Baumängel: Was Sie zu diesem Thema wissen sollten | KLUGO
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Baumängel

Nicht immer verläuft der Bau der eigenen vier Wände reibungslos. Welche Baumängel auftreten können und welche Möglichkeiten Sie haben, um sich bei Fremdverschulden zu schützen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Baumängel beim Eigenheim

So mancher Bauherr erfüllt sich mit dem eigenen Hausbau einen persönlichen Lebenstraum. Umso ärgerlicher ist es, wenn es dabei zu einem Pfusch am Bau kommt. Einige Tipps und Hinweise helfen dabei, Baumängel frühzeitig zu erkennen und rechtlich korrekt mit ihnen umzugehen. Seitens des Bauunternehmens bestehen beim Auftreten von ernsten Mängeln einige Gewährleistungspflichten.

Verjährung von Baumängeln

Im Durchschnitt lassen sich einer Studie des Instituts für Bauforschung Hannover und Bauherren-Schutzbundes zufolge 18 Baumängel bei jedem Neubau finden – Dunkelziffer unbekannt. Wenn der Traum vom eigenen Haus während der Bauphase zum Albtraum zu werden droht, gilt es, rechtzeitig die richtigen Schritte einzuleiten. Eine lückenlose Dokumentation und bindende Fristsetzung sind bei Baumängeln das A und O.

Fällt Ihnen ein Baumangel erst im Nachhinein auf, stellt sich häufig die Frage nach der Verjährung. Haben Sie einen Vertrag nach dem Werkvertragsrecht abgeschlossen, beträgt die Frist in der Regel fünf Jahre. Haben Sie für Ihren Vertrag die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – kurz VOB – als Grundlage genutzt, erfolgt die Verjährung hingegen bereits nach vier Jahren. Wer seinen Bauträger aufgrund gravierender Mängel verklagen will, sollte daher auf die entsprechende Verjährungsfrist achten.

Eine Ausnahme ergibt sich, wenn der Bauunternehmer Mängel vorsätzlich und trotz besseren Wissens verschwiegen hat. In einem solchen Fall gilt eine Verjährungsfrist von drei Jahren, die jedoch erst ab dem Tag der Kenntnisnahme des Bauherrn läuft.

Die Verjährungsfrist bei Werksverträgen beträgt in der Regel fünf Jahre. Bei Verträgen, die nach dem VOB geschlossen wurden, beträgt sie vier Jahre. Sollte der Bauträger Mängel absichtlich verschwiegen haben, wird die Verjährungsfrist aufgehoben. In diesem Fall hat der Bauherr drei Jahre Zeit, um die Mängel geltend zu machen.

Baumängel beseitigen: Eigeninitiative hilft nicht immer

Da Sie als Kunde einen Anspruch auf eine kostenlose Beseitigung der Baumängel haben, sollten Sie diese keinesfalls eigenhändig beseitigen. Das Unternehmen müsste in diesem Fall die Rechnungssumme Ihrer Aufwendungen nicht begleichen. Es empfiehlt sich daher vielmehr, eine Anzeige aufzugeben, sollte es zu unlösbaren Unstimmigkeiten zwischen den Parteien kommen. Erst wenn der Bauträger oder Unternehmer auf diese Schreiben mehrfach nicht reagiert, können Sie dazu übergehen, die Baumängel selbst zu beheben.

Eigenvornahme nach § 637 BGB


Absatz (1) regelt, dass der Besteller nach Ablauf einer von ihm bestimmten Frist zur Nachbesserung den Mangel selbst beseitigen und im Nachhinein die entstandenen Kosten vom Hersteller zurückverlangen darf. Das gilt jedoch nur, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung nicht rechtens verweigert.

Nach Absatz (2) kann die Fristsetzung unter bestimmten Umständen entbehrlich sein. Zum Beispiel wenn die Nachbesserung verweigert wird oder diese schon einmal fehlgeschlagen ist.

