Untermiete ohne Erlaubnis: Rechtliche Folgen | KLUGO
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Mietrecht Untermiete: Das kann bei Untermiete ohne Erlaubnis passieren

Überlassen Mieter dritten Personen den Gebrauch der Wohnung gegen Entgelt, dann begründen sie damit ein Untermietverhältnis. Die Untermiete ohne Erlaubnis stellt in der Regel einen Verstoß gegen vertragliche Pflichten dar – denn die Erlaubnis dazu fehlt häufig im Mietvertrag. Erhält der Vermieter davon Kenntnis, sind rechtliche Folgen vorprogrammiert: Nicht nur eine Unterlassungsklage, sondern auch eine Kündigung droht dann den Mietern. Unterlässt der Mieter die Untervermietung nicht, nachdem er eine Abmahnung bekommen hat, riskiert er damit sogar die fristlose Kündigung.

Untervermietung ist häufig nicht im Mietvertrag vorgesehen

Wenn Mieter die eigene Wohnung für einen begrenzten Zeitraum nicht benötigen, dann kann das ganz unterschiedliche Gründe haben: Ob Studienaufenthalt im Ausland, Projektarbeit in einer anderen Stadt oder Work & Travel rund um die Welt – nicht selten kommen Mieter dann auf die Idee, das eigene Zuhause für diese Zeit unterzuvermieten. Das reduziert zum einen deutlich die laufenden Kosten und sorgt zum anderen dafür, dass die Wohnung während der Abwesenheit nicht unbeaufsichtigt ist.

Problematisch kann das werden, wenn eine Untervermietung durch den Vermieter nicht gewollt ist und eine entsprechende Erlaubnis im Mietvertrag daher fehlt. Das Mietrecht regelt die Untermiete in § 540 BGB: Demnach darf der Mieter die Mietsache nur dann einem Dritten gegen Entgelt zur Verfügung stellen, wenn der Vermieter dies ausdrücklich erlaubt. Geht der Mieter ein solches Untermietverhältnis ohne Erlaubnis des Vermieters ein, dann kann dieser möglicherweise eine Unterlassungsklage anstreben oder das Mietverhältnis sogar komplett kündigen.

Vermieter kann bei inoffizieller Untermiete auf Unterlassung klagen

Bei einer Untervermietung gegen Bezahlung und fehlender Erlaubnis kann der Vermieter gemäß § 541 BGB den Mieter auffordern, das Untermietverhältnis zu beenden. Kommt der Mieter dieser Aufforderung nicht nach, steht dem Vermieter aufgrund des vertragswidrigen Verhaltens eine Unterlassungsklage zu.

Für Vermieter empfiehlt sich daher, dass diese die entsprechende Aufforderung schriftlich und nachweisbar an den Mieter übergeben. Das hat sich bei einer möglichen gerichtlichen Auseinandersetzung aus Beweisgründen als vorteilhaft erwiesen. Weisen Sie in der Aufforderung auch auf die Möglichkeit der Unterlassungsklage hin, falls der Mieter weiterhin vertragswidrig handelt.

Kündigung des Mietverhältnisses bei Untervermietung ohne Erlaubnis

Mieter fürchten häufig, dass es bei einer unerlaubten Untervermietung zur Kündigung des Mietverhältnisses kommt – und damit eben zum Verlust des eigenen Zuhauses. Die Kündigung von Mietverhältnissen ist aber auch in Fällen einer unerlaubten Untermiete nur innerhalb enger gesetzlicher Grenzen zulässig. Gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist der Vermieter immer dann zur Kündigung berechtigt, wenn der Mieter „seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt“.

Fraglich ist aber, ob eine inoffizielle Untermiete dafür ausreicht. Hier stellt der Bundesgerichtshof auf die Umstände des Einzelfalles ab und zieht zur Beurteilung auch die Motivation des Mieters heran, der das Untermietverhältnis eingegangen ist.

Wichtig zu wissen: Was für die fristgerechte Kündigung gilt, gilt auch für die fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB – auch hier sind enge Grenzen gesetzt, innerhalb derer der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt ist. Eine inoffizielle Untervermietung rechtfertigt nicht immer eine Kündigung des Mietverhältnisses!

Mieter können einen Anspruch auf Untervermietung haben

Häufig fehlt in Mietverträgen eine Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung. In manchen Fällen haben Mieter dann aber trotzdem einen Anspruch auf die Untervermietung der Wohnung. Dieser liegt zum Beispiel dann vor, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein solches berechtigtes Interesse kann durch wirtschaftliche oder persönliche Gründe gegeben sein.

Ebenfalls hat der Mieter dann einen Anspruch auf Untervermietung, wenn der Vermieter im Mietvertrag eine generelle Untermieterlaubnis erteilt hat – diese erlaubt es dem Mieter, einen Untermietvertrag abzuschließen, ohne dass dafür ein berechtigtes Interesse erforderlich ist.

Wichtig zu wissen: Hat der Mieter einen Anspruch auf Untervermietung, so kann er Schadenersatz geltend machen, wenn ihm der Vermieter die Untervermietung untersagt. Der Schadenersatz errechnet sich dann aus dem entgangenen Gewinn.