Baustopp

Schon der Weg zur Baugenehmigung kann mit großen Mühen verbunden sein. Umso ärgerlicher ist es, wenn hinterher ein Baustopp verhängt wird. Im Folgenden erfahren Sie, wie es dazu kommen kann und wer die Kosten zu tragen hat.

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Baustopp wird auch als Baueinstellungsverfügung oder baurechtliche Einstellungsverfügung bezeichnet.
• Der Baustopp wird durch die zuständige Bauaufsichtsbehörde ausgesprochen, wenn es auf der Baustelle zu Mängeln, Grenzüberschreitungen oder anderen Problemen kommt.
• Wenn ein Baustopp ausgesprochen wurde, müssen umgehend alle Arbeiten auf der Baustelle eingestellt werden – außer jene, die der Sicherung der Baustelle dienen.
• Wer einen Baustopp erwirken möchte, kann durch das zuständige Bauamt eine Überprüfung veranlassen. Diese ist jedoch nur dann kostenfrei, wenn tatsächlich Gründe für einen Baustopp vorliegen.
• Die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten unterstützen Sie im Umgang mit dem Baustopp.

Was müssen Sie bei einem Baustopp beachten?

Der umgangssprachliche Baustopp wird auch als Baueinstellungsverfügung oder baurechtliche Einstellungsverfügung bezeichnet. Es handelt sich dabei um einen Verwaltungsakt, der seitens der zuständigen Baubehörde vor Ort erlassen wird. Im Falle eines Baustopps sind Sie als Bauherr dazu verpflichtet, umgehend alle Arbeiten auf der Baustelle ruhen zu lassen. Diese Anordnung gilt, sobald Sie über den Baustopp informiert wurden und muss sofort umgesetzt werden. Oft geht ein Baustopp mit einem zusätzlichen Bußgeldverfahren einher.

Was tun bei einem Baustopp?

Wenn man als Bauherr eine Baueinstellungsverfügung erhalten hat, sollte man einige Schritte beachten, um den Baustopp möglichst rasch zu beenden und hohe Bußgelder zu vermeiden:

1. Stellen Sie umgehend alle Bauarbeiten ein. Wer trotz eines Baustopps weiterbaut, riskiert sehr hohe Bußgelder! Ferner können alle für den Bau notwendigen Maschinen, Werkzeuge und Materialien durch die Bauaufsichtsbehörde beschlagnahmt werden, wenn man der Anweisung eines Baustopps nicht nachkommt.
2. Werfen Sie einen Blick in die Baueinstellungsverfügung, denn hier werden alle Gründe aufgelistet, die den Baustopp verursachen. Sind Sie der Meinung, dass diese Gründe ungerechtfertigt sind, können Sie gegen den Bescheid Widerspruch erheben. Bevor der Sachverhalt endgültig geklärt ist, müssen die Bauarbeiten jedoch ruhen.
3. Treffen die in der Baueinstellungsverfügung genannten Gründe zu, müssen diese beseitigt werden, ehe ein Fortfahren des Bauvorhabens möglich ist. Sobald die Ursachen beseitigt wurden, muss das Bauamt den Bescheid unverzüglich aufheben, um ein rasches Weiterarbeiten zu ermöglichen.

Die während eines Baustopps anfallenden Mehrkosten können zum Teil empfindlich hoch sein. Daher ist den meisten Bauherren daran gelegen, einen Baustopp möglichst rasch aufzuheben. Es ist daher ratsam, einen Fachanwalt für Baurecht zu beauftragen, um gegen den Baustopp Widerspruch einzulegen. Dieser prüft für Sie, ob ein Baustopp überhaupt gerechtfertigt ist und bespricht mit Ihnen das weitere Vorgehen in Ihrem individuellen Fall.

Was passiert, wenn man den Baustopp ignoriert?

