Bauordnungsrecht

Das Bauordnungsrecht regelt in Deutschland die öffentliche Bauordnung. Die spezifischen Regelungen sind in Gesetzestexten festgelegt und sollen Planungssicherheit und Schutz für die Beteiligten schaffen.

Das Wichtigste in Kürze

• Das Bauordnungsrecht fällt unter das Länderrecht und ist daher von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt.
• Es umfasst mit dem Bestandteil der Musterbauordnung aber auch allgemeine Vorschriften, die vom Bund festgelegt wurden.
• Zweck des Bauordnungsrechts ist es, Gesundheitsgefahren für die Bevölkerung zu vermeiden, die durch den Bau oder die Nutzung eines Gebäudes entstehen können.
• Bei Verstößen gegen das Bauordnungsrecht können Bußgelder in Höhe von bis zu 500.000 Euro anfallen.
• Die erfahrenen KLUGO Partner-Anwälte und Rechtsexperten beantworten gerne Ihre Frage rund um das Bauordnungsrecht.

Was ist das Bauordnungsrecht?

Das Bauordnungsrecht ist ausgesprochen vielseitig, denn hier werden gleich mehrere Sachverhalte, die mit dem Bau eines Gebäudes zu tun haben, geregelt. Ein wichtiger Regelungsinhalt des Bauordnungsrechts ist die Festlegung der Verfahren, die für die Erteilung einer Baugenehmigung notwendig sind. Aber das Bauordnungsrecht hat auch noch viele weitere Aufgaben. So soll es die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden regeln, um alle Gefahren für die Allgemeinheit und den Einzelnen abzuwehren, die vom Bestand, der Errichtung oder der Nutzung baulicher Anlagen ausgehen könnten. Jedes Bundesland hat sein eigenes Bauordnungsrecht, das immer auf den Grundlagen der Musterbauordnung basiert. Das Bauordnungsrecht wird im Alltag häufig mit dem Bauplanungsrecht verwechselt, das jedoch andere Aspekte regelt.

Was ist der Unterschied zwischen Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht?

Im Bauplanungsrecht ist geregelt, wie der Grund und Boden in einer bestimmten Region genutzt werden darf – also zum Beispiel, ob eine private, geschäftliche oder landwirtschaftliche Nutzung der Flächen erlaubt ist. Auch wie viel gebaut werden darf und wie die Räumlichkeiten im Anschluss genutzt werden dürfen, ist im Bauplanungsrecht festgelegt. Das Bauordnungsrecht dagegen regelt eher sicherheitsrelevante Aspekte, denn der Zweck des Bauordnungsrechts liegt darin, die öffentliche Sicherheit und Ordnung auch bei Bauvorhaben zu gewährleisten. Daher geht es hier vor allem um die Abwehr aller Gefahren, die von einem Bau ausgehen könnten. Wenn Sie weitere Informationen dazu benötigen, werfen Sie doch auch einen Blick in unseren Beitrag zum Bauplanungsrecht.

Welche Zuordnung hat das Bauordnungsrecht im Landesgesetz?

Das öffentliche Baurecht stellt in Deutschland ein Teilgebiet des besonderen Verwaltungsrechts dar. In ihm sind alle Rechtsvorschriften enthalten, die sich um die öffentlich-rechtlichen Belange drehen. Im Gegensatz zum privaten Baurecht, das den Interessenausgleich zwischen privaten Grundstückseigentümern und die vertraglichen Fragen beim privaten Häuserbau regeln soll, verfolgt das Bauordnungsrecht andere Ziele.

Was ist der Unterschied zwischen Muster- und Landesbauordnung?

Die Musterbauordnung wurde verabschiedet, um einen verbindlichen Regelungsgehalt zu schaffen, der trotz des föderalistischen Systems bundesweit einheitlich gelten soll. Damit bildet sie die Grundlage für alle Arten von baulichen Anliegen und nimmt erheblichen Einfluss auf die konkrete Ausgestaltung der jeweiligen Landesbauordnungen. Unter diese bauordnungsrechtlichen Vorschriften fallen nicht nur Immobilien, sondern auch Spielplätze und andere öffentliche Flächen.

