+++Schnelle Hilfe bei Kündigunginklusive Direktkontakt zum Anwalt+++
Baumängel

Baumängel

Nicht immer verläuft der Bau der eigenen vier Wände reibungslos. Welche Baumängel auftreten können und welche Möglichkeiten Sie haben, um sich bei Fremdverschulden zu schützen, erfahren Sie in diesem Beitrag.

Das Wichtigste in Kürze

  • Baumängel können die Fertigstellung eines Baus verzögern und für zusätzliche Kosten sorgen.
  • Ob ein Baumangel vorliegt, entscheidet sich insbesondere durch das, was im Bauvertrag zwischen Bauherrn und Bauunternehmer festgelegt wurde.
  • Kommt es zu einem Baumangel, muss dieser durch die Bauherren beim Bauunternehmen oder beim Handwerker schriftlich mit einer angemessenen Frist zur Beseitigung angezeigt werden.
  • Baumängel sollten auf keinen Fall in Eigenregie beseitigt werden: Beachten Sie die Verjährungsfristen und ziehen Sie unter Umständen einen Baugutachter hinzu.

Was sind Baumängel?

Viele Bauherren erfüllen sich mit dem eigenen Hausbau ihren persönlichen Lebenstraum. Umso ärgerlicher ist es, wenn es dabei durch Fehler zu einem Pfusch am Bau kommt. Einige Tipps und Hinweise helfen dabei, diese Baumängel frühzeitig zu erkennen und rechtlich korrekt mit ihnen umzugehen. Seitens des Bauunternehmens bestehen beim Auftreten von ernsten Mängeln einige Gewährleistungspflichten.

Welche typischen Baumängel gibt es?

Erfahrungsgemäß treten bestimmte Baumängel besonders häufig auf:

  • Risse in Putz oder Mauerwerk
  • Undichte Dampfsperre
  • Risse in Holz und/oder Estrich
  • Fehlerhafte Entwässerung der Außenanlagen
  • Feuchtigkeit im Keller
  • Undichte Installationen
Ursachen für Baumängel – Infografik
Ursachen für Baumängel – Infografik

Welche Tipps zum Vorbeugen von Baupfusch gibt es?

Optimal werden Baumängel schon vermieden, bevor sie überhaupt entstehen und manifest werden. Dabei empfiehlt es sich besonders für Bauherren während der Bauphase, proaktiv Baumängeln entgegenzuwirken.

Mit den richtigen Tipps lassen sich Baumängel in vielen Fällen vermeiden:

Auswahl der richtigen Baufirma

Dreh- und Angelpunkt für die Ausführung eines jeden Bauprojekts ist die beauftragte Baufirma. Als Bauherr sollten Sie bei der Entscheidung für oder gegen eine Baufirma daher nicht nur rein finanzielle Überlegungen einfließen lassen, sondern sich auch Referenzen der Baufirma geben lassen und diese auf ihre Bedeutung für Ihr Bauprojekt hin überprüfen.

Überprüfung der Verträge

Haben Sie sich für ein Bauunternehmen entschieden, wird es zeitnah zum Abschluss der notwendigen Verträge für das Bauprojekt kommen. Hier lauern nicht selten rechtliche Fallstricke für die Bauherren, die in der Regel juristisch unerfahren sind und Vertragsklauseln dementsprechend nur schwer durchschauen können.

Ein erfahrener KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperte hilft Ihnen nicht nur bei Baupfusch oder drohenden Baumängeln, sondern auch bei allen anderen Konflikten rund um Ihr privates oder gewerbliches Bauprojekt und unterstützt Sie bereits im Vorfeld bei allen Vertragsverhandlungen mit den Baubeteiligten.

Unterstützung durch Sachverständige

Optimal wäre es, wenn Sie Ihr Bauvorhaben durch einen Sachverständigen aus dem Baubereich begleiten lassen. Das kann jeden Teilabschnitt betreffen, aber auch nur einzelne Bauabschnitte. Ein Sachverständiger ist aufgrund seiner Expertise in der Lage, Fehler und Mängel sofort zu erkennen und kann darauf hinwirken, dass diese beseitigt werden bzw. keine Basis für weitere Baumängel darstellen.

klugo tipp

Achten Sie auf einen unabhängigen Sachverständigen und kümmern Sie sich frühzeitig darum, dass dieser terminlich während der Bauzeit zur Verfügung steht. Das Honorar für einen Gutachter müssen Sie in Eigenregie stemmen: Üblicherweise ist für eine kontinuierliche Begleitung während der Gesamtzeit des Bauvorhabens ein Honorar von circa 1,5% fällig.

Besuche auf der Baustelle

Auch ohne Fachwissen macht es Sinn, wenn Sie auf der Baustelle regelmäßig vorbeischauen: Nutzen Sie die Gelegenheit, um gleich auch eine Besprechung mit den Verantwortlichen anzusetzen.