Wichtig ist, dass Sie sich an diesen Baustopp halten und sich informieren, wie Sie den Baustopp aufheben beziehungsweise rückgängig machen können. Die Gründe, aus denen ein Baustopp erwirkt werden kann, sind dabei sehr unterschiedlich. Setzen Sie die aufgelegten Vorgaben nicht um und ignorieren stattdessen den Baustopp, handeln Sie rechtswidrig. In diesem Fall ist die Bauaufsichtsbehörde dazu berechtigt, alle notwendigen Maschinen, Werkzeuge und Materialien, die für den Bau vonnöten sind, zu beschlagnahmen. Auf diese Weise kann ein Baustopp, der seitens des Bauherren oder des ausführenden Unternehmens ignoriert wird, zwangsweise durchgesetzt werden. Außerdem hat die Bauaufsichtsbehörde sicherzustellen, dass auch keine heimlichen Arbeiten an der Baustelle stattfinden – Sie müssen also mit regelmäßigen Kontrollen rechnen.

Handeln Sie nicht voreilig. Legen Sie den Bescheid einer fachkundigen Person vor. Diese kann das Risiko geplanter Vorgehensweisen einschätzen und Ihnen Ihre Möglichkeiten erklären. Zudem können Sie so unnötige Kosten vermeiden.

Was darf trotz des Baustopps gemacht werden?

Es gilt, dass alle weiteren Arbeiten nach einem Baustopp verboten sind. Allerdings sind Sie als Bauherr dazu verpflichtet, die Baustelle gesichert zu hinterlassen.

Alles, was hierzu notwendig ist, darf beziehungsweise muss sogar durchgeführt werden. Dies können folgende Arbeiten sein:

• Befestigung loser Teile: Zwecks Absicherung der Baustelle müssen lose herumliegende Werkzeuge, Baumaterialien etc. entfernt, befestigt oder gesichert werden
• Sicherung der Baustelle gegen Diebstahl: Der Bauherr darf dafür sorgen, dass während des Baustopps keine Objekte von der Baustelle gestohlen werden können
• Aufstellen von Warnungen, dass die Baustelle nicht betreten werden darf
• Allgemeine Aufräumarbeiten, die nichts mit dem Baufortschritt zu tun haben

Sobald der Bauherr alle Ursachen, auf denen der Baustopp beruhte, beheben konnte, muss die Baueinstellungsverfügung durch die Bauaufsichtsbehörde umgehend aufgehoben werden, damit die Bauarbeiten fortgesetzt werden können. Das gilt auch, wenn der Bauherr nachträglich eine Baugenehmigung für die Ursachen erhalten hat, die vormals zum Baustopp führten.

Was sind die möglichen Gründe für einen Baustopp?

Gründe für einen Baustopp sind vielfältig. Verstöße gegen die Landesbauordnung oder Bauvorschriften führen dazu, dass ein Baustopp erwirkt wird. Achten Sie besonders darauf, dass es sich beim Baurecht um Landesrecht handelt und sich die Gesetzeslage sich von Bundesland zu Bundesland unterscheidet. Es ist also immer ratsam, sich zusätzlich zu diesem Artikel noch Informationen aus der geltenden Landesbauordnung hinzuzuziehen.

Gründe für einen Baustopp können sein:

• Bauen ohne Baugenehmigung bzw. Nichteinhalten der Baugenehmigung (z. B. bei zu naher Grenzbebauung)
• Massive Baumängel
• Fehlende Sicherheitsmaßnahmen auf der Baustelle
• Verstoß gegen den Bebauungsplan
• Der Einsatz nicht-zugelassener Baustoffe/Maschinen usw.
• Naturschutz (z. B. dann, wenn geschützte Tierarten vor Ort leben und dies vor Baubeginn nicht bekannt war)

Die exakten Gründe für den Baustopp auf Ihrer Baustelle finden Sie im schriftlichen Bescheid der Baubehörde. Weitere Informationen rund um das Bauordnungsrecht erhalten Sie auf unserer Website.

Wie kann man einen Baustopp aufheben lassen?

Über die Gründe eines Baustopps werden Sie in der Mitteilung durch das zuständige Bauamt ausführlich informiert. Sofern Ihnen die dort genannten Gründe für den Baustopp als nicht gerechtfertigt erscheinen, können Sie umgehend Widerspruch einlegen. Der Widerspruch muss an die Behörde gerichtet werden, die den Baustopp veranlasst hat. Für diesen Vorgang benötigen Sie nicht unbedingt die Unterstützung eines Fachanwaltes für Baurecht, obgleich es sehr empfehlenswert ist, damit alle Richtlinien und Fristen eingehalten werden und Sie schnellstmöglich mit dem Bau fortfahren können.

