Bausparvertrag: Wann und für wen er sich lohnt

Der Traum vom Eigenheim setzt die entsprechenden finanziellen Mittel voraus. Fast immer benötigen Bauwillige dafür eine Finanzierung. Ein Bausparvertrag verhilft zu günstigen Konditionen und einem ansehnlichen Eigenanteil.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Bausparvertrag wird in der Regel genutzt, um die Finanzierung eines Hausbaus oder Hauskaufes zu ermöglichen.
• Der Vertrag unterteilt sich in verschiedene Phasen. Diese können unterschiedlich lang sein und sind von den Vertragsmodalitäten abhängig.
• Obwohl der Bausparvertrag das klassische Instrument rund um ein privates Bauvorhaben ist, stehen Häuslebauern auch andere Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung.
• Wer aus dem Bausparvertrag heraus möchte, kann den Bausparvertrag entweder kündigen oder verkaufen.

Was ist ein Bausparvertrag?

Ein Bausparvertrag ist noch immer eine beliebte Methode, wenn ein Hausbau oder -kauf geplant ist. Er bietet einige Vorteile, wie beispielsweise eine steuerliche Förderung, sodass sich viele Deutsche für ihn entscheiden.

Ein Bausparvertrag wird zwischen dem Bausparer und einer Bausparkasse abgeschlossen und in erster Linie zur Finanzierung von Immobilien eingesetzt. Grund für die hohe Beliebtheit dieser Bausparverträge ist, dass sie zu den vermögenswirksamen Leistungen gehören und steuerlich gefördert werden.

In einem Bausparvertrag werden bei Vertragsabschluss verschiedene Elemente festgelegt, dazu gehören:

• Zinssätze (für Sparzinsen und Darlehenszinsen)
• Tilgungszeit
• Ansparzeit
• ggf. die Mindestvertragsdauer
• Abschlussgebühr
• Mindestguthaben bei der Zuteilung
• Regelsparbetrag
• Tilgungsbetrag

Durch die Festlegung dieser Elemente wird jeder Bausparvertrag an die einzelnen Bedürfnisse der Sparenden angepasst. Es werden von den Bausparkassen oftmals unterschiedliche Bauspartarife angeboten, wie beispielsweise Standardtarife, Schnellspartarife, variable Tarife und Langzeittarife. So kann auf unterschiedliche Bedürfnisse eingegangen werden, wobei sich eine genaue Analyse des eigenen Bedarfs und ein Vergleich der Tarife lohnt.

Bei einem Standardtarif beträgt die Laufzeit rund 20 Jahre, hiervon wird etwa acht Jahre angespart. Die Zuteilungsreife des Bausparvertrags ist nicht genau vorhersehbar und darf daher auch nicht von der Bausparkasse verbindlich angegeben werden. Grund hierfür ist, dass das Bauspardarlehen aus dem angesparten Guthaben anderer Bausparer finanziert wird und diese Kapitalentwicklung nicht genau vorhergesagt werden kann.

Abwicklung eines Bausparvertrags

Das Bausparen ist in drei Phasen gegliedert, die je nach Vertrag unterschiedlich lange dauern können.

1. Sparphase

Die erste Phase ist die sogenannte Sparphase. In dieser wird die Bausparsumme, die vertraglich vereinbart wurde, angespart. Hierbei gilt der im Vertrag festgelegte Prozentsatz. Das Kapital aller Bausparer wird in der Bausparkasse gesammelt und ist die Basis des Kreditvolumens, das zu dem Zeitpunkt für alle Darlehensnehmer verfügbar ist. Eine Bausparsumme kann in der Regel problemlos aufgestockt werden, dann verschiebt sich aber der Zuteilungszeitpunkt des Vertrags.

