Baumängel erkennen und rechtlich absichern
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Nicht immer verläuft der Bau der eigenen vier Wände reibungslos. Welche Baumängel auftreten können und welche Möglichkeiten du hast, um dich bei Fremdverschulden zu schützen, erfährst du in diesem Beitrag.
Baumängel Das Wichtigste in Kürze
Baumängel können die Fertigstellung eines Baus verzögern und für zusätzliche Kosten sorgen.
Ob ein Baumangel vorliegt, entscheidet sich insbesondere durch das, was im Bauvertrag zwischen Bauherrn und Bauunternehmer festgelegt wurde.
Kommt es zu einem Baumangel, muss dieser durch die Bauherren beim Bauunternehmen oder beim Handwerker schriftlich mit einer angemessenen Frist zur Beseitigung angezeigt werden.
Baumängel solltest du auf keinen Fall in Eigenregie beseitigen: Beachte die Verjährungsfristen und ziehe unter Umständen einen Baugutachter hinzu.
Was sind Baumängel?
Viele Bauherren erfüllen sich mit dem eigenen Hausbau ihren persönlichen Lebenstraum. Umso ärgerlicher ist es, wenn es dabei durch Fehler zu einem Pfusch am Bau kommt. Einige Tipps und Hinweise helfen dabei, diese Baumängel frühzeitig zu erkennen und rechtlich korrekt mit ihnen umzugehen. Seitens des Bauunternehmens bestehen beim Auftreten von ernsten Mängeln einige Gewährleistungspflichten.
Welche typischen Baumängel gibt es?
Erfahrungsgemäß treten bestimmte Baumängel besonders häufig auf:
Risse in Putz oder Mauerwerk
Undichte Dampfsperre
Risse in Holz und/oder Estrich
Fehlerhafte Entwässerung der Außenanlagen
Feuchtigkeit im Keller
Undichte Installationen
Welche Tipps zum Vorbeugen von Baupfusch gibt es?
Optimal werden Baumängel schon vermieden, bevor sie überhaupt entstehen und manifest werden. Dabei empfiehlt es sich besonders für Bauherren während der Bauphase, proaktiv Baumängeln entgegenzuwirken. Mit den richtigen Tipps lassen sich Baumängel in vielen Fällen vermeiden.
Auswahl der richtigen Baufirma
Dreh- und Angelpunkt für die Ausführung eines jeden Bauprojekts ist die beauftragte Baufirma. Als Bauherr solltest du bei der Entscheidung für oder gegen eine Baufirma daher nicht nur rein finanzielle Überlegungen einfließen lassen, sondern sich auch Referenzen der Baufirma geben lassen und diese auf ihre Bedeutung für dein Bauprojekt hin überprüfen.
Überprüfung der Verträge
Wenn du dich für ein Bauunternehmen entschieden hast, wird es bald Zeit, die notwendigen Verträge für das Bauprojekt abzuschließen. Dabei können rechtliche Fallstricke auf dich lauern, denn als Bauherr bist du in der Regel juristisch unerfahren und hast es schwer, Vertragsklauseln vollständig zu durchschauen.
Ein erfahrener KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperte hilft dir nicht nur bei Baupfusch oder drohenden Baumängeln, sondern auch bei allen anderen Konflikten rund um dein privates oder gewerbliches Bauprojekt. Er unterstützt dich schon im Vorfeld bei allen Vertragsverhandlungen mit den Baubeteiligten.
Unterstützung durch Sachverständige
Optimal ist es, wenn du dein Bauvorhaben von einem Sachverständigen aus dem Baubereich begleiten lässt. Das kann entweder jeden Teilabschnitt betreffen oder nur einzelne Bauabschnitte. Dank seiner Expertise kann ein Sachverständiger Fehler und Mängel sofort erkennen und dafür sorgen, dass diese behoben werden oder erst gar keine Grundlage für weitere Baumängel bilden.
KLUGO Tipp:
Achte darauf, einen unabhängigen Sachverständigen auszuwählen, und kläre frühzeitig, dass er während der Bauzeit terminlich verfügbar ist. Die Kosten für einen Gutachter musst du selbst tragen: Üblicherweise beträgt das Honorar für eine kontinuierliche Begleitung während der gesamten Bauzeit etwa 1,5 % der Baukosten.