Die Landesbauordnung enthält wiederum vorrangig Vorschriften, die eine Gesundheitsgefahr für die Nutzer des Gebäudes ausschließen sollen (z. B. durch Brandschutzmaßnahmen).

Zudem finden Sie Vorgaben zu den einzuhaltenden Abstandsflächen im Bauordnungsrecht. Überdies gibt es Regelungen zum Nachbarschutz und dem Baugenehmigungsverfahren. Ein weiterer Zweck der Bauordnung ist erst in den letzten Jahren verstärkt in den Fokus gerückt: die Barrierefreiheit in öffentlichen Gebäuden.

Welche Unterscheidungen gibt es im Bauordnungsrecht?

Das Bauordnungsrecht unterscheidet fünf verschiedene Gebäudeklassen:

• Gebäudeklasse 1: freistehende Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Metern und maximal zwei Nutzungseinheiten mit nicht mehr als 400 Quadratmetern
• Gebäudeklasse 2: Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Metern und maximal zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 Quadratmetern
• Gebäudeklasse 3: sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 Metern
• Gebäudeklasse 4: Gebäude mit einer Höhe bis zu 13 Metern und Nutzungseinheiten mit jeweils maximal 400 Quadratmetern in einem Geschoss
• Gebäudeklasse 5: sonstige Gebäude einschließlich unterirdischer Gebäude

Hinzu kommen die Sonderbauten, zu denen unter anderem folgende Bebauungen zählen: Campingplätze, Freizeitparks, Justizvollzugsanstalten, Büro- und Verwaltungsgebäude mit mindestens 3000 Quadratmetern Geschossfläche und Hochhäuser. Durch die Konkretisierung auf bestimmte Gebäudetypen und die separate Aufführung von Sonderbauten verfolgt der Gesetzgeber einen bestimmten Zweck bei der Bauordnung: Die spezifischen Regelungen berücksichtigen die Eigenarten der Bauten und schaffen wiederum Planungssicherheit für alle Beteiligten, die am Bauvorhaben partizipieren. Darüber hinaus wird die Arbeit für die Verwaltung erleichtert.

Wann besteht ein Baurecht?

Ob, wann und unter welchen Voraussetzungen ein Baurecht erteilt werden kann, hängt von vielen Faktoren ab. Zunächst einmal sollte man einen Blick auf den Bebauungsplan im gewünschten Gebiet werfen. Dieser liegt bei Gemeinden aus und kann von Bürgern ohne zusätzliche Anforderungen eingesehen werden. Befindet sich das betreffende Grundstück innerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, kann in nahezu allen Fällen auch ein Baurecht durch eine Baugenehmigung erwirkt werden. Aber: Dafür muss das geplante Bauvorhaben den Vorgaben des durch die zuständige Gemeinde aufgestellten Bebauungsplans entsprechen und die Erschließung des Grundstücks gesichert sein. Das bedeutet, dass das eigene Bauvorhaben auch nicht immer in der gewünschten Art und Weise umgesetzt werden kann. Die Realisierung eines Bauvorhabens hängt immer auch mit dem Baugebiet, der Bauordnung und von der Gemeindesatzung ab.

Alternativ ist das Bauen „im Zusammenhang bebauter Ortsteile“ möglich. Dieses Szenario spielt vor allem dann eine Rolle, wenn das Grundstück nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt oder für das ganze Gebiet noch kein Plan erstellt wurde. Fand vor Ort bereits eine Erschließung statt, kann ebenfalls im Rahmen einer Baugenehmigung Baurecht erwirkt werden. Aber hier gilt: Das Bauvorhaben muss an die Eigenart der näheren Umgebung, die Beschaffenheit des Baugebiets, die Bauordnung des Bundeslandes und die Gemeindesatzung angepasst werden.

Die Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren werden durch die jeweiligen Landesbauordnungen festgelegt. Gilt für das gewählte Grundstück bereits ein bestimmtes Planungsrecht, kann im Anschluss das Baugenehmigungsverfahren bei der zuständigen Gemeinde eingeleitet werden. Ist noch unklar, ob das Grundstück bebaut werden darf, sollte im Vorfeld mit dem zuständigen Architekten oder den zuständigen Ämtern (Bauamt, Gemeinde, ggf. Wasserbehörden etc.) geklärt werden, welche Möglichkeiten das Grundstück bietet.

