Das Bauplanungsrecht schafft in Deutschland die planerischen Voraussetzungen für eine Grundstücksbebauung. Die gesetzlichen Vorschriften orientieren sich unter anderem an der Art des Grundstücks und des Planungsgebiets. Festgelegt sind sie im Baugesetzbuch. Darunter fallen beispielsweise Bauleitpläne.
In Deutschland bildet das öffentliche Baurecht einen wesentlichen Bestandteil des besonderen Verwaltungsrechts. Doch auch das öffentliche Baurecht selbst spaltet sich wiederum in zwei Teile: das Bauordnungsrecht und das Bauplanungsrecht.
Sinn des Bauplanungsrechts ist es, Klarheit über rechtlich relevante Fragen der Grundstücksbebauung zu schaffen. Hinter diesem Zweck steht der allgemeine Zweck, einen geordneten Städtebau und zumindest näherungsweise eine sozial gerechte Bodennutzung zu erreichen.
Die Vorschriften zum Bauplanungsrecht finden sich im Baugesetzbuch. Hinzu kommen die Rechtsverordnungen, die hierauf basieren.
Besonders für Laien sind die Teilgebiete des Baurechts oft nur schwer zu überblicken. Das liegt auch an der komplexen Materie und an der Unterscheidung zwischen bundeseinheitlich geltenden Vorschriften und den Regelungen, die sich lediglich auf das jeweilige Bundesland beziehen.
Grundsätzlich befasst sich das Bauplanungsrecht mit der Frage und Planung, inwieweit Grund und Boden genutzt werden kann. Demgegenüber ist das Bauordnungsrecht dann einschlägig, wenn es darum geht, wie eine bauliche Anlage beschaffen sein muss, welche Eigenschaften sie aufweisen und wie das Verhältnis zur unmittelbaren Nachbarschaft ist. Im Fokus steht dabei gerade auch die Gefahrenabwehr: Unabhängig von der Art der Bebauung dürfen bauliche Anlagen weder eine Gefahr für die Gesundheit noch für das Leben darstellen.
Weitere Details zum Bauordnungsrecht und eine Übersicht über mögliche Verstöße gegen die bauordnungsrechtlichen Vorschriften erfahren Sie in unserem Artikel zum Thema.
Das Bauplanungsrecht ist ein Teilbereich des öffentlichen Baurechts und regelt die rechtlichen Rahmenbedingungen für die städtebauliche Entwicklung und Nutzung von Grundstücken. Es legt fest, wie Flächen bebaut werden dürfen, welche Nutzungen zulässig sind und welche Vorschriften bei Bauvorhaben einzuhalten sind."Jochen Dotterweich
Um herauszufinden, welche Vorschriften des Bauplanungsrechts überhaupt für das bauliche Vorhaben infrage kommen, müssen Sie zunächst prüfen, ob es sich bei dem Grundstück um ein Plangebiet handelt. Kann dies bejaht werden, finden Sie dafür entsprechende Bauleitpläne.
Die Bauleitplanung besteht aus Flächennutzungsplan und Bebauungsplan. Der Flächennutzungsplan gilt als erste vorbereitende Ebene und soll zumindest in Grundzügen die vorgesehene Art der Bodennutzung darstellen. Wichtig: Der Flächennutzungsplan enthält – im Gegensatz zum Bebauungsplan – noch keinen für den Bauherrn verbindlichen bauplanungsrechtlichen Regelungsinhalt.
Die Bauleitplanung legt die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke einer Gemeinde nach den gesetzlichen Regelungen fest:
Absatz (2) legt fest, dass die Bauleitplanung aus Flächennutzungsplan und Bebauungsplan besteht. Dabei ist der Flächennutzungsplan der vorbereitende Bauplan und der Bebauungsplan der verbindliche Bauleitplan. Nach Absatz (3) werden die Bauleitpläne von den Gemeinden aufgestellt.
