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Prüfung Immobilienkaufvertrag

Immobilienkaufvertrag prüfen: So gehen Sie dabei vor!

Ein Immobilienkaufvertrag sollte immer auf Fehler und nachteilige Klauseln geprüft werden. Das kann der Notar übernehmen, aber auch ein Anwalt, der als Fachmann hinzugezogen wird, wenn Sie noch vor Unterzeichnung und Notartermin den Immobilienkaufvertrag prüfen lassen wollen.

Das Wichtigste in Kürze

  • Vor dem Vertragsschluss über den Kauf einer Immobilie übersendet der Notar beiden Vertragsparteien einen Vertragsentwurf.
  • Der Immobilienkaufvertrag kann auf inhaltliche sowie formale Fehler und auf nachteilige Klauseln geprüft werden. Ein Anwalt unterstützt Sie bei der Vertragsprüfung und kann aufzeigen, wo fehlende oder falsche Regelungen mögliche Nachteile mit sich bringen.
  • Den Immobilienkaufvertrag sollten Sie innerhalb einer Frist von 14 Tagen vor dem Notartermin sehr genau auf Unstimmigkeiten bzw. Fehler oder nachteiligen Klauseln prüfen bzw. prüfen lassen.
  • Dabei unterstützt Sie ein Anwalt für Immobilienrecht, der Ihnen auch dabei hilft, wenn ungünstige Klauseln umformuliert werden sollen oder der Kaufvertrag insgesamt Ihre Interessen unberücksichtigt lässt.

Immobilienkaufvertrag prüfen lassen: Warum ist das wichtig?

Der Immobilienkaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage, wenn sich Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang an einer Immobilie einigen. Das Gesetz verlangt zum rechtswirksamen Vertragsschluss die Mitwirkung eines Notars, § 311b Abs. 1 BGB.

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Fehlt die notarielle Beurkundung, entfaltet der Vertrag keine rechtliche Wirkung.

Häufig kommen vorformulierte Immobilienkaufverträge zum Einsatz. Dies gilt gerade dann, wenn der Verkäufer der Immobilie gewerblich tätig ist. Als Käufer sollten Sie in jedem Fall den Immobilienkaufvertrag prüfen lassen.

Nur so können Sie sicherstellen, dass:

  • der Vertrag keine für Sie nachteiligen Klauseln enthält;
  • Sie Ihre rechtlichen Möglichkeiten voll ausschöpfen;
  • keine Lücken oder Fehler im Immobilienkaufvertrag enthalten sind;
  • die tatsächliche Wohnfläche nicht bedeutend kleiner ist als angenommen;
  • Sie zum gewünschten Termin in Ihre neue Immobilie einziehen;
  • alle Einzelheiten des Kaufs geregelt sind;
  • die Zahlungsbedingungen mit dem übereinstimmen, was mündlich vereinbart wurde;
  • abgesprochene Termine einen vertraglichen und damit verbindlichen Niederschlag finden;
  • eventuelle Mängelansprüche nicht über einen Gewährleistungsausschluss verlorengehen.

Besonders für unerfahrene Käufer ist die Prüfung des Immobilienkaufvertrags dringend zu empfehlen. Nur so lässt sich vermeiden, dass Sie plötzlich Ihre Einfahrt mit einem oder mehreren Nachbarn teilen müssen oder die Einbauküche bei der Objektübergabe fehlt, obwohl Sie davon ausgegangen sind, dass Sie diese ebenfalls gekauft hätten.

klugo tipp

Ein voreiliger Vertragsschluss kann im schlechtesten Fall dazu führen, dass Sie hinterher eine ungünstige Position haben, um Ihre Rechte gegenüber dem Verkäufer durchzusetzen. Eine Vertragsprüfung sorgt für Verhandlungen auf Augenhöhe und unterstützt Sie dabei, Ihre Interessen vor und nach Vertragsschluss geltend zu machen.

Sollten Sie sich unsicher sein, ob der Immobilienvertrag Sie womöglich einseitig benachteiligt, lassen Sie dies frühzeitig – und zwar vor dem Notartermin – von einem Anwalt prüfen. Bei allen individuellen Fragen rund um den Immobilienvertrag beraten Sie unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten sofort und kompetent in einer telefonischen KLUGO Erstberatung.

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Was muss auf jeden Fall geprüft werden?

Ein Immobilienkaufvertrag muss zu seiner Gültigkeit bestimmte Mindest- bzw. Pflichtangaben enthalten.

