Vor- und Nachteile Bausparvertrag: Lohnenswert?

Bausparverträge sind heutzutage wegen der niedrigen Zinsen und hohen Abschlusskosten eher wenig rentabel. Wir erklären dir, wann sich Bausparen trotzdem lohnen kann, welche Tarife es gibt und wann du lieber nicht mit einer Bausparkasse finanzieren solltest.

Der Bausparvertrag ist nach wie vor ein beliebtes Mittel, um den Bau oder Kauf eines Hauses zu finanzieren. Er bietet einige Vorteile, wie beispielsweise eine steuerliche Förderung, sodass sich viele Deutsche dafür entscheiden. Außerdem kombiniert er Elemente zweier Verträge: die eines Sparvertrags (Bausparen) und die einer Immobilienfinanzierung (Bauspardarlehen).

Ein Bausparvertrag wird zwischen dem Anleger (Bausparer) und einer Bausparkasse abgeschlossen und dient in erster Linie der Immobilienfinanzierung. Grund für die große Beliebtheit des Bausparens ist, dass es zu den vermögenswirksamen Leistungen zählt und steuerlich gefördert wird.

In einem Bausparvertrag werden bei Vertragsabschluss verschiedene Elemente festgelegt, dazu gehören:

• Zinssätze (für Sparzinsen und Darlehenszinsen)

• Tilgungszeit

• Ansparzeit

• gegebenenfalls die Mindestvertragsdauer

• Abschlussgebühr

• Mindestguthaben bei der Zuteilung

• Regelsparbetrag

• Tilgungsbetrag

Durch die Festlegung dieser Elemente wird jeder Bausparvertrag an die einzelnen Bedürfnisse der Sparenden angepasst. Es werden von den Bausparkassen oftmals unterschiedliche Bauspartarife angeboten, wie beispielsweise Standardtarife, Schnellspartarife, variable Tarife und Langzeittarife.

Bei einem Standardtarif beträgt die Laufzeit rund 20 Jahre, hiervon wird etwa sieben Jahre angespart. Die Zuteilungsreife des Bausparvertrags ist nicht genau vorhersehbar und darf daher auch nicht von der Bausparkasse verbindlich angegeben werden. Grund hierfür ist, dass das Bauspardarlehen aus dem angesparten Guthaben anderer Bausparer finanziert wird und diese Kapitalentwicklung nicht genau vorhergesagt werden kann.

Wer heute einen neuen Bausparvertrag abschließt, erhält in der Regel kaum noch Zinsen. Die Kosten des Bausparens, darunter die Abschlussgebühr von mindestens einem Prozent, machen das Bausparen unrentabel. Aussicht auf eine lukrative Rendite hast du nur, wenn du die Bausparförderung in Anspruch nimmst.

Für das Bausparen gibt es vier Fördertöpfe, die zum Teil vom Staat und zum Teil vom Arbeitgeber finanziert werden:

• Wohnungsbauprämie

• Arbeitnehmer-Sparzulage

• Vermögenswirksame Leistungen (VL)

• Wohn-Riester, auch Eigenheimrente

Wenn du die Wohnungsbauprämie, die Arbeitnehmersparzulage oder die vermögenswirksamen Leistungen in Anspruch nehmen möchtest, lohnen sich in der Regel kleinere Bausparsummen bis zu 20.000 Euro. Je niedriger die Bausparsumme gewählt wird, desto geringer sind die Kosten für den Bausparvertrag, die die Rendite schmälern.

Die Arbeitnehmerzulage 2023 liegt bei 9 Prozent von dem, was du (und gegebenenfalls dein Arbeitgeber) im letzten Jahr in den Bausparvertrag eingezahlt hast. Die Summe ist dabei für Singles auf maximal 43 Euro pro Jahr und für Paare auf maximal 86 Euro pro Jahr begrenzt. Bei der Wohnungsbauprämie erhalten Singles maximal 70 Euro im Jahr und Verheiratete maximal 140 Euro.

Die vermögenswirksamen Leistungen werden vom Arbeitgeber freiwillig gezahlt. Es lohnt sich, nachzufragen, denn wenn er zahlt, kannst du jedes Jahr bis zu 480 Euro vom Arbeitgeber als vermögenswirksame Leistung für den Bausparvertrag erhalten und so beim Ansparen unterstützt werden.

Das Bausparen ist in drei Phasen gegliedert, die je nach Vertrag unterschiedlich lange dauern können:

1. Sparphase: In dieser Phase wird die Bausparsumme, die vertraglich vereinbart wurde, angespart. Hierbei gilt der im Vertrag festgelegte Regelsparbetrag. Das Kapital aller Bausparer wird in der Bausparkasse gesammelt und ist die Basis des Kreditvolumens, das zu dem Zeitpunkt für alle Darlehensnehmer verfügbar ist. Eine Bausparsumme kann in der Regel aufgestockt werden, dann verschiebt sich aber der Zuteilungszeitpunkt des Vertrags.