Wie schnell ein Baustopp aufgehoben werden kann, hängt jedoch von vielen Faktoren ab. Zunächst wird genau geprüft, ob die Gründe für die Verfügung rechtmäßig sind. Sofern dies der Fall ist, kann mit den Bauarbeiten erst nach dem Beseitigen dieser Gründe fortgefahren werden. In einzelnen Fällen kann ein Baustopp auch kurzfristig aufgehoben werden, wenn die Witterungsverhältnisse dies erfordern. Um Bußgeldverfahren zu vermeiden, sollte dies jedoch ausschließlich nach Rücksprache mit dem zuständigen Bauamt geschehen.

Können Nachbarn einen Baustopp erwirken?

Wenn Sie den Verdacht haben, dass ein Nachbar gegen Vorschriften verstößt, haben Sie die Möglichkeit, das Bauvorhaben überprüfen zu lassen. Umgekehrt kann natürlich auch ein Nachbar oder die Baubehörde direkt gegen Sie vorgehen. Eine Überprüfung kann beim zuständigen Bauamt beantragt werden. Im Folgenden wird dann die Bauaufsichtsbehörde beauftragt und das Bauvorhaben geprüft. Ein Baustopp wird nur verhängt, wenn Gründe vorliegen, die ein solches Vorgehen notwendig erscheinen lassen. Bei kleineren Problemen kann es auch nur zu Auflagen kommen, die innerhalb einer gesetzten Frist erfüllt werden müssen. Abhängig von den Gründen für den Baustopp kann dieser vorübergehend verhängt werden, etwa bis die entsprechende Genehmigung vorliegt. Durch das Wegfallen des Grundes kann der Baustopp daraufhin aufgehoben werden. Es wird stets ein möglichst kurzer Baustopp angestrebt, da durch diesen Stilllegungskosten entstehen, die ansteigen, wenn sich der Baustopp in die Länge zieht.

Sofern keine Mängel bei der Baugenehmigung zu erkennen sind, besteht zusätzlich die Option einer einstweiligen Verfügung, die beim zuständigen Verwaltungsgericht erwirkt werden muss. Hier wird jedoch ausschließlich geprüft, ob eventuelle Verstöße gegen nachbarschützende Vorschriften vorliegen, die im öffentlichen Interesse nicht von Belang sind. Dabei geht es konkret z. B. um nicht eingehaltene Abstandsflächen zum Nachbargrundstück mit negativer Auswirkung auf die Privatsphäre des Nachbars. Auch in Fällen, bei denen übermäßiger Lärm oder störende Gerüche auftreten, können Sie sich auf das Abwehrrecht berufen. Der Erlass einer einstweiligen Anordnung setzt daher die objektiv begründete Besorgnis voraus, dass durch die Veränderung des bestehenden Zustands die Verwirklichung des Rechts des Antragstellers vereitelt oder wesentlich erschwert werden könnte. Dies ist dann der Fall, wenn in Umsetzung der beschlossenen baulichen Maßnahme irreparable, zumindest aber unverhältnismäßige hohe Schäden drohen (LG Itzehoe, Beschluss v. 11.4.2017, 11 T 20/17). Wenn Sie dagegen den Verdacht haben, dass auf einer Baustelle umweltschädigende Baumaterialien verwendet werden, ist die zuständige Umweltbehörde der richtige Ansprechpartner.

Wer trägt die Kosten für den Baustopp?

Bei der Frage, wer die Kosten für einen Baustopp zu tragen hat, greift grundsätzlich das Verursacherprinzip. Das bedeutet, dass die Partei die Kosten trägt, die dafür verantwortlich ist, dass ein Baustopp verhängt wurde. Wurden bereits Arbeiten geleistet, ist der Bauherr allerdings zunächst grundsätzlich verpflichtet, diese auch zu bezahlen. Dies gilt selbst dann, wenn die Bauarbeiten nicht fortgesetzt werden können. Bei einer fahrlässigen Verursachung des Baustopps kann zudem Schadensersatz geltend gemacht werden.

