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Rücktritt vom Kaufvertrag bei Immobilien

Rücktritt vom Kaufvertrag bei Immobilien: Das sollten Käufer und Verkäufer wissen!

Der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag ist nicht grundsätzlich möglich. Er kommt nur dann in Betracht, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind, die sich aus dem Gesetz oder aus dem Vertrag ergeben. Wird ein Rücktrittsrecht über den Immobilienkaufvertrag ausdrücklich vereinbart, haben beide Seiten die Möglichkeit, unter den entsprechenden Voraussetzungen und innerhalb einer bestimmten Frist den Rücktritt vom Kaufvertrag zu erklären.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gesetzlich ist ein Rücktritt vom Kaufvertrag bei Immobilien nur in bestimmten Fällen möglich.
  • Um beiden Seiten ein Rücktrittsrecht einzuräumen, bedarf es einer vertraglichen Regelung.
  • Auch bei einer entsprechenden Klausel im Immobilienkaufvertrag müssen die jeweiligen Bedingungen erfüllt sein, um rechtswirksam einen Rücktritt erklären zu können.
  • Bei der Formulierung der Rücktrittsklauseln kann Sie ein Anwalt für Immobilienrecht unterstützen. Er hilft Ihnen auch bei der Rücktrittserklärung selbst oder zeigt den Vertragsparteien Alternativen für den Fall auf, dass ein Rücktritt rechtlich nicht möglich ist.

Rücktritt vom Kaufvertrag bei Immobilien: Geht das überhaupt?

Wird zwischen Käufer und Verkäufer ein Immobilienkaufvertrag geschlossen und notariell beurkundet, ist dieser für beide Vertragspartner bindend. Ein Rücktritt kommt dabei nur dann in Betracht, wenn per Gesetz oder per Vertrag ein Rücktrittsrecht vorliegt.

Ein automatisches Rücktrittsrecht ist bei einem Immobilienkaufvertrag nicht gegeben.

Gesetzliches Rücktrittsrecht beim Immobilienkaufvertrag

Der Rücktritt von einem Vertrag wird über die §§ 346 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (kurz: BGB) geregelt.

Ein anerkannter gesetzlicher Rücktrittsgrund liegt nach dem Willen des Gesetzgebers vor, wenn
  • es zu einer Leistungsstörung des Vertrags nach §§ 323 ff. BGB kommt: Dazu zählt beispielsweise der Zahlungsverzug des Käufers;
  • die Immobilie in Anwendung von § 437 Nr. 2 BGB erhebliche Mängel aufweist und somit Gewährleistungsrechte relevant werden;
  • es zu einem Wegfall der Geschäftsgrundlage nach § 313 BGB kommt: Dies ist dann der Fall, wenn der Immobilienkaufvertrag angepasst werden muss, dies aber nicht möglich ist oder an der Unzumutbarkeit für eine der Vertragsparteien scheitert.

Vertragliches Rücktrittsrecht beim Immobilienkaufvertrag

Das vertragliche Rücktrittsrecht wird als Klausel in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen. Sie geht als individualvertragliche Vereinbarung den gesetzlichen Regelungen vor.

Käufer und Verkäufer haben die Möglichkeit, das Rücktrittsrecht an Bedingungen (§ 158 BGB) zu knüpfen:
  • Kommt die Baufinanzierung durch den Käufer nicht zustande, steht dem Verkäufer der Immobilie ein Rücktrittsrecht zu.
  • Der Verkäufer sagt zu, bestimmte Reparaturen an der Immobilie vorzunehmen. Tut er dies nicht, steht dem Käufer die Möglichkeit zu, vom Kauf zurückzutreten.
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Achtung: Wird durch die vertraglichen Klauseln der Verbraucherschutz (vgl. § 476 BGB) des Käufers ausgehebelt, sind diese in der Regel gar nicht wirksam. Sie entfalten dann auch für die Abwicklung eines möglichen Rücktritts keine verbindliche Wirkung.

Wie sich ein Rücktritt über eine vertragliche Vereinbarung gestalten lässt und welche Vor- und Nachteile sich aus den jeweiligen Klauseln ergeben, kann Ihnen ein Anwalt für Immobilienrecht erläutern. Er unterstützt Sie auch dabei, einen Immobilienkaufvertrag aufzusetzen und begleitet sowohl Käufer als auch Verkäufer im Rahmen der Vertragsverhandlungen.