§ 5 des BauGB regelt weiterhin den Flächennutzungsplan. Der gesamte Paragraf beschreibt, wie dieser aufgestellt wird. § 10 enthält allgemeine Regelungen zum Bebauungsplan, während § 9 die möglichen Regelungsinhalte des Plans festlegt, in Absatz (1) wird erklärt, dass Bebauungspläne der Genehmigung einer höheren Verwaltungsbehörde bedürfen. Weitere relevante Paragrafen sind auch § 6 und § 8.
Nach dem Flächennutzungsplan folgt die Aufstellung des Bebauungsplans. Hierbei treffen die verantwortlichen Stellen verbindliche Regelungen über die Zulässigkeit für bestimmte bauliche Vorhaben. Der Bebauungsplan ist außerdem parzellengenau und führt bereits die rechtsverbindlichen, planerischen Festsetzungen auf, die für ein Baugenehmigungsverfahren relevant sind. Aus diesem Umstand ergibt sich der Hinweis, dass Bauherren, Bauträger und Unternehmer sich vorrangig an die letztgenannten Vorschriften zu halten haben.
Sie haben bereits ein bestimmtes Grundstück ins Auge gefasst? Oft regelt der Bebauungsplan einer Gemeinde Aspekte wie die Geschosshöhe oder auch die Gestaltung, sogar Details wie der konkrete Fenstereinbau können Gegenstand sein. Um bei den Vorschriften nicht den Überblick zu verlieren, kann eine anwaltliche Beratung helfen.
Doch was gilt, wenn überhaupt keine Bauleitplanung ausgearbeitet wurde? In diesem Fall spricht das öffentliche Bauplanungsrecht von ungeplanten Gebieten. Befindet sich Ihr Grundstück also außerhalb des Geltungsbereichs eines Bebauungsplans, finden sich entsprechende Vorschriften ebenfalls im Baugesetzbuch. Gemäß § 34 BauGB sind in solchen Gebieten, Vorhaben dann zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die bebaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Darüber hinaus muss, wie bei allen Bauvorhaben, die Erschließung gesichert sein. Bedeutet, dass die Genehmigung und Realisierung eines bestimmten Bauvorhabens größtenteils davon abhängen, wie ähnlich sich die umliegende Bebauung darstellt.
Die Kosten für die Bauplanung sind Bestandteil der sogenannten Baunebenkosten. Sie umfassen unter anderem:
Insgesamt geht man schätzungsweise davon aus, dass die Bauplanungskosten etwa bei 15 bis 20 Prozent der Höhe der eigentlichen Baukosten liegen.
Falls Sie Hilfe bei der Bauplanung oder bei speziellen, rechtlichen Fragestellungen benötigen, hilft Ihnen unsere Erstberatung gerne weiter. Dank des Knowhows fachkundiger Rechtsexperten erhalten Sie hier wichtige Informationen für Ihren Einzelfall.
Die Vorschriften des Bauplanungsrechts sind länderübergreifend und verbindlich. Dreh- und Angelpunkt ist das bereits erwähnte Baugesetzbuch. Ebenfalls von Bedeutung ist die Baunutzungsverordnung (kurz: BauNVO), deren Erlass auf § 9a BauGB zurückzuführen ist.
Wichtigster Bestandteil und für Bauherren von besonderer Relevanz ist die Baugenehmigung.
Rechtliche Unterstützung kann notwendig werden, wenn beispielsweise die Baugenehmigung versagt wird oder ein Bauvorhaben aus anderen Gründen durch die Behörden entweder gar nicht oder nur mit unerwünschten Auflagen genehmigt wird. Ebenfalls ist anwaltliche Unterstützung dann angezeigt, wenn eine Baugenehmigung falsch ausgeführt wird und die zuständige Behörde mit einer Baueinstellungsverfügung, Bußgeld – oder, für die Bauherren noch schlimmer – mit einer Abrissverfügung droht.
Wer in Deutschland als Bauherr den Traum vom eigenen Zuhause oder ein anderes Bauvorhaben verwirklichen möchte, muss sich zwingend an die geltenden Vorschriften halten – sonst ist der Traum schnell ausgeträumt.
Daher fassen wir abschließend noch einmal zusammen, was Sie bei der Bebauung eines Grundstücks beachten sollten:
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