Wie geht man gegen Baumängel vor?

Kommt es doch zu Baumängeln, richtet sich die Vorgehensweise der Bauherren nach der jeweiligen Vertragsart. Wurde der Vertrag nach den Vorschriften der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (kurz: VOB) geschlossen, muss das Vorliegen eines Mangels durch die Bauherren schriftlich beim Bauunternehmer oder beim Handwerker angezeigt werden. Wurde ein Werkvertrag geschlossen, spricht man hier von einer sogenannten Mängelrüge. Sowohl die Anzeige als auch die Mängelrüge müssen eine Frist enthalten, innerhalb derer der Baumangel durch den Auftragnehmer beseitigt wird. Die Frist beträgt in der Regel 14 Tage.

klugo tipp

Ein Baumangel liegt nach VOB immer dann vor, wenn eine Arbeit am Bauwerk nicht vollständig, richtig oder funktionsfähig ausgeführt wurde. Maßgeblich bei der Beurteilung ist dabei der zwischen Bauherrn und Bauunternehmen individuell geschlossene Bauvertrag.

Was ist mit Baumängeln beim Eigenheim?

So mancher Bauherr erfüllt sich mit dem eigenen Hausbau einen persönlichen Lebenstraum. Umso ärgerlicher ist es, wenn es dabei zu einem Pfusch am Bau kommt. Die genannten Tipps und Hinweise helfen dabei, Baumängel frühzeitig zu erkennen, im Idealfall zu vermeiden und rechtlich korrekt mit ihnen umzugehen. Seitens des Bauunternehmens bestehen beim Auftreten von ernsten Mängeln einige Gewährleistungspflichten, die sich direkt aus der VOB ergeben.

Wann verjähren Baumängel?

Im Durchschnitt lassen sich einer Studie des Instituts für Bauforschung Hannover und Bauherren-Schutzbundes zufolge 18 Baumängel bei jedem Neubau finden – Dunkelziffer unbekannt. Wenn der Traum vom eigenen Haus während der Bauphase zum Albtraum zu werden droht, gilt es, rechtzeitig die richtigen Schritte einzuleiten. Eine lückenlose Dokumentation und bindende Fristsetzung sind bei Baumängeln das A und O.

Fällt Ihnen ein Baumangel erst im Nachhinein auf, stellt sich häufig die Frage nach der Verjährung. Haben Sie einen Vertrag nach dem Werkvertragsrecht abgeschlossen, beträgt die Frist in der Regel fünf Jahre. Haben Sie für Ihren Vertrag die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen – kurz VOB – als Grundlage genutzt, erfolgt die Verjährung hingegen bereits nach vier Jahren. Wer seinen Bauträger aufgrund gravierender Mängel verklagen will, sollte daher auf die entsprechende Verjährungsfrist achten.

Eine Ausnahme ergibt sich, wenn der Bauunternehmer Mängel vorsätzlich und trotz besseren Wissens verschwiegen hat. In einem solchen Fall gilt gemäß § 634a Absatz 3 BGB eine Verjährungsfrist von drei Jahren, die jedoch erst ab dem Tag der Kenntnisnahme des Bauherrn läuft. Dies gilt auch dann, wenn ein Vertrag nach VOB geschlossen wurde.

Die Verjährungsfrist bei Werksverträgen beträgt in der Regel fünf Jahre. Bei Verträgen, die nach dem VOB geschlossen wurden, beträgt sie vier Jahre. Sollte der Bauträger Mängel absichtlich verschwiegen haben,, beginnt die Verjährungsfrist mit Kenntnisnahme des Bauherrn vom Mangel. In diesem Fall hat der Bauherr drei Jahre Zeit, um die Mängel geltend zu machen.

Darf ich Baumängel auch selbst beseitigen?

Da Sie als Kunde einen Anspruch auf eine kostenlose Beseitigung der Baumängel haben, sollten Sie diese keinesfalls eigenhändig beseitigen. Das Unternehmen müsste in diesem Fall die Rechnungssumme Ihrer Aufwendungen nicht begleichen. Es empfiehlt sich daher, bei unlösbaren Unstimmigkeiten zwischen den Parteien vielmehr, eine Mängelanzeige vorzunehmen und den Unternehmer mehrfach zur Mängelbeseitigung aufzufordern. Erst wenn der Bauträger oder Unternehmer auf diese Schreiben mehrfach nicht reagiert, können Sie dazu übergehen, die Baumängel selbst zu beheben.


Selbstvornahme nach § 637 BGB


Absatz (1) regelt, dass der Besteller nach Ablauf einer von ihm bestimmten Frist zur Nachbesserung den Mangel selbst beseitigen und im Nachhinein die entstandenen Kosten vom Hersteller zurückverlangen darf. Das gilt jedoch nur, wenn der Unternehmer die Nacherfüllung nicht rechtens verweigert.