Welche Strafen gibt es bei Verstößen gegen das Bauordnungsrecht?

Bei Verstößen gegen das Bauordnungsrecht müssen Bauherren mit einer Reihe von Bußgeldern rechnen, die zum Teil erhebliche finanzielle Einschnitte darstellen können. Eine Strafe von bis zu 500.000 Euro könnte Sie dabei erwarten; die meisten Bußgeldkataloge starten bei 250 Euro.

Zu den häufigsten Verstößen zählt das voreilige Beginnen mit dem Bau, obwohl Sie nicht alle Voraussetzungen zur Erteilung einer Baugenehmigung erfüllen. Selbst wenn die separate Baubeginnanzeige der Aufsichtsbehörde nicht vorgelegt worden ist, kann dies schon Probleme mit sich bringen. Daneben führt selbstverständlich die Missachtung der genannten bauordnungsrechtlichen Vorschriften zu hohen Strafen. Im ungünstigsten Fall kann sogar der Weiterbau verweigert werden.

Die Höhe des Bußgelds bei Verstößen gegen das Bauordnungsrecht orientiert sich an unterschiedlichen Faktoren.

So spielt es zum Beispiel eine Rolle, ob:

• gezielt eine Ordnungswidrigkeit verwirklicht werden soll (Absicht),
• man weiß, dass die Ordnungswidrigkeit verwirklicht wird (direkter Vorsatz) oder
• man die Verwirklichung ernsthaft für möglich hält und die damit einhergehenden Risiken in Kauf nimmt (Eventualvorsatz).

Außerdem unterscheidet man zwischen fahrlässigem Handeln, wenn die erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen wird oder leichtfertigem Handeln, wenn die erforderliche Sorgfalt in besonders schwerem Maße außer Acht gelassen wird.

Wer sogar mehrmals gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften verstößt, kann zudem mit deutlich höheren Bußgeldern rechnen. In erneuten Fällen ist sogar eine Verdoppelung des Ausgangsbußgeldes möglich.

Prüfen Sie sehr genau, ob Sie alle Voraussetzungen der Baugenehmigung erfüllen. Ein Architekt oder Anwalt kennt sich mit den Bestimmungen zur Bauordnung am jeweiligen Standort aus und kann Sie in der Planung unterstützen.

Wie können unsere Partner-Anwälte und Rechtsexperten Sie bei Fragen rund um das Bauordnungsrecht unterstützen?

Wir möchten, dass verlässlicher Rat von Rechtsexperten einfach, schnell und unkompliziert zu Ihnen kommt. Über die telefonische Erstberatung von KLUGO erhalten Sie erste Hinweise und Handlungsempfehlungen zu Ihrer Rechtsfrage. Wie es danach weitergehen soll, entscheiden Sie jederzeit selbst: Im besten Fall ist Ihr Problem sofort gelöst. Wenn nicht, können Sie einen KLUGO Partner-Anwalt und Rechtsexperten direkt mit einer ausführlichen Rechtsberatung beauftragen oder sich zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal zurückmelden – sollten Sie erneut Unterstützung benötigen.

Abschließend fassen wir noch einmal zusammen, was Sie beim Thema Bauordnungsrecht beachten sollten:

• Das Bauordnungsrecht beinhaltet die Musterbauordnung und die Landesbauordnung. Die Musterbauordnung beinhaltet bundesweit geltende Bauvorschriften. Die Landesbauordnung enthält Regelungen, die Gesundheitsgefahren durch den Bau und die Nutzung eines Gebäudes ausschließen sollen sowie das Genehmigungsverfahren festlegen.
• Das Bauordnungsrecht unterscheidet fünf Gebäudeklassen.
• Bei Nichteinhaltung der Bauordnung können Strafen in Höhe von bis zu 500.000 Euro anfallen. Auch kann der Weiterbau verweigert werden.
• Achten Sie deshalb genau auf die Sie betreffenden Verordnungen und lassen Sie Ihren Fall vor Baubeginn am besten durch Experten für Baurecht überprüfen.