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Wie funktioniert der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag?

Will eine der beiden Vertragsparteien vom Immobilienkaufvertrag zurücktreten, muss sie dies schriftlich beantragen. Dafür ist es erforderlich, dass sie die Rückabwicklung beim Notar beantragt. Dieser wird alle notwendigen Schritte veranlassen. Dazu gehört insbesondere die Löschung der Auflassungsvormerkung aus dem Grundbuch.

Die häufigsten Gründe beim Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag  – Infografik
Die häufigsten Gründe beim Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag – Infografik

Was ist der Unterschied zwischen Rücktritt und Widerruf?

Wenn es darum geht, sich von einem bereits geschlossenen Vertrag zu lösen, wird oft auch der Widerruf als mögliche Alternative zum Rücktritt angeführt. Dieser kommt beim Immobilienkaufvertrag dann in Betracht, wenn er vertraglich vereinbart wurde.

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In der Regel steht den Vertragsparteien ein Widerrufsrecht für einen Zeitraum von zwei Wochen zu. Wird dieser Zeitraum überschritten, ist ein Widerruf zu einem späteren Zeitpunkt nicht mehr möglich.

Der Widerruf ist nicht an den Eintritt bestimmter Bedingungen geknüpft und kann auch dann erklärt werden, wenn der Käufer oder Verkäufer seine Meinung einfach ändert. Damit kann durch ein Widerrufsrecht der Vertrag schneller aufgelöst werden als im Rahmen eines Rücktritts. Ob ein Widerrufsrecht vertraglich geregelt wird, obliegt dem Willen der Vertragsparteien.

Spezialfall: Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag aufgrund scheiternder Finanzierung

In der Praxis von großer Relevanz ist die Fallkonstellation, in der ein Immobilienkauf beabsichtigt wird, aber an der geplanten Immobilienfinanzierung auf Seiten des Käufers scheitert. Grundsätzlich steht dem Verkäufer auch in diesem Fall kein Rücktrittsrecht zu, wenn dieses nicht explizit vertraglich vereinbart wurde. Die gesicherte Finanzierung ist daher im Vorfeld des Vertragsschlusses zu klären.

Fehlen dem Käufer die finanziellen Mittel für den Immobilienkauf, entbindet ihn das nicht von seiner Zahlungspflicht, die durch den Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet wurde.

Welche Folgen hat der Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag?

Macht eine der beiden Vertragsparteien das Rücktrittsrecht geltend, wird der Immobilienkaufvertrag rückabgewickelt. Häufig ergibt sich daraus eine Verpflichtung zum Schadensersatz. Diese entsteht auf der Seite der Vertragspartei, der eine Pflichtverletzung vorgeworfen werden kann.

Die Höhe des Schadensersatzes hängt von den individuellen Umständen im Einzelfall ab und kann im Vorfeld nicht pauschal beziffert werden. Bei der Berechnung wird insbesondere berücksichtigt, welcher Schaden der anderen Partei entstanden ist. Dabei kommt § 249 BGB zur Anwendung.

Der Rücktritt vom Kaufvertrag für eine Immobilie sollte gut überlegt werden. Nicht selten entstehen rund um den Rücktritt rechtliche Konflikte, die ein Gerichtsverfahren nach sich ziehen. Ebenfalls ist in diesem Zusammenhang zu bedenken, dass ein Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag in der Regel einen wirtschaftlichen Schaden beim Vertragspartner auslöst. Neben dem Anspruch auf Schadensersatz hat der Geschädigte auch einen Anspruch auf Ersatz eines eventuellen Verzugsschadens.

Dieser umfasst beispielsweise:

  • Kosten für die notwendige Rechtsvertretung;
  • Kosten für die Rückabwicklung selbst;
  • Ersatz eines eventuellen Differenzbetrags;
  • Ersatz des entgangenen Gewinns;
  • Nutzungsentschädigung.

Bei weiteren Fragen zum Thema Immobilienrecht helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Partner-Anwälte und Rechtsexperten für Immobilienrecht stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

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