Aber Achtung: Dauert der Baustopp länger als drei Monate, können sowohl Bauherr als auch Bauunternehmer den gemeinsam geschlossenen Vertrag kündigen (§ 6 Abs. 7 VOB/B). Trägt der Bauunternehmer keinerlei Verantwortung für den Baustopp, so ist der Bauherr dazu verpflichtet, die Räumungskosten der Baustelle vollständig selbst zu tragen. Anders sieht es dagegen aus, wenn der Baustopp aufgrund von Versäumnissen oder Fehlern des Bauunternehmers erwirkt wurde, denn dann trägt das Unternehmen die vollständigen Kosten für den Baustopp. Wenn eine der beiden Vertragsparteien wegen Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit den Baustopp zu verschulden hat, hat zudem die andere Partei möglicherweise Anspruch auf Schadensersatz.

Wie lange dauert ein Baustopp?

Grundsätzlich lässt sich nicht voraussehen, wie lange ein Baustopp andauern kann. Ab dem Zeitpunkt, an dem der Bauherr die Baueinstellungsverfügung erhalten hat, müssen alle Arbeiten am Bau stillstehen. Innerhalb einer Frist von vier Wochen kann gegen diesen Baueinstellungsbescheid Widerspruch eingelegt werden. Um die entstehenden Kosten für den Baustopp möglichst gering zu halten, sollte der Widerspruch jedoch möglichst schnell eingereicht werden. Die Bearbeitungszeit hängt dabei immer vom zuständigen Bauamt bzw. der Bauaufsichtsbehörde ab.

Sinnvoll ist ein Widerspruch natürlich nur dann, wenn die in der Baueinstellungsverfügung genannten Gründe falsch sind. Entsprechen die genannten Gründe für den Baustopp dagegen der Realität, so sollten die Gründe schnellstmöglich beseitigt werden. Sobald alle Ursachen des Baustopps abgestellt wurden, muss die Bauaufsichtsbehörde die Baustelle freigeben.

Hier noch einmal die wichtigsten Informationen zum Thema Baustopp im Überblick:

• Wenn Sie als Bauherr eine Baueinstellungsverfügung erhalten, müssen Sie sofort die Arbeit einstellen.
• Während eines Baustopps dürfen nur Arbeiten vorgenommen werden, die der Sicherung der Baustelle dienen.
• Wer die Kosten dafür trägt, bestimmt sich nach dem Verursacherprinzip. Derjenige, der für den Grund des Baustopps verantwortlich ist, muss demnach die Kosten übernehmen.

Wie können die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten Sie im Falle eines Baustopps unterstützen?

Ein Baustopp ist nicht nur ausgesprochen störend, sondern meist auch sehr kostspielig. Sobald eine Baueinstellungsverfügung bei Ihnen eingeht, heißt es daher: Handeln! Und das schnellstmöglich, denn nur so kann die Zeit, während derer der Baustopp anhält, auf ein Minimum reduziert werden. Wenn Sie von einem Baustopp betroffen sind, helfen Ihnen unsere KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten im Rahmen unserer telefonischen Erstberatung gern bei der ersten Einschätzung des Sachverhalts. Sollten Sie im Anschluss einen Rechtsbeistand benötigen, der Ihnen beim Widerspruchsverfahren gegen den Baustoppbescheid zur Seite steht, können Sie diesen direkt bei uns erhalten.

Natürlich helfen Ihnen die KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten auch dann weiter, wenn Sie gegen einen Nachbarn einen Baustopp erwirken möchten. Bei der telefonischen Ersteinschätzung erhalten Sie ganz einfach Antworten auf Ihre ersten Fragen zum Thema Baustopp. Für eine ausführliche Rechtsberatung haben Sie die Möglichkeit, unsere KLUGO Partner-Anwälte zu beauftragen. Die Rechtsexperten unterstützen Sie auf Wunsch im Anschluss natürlich auch bei der Erwirkung eines Baustopps.