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Baustopp

Der Weg zur Baugenehmigung kann schon mit großen Mühen verbunden sein. Umso ärgerlicher ist es, wenn hinterher auch noch ein Baustopp verhängt wird. Im Folgenden erfahren Sie, wie es dazu kommen kann und wer die Kosten zu tragen hat.

Was Sie bei einem Baustopp beachten müssen

Der umgangssprachliche Baustopp wird auch als Baueinstellungsverfügung oder baurechtliche Einstellungsverfügung bezeichnet. Es handelt sich dabei um einen Verwaltungsakt, der seitens der zuständigen Baubehörde vor Ort erlassen wird. Im Falle eines Baustopps sind Sie als Bauherr dazu verpflichtet, umgehend alle Arbeiten auf der Baustelle ruhen zu lassen. Diese Anordnung gilt, sobald Sie über den Baustopp informiert wurden und muss sofort umgesetzt werden. Oft geht ein Baustopp mit einem zusätzlichen Bußgeldverfahren einher.

Ignorieren des Baustopps

Wichtig ist, dass Sie sich an diesen Baustopp halten und sich informieren, wie Sie den Baustopp aufheben beziehungsweise rückgängig machen können. Die Gründe, aus denen ein Baustopp erwirkt wird, sind dabei sehr unterschiedlich. Setzen Sie die aufgelegten Vorgaben nicht um und ignorieren stattdessen den Baustopp, machen Sie sich strafbar. In diesem Fall ist die Bauaufsichtsbehörde dazu berechtigt, alle notwendigen Maschinen, Werkzeuge und Materialien, die für den Bau von Nöten sind, zu beschlagnahmen. Auf diese Weise kann ein Baustopp, der seitens des Bauherren oder des ausführenden Unternehmens ignoriert wird, zwangsweise durchgesetzt werden. Außerdem hat die Bauaufsichtsbehörde sicherzustellen, dass auch keine heimlichen Arbeiten an der Baustelle stattfinden – Sie müssen also mit regelmäßigen Kontrollen rechnen.

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Handeln Sie nicht voreilig. Legen Sie den Bescheid einer fachkundigen Person vor. Diese kann das Risiko geplanter Vorgehensweisen einschätzen und Ihnen Ihre Möglichkeiten erklären. Außerdem können Sie so unnötige Kosten vermeiden.

Was darf trotz des Baustopps gemacht werden?

Es gilt, dass alle weiteren Arbeiten nach einem Baustopp verboten sind. Allerdings sind Sie als Bauherr dazu verpflichtet, die Baustelle gesichert zu hinterlassen.

Alles, was hierzu notwendig ist, darf beziehungsweise muss sogar durchgeführt werden. Dies können folgende Arbeiten sein:

  • Befestigung loser Teile: Zwecks Absicherung der Baustelle müssen lose herumliegende Werkzeuge, Baumaterialien etc. entfernt, befestigt oder gesichert werden
  • Sicherung der Baustelle gegen Diebstahl: Der Bauherr darf dafür sorgen, dass während des Baustopps keine Objekte von der Baustelle gestohlen werden können
  • Aufstellen von Warnungen, dass die Baustelle nicht betreten werden darf
  • Allgemeine Aufräumarbeiten, die nichts mit dem Baufortschritt zu tun haben

Sobald der Bauherr alle Ursachen, auf denen der Baustopp beruhte, beheben konnte, muss die Baueinstellungsverfügung durch die Bauaufsichtsbehörde umgehend aufgehoben werden, damit die Bauarbeiten fortgesetzt werden können. Das gilt auch, wenn der Bauherr nachträglich eine Baugenehmigung für die Ursachen erhalten hat, die vormals zum Baustopp führten.

Gründe für einen Baustopp

Gründe für einen Baustopp sind vielfältig. Verstöße gegen die Landesbauordnung oder Bauvorschriften führen dazu, dass ein Baustopp erwirkt wird. Achten Sie besonders darauf, dass es sich beim Baurecht um Landesrecht handelt und die Gesetzeslage sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet. Es ist also immer ratsam, sich zusätzlich zu diesem Artikel noch Informationen aus der geltenden Landesbauordnung hinzuzuziehen.

Beispiele für einen Baustopp können sein:

  • Bauen ohne Baugenehmigung
  • Massive Baumängel
  • Fehlende Sicherheitsmaßnahmen auf der Baustelle
  • Verstoß gegen den Bebauungsplan
  • Der Einsatz nicht-zugelassener Baustoffe/Maschinen usw.
  • Naturschutz (z. B. dann, wenn geschützte Tierarten vor Ort leben und dies vor Baubeginn nicht bekannt war)

Die exakten Gründe für den Baustopp auf Ihrer Baustelle finden Sie im schriftlichen Bescheid der Baubehörde. Weitere Informationen rund um das Bauordnungsrecht erhalten Sie auf unserer Website.

Baumängel beim Hausneubau  – Infografik
Baumängel beim Hausneubau – Infografik

Wie kann man einen Baustopp aufheben lassen?

Über die Gründe eines Baustopps werden Sie in der Mitteilung durch das zuständige Bauamt ausführlich informiert. Sofern Ihnen die dort genannten Gründe für den Baustopp als nicht gerechtfertigt erscheinen, können Sie umgehend Widerspruch einlegen. Der Widerspruch muss an die Behörde gerichtet werden, die den Baustopp veranlasst hat. Für diesen Vorgang benötigen Sie nicht unbedingt die Unterstützung eines Fachanwaltes, obgleich es sehr empfehlenswert ist, damit alle Richtlinien und Fristen eingehalten werden und Sie schnellstmöglich mit dem Bau fortfahren können.