2. Zuteilung: Zuteilungsreif ist der Bausparvertrag, wenn das nötige Mindestsparguthaben angesammelt wurde. In der zweiten Phase wird der Bausparvertrag vonseiten der Bausparkasse zur Auszahlung freigegeben.

3. Darlehen: Vor dieser Phase kann der Vertrag ruhen. Das heißt, dass nicht weiter eingezahlt wird, sich aber weiterhin Zinsen ansammeln, sodass die angesparte Summe steigt und die Darlehenssumme reduziert wird. Es wird daher empfohlen, den Bausparvertrag ruhen zu lassen, wenn das Geld nicht sofort benötigt wird. Die Differenz zwischen der abgeschlossenen Vertragssumme und der angesparten Summe wird dem Bausparer dann bei Bedarf als Darlehen gewährt, sodass er die volle vereinbarte Summe des Bausparvertrags zur Verfügung hat. Gezahlt wird der im Vertrag bereits vereinbare Darlehenszins.

Jede Bausparkasse bietet normalerweise zwei bis drei unterschiedliche Tarife an. In der Regel werden die folgenden Varianten angeboten:

• Der klassische Sparvertrag: Dieser Tarif kombiniert eine Spar- und eine Darlehensphase. Du zahlst regelmäßig in den Vertrag ein und erhältst später, wenn du genug angespart hast, ein zinsgünstiges Darlehen.

• Flexibler Bauspartarif: Hier kannst du deine Einzahlungen flexibler gestalten und anpassen. Je nach Bedarf kannst du die Höhe der Einzahlungen variieren.

• Bausparsofortfinanzierung: Hier kannst du die Ansparphase eines Bausparvertrags überspringen und direkt ein Darlehen in Anspruch nehmen. Der Bausparvertrag wird dabei nicht bis zur vollen Bausparsumme angespart, sondern du nimmst bereits vorher ein Darlehen auf.

• Wohnriester-Bauspartarif: Ein speziell für die Riester-Förderung konzipierter Bauspartarif, bei dem staatliche Zulagen und Steuervorteile gewährt werden. Mit den Riester-Zulagen kannst du deinen Bausparvertrag finanzieren. Das Kapital wird später für wohnwirtschaftliche Zwecke wie den Erwerb von Wohneigentum verwendet.

Einen passenden Bausparvertrag zu finden, ist nicht leicht. Die unterschiedlichen Darlehenszinsen, Anspar- und Tilgungszeiträume machen den Vergleich nicht gerade leicht.

Du kannst dich zur Entscheidungsfindung an den folgenden Punkten orientieren:

1. Ermittle deinen Bedarf: Die Bausparsumme sollte realistisch eingeschätzt werden. Möchtest du Eigentum finanzieren oder eine Modernisierung vornehmen?

2. Leg eine realistische Sparrate fest: Du zahlst mindestens sieben Jahre ein. Welchen Betrag kannst du langfristig investieren? Die Sparrate sollte keine finanzielle Belastung für deine Haushaltskasse darstellen.

3. Achte beim Vergleich genau auf die anfallenden Kosten des Bausparvertrags: Plane die Abschlussgebühr ein – hier können die Kosten manchmal stark variieren. Manche Bausparkassen verlangen Kontoführungsgebühren für die Ansparphase, auch Serviceentgelt genannt. Diese wurden jedoch für unzulässig erklärt (BGH-Urteil vom 15. November 2022 Az. XI ZR 551/21), weil die Bausparkassen keine spezielle Serviceleistung erbringen.

4. Vergleiche Agio und Disagio: Ist dein Vertrag zuteilungsreif, können manchmal zusätzliche Kosten wie Agio und Disagio anfallen. Dies sind laufzeitabhängige Zinsbestandteile, die die Bausparkasse zusätzlich zur Darlehensrate einfordert.

5. Achte auf Kündigungsmöglichkeiten: Wie bei jedem Vertragsabschluss sollten die Bedingungen und Möglichkeiten einer Kündigung genau unter die Lupe genommen werden.

Überprüfe außerdem, ob Alternativen zur Baufinanzierung für dich infrage kommen. Nutze auf jeden Fall Finanzierungsmodelle mit Steuervorteilen und Zuschüssen.

Es gibt Situationen, in denen es nicht ratsam ist, mit einer Bausparkasse zu finanzieren. Wenn die Hypothekenzinsen am Markt niedrig sind, könnten herkömmliche Bankdarlehen bessere Konditionen bieten als Bausparverträge. Auch die Zeit spielt eine Rolle: Bausparen erfordert oft eine längere Wartezeit bis zur Zuteilung, was bei schneller Finanzierung hinderlich sein kann.