Zuteilungsreif ist der Bausparvertrag, wenn das nötige Mindestsparguthaben angesammelt wurde. Für die Zuteilung selbst sind aber noch andere Faktoren wichtig, die vertraglich vereinbart wurden. Dabei sollte ein Bausparer stets darauf achten, dass mindestens der Regelsparbetrag angespart wird, damit der Vertrag nicht der Bausparkasse zugesprochen wird. Viele Bausparkassen haben nämlich festgelegt, dass ein nichtbesparter Vertrag der Bausparkasse zugesprochen wird.

2. Zuteilung

Die zweite Phase ist die Phase der Zuteilung. In dieser wird der Bausparvertrag von Seiten der Bausparkasse zur Auszahlung freigegeben.

Zu diesem Zeitpunkt hat der Bausparer die Möglichkeit, sich das Darlehen auszahlen zu lassen. Die Reihenfolge der Zuteilung der einzelnen Bausparer richtet sich hierbei nach der Bewertungszahl der Darlehensinteressenten. Berechnet wird diese Bewertungszahl aus den Sparbeiträgen, den bereits angefallenen Zinsen und der Laufzeit der einzelnen Verträge.

3. Darlehen

Die dritte Phase ist die Phase des Darlehens. Vor dieser Phase kann der Vertrag ruhen. Das heißt, dass nicht weiter eingezahlt wird, sich aber weiterhin Zinsen ansammeln, sodass die angesparte Summe steigt und die Darlehenssumme reduziert wird. Es wird daher empfohlen, den Bausparvertrag ruhen zu lassen, wenn das Geld nicht sofort benötigt wird.

Die Differenz zwischen der abgeschlossenen Vertragssumme und der angesparten Summe wird dem Bausparer als Darlehen gewährt, sodass er die volle Summe des Bausparvertrags zur Verfügung hat. Gezahlt wird der im Vertrag bereits vereinbare Darlehenszins.

Welche Vorteile bietet ein Bausparvertrag?

Bauspardarlehen haben den Vorteil, dass sie in der Regel jederzeit teilweise oder ganz zurückgezahlt werden können, ohne dass eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Zinsen richten sich nach denen im Vertrag, sowohl beim Ansparen als auch bei der Rückzahlung. Alte Bausparverträge sind daher meist sehr gut verzinst, was zu Kündigungen seitens der Bausparkassen geführt hat. Die Frage, wann sie selbst kündigen können und wie dies geschieht, haben wir ausführlich in unserem Beitrag Bausparvertrag kündigen für Sie beleuchtet.

Sowohl beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung, als auch bei der Kündigung des Bausparvertrags durch das Kreditinstitut kommt es regelmäßig zu juristischen Auseinandersetzungen. Diese können beispielsweise die Zulässigkeit oder Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung betreffen, aber auch die Rechtmäßigkeit der Kündigung insgesamt. Wenn Sie als Sparer davon betroffen sind, sollten Sie sich juristischen Beistand suchen, um finanzielle Nachteile abzuwenden. Ein erfahrener Anwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht hilft Ihnen als Darlehensnehmer in allen Belangen rund um den Bausparvertrag.

Ein Bausparvertrag wird zudem steuerlich gefördert. Ein Bausparer kann (unabhängig vom eigenen Einkommen) auch durch Riester-Förderung unterstützt werden.

Es können außerdem Arbeitnehmersparzulagen und Wohnungsbauprämien gewährt werden, sodass nicht alle Kosten selbst getragen werden müssen, sondern eine Unterstützung stattfindet und die Sparsumme schneller erreicht werden kann. Die vermögenswirksamen Leistungen werden allerdings vom Arbeitgeber freiwillig bezahlt. Eine Nachfrage lohnt sich, denn zahlt er, so können Sie jedes Jahr bis zu 480 € vom Arbeitgeber als vermögenswirksame Leistung für den Bausparvertrag erhalten und so beim Ansparen unterstützt werden. Übersteigen Sie eine Einkommensgrenze nicht, so werden Ihnen die Arbeitnehmersparzulage und Wohnungsbauprämien zusätzlich vom Staat gewährt. Die Arbeitnehmerzulage liegt bei 9 % von dem, was Sie (und ggf. Ihr Arbeitgeber) im letzten Jahr in den Bausparvertrag eingezahlt haben, wobei die Summe bei Singles auf maximal 43 € pro Jahr und bei Paaren auf maximal 86 € pro Jahr beschränkt ist.