Zuletzt bestimmt Absatz (3), dass bei Selbstvornahme ein Vorschuss verlangt werden kann.

klugo tipp

Weisen Sie erst einmal freundlich auf die Mängel hin. Sollte keine Lösung gefunden werden, hilft eine rechtliche Beratung bei der Kalkulation Ihrer Erfolgsaussichten. Nutzen Sie dafür gern unsere kostenlose Erstberatung.

Baugutachter beauftragen

Um überhaupt einen rechtlich relevanten Baumangel erkennen und nachweisen zu können, empfiehlt sich die Zuschaltung eines Gutachters. Zu den Leistungen von qualifizierten und erfahrenen Gutachtern gehört unter anderem eine Ursachenanalyse der jeweiligen Baumängel. Auf diese Weise lässt sich genauer eingrenzen, wo der Ursprung des entstandenen Fehlers gelegen haben könnte. Darüber hinaus erfolgt auf Wunsch eine genaue Fotodokumentation. Durch einen solchen Nachweis der Baumängel haben Sie vor Gericht deutlich bessere Erfolgschancen.

Hier noch ein paar Tipps, die Ihnen vor Gericht helfen können:

  • Sobald Sie einen Mangel entdecken, halten Sie Datum und Uhrzeit fest.
  • Zeigen Sie den Schaden anwesenden Personen
  • Lassen Sie den Mangel unverändert.

Bauabnahme verweigern

Mit der Abnahme der Bauleistung ist auch der Baupreis fällig. Sollte eine Abnahme erfolgen und es liegen noch Mängel vor, verliert der Bauherr das Gewährleistungsrecht. Hierbei ist zwischen unwesentlichen und wesentlichen Mängeln zu unterscheiden. Bei unwesentlichen Mängeln muss der Bauherr die Leistung abnehmen. Erst bei wesentlichen Mängeln, kann die Abnahme verweigert werden. Auch der Anspruch auf eine Vertragsstrafe geht mit der Abnahme verloren.

Ablauf einer Bauabnahme:

  • Die Bauabnahme sollte immer förmlich auf der Baustelle stattfinden.
  • Bei der Abnahme sollte im optimalen Fall auch ein Fachmann mit dabei sein.
  • Vor Ort sollte ein Protokoll erstellt werden, in dem die fehlenden Leistungen und Mängel aufgestellt werden.
  • Aus dem Protokoll soll entnommen werden, dass der Bauherr mit den Mängeln nicht einverstanden ist und diese noch in Ordnung zu bringen sind.
  • Wenn zwischen dem Bauherren und dem Dienstleister Unschlüssigkeit besteht, ob eine Arbeit korrekt ausgeführt wurde, sollte dieser Punkt im Protokoll als streitig gekennzeichnet werden.

Die häufigsten Baumängel

Hier ein kleiner Überblick über die häufigsten Baumängel:

  • Risse in Putz oder Mauerwerk
  • Undichte Dampfsperre
  • Risse in Holz und/oder Estrich
  • Fehlerhafte Entwässerung der Außenanlagen
  • Feuchtigkeit im Keller
  • Undichte Installationen
Ursachen für Baumängel – Infografik
Ursachen für Baumängel – Infografik

Sollten Sie Baumängel an Ihrer Immobilie festgestellt haben, helfen wir Ihnen durch unsere kostenlose Erstberatung gerne weiter. Hier erfahren Sie von fachkundigen Rechtsanwälten, was Sie beachten müssen, wenn Sie Ansprüche gegen Ihren Bauunternehmer geltend machen möchten.

Abschließend die wichtigsten Punkte für Sie auf einen Blick:

  • Beachten Sie die Verjährungsfristen. Prüfen Sie, ob die Grundlage für Ihren Vertrag das BGB oder die VOB war.
  • Beseitigen Sie einen Mangel nicht sofort selbst. Ansonsten kann es dazu kommen, dass die Kosten für Ihre Nachbesserungen nicht erstattet werden.
  • Lassen Sie ein aussagekräftiges Gutachten durch einen Baugutachter erstellen.