Besuche auf der Baustelle
Auch ohne Fachwissen ist es sinnvoll, regelmäßig auf der Baustelle vorbeizuschauen. Nutze die Gelegenheit, um direkt eine Besprechung mit den Verantwortlichen einzuplanen.
Wie geht man gegen Baumängel vor?
Kommt es doch zu Baumängeln, richtet sich die Vorgehensweise der Bauherren nach der jeweiligen Vertragsart. Wurde der Vertrag nach den Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (kurz: VOB) geschlossen, muss das Vorliegen eines Mangels durch die Bauherren schriftlich beim Bauunternehmer oder beim Handwerker angezeigt werden. Wurde ein Werkvertrag geschlossen, spricht man hier von einer sogenannten Mängelrüge. Sowohl die Anzeige als auch die Mängelrüge müssen eine Frist enthalten, innerhalb derer der Baumangel durch den Auftragnehmer beseitigt wird. Die Frist beträgt in der Regel 14 Tage.
KLUGO Tipp:
Ein Baumangel liegt nach VOB immer dann vor, wenn eine Arbeit am Bauwerk nicht vollständig, richtig oder funktionsfähig ausgeführt wurde. Maßgeblich bei der Beurteilung ist dabei der zwischen Bauherrn und Bauunternehmen individuell geschlossene Bauvertrag.
Was ist mit Baumängeln beim Eigenheim?
So mancher Bauherr erfüllt sich mit dem eigenen Hausbau einen persönlichen Lebenstraum. Umso ärgerlicher ist es, wenn es dabei zu einem Pfusch am Bau kommt. Die genannten Tipps und Hinweise helfen dabei, Baumängel frühzeitig zu erkennen, im Idealfall zu vermeiden und rechtlich korrekt mit ihnen umzugehen. Seitens des Bauunternehmens bestehen beim Auftreten von ernsten Mängeln einige Gewährleistungspflichten, die sich direkt aus der VOB ergeben.
KLUGO Tipp:
Weise bei einem Besuch auf der Baustelle oder während einer Baubesprechung zunächst freundlich auf die Mängel hin. Wenn keine Lösung gefunden wird, kann dir eine rechtliche Beratung helfen, die Erfolgsaussichten einzuschätzen. Wir möchten, dass du schnellen, unkomplizierten und verlässlichen Rat von Rechtsexperten erhältst. Mit der telefonischen Erstberatung von KLUGO kannst du ganz einfach Kontakt aufnehmen und deine Fragen direkt an einen Fachanwalt und Rechtsexperten stellen.
Wann verjähren Baumängel?
Im Durchschnitt lassen sich einer Studie des Instituts für Bauforschung Hannover und Bauherren-Schutzbundes zufolge 18 Baumängel bei jedem Neubau finden – Dunkelziffer unbekannt. Wenn der Traum vom eigenen Haus während der Bauphase zum Albtraum zu werden droht, gilt es, rechtzeitig die richtigen Schritte einzuleiten. Eine lückenlose Dokumentation und bindende Fristsetzung sind bei Baumängeln das A und O.
Fällt Ihnen ein Baumangel erst im Nachhinein auf, stellt sich häufig die Frage nach der Verjährung. Hast du einen Vertrag nach dem Werkvertragsrecht abgeschlossen, beträgt die Verjährungsfrist in der Regel fünf Jahre. Wenn dein Vertrag auf der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – kurz VOB – basiert, erfolgt die Verjährung hingegen bereits nach vier Jahren. Möchtest du deinen Bauträger wegen gravierender Mängel verklagen, solltest du unbedingt auf die jeweilige Verjährungsfrist achten.
Eine Ausnahme ergibt sich, wenn der Bauunternehmer Mängel vorsätzlich und trotz besseren Wissens verschwiegen hat. In einem solchen Fall gilt gemäß § 634a Absatz 3 BGB eine Verjährungsfrist von drei Jahren, die jedoch erst ab dem Tag der Kenntnisnahme des Bauherrn läuft. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nach VOB geschlossen wurde.
Die Verjährungsfrist bei Werkverträgen beträgt in der Regel fünf Jahre. Bei Verträgen, die nach dem VOB geschlossen wurden, beträgt sie vier Jahre. Sollte der Bauträger Mängel absichtlich verschwiegen haben, beginnt die Verjährungsfrist mit Kenntnisnahme des Bauherrn vom Mangel. In diesem Fall hat der Bauherr drei Jahre Zeit, um die Mängel geltend zu machen.
Darf ich Baumängel auch selbst beseitigen?
