Immobilienkaufvertrag prüfen: So gehst du dabei vor!

Ein Immobilienkaufvertrag sollte immer auf Fehler und nachteilige Klauseln geprüft werden. Das kann der Notar übernehmen, aber auch ein Anwalt, der als Fachmann hinzugezogen wird, wenn du noch vor Unterzeichnung und Notartermin den Immobilienkaufvertrag prüfen lassen willst.

Der Immobilienkaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage, wenn sich Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang an einer Immobilie einigen. Das Gesetz verlangt zum rechtswirksamen Vertragsschluss die Mitwirkung eines Notars, § 311b Abs. 1 BGB.

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Fehlt die notarielle Beurkundung, entfaltet der Vertrag keine rechtliche Wirkung.

Häufig kommen vorformulierte Immobilienkaufverträge zum Einsatz. Dies gilt gerade dann, wenn der Verkäufer der Immobilie gewerblich tätig ist. Als Käufer solltest du in jedem Fall den Immobilienkaufvertrag prüfen lassen.

Nur so kannst du sicherstellen, dass:

• der Vertrag keine für dich nachteiligen Klauseln enthält;

• du deine rechtlichen Möglichkeiten voll ausschöpfst;

• keine Lücken oder Fehler im Immobilienkaufvertrag enthalten sind;

• die tatsächliche Wohnfläche nicht bedeutend kleiner ist als angenommen;

• du zum gewünschten Termin in deine neue Immobilie einziehst;

• alle Einzelheiten des Kaufs geregelt sind;

• die Zahlungsbedingungen mit dem übereinstimmen, was mündlich vereinbart wurde;

• abgesprochene Termine einen vertraglichen und damit verbindlichen Niederschlag finden;

• eventuelle Mängelansprüche nicht über einen Gewährleistungsausschluss verloren gehen.

Besonders für unerfahrene Käufer ist die Prüfung des Immobilienkaufvertrags dringend zu empfehlen. Nur so lässt sich vermeiden, dass du plötzlich deine Einfahrt mit einem oder mehreren Nachbarn teilen musst oder die Einbauküche bei der Objektübergabe fehlt, obwohl du davon ausgegangen bist, dass du diese ebenfalls gekauft hättest.

Solltest du dir unsicher sein, ob der Immobilienvertrag dich womöglich einseitig benachteiligt, lass dies frühzeitig – und zwar vor dem Notartermin – prüfen. Nutze dafür einfach und komfortabel von Zuhause unseren KLUGO Vertrags-Check. Bei allen individuellen Fragen rund um das Immobilienrecht beraten dich unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten sofort und kompetent in einer telefonischen KLUGO Erstberatung.

Ein Immobilienkaufvertrag muss zu seiner Gültigkeit bestimmte Mindest- bzw. Pflichtangaben enthalten.

Dazu gehören folgende Punkte:

Angaben zu den Vertragspartnern

• Name des Verkäufers

• Name des Käufers

Angaben zum Kaufobjekt

• Beschreibung der Immobilie bzw. amtliche Bezeichnung und der genauen Lage der Immobilie (Gemarkung, Flur, Flurstück, Grundbuchbezeichnung, Straße und Ort)

• Grundbuchauszug und Informationen zu vorhandenen Belastungen der Immobilie

• Beschreibung der Ausstattung der Immobilie

• Beschreibung von beweglichen Sachen, die ebenfalls mitverkauft werden (Beispiel: Heizöltank mit X Litern Inhalt)

• Beschreibung vorhandener Mängel

Angaben zu Kaufpreis, Abwicklung und Zahlungsmodalitäten

• Kaufpreis

• Beschreibung der Zahlungsmodalitäten und der Übergabe (Zahlungsart und Fälligkeit)

• Beschreibung sonstiger Vereinbarungen

Achtung: Der Verkäufer kann theoretisch über den Immobilienkaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausschließen. Nicht nur aus diesem Grund solltest du als Käufer einen Immobilienkaufvertrag unbedingt prüfen lassen.

Ein Immobilienkaufvertrag kann typische Fehler enthalten. Diese müssen nicht zwingend bei den oben bereits erwähnten Pflichtangaben ins Gewicht fallen, sondern können sehr wohl auch bei individuell vereinbarten Vertragsklauseln auftreten.

Typische Fehler, die sich für den Käufer nachteilig auswirken können, sind beispielsweise:

• relevante Dokumente stimmen nicht überein;

• Gewährleistungsansprüche werden pauschal ausgeschlossen;

• Kaufpreiszahlung wird vor Eintragung der Auflassungsvormerkung vereinbart;

• Beschaffenheit der Immobilie ist nicht Teil des Immobilienkaufvertrags;

• Übergabetermin wird nicht schriftlich fixiert;

• Rücktrittsrecht wird nicht vereinbart;

• die im Vertrag aufgeführte Fläche der Immobilie weicht von der tatsächlichen Fläche ab.

Ist der Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet, ist er für die Vertragsparteien verpflichtend. Du bist an die vertraglich vereinbarten Rechte und Pflichten gebunden. Eine Rückabwicklung ist danach nur in wenigen Ausnahmefällen möglich. Allerdings kann über den Immobilienkaufvertrag ein Rücktrittsrecht auch vertraglich festgelegt werden. Dies ist nicht nur für den Käufer der Immobilie von Vorteil: Auch für den Verkäufer ergibt sich aus einer Rücktrittsklausel eine höhere Sicherheit für die Abwicklung des Vertrags.

Grundsätzlich hast du als Käufer einer Immobilie 14 Tage Zeit, um einen Immobilienkaufvertrag zu prüfen. Dies wird explizit durch den Gesetzgeber vorgegeben und gilt nur ausnahmsweise dann nicht, wenn ein gewerblicher Käufer eine Immobilie kauft. Zu diesem Zweck sendet der Notar einen Vertragsentwurf an den Käufer.

Entgegen der sehr häufigen Fehlannahme ist die Prüfung des Immobilienkaufvertrags nicht die Aufgabe des Notars, bei dem der Kaufvertrag geschlossen wird. Er beantwortet als neutraler Dritter zwar Fragen aufgrund seiner juristischen Expertise, darf aber keine Rechtsauskünfte erteilen oder einer der Parteien bestimmte Empfehlungen aussprechen.

Sind die 14 Tage nicht ausreichend, um den Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen, hast du die Möglichkeit, eine Fristverlängerung zu beantragen. Dies ist regelmäßig unproblematisch und wird von seriösen Verkäufern erfahrungsgemäß nicht abgelehnt.

Bei weiteren Fragen zum Thema Immobilienrecht, aber auch im Bereich des Mietrechts, helfen wir dir gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Immobilienrecht stehen dir dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen dich bei allen Anliegen.