Welche Nachteile bringt ein Bausparvertrag mit sich?

Ein Bausparvertrag kann aus verschiedenen Gründen lohnend sein. Einer der Gründe sind die Kosten. Aufgrund der niedrigen Zinsen ist ein Bausparvertrag aktuell aber nur sinnvoll, wenn auch ein Kredit in Zukunft aufgenommen werden soll, da Sie sich für diesen die niedrigen Zinsen sichern können. Als reine Sparanlage ist der Bausparvertrag dagegen nicht sinnvoll, da die Abschlussgebühren dafür sorgen, dass der Bausparvertrag beim reinen Ansparen zum Minusgeschäft wird. Der Bausparvertrag lohnt sich aber nicht nur, wenn gebaut werden soll. Auch dann, wenn bereits Eigentum besteht, in dem in den nächsten Jahren Maßnahmen zur Modernisierung anstehen, kann ein Bausparvertrag sinnvoll sein, um sich die niedrigen Zinsen zu sichern. In diesem Fall wird allerdings meist eine geringere Summe vereinbart und auch eine kürzere Vertragslaufzeit.

Kann ich als Bausparer den Bausparvertrag kündigen?

Nicht nur das Kreditinstitut, sondern auch der Bausparer kann ein Interesse daran haben, den Bausparvertrag zu beenden. Dabei bietet sich sowohl die Möglichkeit der Kündigung, als auch die Möglichkeit des Verkaufs an.

Bei der Kündigung ist der Zeitpunkt maßgeblich, zu dem der Darlehensnehmer die Kündigung erklärt. Je nachdem, ob Sie in Phase 1, 2 oder 3 kündigen, kann es zu Kosten kommen. Am unproblematischsten ist die Kündigung des Bausparvertrags in der Zuteilungsphase. Zu diesem Zeitpunkt sind nämlich alle Vertragsbedingungen des Bausparens erfüllt. Das erforderliche Mindestguthaben liegt vor, die Mindestlaufzeit für den Bausparvertrag wurde eingehalten und die erforderliche Bewertungszahl wurde erreicht.

Alternativ zur Kündigung können Sie als Bausparer Ihren Bausparvertrag auch verkaufen. Hier gibt es spezielle Dienstleister, die den Vertrag zu einem bestimmten Preis ankaufen. Der Kaufpreis steht den Bausparern dann zeitnah zur Verfügung, ohne Kündigungsfrist bzw. Wartezeit.

Wichtig zu wissen: Bevor Sie sich für den Verkauf des Bausparvertrags entscheiden, sollten Sie mit Ihrem Finanzpartner ins Gespräch kommen. Oft ergibt sich eine bessere Option durch die Bausparkasse. Hier lohnt sich ein Durchrechnen aller zur Verfügung stehenden Möglichkeiten.

Abschließend fassen wir noch einmal zusammen, worauf Sie bei einem Bausparvertrag achten sollten:

• Stellen Sie zunächst Ihren genauen Bedarf fest: Wann brauchen Sie das Geld und wie viel brauchen Sie?
• Vergleichen Sie Angebote und die verschiedenen Bausparmodelle und lassen Sie sich beraten.
• Überprüfen Sie, ob Alternativen rund um die Baufinanzierung für Sie in Frage kommen.
• Nutzen Sie Steuervorteile und Zuschüsse.

Wir beraten und unterstützen Sie gerne. Vereinbaren Sie hierzu ein Erstgespräch, in dem das mögliche weitere Vorgehen besprochen wird und Sie sich über unsere Angebote informieren können. Nach dem Erstgespräch können Sie in Ruhe entscheiden, ob Sie unsere Hilfe in Anspruch nehmen möchten.