Nach Absatz (2) kann die Fristsetzung unter bestimmten Umständen entbehrlich sein. Zum Beispiel wenn die Nachbesserung verweigert wird oder diese schon einmal fehlgeschlagen ist.

Zuletzt bestimmt Absatz (3), dass bei Selbstvornahme ein Vorschuss verlangt werden kann.

klugo tipp

Weisen Sie bei einem Besuch auf der Baustelle oder im Rahmen einer Baubesprechung erst einmal freundlich auf die Mängel hin. Sollte keine Lösung gefunden werden, hilft eine rechtliche Beratung bei der Kalkulation Ihrer Erfolgsaussichten. Wir möchten, dass verlässlicher Rat von Rechtsexperten einfach, schnell und unkompliziert zu Ihnen kommt. Über die telefonische Erstberatung von KLUGO können Sie ganz einfach Kontakt aufnehmen und Ihre Fragen direkt an einen Fachanwalt und Rechtsexperten stellen. .

Wie kann mir ein Baugutachter bei Baumängeln helfen?

Um einen rechtlich relevanten Baumangel erkennen und nachweisen zu können, empfiehlt sich das Einschalten eines Gutachters. Zu den Leistungen von qualifizierten und erfahrenen Gutachtern gehört unter anderem eine Ursachenanalyse der jeweiligen Baumängel. Auf diese Weise lässt sich genauer eingrenzen, wo der Ursprung des entstandenen Fehlers gelegen haben könnte. Darüber hinaus erfolgt auf Wunsch eine genaue Fotodokumentation. Durch einen solchen Nachweis der Baumängel haben Sie vor Gericht deutlich bessere Erfolgschancen.

Hier noch ein paar Tipps, die Ihnen vor Gericht helfen können:

  • Sobald Sie einen Mangel entdecken, halten Sie Datum und Uhrzeit fest.
  • Zeigen Sie den Schaden anwesenden Personen.
  • Lassen Sie den Mangel unverändert.

Kann ich die Bauabnahme bei Baumängeln verweigern?

Mit der Abnahme der Bauleistung ist auch der Baupreis fällig. Sollte durch den Bauherrn eine Abnahme erfolgen und hatte er zu diesem Zeitpunkt Kenntnis von einem Mangel, so verliert er dahingehend seine Gewährleistungsrechte. Hierbei ist zwischen unwesentlichen und wesentlichen Mängeln zu unterscheiden. Bei unwesentlichen Mängeln muss der Bauherr die Leistung abnehmen. Erst bei wesentlichen Mängeln, kann die Abnahme verweigert werden. Auch der Anspruch auf eine Vertragsstrafe geht mit der Abnahme verloren.

Ablauf einer Bauabnahme:

  • Die Bauabnahme sollte immer förmlich auf der Baustelle stattfinden.
  • Bei der Abnahme sollte im optimalen Fall auch ein Fachmann mit dabei sein.
  • Vor Ort sollte ein Protokoll erstellt werden, in dem die fehlenden Leistungen und Mängel aufgestellt werden.
  • Aus dem Protokoll soll entnommen werden, dass der Bauherr mit den Mängeln nicht einverstanden ist und diese noch in Ordnung zu bringen sind.
  • Wenn zwischen den Bauherren und dem Dienstleister Unschlüssigkeit besteht, ob eine Arbeit korrekt ausgeführt wurde, sollte dieser Punkt im Protokoll als streitig gekennzeichnet werden.

Sollten Sie Baumängel an Ihrer Immobilie festgestellt haben, hilft Ihnen ein KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperte im Rahmen einer telefonischen Erstberatung gerne weiter. Hier erfahren Sie von fachkundigen Rechtsanwälten für Baurecht, was Sie beachten müssen, wenn Sie Ansprüche gegen Ihren Bauunternehmer geltend machen möchten.

Abschließend die wichtigsten Punkte für Sie auf einen Blick:

  • Beachten Sie die Verjährungsfristen. Prüfen Sie, ob die Grundlage für Ihren Vertrag das BGB oder die VOB war.
  • Beseitigen Sie einen Mangel nicht sofort selbst. Ansonsten kann es dazu kommen, dass die Kosten für Ihre Nachbesserungen nicht erstattet werden.
  • Lassen Sie ein aussagekräftiges Gutachten durch einen Baugutachter erstellen.

Sie haben eine Rechtsfrage?

Dann nutzen Sie einfach die KLUGO Erstberatung. Die Erstberatung ist ein Telefongespräch mit einem zertifizierten Anwalt aus unserem Netzwerk.

Beitrag juristisch geprüft von der KLUGO-Redaktion

Der Beitrag wurde mit großer Sorgfalt von der KLUGO-Redaktion erstellt und juristisch geprüft. Dazu ergänzen wir unseren Ratgeber mit wertvollen Tipps direkt vom Experten: Unsere spezialisierten Partner-Anwälte zeigen auf, worauf es beim jeweiligen Thema ankommt.