erkennen konntest.

Anders sieht es dagegen aus, wenn es sich um einen arglistig verschwiegenen Mangel handelt. In einem solchen Fall beginnt die Verjährungsfrist erst mit dem Moment, in dem du den arglistig verschwiegenen Mangel erkennen konntest. Du hast nun drei Jahre (§ 438 Abs. 3 BGB) Zeit, Entschädigungen für den arglistig verschwiegenen Mangel geltend zu machen, ehe die Verjährung eintritt.

Ebenfalls eine Ausnahme stellen Rechtsmängel dar. Hierbei kann es sich um fehlerhafte Angaben im Grundbuch handeln, aber auch um beim Kauf der Immobilie nicht bekanntgemachte Mietverträge oder Pachtverträge für das Grundstück. In einem solchen Fall beträgt die Mängelhaftung 30 Jahre (§ 438 Abs. 1 Nr. 1 BGB).

Mängel beim Hauskauf lassen sich oftmals nur schwer nachweisen, hauptsächlich, wenn es sich um versteckte oder arglistig verschwiegene Mängel handelt. Daher ist es ratsam, einen Fachanwalt für Immobilienrecht zu beauftragen, wenn du dennoch zu deinem Recht kommen möchtest. Gemeinsam mit einem Fachanwalt für Immobilienrecht gehst du die Möglichkeiten einer Rückzahlung, einer Vertragsaufhebung oder einer Nachbesserung durch den Verkäufer durch. Auch die Chancen, die du dabei vor Gericht hast – denn immerhin stehst du in der Beweispflicht – werden dabei genau erörtert. Nutze die KLUGO Erstberatung, bei der wir dich mit einem unserer Partner-Anwälte oder Rechtsexperten verbinden, für eine erste Einschätzung des Sachverhalts. Im Anschluss entscheidest du selbst, ob du die weitere Beratung durch unsere Partner-Anwälte in Anspruch nehmen möchtest.