Dazu gehören folgende Punkte:

Angaben zu den Vertragspartnern

  • Name des Verkäufers
  • Name des Käufers

Angaben zum Kaufobjekt

  • Beschreibung der Immobilie bzw. amtliche Bezeichnung und der genauen Lage der Immobilie (Gemarkung, Flur, Flurstück, Grundbuchbezeichnung, Straße und Ort)
  • Grundbuchauszug und Informationen zu vorhandenen Belastungen der Immobilie
  • Beschreibung der Ausstattung der Immobilie
  • Beschreibung von beweglichen Sachen, die ebenfalls mitverkauft werden (Beispiel: Heizöltank mit X Litern Inhalt)
  • Beschreibung vorhandener Mängel

Angaben zu Kaufpreis, Abwicklung und Zahlungsmodalitäten

  • Kaufpreis
  • Beschreibung der Zahlungsmodalitäten und der Übergabe (Zahlungsart und Fälligkeit)
  • Beschreibung sonstiger Vereinbarungen

Achtung: Der Verkäufer kann theoretisch über den Immobilienkaufvertrag die Haftung für Sachmängel ausschließen. Nicht nur aus diesem Grund sollten Sie als Käufer einen Immobilienkaufvertrag unbedingt prüfen lassen.

Welche typischen Fehler kann ein Immobilienkaufvertrag enthalten?

Ein Immobilienkaufvertrag kann typische Fehler enthalten. Diese müssen nicht zwingend bei den oben bereits erwähnten Pflichtangaben ins Gewicht fallen, sondern können sehr wohl auch bei individuell vereinbarten Vertragsklauseln auftreten.

Typische Fehler, die sich für den Käufer nachteilig auswirken können, sind beispielsweise:

  • die relevanten Dokumente stimmen nicht überein;
  • die Gewährleistungsansprüche werden pauschal ausgeschlossen;
  • die Kaufpreiszahlung wird vor Eintragung der Auflassungsvormerkung vereinbart;
  • die Beschaffenheit der Immobilie ist nicht Teil des Immobilienkaufvertrags;
  • der Übergabetermin wird nicht schriftlich fixiert;
  • ein Rücktrittsrecht wird nicht vereinbart;
  • die im Vertrag aufgeführte Fläche der Immobilie weicht von der tatsächlichen Fläche ab.
Prüfen Sie diese 5 Pflichtangaben eines Immobilienkaufvertrags  – Infografik
Prüfen Sie diese 5 Pflichtangaben eines Immobilienkaufvertrags – Infografik

Warum ist das Rücktrittsrecht für Käufer von Immobilien so wichtig?

Ist der Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet, ist er für die Vertragsparteien verpflichtend. Sie sind an die vertraglich vereinbarten Rechte und Pflichten gebunden. Eine Rückabwicklung ist danach nur in wenigen Ausnahmefällen möglich. Allerdings kann über den Immobilienkaufvertrag ein Rücktrittsrecht auch vertraglich festgelegt werden. Dies ist nicht nur für den Käufer der Immobilie von Vorteil: Auch für den Verkäufer ergibt sich aus einer Rücktrittsklausel eine höhere Sicherheit für die Abwicklung des Vertrags.

klugo tipp

Ohne Rücktrittsrecht kommt es bei Schwierigkeiten schnell zu einem Gerichtsverfahren. Dies lässt sich umgehen, indem eine entsprechende Klausel in den Immobilienkaufvertrag aufgenommen wird.

Wie und wo kann man einen Immobilienkaufvertrag prüfen lassen?

Grundsätzlich haben Sie als Käufer einer Immobilie 14 Tage Zeit, um einen Immobilienkaufvertrag zu prüfen. Dies wird explizit durch den Gesetzgeber vorgegeben und gilt nur ausnahmsweise dann nicht, wenn ein gewerblicher Käufer eine Immobilie kauft. Zu diesem Zweck sendet der Notar einen Vertragsentwurf an den Käufer.

Entgegen der sehr häufigen Fehlannahme ist die Prüfung des Immobilienkaufvertrags nicht die Aufgabe des Notars, bei dem der Kaufvertrag geschlossen wird. Er beantwortet als neutraler Dritter zwar Fragen aufgrund seiner juristischen Expertise, darf aber keine Rechtsauskünfte erteilen oder einer der Parteien bestimmte Empfehlungen aussprechen.

Sind die 14 Tage nicht ausreichend, um den Immobilienkaufvertrag prüfen zu lassen, haben Sie die Möglichkeit, eine Fristverlängerung zu beantragen. Dies ist regelmäßig unproblematisch und wird von seriösen Verkäufern erfahrungsgemäß nicht abgelehnt.

klugo tipp

Eine Prüfung des Immobilienkaufvertrags kann Nachteile verhindern, die sich aus einer ungünstigen Vertragsgestaltung ergeben. Hierbei ist zwar die Frist einzuhalten, diese kann aber – das Einverständnis der Verkäufers vorausgesetzt – auch verlängert werden. Ein Anwalt für Immobilienrecht hilft Ihnen sowohl bei der Prüfung des Vertragswerks als auch bei einer Fristverlängerung.

So hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt weiter

Bei weiteren Fragen zum Thema Immobilienrecht, aber auch im Bereich des Mietrechts helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Immobilienrecht stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

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Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

Der Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der KLUGO-Redaktion erstellt und juristisch geprüft. Dazu ergänzen wir unseren Ratgeber mit wertvollen Tipps direkt vom Experten: Unsere spezialisierten Partner-Anwälte zeigen auf, worauf es beim jeweiligen Thema ankommt.