Die Flexibilität der Finanzierung ist ebenfalls wichtig. Bausparverträge können Einschränkungen bei vorzeitigen Rückzahlungen oder Vertragsänderungen aufweisen, was sich auf Anpassungen an veränderte finanzielle Situationen auswirken kann. Die Kreditwürdigkeit spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle. Wenn diese problematisch ist, könnte die Bewilligung eines Bauspardarlehens schwierig sein.

Längerfristige Pläne sollten ebenso berücksichtigt werden. Bauspardarlehen sind auf langfristige Finanzierung ausgelegt, daher sind sie möglicherweise nicht die beste Option, wenn kurz- oder mittelfristige Pläne wie Verkauf oder Umzug bestehen.

Bausparverträge gelten in der Regel als sichere Anlageform, da sie von staatlich regulierten Bausparkassen angeboten werden. Guthaben bis zu 100.000 Euro sind ohnehin gesetzlich abgesichert. Die Einlagen der Kunden sind häufig durch gesetzliche Einlagensicherungssysteme geschützt, die im Falle einer Insolvenz der Bausparkasse einen gewissen Schutz bieten. Dennoch solltest du auf die Bonität und den Ruf einer Bausparkasse achten, um mögliche Risiken zu minimieren.

Bauspardarlehen haben den Vorteil, dass sie in der Regel jederzeit ganz oder teilweise zurückgezahlt werden können, ohne dass eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung anfällt. Die Zinsen richten sich sowohl beim Ansparen als auch bei der Rückzahlung nach dem im Vertrag vereinbarten Zinssatz. Alte Bausparverträge sind daher meist sehr gut verzinst, was zu Kündigungen durch die Bausparkassen geführt hat. Wann du selbst kündigen kannst und wie das geht, haben wir in unserem Artikel Bausparvertrag kündigen ausführlich für dich erklärt.

Sowohl beim Thema Vorfälligkeitsentschädigung als auch bei der Kündigung des Bausparvertrags durch die Bausparkasse kommt es immer wieder zu rechtlichen Auseinandersetzungen. Diese können sich zum Beispiel auf die Zulässigkeit oder die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung, aber auch auf die Rechtmäßigkeit der Kündigung insgesamt beziehen. Wenn du als Sparer davon betroffen bist, solltest du rechtlichen Beistand in Anspruch nehmen, um finanzielle Nachteile zu vermeiden. Ein erfahrener Fachanwalt für Bankrecht und Kapitalmarktrecht hilft dir als Darlehensnehmer in allen Belangen rund um den Bausparvertrag.

Die niedrigen Zinsen der aktuellen Bausparverträge sind dagegen ein klarer Nachteil. Ein Bausparvertrag ist nur sinnvoll, wenn du eine Förderung in Anspruch nehmen kannst oder wenn du in Zukunft einen Kredit aufnehmen möchtest, da du dir die niedrigen Zinsen sichern kannst. Als reine Sparanlage ist der Bausparvertrag jedoch nicht sinnvoll, da die Abschlussgebühren dafür sorgen, dass er beim reinen Ansparen zum Minusgeschäft wird. Der Bausparvertrag lohnt sich aber nicht nur, wenn gebaut werden soll. Auch wenn bereits Eigentum besteht und in den nächsten Jahren Maßnahmen zur Modernisierung anstehen, kann ein Bausparvertrag sinnvoll sein, um sich die niedrigen Zinsen zu sichern. In diesem Fall wird allerdings meist eine geringere Summe vereinbart und eine kürzere Vertragslaufzeit gewählt.

Nicht nur das Kreditinstitut, sondern auch der Bausparer kann ein Interesse daran haben, den Bausparvertrag zu beenden. Dabei bietet sich sowohl die Möglichkeit der Kündigung, als auch die Möglichkeit des Verkaufs an.

Bei der Kündigung ist der Zeitpunkt entscheidend, zu dem du die Kündigung erklärst. Je nachdem, ob du in Phase 1, 2 oder 3 kündigst, können Kosten anfallen. Am unproblematischsten ist die Kündigung des Bausparvertrags in der Zuteilungsphase. Zu diesem Zeitpunkt sind nämlich alle Vertragsbedingungen des Bausparens erfüllt. Das erforderliche Mindestguthaben liegt vor, die Mindestlaufzeit für den Bausparvertrag wurde eingehalten und die erforderliche Bewertungszahl wurde erreicht.

Alternativ zur Kündigung kannst du als Bausparer deinen Bausparvertrag auch verkaufen. Es gibt spezielle Dienstleister, die den Vertrag zu einem bestimmten Preis ankaufen. Der Kaufpreis steht dir dann zeitnah zur Verfügung, ohne Kündigungsfrist oder Wartezeit.