Wie schnell ein Baustopp aufgehoben werden kann, hängt jedoch von vielen Faktoren ab. Zunächst wird genau geprüft, ob die Gründe für die Verfügung rechtmäßig sind. Sofern dies der Fall ist, kann mit den Bauarbeiten erst nach dem Beseitigen dieser Gründe fortgefahren werden. In einzelnen Fällen kann ein Baustopp auch kurzfristig aufgehoben werden, wenn die Witterungsverhältnisse dies erfordern. Um Bußgeldverfahren zu vermeiden, sollte dies jedoch ausschließlich nach Rücksprache mit dem zuständigen Bauamt geschehen.

Wie wird ein Baustopp erwirkt?

Wenn Sie den Verdacht haben, dass ein Nachbar gegen Vorschriften verstößt, haben Sie die Möglichkeit, das Bauvorhaben überprüfen zu lassen. Umgekehrt kann natürlich auch ein Nachbar oder die Baubehörde direkt gegen Sie vorgehen. Eine Überprüfung kann beim zuständigen Bauamt beantragt werden. Im Folgenden wird dann die Bauaufsichtsbehörde beauftragt und das Bauvorhaben geprüft. Ein Baustopp wird nur verhängt, wenn Gründe vorliegen, die ein solches Vorgehen notwendig erscheinen lassen. Bei kleineren Problemen kann es auch nur zu Auflagen kommen, die innerhalb einer gesetzten Frist erfüllt werden müssen. Abhängig von den Gründen für den Baustopp kann dieser vorrübergehend verhängt werden, etwa bis die entsprechende Genehmigung vorliegt. Durch das Wegfallen des Grundes, kann der Baustopp daraufhin aufgehoben werden. Es wird stets ein möglichst kurzer Baustopp angestrebt, da durch diesen Stilllegungskosten entstehen, die ansteigen, wenn sich der Baustopp in die Länge zieht.

Sofern keine Mängel bei der Baugenehmigung zu erkennen sind, besteht zusätzlich die Option einer einstweiligen Verfügung, die beim zuständigen Verwaltungsgericht eingereicht werden muss. Hier wird jedoch ausschließlich geprüft, ob eventuelle Verstöße gegen nachbarschützende Vorschriften vorliegen, die im öffentlichen Interesse nicht von Belang sind. Dabei geht es konkret z. B. um nicht eingehaltene Abstandsflächen zum Nachbargrundstück mit negativer Auswirkung auf die Privatsphäre des Nachbars. Auch in Fällen, bei denen übermäßiger Lärm oder störende Gerüche auftreten, können Sie sich auf das Abwehrrecht berufen. Wenn Sie den Verdacht haben, dass auf einer Baustelle umweltschädigende Baumaterialien verwendet werden, ist die zuständige Umweltbehörde der richtige Ansprechpartner.

Nur wenn bestimmte Gründe vorliegen, die einen Baustopp unbedingt notwendig machen, wird ein Baustopp verhängt. Die Überprüfung wird durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde durchgeführt. Als mildere Mittel kommen auch Auflagen oder vorrübergehende Baustopps in Frage.

Wer trägt die Kosten für den Baustopp?

Bei der Frage, wer die Kosten für einen Baustopp zu tragen hat, greift grundsätzlich das Verursacherprinzip. Das bedeutet, dass die Partei die Kosten trägt, die dafür verantwortlich ist, dass ein Baustopp verhängt wurde. Wurden bereits Arbeiten geleistet, ist der Bauherr allerdings zunächst grundsätzlich verpflichtet, diese auch zu bezahlen. Dies gilt selbst dann, wenn die Bauarbeiten nicht fortgesetzt werden können. Bei einer fahrlässigen Verursachung des Baustopps kann zudem Schadensersatz geltend gemacht werden.

Behinderung oder Unterbrechung nach § 6 VOB


Absatz (6) bestimmt, dass der Vertragsteil, der nicht verantwortlich für den Baustopp ist, Anspruch auf Ersatz des Schadens und des entgangenen Gewinns hat. Dies gilt jedoch nur, wenn der Verursacher vorsätzlich oder grob fahrlässig gehandelt hat.

Darüber hinaus regelt Absatz (7), dass bei einer Unterbrechung von über drei Monaten beide Teile schriftlich vom Vertrag zurücktreten können.

Hier noch einmal die wichtigsten Infos zum Thema Baustopp im Überblick:

  • Wenn Sie als Bauherr eine Baueinstellungsverfügung erhalten, müssen Sie sofort die Arbeit einstellen.
  • Während eines Baustopps dürfen nur Arbeiten vorgenommen werden, die der Sicherung der Baustelle dienen.
  • Wer die Kosten dafür trägt, bestimmt sich nach dem Verursacherprinzip. Derjenige, der für den Grund des Baustopps verantwortlich ist, muss demnach die Kosten übernehmen.

Bei Fragen zum Thema Baustopp helfen wir Ihnen gerne im Rahmen einer Erstberatung weiter. Unsere kompetenten Rechtsanwälte stehen Ihnen dabei mit juristischem Rat zur Seite und unterstützen Sie bei allen Anliegen.

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