Da du als Kunde einen Anspruch auf eine kostenlose Beseitigung der Baumängel hast, solltest du diese keinesfalls selbst beseitigen. Das Unternehmen müsste in diesem Fall die Kosten für deine Aufwendungen nicht übernehmen. Es empfiehlt sich daher, bei unlösbaren Unstimmigkeiten eine Mängelanzeige zu stellen und den Unternehmer mehrfach zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Erst wenn der Bauträger oder Unternehmer auf diese Schreiben mehrfach nicht reagiert, kannst du die Baumängel selbst beheben.
Selbstvornahme nach § 637 BGB
Absatz (1) regelt, dass der Besteller nach Ablauf einer von ihm bestimmten Frist zur Nachbesserung den Mangel selbst beseitigen und im Nachhinein die entstandenen Kosten vom Hersteller zurückverlangen darf. Das gilt jedoch nur, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung nicht rechtens verweigert.
Nach Absatz (2) kann die Fristsetzung unter bestimmten Umständen entbehrlich sein. Zum Beispiel, wenn die Nachbesserung verweigert wird oder diese schon einmal fehlgeschlagen ist.
Zuletzt bestimmt Absatz (3), dass bei Selbstvornahme ein Vorschuss verlangt werden kann.
Wie kann mir ein Baugutachter bei Baumängeln helfen?
Um einen rechtlich relevanten Baumangel erkennen und nachweisen zu können, empfiehlt sich das Einschalten eines Gutachters. Zu den Leistungen von qualifizierten und erfahrenen Gutachtern gehört unter anderem eine Ursachenanalyse der jeweiligen Baumängel. Auf diese Weise lässt sich genauer eingrenzen, wo der Ursprung des entstandenen Fehlers gelegen haben könnte. Darüber hinaus erfolgt auf Wunsch eine genaue Fotodokumentation. Durch einen solchen Nachweis der Baumängel hast du vor Gericht deutlich bessere Erfolgschancen.
Hier noch ein paar Tipps, die Ihnen vor Gericht helfen können:
Sobald du einen Mangel entdeckst, halte Datum und Uhrzeit fest.
Zeige den Schaden anwesenden Personen.
Lass den Mangel unverändert.
Kann ich die Bauabnahme bei Baumängeln verweigern?
Mit der Abnahme der Bauleistung ist auch der Baupreis fällig. Sollte durch den Bauherrn eine Abnahme erfolgen und hatte er zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von einem Mangel, so verliert er dahingehend seine Gewährleistungsrechte. Hierbei ist zwischen unwesentlichen und wesentlichen Mängeln zu unterscheiden. Bei unwesentlichen Mängeln muss der Bauherr die Leistung abnehmen. Erst bei wesentlichen Mängeln kann die Abnahme verweigert werden. Auch der Anspruch auf eine Vertragsstrafe geht mit der Abnahme verloren.
Ablauf einer Bauabnahme:
Die Bauabnahme sollte immer förmlich auf der Baustelle stattfinden.
Bei der Abnahme sollte im optimalen Fall auch ein Fachmann mit dabei sein.
Vor Ort sollte ein Protokoll erstellt werden, in dem die fehlenden Leistungen und Mängel aufgestellt werden.
Aus dem Protokoll soll entnommen werden, dass der Bauherr mit den Mängeln nicht einverstanden ist und diese noch in Ordnung zu bringen sind.
Wenn zwischen den Bauherren und dem Dienstleister Unschlüssigkeit besteht, ob eine Arbeit korrekt ausgeführt wurde, sollte dieser Punkt im Protokoll als streitig gekennzeichnet werden.
Solltest du Baumängel an deiner Immobilie festgestellt haben, hilft dir ein KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperte gerne im Rahmen einer telefonischen Erstberatung weiter. Hier erfährst du von fachkundigen Rechtsanwälten für Baurecht, was du beachten musst, wenn du Ansprüche gegen deinen Bauunternehmer geltend machen möchtest.
Abschließend die wichtigsten Punkte für dich auf einen Blick:
Beachte die Verjährungsfristen. Prüfe, ob die Grundlage für deinen Vertrag das BGB oder die VOB war.
Beseitige einen Mangel nicht sofort selbst. Ansonsten kann es passieren, dass die Kosten für deine Nachbesserungen nicht erstattet werden.
Lass ein aussagekräftiges Gutachten durch einen Baugutachter erstellen.
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